Les appartements à 25 millions de VND/m2 sont « éteints » à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville

Les appartements abordables sont « disparus » sur le marché immobilier de Hanoi et de Hô-Chi-Minh-Ville

Le rapport du ministère de la Construction sur le marché du logement et de l'immobilier au troisième trimestre indique que le nombre de transactions réussies d'appartements et de maisons individuelles a atteint 38 398 produits, soit une augmentation de 48% par rapport au trimestre précédent.

En ce qui concerne les prix, les prix des appartements à Hanoi continuent d'augmenter dans les projets neufs et anciens, les prix des nouveaux projets augmentant d'environ 4 à 6 % par trimestre et de 22 à 25 % par an. Les prix des appartements ont également augmenté, notamment dans certaines zones, augmentant localement d'environ 35 à 40 % selon l'emplacement par rapport au trimestre précédent.

Le segment des appartements abordables avec un prix de vente inférieur à 25 millions de VND/m2 ne compte quasiment aucune transaction ni produit à vendre. Les appartements de milieu de gamme, dont les prix varient de 25 millions de VND/m2 à moins de 50 millions de VND/m2, représentent toujours une part importante des transactions et de l'offre sur le marché. Les autres sont des appartements de luxe et de très grand luxe (dont le prix dépasse 50 millions de VND/m2).

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que le segment des appartements abordables (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) - le logement abordable - est devenu « éteint » au cours des dernières années et qu'il est très difficile, voire impossible, de réapparaître à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville.

Plus précisément, les statistiques de cette unité montrent qu'au cours de la période 2018-2023, non seulement la quantité a continuellement diminué, mais la structure de l'offre d'appartements dans les deux zones urbaines spéciales est également devenue de plus en plus déséquilibrée. La structure de l’offre s’oriente de plus en plus vers le segment haut de gamme et de luxe. La proportion d'appartements nouvellement lancés dans le segment des prix abordables a continuellement diminué et « disparaîtra » officiellement à Ho Chi Minh-Ville en 2021 et à Hanoi en 2023.

À Hanoi, la proportion d'appartements abordables nouvellement lancés a atteint 35 % en 2018, est tombée à 20 % en 2019 et seulement 12 % en 2020. En 2021 et 2022, l'offre d'appartements abordables à Hanoi a continué de diminuer, n'atteignant qu'environ 4 % de l'offre totale d'appartements mis en vente. Il n'y a plus d'appartements abordables à vendre.

À Hô-Chi-Minh-Ville, depuis 2018, la proportion d’appartements abordables a fortement chuté, passant de 20 % en 2018 à 0,5 % en 2020. En 2021, le segment des appartements abordables avait disparu à Hô-Chi-Minh-Ville.

Projet de logements sociaux Dong Mo Dai Kim dans le district de Hoang Mai, Hanoï (Photo : Ha Phong).

Au cours des 9 derniers mois, l’offre d’appartements à Hanoi a connu une reprise significative. Mais le déséquilibre entre l’offre et la demande est devenu plus grave, car environ 80 % de l’offre d’appartements à vendre à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville sont vendus à 50 millions de VND/m2 ou plus.

Les prix des appartements augmentent continuellement et atteignent de nouveaux sommets, à des niveaux élevés sur les marchés primaire et secondaire, dépassant de loin le taux de croissance des revenus et de l'accessibilité financière de la majorité des gens.

Le ministère de la Construction estime qu'actuellement, le marché immobilier présente des limites et des lacunes, avec des signes d'instabilité et de conditions malsaines qui apparaissent. En particulier, la structure des produits immobiliers est déraisonnable lorsque les segments de l’immobilier de milieu et de haut de gamme et de l’immobilier touristique montrent des signes d’excédent. Parallèlement, il existe une grave pénurie de logements sociaux, de logements pour les travailleurs et de logements commerciaux à des prix abordables pour les personnes à faibles et moyens revenus.

« Les prix de l'immobilier, notamment ceux des logements et des terrains, sont en constante augmentation et sont supérieurs aux revenus des habitants. Il est donc difficile pour les travailleurs à faibles revenus des zones urbaines et ceux des parcs industriels d'accéder à des logements et d'en créer. À Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville, il n'y a quasiment aucun appartement à moins de 25 millions de VND/m² », a déclaré le ministère de la Construction.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), le marché immobilier est confronté à une pénurie d'offre de logements commerciaux en raison de problèmes juridiques et la structure des produits de logement est déphasée. Il existe de nombreuses maisons haut de gamme, mais il y a un manque de logements commerciaux abordables, ce qui entraîne une augmentation continue des prix de l'immobilier ces dernières années. Cela rend très difficile pour les personnes à revenus moyens et faibles des zones urbaines qui ont un réel besoin d’acheter une maison pour y vivre.

