La stratégie à mille milliards de dollars de la Chine pour faire face à la crise du logement

M. Tap a présenté une grande ambition : dépenser 1,4 billion de dollars pour renforcer le rôle de l’État dans la reconstruction du marché immobilier et la résolution de la crise du logement.

L'immense marché immobilier chinois est en pleine tourmente : chute des prix, faillite des promoteurs, et interrogation sur la viabilité de l'investissement. La crise freine la croissance chinoise et inquiète les investisseurs du monde entier.

En réponse, le président chinois Xi Jinping propose une nouvelle stratégie visant à renforcer le rôle de l'État dans la politique du logement sur un marché dominé par le secteur privé. Les conseillers politiques impliqués dans les récentes discussions gouvernementales affirment que cette stratégie repose sur deux programmes majeurs.

Un homme passe devant des immeubles d'appartements inachevés développés par China Evergrande à la périphérie de Shijiazhuang, province du Hebei, Chine, février 2024. Photo : Reuters — Un homme passe devant des immeubles d'appartements inachevés développés par China Evergrande à la périphérie de Shijiazhuang, province du Hebei, Chine, février 2024. Photo : *Reuters*

L'une d'elles préconise que le gouvernement rachète des projets immobiliers privés en difficulté et les transforme en biens locatifs ou en biens de revente. L'autre préconise la construction de davantage de logements sociaux pour les familles à faibles et moyens revenus.

L'objectif est d'augmenter la proportion de logements construits par l'État, destinés à être loués ou vendus à bas prix, sous des conditions strictes, à au moins 30 % de l'offre de logements en Chine, contre 5 % actuellement.

Le coût de ces plans sera colossal, pouvant atteindre 280 milliards de dollars par an au cours des cinq prochaines années, pour un total d'environ 1 400 milliards de dollars. Ils s'inscrivent dans la récente initiative plus vaste du président Xi Jinping visant à étendre le contrôle de l'État sur l' économie et à maîtriser le secteur privé, selon les observateurs.

À la fin des années 1990, alors que la Chine commençait à libéraliser ses marchés, ses dirigeants envisageaient initialement un système à deux vitesses dans lequel certaines personnes achèteraient des biens immobiliers développés par des particuliers tandis que d’autres vivraient dans des logements sociaux subventionnés par l’État.

Mais au fil des décennies, des promoteurs privés comme China Evergrande ont connu une expansion rapide et ont progressivement dominé le marché chinois. Aujourd'hui, plus de 90 % des ménages chinois sont propriétaires de leur logement, contre environ 66 % aux États-Unis.

L'accession à la propriété privée a créé une richesse considérable en Chine. Mais l'essor du marché immobilier a également créé une bulle d'endettement, faisant grimper les prix et privant de nombreuses jeunes familles de la maison de leurs rêves.

Alors que le marché s'effondrait l'année dernière à la suite d'une campagne gouvernementale de plusieurs années visant à freiner l'excès d'investissement immobilier, les économistes chinois et étrangers ont appelé Pékin à prendre des mesures plus décisives pour restructurer le secteur.

Il y a des millions d’appartements vides à travers la Chine et de nombreux bâtiments inachevés ont besoin d’un soutien financier pour être achevés.

Lors d'une conférence en décembre dernier, M. Xi a clairement indiqué que la priorité pour 2024 était d'accélérer le développement d'un « nouveau modèle » pour le secteur immobilier, qui se concentre fortement sur les logements abordables fournis par l'État, selon une personne familière du dossier.

Selon les conseillers politiques, le président Xi estime que l'immobilier, qui a stimulé la croissance de la Chine pendant des années et qui représentait à un moment donné environ un quart du produit intérieur brut (PIB), ne jouera plus un rôle aussi important dans l'économie.

Selon lui, trop de crédit a été utilisé pour la spéculation immobilière, ajoutant des risques au système financier, élargissant l’écart entre riches et pauvres et détournant des ressources des secteurs de « l’économie réelle » tels que l’industrie manufacturière et la haute technologie, que les dirigeants chinois considèrent comme stratégiquement importants dans leur concurrence avec les États-Unis.

