La stratégie chinoise à mille milliards de dollars pour faire face à la crise du logement

M. Tap expose un projet ambitieux visant à dépenser 1 400 milliards de dollars américains pour renforcer le rôle de l’État dans la reconstruction du marché immobilier et la résolution de la crise du logement.

Le vaste marché immobilier chinois est en pleine tourmente : les prix chutent, les promoteurs font faillite et l’on s’interroge sur la viabilité de cet investissement. Cette crise freine la croissance chinoise et inquiète les investisseurs du monde entier.

En réponse, le président chinois Xi Jinping promeut une nouvelle stratégie visant à renforcer le rôle de l'État dans la politique du logement, sur un marché dominé par le secteur privé. Selon des conseillers politiques ayant participé aux récentes discussions gouvernementales , cette stratégie repose sur deux grands axes.

Un homme passe devant des immeubles d'appartements inachevés, construits par China Evergrande à la périphérie de Shijiazhuang, dans la province du Hebei, en Chine, en février 2024. Photo : Reuters — Un homme passe devant des immeubles d'appartements inachevés, construits par China Evergrande à la périphérie de Shijiazhuang, dans la province du Hebei, en Chine, en février 2024. Photo : *Reuters*

L'une des solutions envisagées est le rachat par l'État de projets immobiliers privés en difficulté, afin de les transformer en logements locatifs ou destinés à la revente. L'autre préconise la construction de davantage de logements sociaux pour les familles à revenus faibles et moyens.

L’objectif est de porter la part des logements sociaux construits par l’État et destinés à la location ou à la vente à bas prix, sous conditions strictes, à au moins 30 % de l’offre de logements en Chine, contre 5 % actuellement.

Le coût de ces plans sera colossal, pouvant atteindre 280 milliards de dollars par an au cours des cinq prochaines années, pour un total d'environ 1 400 milliards de dollars. Ils s'inscrivent dans la récente volonté du président Xi Jinping d'étendre le contrôle de l'État sur l' économie et de limiter l'influence du secteur privé, selon les observateurs.

À la fin des années 1990, alors que la Chine commençait à libéraliser ses marchés, ses dirigeants avaient initialement envisagé un système à deux vitesses dans lequel certains achèteraient des biens immobiliers construits par le secteur privé tandis que d'autres vivraient dans des logements sociaux subventionnés par l'État.

Mais au fil des décennies, des promoteurs privés comme China Evergrande se sont rapidement développés et dominent de plus en plus le marché chinois. Aujourd'hui, plus de 90 % des ménages chinois sont propriétaires de leur logement, contre environ 66 % aux États-Unis.

L'essor de la propriété privée a engendré une immense richesse en Chine. Cependant, ce boom immobilier a également provoqué une bulle de dettes, faisant flamber les prix et privant de nombreuses jeunes familles de la maison de leurs rêves.

L’an dernier, le marché s’est effondré suite à une campagne gouvernementale de plusieurs années visant à freiner les investissements immobiliers excessifs, et des économistes, en Chine et à l’étranger, ont appelé Pékin à prendre des mesures plus décisives pour restructurer le secteur.

Il existe des millions d'appartements vides à travers la Chine et de nombreux bâtiments inachevés ont besoin d'un soutien financier pour être terminés.

Lors d'une conférence en décembre dernier, M. Xi a clairement indiqué que la priorité pour 2024 était d'accélérer le développement d'un « nouveau modèle » pour le secteur immobilier, axé principalement sur le logement abordable fourni par l'État, selon une personne au fait du dossier.

Selon les conseillers politiques du président Xi, ce dernier estime que l'immobilier, qui a été le moteur de la croissance chinoise pendant des années et qui représentait à un moment donné environ un quart du produit intérieur brut (PIB), ne jouera plus un rôle aussi important dans l'économie.

Selon lui, le crédit a été trop utilisé pour la spéculation immobilière, ce qui accroît les risques pour le système financier, creuse l'écart entre riches et pauvres et détourne les ressources des secteurs de « l'économie réelle » tels que l'industrie manufacturière et les hautes technologies, que les dirigeants chinois considèrent comme stratégiquement importants dans leur compétition avec les États-Unis.

