La loi foncière de 2024 énumère spécifiquement les cas dans lesquels l'État récupérera des terres, diversifiera les options d'indemnisation et délivrera des livres rouges pour les terres sans documents avant le 1er juillet 2014...
Le 18 janvier, l'Assemblée nationale a adopté la loi foncière révisée, composée de 16 chapitres et 260 articles, entrée en vigueur le 1er janvier 2025. Par rapport à la loi actuelle, la loi foncière révisée de 2024 comporte cinq nouveaux groupes de questions, notamment des réglementations sur une meilleure protection des droits et intérêts légitimes des utilisateurs des terres ; l'accès à la terre pour les personnes et les entreprises au service du développement socio -économique et de la production et des affaires ; l'amélioration de l'efficacité de l'utilisation des terres ; le financement foncier tel que l'évaluation foncière, la stabilisation des loyers fonciers et l'amélioration de l'efficience et de l'efficacité de la gestion de l'État.
32 cas de récupération de terres pour des intérêts nationaux et publics
Selon l'article 79, l'État doit récupérer des terres dans 31 cas « réellement nécessaires » à la mise en œuvre de projets de développement socio-économique d'intérêt national et public. Il s'agit notamment de projets relatifs aux transports ; à l'irrigation ; à l'approvisionnement en eau ; au traitement des déchets ; à l'énergie, à l'éclairage public ; au pétrole et au gaz ; aux infrastructures postales et de télécommunications ; aux marchés traditionnels, aux marchés de gros ; aux croyances et aux religions ; aux espaces publics de divertissement et de loisirs ; aux activités communautaires ; et aux sièges d'organismes publics.
Les activités de récupération de terres, l’exploitation minière, les projets à proximité des points de connexion de trafic, les projets d’investissement pour construire des zones urbaines à usage mixte, les projets de zones résidentielles rurales… seront également récupérés par l’État.
Cette disposition est supérieure à la loi actuelle, qui se contente d'énoncer en termes généraux que « l'État décide de la récupération des terres à des fins de défense et de sécurité nationales ; et de développement socio-économique dans l'intérêt national et public », sans critères ni conditions spécifiques. Nguyen Hai Nam, membre permanent du Comité économique, a déclaré que la réglementation actuelle manque de transparence, suscitant controverses et plaintes dans de nombreuses localités, notamment en ce qui concerne la récupération des terres pour des projets commerciaux et de services.
« La réglementation détaillée de 32 cas de récupération de terres est un grand pas en avant, contribuant à clarifier, concrétiser et surmonter la nature générale des anciennes réglementations », a déclaré M. Nam.
Ayant participé au processus d'examen de ce contenu, M. Nam a déclaré qu'il s'agissait d'une disposition que les membres du Comité ont dû « revoir et revoir à la baisse à maintes reprises » afin d'en évaluer les avantages et les inconvénients. Finalement, le Comité économique a convenu de préciser en détail, en énumérant clairement ces 32 cas, bien que non encore exhaustifs, relativement complets en pratique. La loi stipule également que, dans les cas de récupération de terres pour la mise en œuvre de projets et de travaux d'intérêt national et public non réglementés, l'Assemblée nationale modifiera et complétera cet article selon une procédure simplifiée.
Selon M. Nam, la mise en œuvre est toujours l'étape la plus importante de l'indemnisation et de l'acquisition de terres. Les organismes publics, en particulier le Conseil d'indemnisation, de soutien et de réinstallation, doivent toujours garantir l'objectivité, ne favoriser aucune partie, qu'il s'agisse de l'investisseur ou de la population, et doivent être étroitement supervisés.
L'État récupèrera des terres pour des projets d'investissement visant à créer des zones urbaines à usage mixte. Photo : Ngoc Thanh
Le professeur associé Nguyen Quang Tuyen (directeur de la Faculté de droit économique de l'Université de droit de Hanoï ) a estimé que la liste ci-dessus améliorerait la transparence des dossiers de récupération de terres par l'État, faciliterait la tâche des organismes chargés de l'application de la loi et faciliterait la détermination des responsabilités et des sanctions en cas d'infraction. Les citoyens pourront également surveiller et superviser facilement la protection de leurs droits.
« La loi aidera à réduire la situation d'acquisition indiscriminée de terres, et les localités auront également une compréhension unifiée, évitant que chaque endroit ait sa propre voie », a déclaré M. Tuyen, soulignant que cette disposition aura un impact positif sur le développement socio-économique du pays.
L'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) espère également que cette réglementation permettra de « surmonter la situation de saisie foncière généralisée dans certains endroits, comme cela s'est produit auparavant ».
Diversifier les formes d’indemnisation des personnes dont les terres sont récupérées
Conformément à la loi foncière en vigueur, l'indemnisation se fait par l'attribution de terres ayant la même vocation que les terres récupérées. En l'absence de terres, l'indemnisation est versée en espèces, selon le prix spécifique des terres récupérées.
La loi récemment modifiée prévoit diverses formes d'indemnisation : numéraire, terres à usage identique, logement et terres à usage différent, si la personne dont les terres sont récupérées en a besoin et si la localité dispose des ressources nécessaires pour obtenir des fonds fonciers. Cette disposition institutionnalise la résolution n° 18 du Comité central, garantissant le droit de priorité dans le choix de la forme d'indemnisation des personnes dont les terres sont récupérées.