D'une certaine manière, le plan de M. Xi ramènerait le marché immobilier chinois à ses racines. Il y a des décennies, sous Mao Zedong, l'État chinois contrôlait le marché immobilier, la plupart des gens vivant dans des logements fournis par leur entreprise.

Lors des discussions de politique intérieure, le vice-Premier ministre chinois He Lifeng, l’un des conseillers les plus proches de M. Xi, a fait valoir qu’une plus grande implication de l’État aiderait le gouvernement à absorber l’offre excédentaire de logements, à fixer un plancher aux prix de l’immobilier et à protéger les banques contre des centaines de milliards de dollars de dépréciations si le marché continuait à se détériorer.

Un autre attrait, selon les conseillers, est que la conversion d’un plus grand nombre de propriétés privées en logements subventionnés par l’État, destinés à la location ou à la vente, pourrait contribuer à faire progresser l’objectif de « prospérité partagée » de M. Xi.

Le président chinois Xi Jinping inspecte un complexe de logements locatifs subventionnés par le gouvernement à Shanghai en novembre 2023. Photo : Xinhua — Le président chinois Xi Jinping inspecte un complexe de logements locatifs subventionnés par le gouvernement à Shanghai en novembre 2023. Photo : *Xinhua*

La nouvelle stratégie a gagné en popularité suite à la publication en octobre dernier d'une directive gouvernementale, le Document 14. Celle-ci prévoit la construction d'environ 6 millions de logements abordables dans 35 villes de plus de 3 millions d'habitants au cours des cinq prochaines années.

Le document n'entre pas dans les détails sur la manière dont le plan sera mis en œuvre, mais souligne que le gouvernement imposera des restrictions sur ceux qui peuvent acheter des propriétés appartenant à l'État et interdira qu'elles soient négociées sur le marché libre.

La Banque populaire de Chine (PBOC) a mis de côté environ 70 milliards de dollars qui seront distribués à trois grandes banques politiques, la Banque de développement de Chine, la Banque d'import-export de Chine et la Banque de développement agricole de Chine, pour aider à mettre en œuvre la stratégie.

La Banque de Développement de Chine a annoncé en décembre 2023 avoir accordé une ligne de crédit de près de 28,4 millions de dollars à la ville de Fuzhou pour la construction d'un ensemble de logements sociaux. Une fois achevé, prévu en 2026, le projet comptera environ 701 logements vendus à prix réduits à des familles à faibles revenus.

La banque a également accordé un prêt de plus de 1,4 million de dollars au gouvernement du Hunan pour développer des logements sociaux dans un quartier du centre-ville.

Début janvier, la Banque populaire de Chine et l'Autorité nationale de surveillance financière ont publié de nouvelles directives promettant un soutien financier aux logements locatifs subventionnés par l'État. Ces directives indiquaient que le financement public contribuerait à « revitaliser l'offre de logements existante ».

Le vice-Premier ministre He Lifeng a présenté certains des projets du gouvernement aux représentants du monde des affaires américain lors de sa visite à San Francisco en novembre dernier avec le président Xi.

Lors d'une réunion en marge du sommet du président Xi avec le président américain Joe Biden, le vice-Premier ministre chinois s'est principalement concentré sur le plan de logement subventionné par le gouvernement, expliquant aux dirigeants américains que cela aiderait les habitants des grandes villes à acheter des maisons, selon des sources proches du dossier.

La discussion suggère que les dirigeants chinois sont préoccupés par la manière dont les investisseurs étrangers perçoivent la réponse du gouvernement au problème du logement, et ils ont abandonné les actions et les obligations chinoises au cours des derniers mois.

Toutefois, M. Ha n'a pas mentionné les mesures que de nombreux banquiers et investisseurs étrangers ont exhorté le gouvernement chinois à prendre, telles que la restructuration des promoteurs immobiliers privés en difficulté ou l'achèvement de millions de logements que les Chinois ont payés mais qui n'ont pas été livrés parce que les promoteurs sont en difficulté financière.