À certains égards, le plan de M. Xi ramènerait le marché immobilier chinois à ses origines. Il y a plusieurs décennies, sous Mao Zedong, l’État chinois contrôlait ce marché et la plupart des gens vivaient dans des logements fournis par leur employeur.

Lors de discussions internes sur la politique, le vice-premier ministre chinois He Lifeng, l'un des conseillers les plus proches de M. Xi, a fait valoir qu'une plus grande implication de l'État aiderait le gouvernement à absorber l'offre excédentaire de logements, à stabiliser les prix de l'immobilier et à protéger les banques contre des dépréciations d'actifs de centaines de milliards de dollars si le marché continuait de se détériorer.

Un autre attrait, selon les conseillers, réside dans le fait que la conversion d'un plus grand nombre de propriétés privées en logements subventionnés par l'État, destinés à la location ou à la vente, pourrait contribuer à faire progresser l'objectif de « prospérité partagée » de M. Xi.

Le président chinois Xi Jinping inspecte un complexe de logements locatifs subventionnés par le gouvernement à Shanghai en novembre 2023. Photo : Xinhua — Le président chinois Xi Jinping inspecte un complexe de logements locatifs subventionnés par le gouvernement à Shanghai en novembre 2023. Photo : *Xinhua*

La nouvelle stratégie a gagné en popularité suite à la publication, en octobre dernier, d'une directive gouvernementale connue sous le nom de Document 14. Celle-ci prévoit la construction d'environ 6 millions de logements abordables dans 35 villes de plus de 3 millions d'habitants au cours des cinq prochaines années.

Le document ne donne pas beaucoup de détails sur la manière dont le plan sera mis en œuvre, mais souligne que le gouvernement imposera des restrictions quant aux personnes autorisées à acheter des biens appartenant à l'État et interdira leur vente sur le marché libre.

La Banque populaire de Chine (PBOC) a mis de côté environ 70 milliards de dollars à distribuer à trois grandes banques de développement, la Banque de développement de Chine, la Banque d'import-export de Chine et la Banque de développement agricole de Chine, afin de contribuer à la mise en œuvre de la stratégie.

La Banque de développement de Chine a annoncé en décembre 2023 avoir accordé à la ville de Fuzhou une ligne de crédit de près de 28,4 millions de dollars pour la construction d'un projet de logements sociaux. Une fois achevé, probablement en 2026, ce projet permettra de vendre environ 701 logements à prix réduits à des familles à faibles revenus.

La banque a également accordé un prêt de plus de 1,4 million de dollars au gouvernement du Hunan pour le développement de logements sociaux dans un quartier du centre-ville.

Début janvier, la Banque populaire de Chine (PBOC) et l'Autorité nationale de surveillance financière ont publié de nouvelles directives prévoyant un soutien financier aux logements locatifs subventionnés par l'État. Ces directives indiquaient que ce financement public contribuerait à « relancer l'offre de logements existante ».

Le vice-premier ministre He Lifeng a présenté certains des projets du gouvernement à des représentants d'entreprises américaines lors de sa visite à San Francisco en novembre dernier avec le président Xi.

Lors d'une réunion en marge du sommet entre le président Xi et le président américain Joe Biden, le vice-premier ministre chinois s'est principalement concentré sur le programme de logements subventionnés par le gouvernement, expliquant aux dirigeants américains que cela aiderait les habitants des grandes villes à pouvoir acheter des maisons, selon des sources proches du dossier.

Ces échanges laissent entendre que les dirigeants chinois s'inquiètent de la façon dont les investisseurs étrangers perçoivent la réponse du gouvernement au problème du logement, et qu'ils se sont débarrassés massivement des actions et obligations chinoises ces derniers mois.

Cependant, M. Ha n'a pas mentionné les mesures que de nombreux banquiers et investisseurs étrangers ont exhorté le gouvernement chinois à prendre, telles que la restructuration des promoteurs immobiliers privés en difficulté ou l'achèvement des millions de logements que les Chinois ont payés mais qui n'ont pas été livrés parce que les promoteurs sont en difficulté financière.

