Président de la VVA : Il est nécessaire de rester cohérent dans le principe selon lequel l’État fixe les prix des terrains en fonction des mécanismes du marché.

Commentant les amendements à la loi foncière de 2024, l'Association vietnamienne d'évaluation (VVA) a proposé d'appliquer systématiquement le principe de la fixation des prix fonciers par l'État selon le mécanisme du marché, de maintenir la réglementation actuelle de la loi sur les prix fonciers et de ne réviser et modifier les documents d'application que pour les adapter à la réalité.

M. Nguyen Tien Thoa, président de la Vietnam Valuation Association (VVA).

Selon M. Nguyen Tien Thoa, président de l'Association vietnamienne d'évaluation foncière (VVA), après avoir étudié le contenu des amendements et compléments proposés à plusieurs articles de la loi foncière de 2024, la VVA propose de maintenir le contenu des articles 158, 159, 160 et 162 de la section 2 relative aux prix fonciers de la loi foncière actuelle ; elle envisage uniquement de modifier et de compléter les instructions spécifiques du gouvernement encadrant le contenu des articles et clauses susmentionnés de la loi afin de mieux répondre aux exigences de la pratique un an après la mise en œuvre de la loi.

En conséquence, l'Autorité vietnamienne des prix (VVA) a estimé que les dispositions relatives aux prix prévues par la loi foncière en vigueur satisfont globalement aux exigences, notamment en étant compatibles avec la théorie des prix fonciers et les recommandations du Comité international des normes d'évaluation (dont l'Association vietnamienne des prix est membre). Ces dispositions se sont avérées adaptées aux conditions pratiques du marché foncier vietnamien actuel et conformes aux orientations du Bureau politique énoncées dans les résolutions 18-NQ/TW et 69-NQ/TW.

Garantir le droit de l'État à fixer les prix des terrains sur le marché primaire

Concernant certains points importants de la réforme foncière de 2024, selon la VVA, il est nécessaire d'envisager et d'élaborer une réglementation garantissant le droit de l'État à fixer les prix des terrains sur le marché primaire (et non pas que l'État fixe les prix de toutes les transactions foncières, y compris sur les marchés primaire et secondaire, comme le suggèrent certains points de vue). Il s'agit de garantir l'autorité de l'État en matière de fixation des prix des terrains, et non d'établir un « principe d'évaluation foncière ». Si cette question est abordée dans la loi, il convient de s'y conformer.

L’État a le pouvoir de fixer directement les prix des terrains et le droit de les réglementer sur le marché secondaire et sur le marché dans son ensemble par des mesures appropriées telles que la régulation de l’offre et de la demande, des finances et des devises, etc.

C’est là l’autorité de l’État qui a été garantie depuis que l’économie de notre pays fonctionnait selon un mécanisme de planification centralisée, puis est passée à un mécanisme d’économie de marché jusqu’à aujourd’hui, et non pas que l’État ait récemment abandonné son rôle de fixation des prix pour ne le reprendre que maintenant.

Expliquant la proposition ci-dessus, VVA a déclaré que, jusqu'à présent, notre Parti et notre État ont toujours affirmé : la terre est un territoire national façonné par les efforts et le sang de toute notre nation à travers de nombreuses générations. Elle appartient donc à l'ensemble du peuple, représenté par l'État en tant que propriétaire et gérée de manière unifiée. La terre possède une valeur d'usage, a toujours le potentiel de générer des profits, et les droits d'utilisation des terres sont des biens spécifiques achetés et vendus sur le marché immobilier, ce qui explique leur prix. Étant le représentant du propriétaire, l'État a le droit de décider de ce type de ressource grâce à un ensemble de pouvoirs lui permettant d'exercer les droits du propriétaire ; notamment le droit de fixer les prix des terres, de décider de la réglementation des revenus fonciers par la perception de redevances, de loyers et d'impôts sur le revenu provenant des droits d'utilisation des terres, et de réglementer la plus-value foncière non imputable aux investissements des utilisateurs de droits d'utilisation des terres, etc.

Ainsi, selon la VVA, la légalisation du droit de l'État de fixer les prix fonciers a été affirmée jusqu'à présent et n'a pas changé dans la pratique. Il convient donc de ne pas la remettre en question ni de la confondre, en soulignant qu'il s'agit du principe même de la fixation des prix fonciers. C'est la garantie de ce droit, inscrite dans la loi et appliquée dans la pratique, qui a permis à l'État de mettre en œuvre des politiques financières foncières entre l'État et les organisations et particuliers utilisant des terres, ainsi que d'autres politiques relatives à la gestion, à la régulation du marché et aux autres droits et obligations des usagers des terres.

« La VVA estime que, pour exercer son droit de fixer les prix des terrains, que ce soit sous forme de liste de prix, de coefficient d'ajustement des prix ou de prix foncier spécifique, l'État a eu recours, a recours et continue de recourir à des organismes de conseil indépendants et professionnels pour obtenir des conseils sur les options de prix afin de disposer d'une base plus solide pour décider de ses propres prix, ce qui ne réduit ni n'élimine en aucune façon le rôle du droit de l'État de fixer les prix tel que prescrit par la loi », a déclaré M. Nguyen Tien Thoa, président de la VVA.

Conformément au principe selon lequel l'État fixe le prix des terres en fonction des mécanismes du marché

Concernant la réglementation des prix fonciers, la VVA estime que le VIe Congrès national du Parti a défini une politique de rénovation globale. Dès lors, l'économie de notre pays est déterminée à se transformer en une économie de marché multisectorielle, fonctionnant selon un mécanisme de marché avec une gestion étatique, avant de s'orienter vers une économie de marché à orientation socialiste.