Le Fonds monétaire international (FMI) a déclaré que la tâche la plus urgente de Pékin était d'élaborer un plan global pour aider les promoteurs en difficulté à restructurer leurs dettes et contraindre les banques et autres parties prenantes à accepter des pertes. Bien que douloureuse, une telle mesure contribuerait à restaurer la confiance du public dans le marché.

Mais les conseillers politiques impliqués dans les discussions affirment que Pékin reste réticent à fournir un soutien direct en liquidités aux promoteurs, de peur de regonfler la bulle immobilière que M. Xi tente de dégonfler.

L'acquisition de biens immobiliers par le gouvernement chinois et leur conversion en appartements locatifs soulèvent des questions complexes, notamment celle de savoir si le gouvernement doit les payer à la valeur du marché, selon les observateurs. On ignore également ce qui se passera si les propriétaires refusent de vendre.

Les économistes soulignent que la construction de nouveaux logements sociaux serait plus facile et contribuerait à dynamiser le secteur de la construction. Mais cela impliquerait également d'accroître l'offre de logements à un moment où la population chinoise diminue. Le FMI prévoit que la demande sous-jacente de logements neufs en Chine diminuera de près de 50 % au cours de la prochaine décennie.

Michael Pettis, professeur de finances à l'Université de Pékin, a déclaré que si le gouvernement augmentait considérablement l'offre de logements abordables, celle-ci serait transférée aux ménages pauvres, « quelque chose dont la Chine a désespérément besoin ».

Cela aidera les gens à dépenser davantage sur d’autres choses, a-t-il déclaré, mais il est trop tôt pour dire comment le plan se déroulera.

Zhiwu Chen, professeur de finances à l’Université de Hong Kong, est plus sceptique, comparant la nouvelle stratégie immobilière de la Chine à la façon dont Pékin a utilisé les fonds publics pour acheter des actions afin de tenter de soutenir un marché boursier en chute libre.

De tels efforts échouent souvent à consolider durablement le marché, a souligné Chen. Investir dans l'achat de projets immobiliers en difficulté ne sera pas efficace compte tenu des défis démographiques et de l'offre excédentaire du pays.

Il a ajouté que cette stratégie pourrait également soulever des questions délicates en matière d'équité sociale. L'État, en achetant des biens immobiliers à des promoteurs immobiliers lorsque le marché est faible, revient à utiliser les ressources nationales pour subventionner certaines personnes et d'autres non.

« Cela devient un problème de répartition des richesses », a déclaré Chen. « En Chine, tout le monde ne possède pas plusieurs appartements et n'est pas disposé à les vendre. »

Ces dernières années, plusieurs villes chinoises, comme Zhengzhou dans le centre de la Chine et Suzhou, près de Shanghai, ont lancé leurs propres programmes visant à acheter des milliers de propriétés invendues aux promoteurs, puis à les convertir en logements abordables pour les familles à faibles revenus.

De tels programmes aident à absorber l’excédent de logements, mais ils exercent également une pression accrue sur les finances locales, affirment les économistes.

Un autre effort notable en faveur du logement social a été l’initiative de « lutte contre les bidonvilles », lancée il y a près de dix ans, à une époque où le marché immobilier chinois était lui aussi en difficulté.

Dans le cadre de ce programme, la banque centrale a accordé des financements préférentiels aux banques publiques, qui ont ensuite prêté de l'argent aux promoteurs pour qu'ils achètent des terrains aux villes et construisent davantage de logements. En échange, les collectivités locales ont subventionné les familles déplacées des bidonvilles, leur permettant ainsi d'acquérir de nouveaux appartements sur le marché libre.

Cette initiative a contribué à restaurer la demande de biens immobiliers, mais a alimenté un boom de la construction qui a aggravé la surabondance de logements en Chine.

Les économistes soulignent que la crise actuelle du logement est beaucoup plus grave, laissant le gouvernement chinois face à un énorme défi dans ses efforts pour résoudre le problème des prix de l'immobilier et de l'offre excédentaire.

Vu Hoang (Selon WSJ, Reuters, AFP )

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