Le Fonds monétaire international (FMI) a déclaré que la tâche la plus urgente pour Pékin est d'élaborer un plan global visant à aider les promoteurs immobiliers en difficulté à restructurer leurs dettes et à contraindre les banques et autres acteurs du secteur à accepter des pertes. Bien que douloureuse, une telle mesure contribuerait à restaurer la confiance du public dans le marché.

Mais les conseillers politiques impliqués dans les discussions affirment que Pékin reste réticent à fournir un soutien direct en liquidités aux promoteurs immobiliers, de peur de gonfler à nouveau la bulle immobilière que M. Xi tente de dégonfler.

L’acquisition de propriétés par le gouvernement chinois et leur transformation en appartements locatifs soulèvent des questions complexes, notamment celle de savoir si le gouvernement devrait payer au prix du marché, selon les observateurs. On ignore également ce qui se passera si les propriétaires refusent de vendre.

Les économistes soulignent que la construction de nouveaux logements sociaux serait plus facile et dynamiserait le secteur du bâtiment. Cependant, cela impliquerait également d'accroître l'offre de logements à un moment où la population chinoise est en déclin. Le FMI prévoit que la demande sous-jacente de logements neufs en Chine diminuera de près de 50 % au cours de la prochaine décennie.

Michael Pettis, professeur de finance à l'université de Pékin, a déclaré que si le gouvernement augmentait significativement l'offre de logements abordables, ceux-ci seraient transférés aux ménages pauvres, « quelque chose dont la Chine a désespérément besoin ».

Cela permettra aux gens de dépenser davantage pour d'autres choses, a-t-il déclaré, mais il est trop tôt pour dire comment ce plan se déroulera.

Zhiwu Chen, professeur de finance à l'Université de Hong Kong, se montre plus sceptique et compare la nouvelle stratégie chinoise en matière de logement à la manière dont Pékin a utilisé des fonds publics pour acheter des actions afin de tenter de soutenir un marché boursier en berne.

De tels efforts échouent souvent à renforcer durablement le marché, a souligné Chen. Investir dans le rachat de projets immobiliers en difficulté ne sera pas efficace compte tenu des défis démographiques et de la surabondance de l'offre que connaît le pays.

Il a ajouté que cette stratégie pourrait également soulever des questions délicates d'équité sociale. Le fait que l'État achète des biens immobiliers à des promoteurs lorsque le marché est atone revient à utiliser les ressources nationales pour subventionner certains tandis que d'autres n'en bénéficient pas.

« Cela devient un problème de répartition des richesses », a déclaré Chen. « En Chine, tout le monde ne possède pas plusieurs appartements et n'est pas disposé à vendre. »

Ces dernières années, plusieurs villes chinoises, comme Zhengzhou dans le centre de la Chine et Suzhou, près de Shanghai, ont lancé leurs propres programmes pour racheter des milliers de propriétés invendues auprès des promoteurs immobiliers et les transformer ensuite en logements abordables pour les familles à faibles revenus.

Ces programmes permettent d'absorber le surplus de logements, mais exercent également une pression accrue sur les finances locales, selon les économistes.

Autre initiative notable en matière de logement social : le programme de « résorption des bidonvilles » lancé il y a près de dix ans, alors que le marché immobilier chinois était également en difficulté.

Dans le cadre de ce programme, la banque centrale accordait des financements préférentiels aux banques publiques, qui prêtaient ensuite de l'argent aux promoteurs immobiliers pour l'acquisition de terrains auprès des villes et la construction de nouveaux logements. En contrepartie, les collectivités locales subventionnaient les familles déplacées des bidonvilles, leur permettant ainsi d'acheter des appartements neufs sur le marché libre.

Cette initiative a contribué à relancer la demande immobilière, mais a alimenté un boom de la construction qui a aggravé la surabondance de logements en Chine.

Les économistes soulignent que la crise du logement actuelle est beaucoup plus grave, ce qui place le gouvernement chinois face à un défi de taille dans ses efforts pour résoudre le problème des prix du logement et de la surabondance de l'offre.

Vu Hoang (Selon le WSJ, Reuters et l'AFP )

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