Selon le Comité permanent de l'Assemblée nationale, la réglementation sur les indemnisations dans d'autres terres crée également des conditions pour les localités qui ne disposent pas de fonds fonciers abondants, réduisant la pression sur le budget de l'État lorsqu'il faut avancer des capitaux pour payer les indemnisations en espèces.
Professeur Hoang Van Cuong. Photo : Médias de l'Assemblée nationale
Le professeur Hoang Van Cuong (vice-directeur de l'Université nationale d'économie) a déclaré que si l'indemnisation, le soutien et la réinstallation sont bien effectués, cela contribuera à changer le paysage socio-économique et, en même temps, à améliorer la vie des personnes dont les terres sont récupérées.
« Si les localités mettent correctement en œuvre l’esprit de la loi, les problèmes urgents et les plaintes des gens liés à l’acquisition de terres n’existeront plus », a déclaré M. Cuong.
Selon le professeur Nguyen Quang Tuyen, le prix de l'indemnisation est la clé de l'harmonisation des intérêts en matière d'acquisition foncière, d'indemnisation, de soutien et de réinstallation. Si ce prix est harmonisé entre les parties et que les conditions de réinstallation sont satisfaisantes, les litiges fonciers diminueront et les conflits de longue date seront résolus.
Élargissement de la limite de transfert des terres agricoles
La loi foncière actuelle stipule que les ménages et les particuliers qui ne produisent pas directement de produits agricoles ne sont pas autorisés à recevoir des transferts ou des dons du droit d’utiliser des terres rizicoles.
Parallèlement, la loi révisée stipule que les personnes qui ne sont pas directement impliquées dans la production agricole doivent créer une organisation économique et disposer d'un plan d'utilisation des terres rizicoles approuvé par le Comité populaire de district lorsqu'elles reçoivent des transferts ou des dons de terres rizicoles dépassant la limite. Cette superficie est de 3 hectares pour les provinces et les villes centrales de la région du Sud-Est et du delta du Mékong ; elle est de 2 hectares pour les autres provinces et villes centrales.
La Commission permanente de l'Assemblée nationale estime que l'élargissement du champ d'application du transfert des terres agricoles par rapport aux dispositions de la loi foncière actuelle vise à garantir la commodité et la flexibilité de la production agricole. Cependant, pour garantir la sécurité alimentaire et protéger les terres rizicoles, il est nécessaire d'ajouter des conditions d'octroi de transferts de terres agricoles aux organisations économiques.
Des agriculteurs récoltent du riz à Son Tay, Hanoï, juin 2022. Photo : Ngoc Thanh
Nguyen Hai Nam, membre permanent du Comité économique, a estimé qu'il s'agissait d'une avancée majeure, contribuant à simplifier les procédures et encourageant les organisations économiques à investir dans le développement d'une agriculture de haute technologie et à forte productivité. Cependant, les autorités locales doivent se baser sur leurs propres conditions et circonstances pour appliquer cette mesure.
En conséquence, le Comité populaire de district est chargé d'approuver le plan d'utilisation des terres rizicoles des organisations économiques bénéficiant de transferts dépassant la limite. Cela constituera un élément clé pour éviter toute situation d'accaparement de terres agricoles à des fins lucratives.
L'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) estime que ces réglementations créeront les conditions d'un développement rapide et durable de l'agriculture vietnamienne, garantissant ainsi la sécurité alimentaire nationale. La production agricole vietnamienne est en pleine expansion, les agriculteurs s'enrichissent et le paysage rural évolue. Ces évolutions ont un impact positif sur l'économie et le marché immobilier, notamment dans le contexte d'urbanisation et de développement des zones résidentielles rurales.
Cette politique permet également au Vietnam de passer d'une agriculture fragmentée et dispersée à une agriculture concentrée et moderne, appliquant la science et la technologie, et produisant des biens durables et efficaces. L'HoREA espère que, grâce aux dispositions de la loi, le Vietnam comptera de nombreux agriculteurs milliardaires.
Octroi de livres rouges pour les terres sans papiers avant le 1er juillet 2014
La loi foncière révisée récemment adoptée permet aux terres sans documents d'usage avant le 1er juillet 2014 (au lieu du 1er juillet 2004 comme actuellement réglementé) d'obtenir des livres rouges sans litige. La loi révisée divise les cas d'utilisation des terres sans documents d'usage avant juillet 2014 en trois groupes de périodes pour l'octroi des livres rouges : les cas d'utilisation des terres avant le 18 décembre 1980 ; du 18 décembre 1980 au 15 octobre 1993 ; et du 15 octobre 1993 au 1er juillet 2014.
Les trois groupes doivent obtenir du Comité populaire de la commune où se situe le terrain la confirmation qu'il n'existe actuellement aucun litige, aucune violation des lois foncières et aucun cas d'attribution de terres sans autorisation. Chaque groupe sera soumis à des règles spécifiques concernant la délivrance des certificats de droit d'usage du sol.
Les ménages et les particuliers qui se sont vu attribuer des terres agricoles avant le 1er juillet 2014 sans documents, qui ont enregistré leur résidence permanente dans une localité située dans une zone à conditions économiques difficiles et qui ont été confirmés par le Comité populaire au niveau de la commune qu'il n'y a pas de litige, se verront également accorder un certificat et n'auront pas à payer de frais d'utilisation des terres.
Son Ha - Viet Tuan
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