Par conséquent, lors de la détermination des droits d'utilisation des terres en tant que marchandises achetées et vendues dans le cadre de ce mécanisme, il est impératif, objectivement, que celui-ci fonctionne selon les principes de l'économie de marché. Dans ce mécanisme économique général, le prix est considéré comme l'élément central du marché ; il doit se former et évoluer en fonction des signaux objectifs des lois économiques des prix (notamment la loi de l'offre et de la demande, la circulation monétaire et la concurrence). Ainsi, le prix, quel que soit l'acteur habilité à le fixer – y compris l'État –, doit également respecter ce principe. Telle est l'exigence objective du mécanisme des prix de marché.

Par conséquent, VVA estime que l'État, en tant que représentant du propriétaire, a le droit de fixer les prix à condition que ce type de biens ait fonctionné selon les mécanismes du marché. Dès lors, le respect par l'État du fonctionnement objectif du marché et la fixation des prix selon ses principes ne sont pas incompatibles avec la nature économique de l'État au sein de ce mécanisme. Si l'on s'inquiète des conséquences d'une fixation des prix fonciers selon les mécanismes du marché (ce dernier n'étant évidemment pas régulé efficacement), et que l'on revient à un mécanisme de fixation des prix non marchand pour stabiliser le marché selon des souhaits subjectifs, en évitant une réglementation qui transformerait les prix en prix subventionnés parallèlement aux prix réels du marché, plongeant ainsi ce dernier dans un fonctionnement opaque et clandestin, alors le mécanisme de sollicitation, d'octroi de privilèges et d'avantages trouvera un terrain fertile pour se développer.

Évaluation foncière selon les principes du marché réglementé

Selon la VVA, la tarification selon les principes du marché doit s'effectuer dans un marché réglementé, et la responsabilité de réglementer pour obtenir le marché souhaité incombe à d'autres solutions...

En conséquence, la VVA estime que les prix fonciers reflètent la synthèse des principales relations économiques et sociales de l'économie. Ils sont considérés comme le miroir du marché foncier, et quel que soit le marché, leur prix en est le reflet fidèle. Par conséquent, l'évaluation foncière ne peut se fonder sur des signaux de marché manipulés ou affectés par des facteurs individuels, des événements soudains et irrationnels tels que la spéculation, l'inflation, les catastrophes naturelles, la guerre, les crises économiques et financières, ou encore des barrières de marché injustifiées. Elle doit s'appuyer sur un marché régulé qui élimine ces facteurs grâce à des outils et des mesures de régulation : offre et demande, finance et monnaie…

« Il convient de souligner que, tant que le marché présente les facteurs susmentionnés, afin de fixer les prix conformément aux principes du marché, l’Association vietnamienne d’évaluation recommande que l’État autorise la révision et le complément de la réglementation actuelle afin que les organismes d’évaluation disposent de critères spécifiques pour sélectionner les intrants des méthodes d’évaluation qui soient communs et non uniques, et pour éliminer les facteurs d’instabilité du marché susmentionnés », a souligné M. Nguyen Tien Thoa, président de la VVA.

Maintenir les prix du marché, réglementer les politiques de financement foncier

Selon VVA, lors de la mise en œuvre du principe des prix de marché, il est essentiel d'assurer la cohérence des prix afin qu'ils reflètent la réalité du marché, compte tenu de l'offre et de la demande, sans y ajouter de considérations sociales. Un système de politiques publiques synchronisées est toutefois indispensable pour encadrer l'impact des prix de marché.

Par conséquent, les prix fonciers auront assurément un impact considérable sur l'accès à la terre pour de nombreux individus, toutes catégories sociales confondues, notamment sur la mise en œuvre des politiques de protection sociale. Ces conséquences seront bien réelles en l'absence de politiques visant à les limiter.

« La loi et ses directives doivent prévoir des politiques financières supplémentaires (taxes, recettes, etc.) de sorte que si les prix sont élevés, le taux de recettes soit réduit, et des politiques d'incitation plus raisonnables pour éviter de provoquer des "chocs" ayant des répercussions négatives sur la vie des gens », a souligné M. Nguyen Tien Thoa, président de la VVA, dans sa recommandation.

Maintenir la réglementation relative à l'évaluation foncière spécifique

Selon la VVA, le catalogue des prix fonciers est un récapitulatif des prix des terrains pour chaque type de terrain, associé à chaque destination, par localisation, région et localité. Ce catalogue est une méthode de tarification de masse, fixant un prix global pour un itinéraire ou une zone géographique entière. Le coefficient d'ajustement d'un prix spécifique est également un coefficient global. De ce fait, il ne peut refléter les spécificités du marché et influence la politique financière entre l'État et les organismes et particuliers utilisant les terrains.

Par conséquent, selon la VVA, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme permettant de statuer sur un certain nombre de cas spécifiques afin d'appliquer des politiques appropriées, notamment : les types de terrains non utilisés mis en service pour la première fois ; les types de terrains présentant des caractéristiques particulières (terres gagnées sur la mer) non inclus dans le barème foncier ; les projets d'aménagement du territoire ayant la même finalité mais une échelle, une fonction, une structure et un coefficient d'utilisation différents ; les fluctuations objectives et justifiées entraînant des variations locales des prix du marché ; les types de terrains et les projets d'aménagement spécifiques lors de l'attribution ou de la création de terres par l'État, dans le cadre de la mise en œuvre de politiques relatives à la perception des redevances foncières, aux loyers fonciers et aux indemnités de déblaiement.

Source : https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html