Solutions pour remettre sur le marché des appartements abordables

Pour remédier à la pénurie de logements abordables, Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et du S22M chez Savills, estime qu'une solution globale est nécessaire, combinant les forces des secteurs public et privé.

« Dans un contexte de budget public limité, le financement des projets de logements sociaux sera confronté à de nombreuses difficultés. Parallèlement, le secteur privé subit également une pression inflationniste sur les coûts des intrants. Une coopération efficace entre les deux parties devient donc indispensable. De plus, l'augmentation de la densité de construction et une planification raisonnée joueront un rôle important dans la fourniture de solutions de logement abordables », a-t-elle déclaré.

Selon Mme Giang Huynh, le gouvernement de la ville doit introduire des politiques d’incitation fortes pour attirer la coopération des propriétaires fonciers, créant ainsi de nouvelles zones résidentielles durables.

Un immeuble d'appartements à Hanoi (Photo : Ha Phong).

« En optimisant la superficie du territoire, en y associant des équipements publics et des espaces verts, nous pourrons progressivement résoudre le problème de plus en plus urgent du logement. Une étroite coordination entre le gouvernement et les investisseurs sera essentielle pour concrétiser ces idées », ont souligné les experts de Savills.

Partageant le même point de vue, le Dr Nguyen Van Dinh, président de la VARS, a déclaré qu'une intervention forte de l'État était nécessaire.

Premièrement, l’État doit rechercher et développer des politiques visant à créer des conditions favorables pour que les investisseurs puissent développer des appartements commerciaux abordables, comme l’application de politiques visant à exonérer ou à réduire l’impôt foncier et l’impôt sur les sociétés, ou à augmenter la densité de construction ou le coefficient d’utilisation des terres par rapport aux normes pour les projets de logements commerciaux abordables.

Parallèlement, des politiques préférentielles sont mises en place en matière d’approbation des plans et d’octroi des permis de construire, ce qui contribue à raccourcir le temps de développement des projets et, par conséquent, à réduire les coûts d’investissement. En outre, il est proposé d'« attribuer des points prioritaires » lors de la sélection des investisseurs pour mettre en œuvre des projets d'investissement utilisant des terrains pour les investisseurs qui ont créé des logements abordables.

Deuxièmement, il est nécessaire de promouvoir des projets de coopération entre le gouvernement et le secteur privé pour construire des logements abordables. Plus précisément, le secteur privé prendra en charge la majeure partie du processus de construction et de développement, tandis que l’État fournira des incitations foncières et un soutien juridique.

Troisièmement, les agences de gestion de l’État doivent avoir des politiques visant à soutenir la demande de logement de la population. Le gouvernement pourrait envisager de créer un fonds pour soutenir le développement et le maintien d’une offre de logements abordables. Ce fonds peut être complété par le budget de l’État et par des investisseurs privés.

Le Fonds publiera de manière publique et transparente des informations sur les prix des logements et les prix des loyers, aidant ainsi les gens à y accéder facilement et à les comparer, choisissant ainsi des produits de logement adaptés à leurs besoins et à leurs capacités financières. Parallèlement, le fonds est également l'organisme de gestion, effectuant un contrôle général des personnes qui ont acheté/loué des projets développés par ce fonds et reprenant les maisons s'il s'avère qu'elles ont acheté/vendu en violation de la réglementation, falsifié des documents de revenus et n'ont pas déclaré correctement leurs actifs.

En outre, l’État doit mettre en place des politiques visant à limiter les motivations de la spéculation et devrait bientôt étudier et appliquer des taxes foncières ciblant les propriétaires qui n’investissent pas leurs biens immobiliers dans des activités commerciales ou qui n’entreprennent pas de construction après avoir reçu le terrain... L’État doit également créer des agences ou des comités de surveillance du logement et prévoir des sanctions strictes contre les cas de spéculation, de manipulation des prix ou d’augmentation illégale des prix.

Toutefois, pour que les politiques de régulation soient réellement efficaces et garantissent un fonctionnement sûr et sain du marché à long terme, l’État doit bientôt compléter le système d’information et de données sur le marché immobilier et le système de gestion du logement identifié.

Le système d’information et les données sur le marché immobilier, en particulier les données sur les prix, constitueront une base importante pour la gestion/le suivi des prix de l’immobilier, en garantissant que les appartements sont abordables pour les personnes à revenus faibles et moyens, en évitant les augmentations soudaines des prix des logements dues à la spéculation ou à d’autres facteurs du marché.

Le système intégré de gestion du logement avec une base de données nationale sur la population ainsi que sur le statut des paiements de l'aide sociale, les dossiers hypothécaires, etc. aidera les agences à identifier l'historique des transactions, le statut de logement de chaque individu, à distinguer les spéculateurs des acheteurs de logements ayant de réels besoins en matière de logement.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm