Président de la VVA : Il faut être cohérent avec le principe selon lequel l’État détermine les prix des terrains selon les mécanismes du marché.

En commentant les amendements à la loi foncière de 2024, l'Association vietnamienne d'évaluation (VVA) a proposé qu'il soit nécessaire d'être cohérent avec le principe selon lequel l'État détermine les prix des terrains selon le mécanisme du marché, de maintenir les dispositions actuelles de la loi sur les prix des terrains et de ne réviser et modifier les documents de sous-loi que pour les adapter à la réalité.

M. Nguyen Tien Thoa, président de la Vietnam Valuation Association (VVA).

Selon M. Nguyen Tien Thoa, président de l'Association vietnamienne d'évaluation (VVA), après avoir étudié le contenu des amendements et des compléments proposés à un certain nombre d'articles de la loi foncière de 2024, la VVA a proposé d'envisager de conserver le contenu des articles 158, 159, 160, 162 de la section 2 sur les prix des terrains de la loi foncière actuelle ; de réviser uniquement pour modifier et compléter les instructions spécifiques du gouvernement guidant le contenu des articles et clauses ci-dessus de la loi afin de mieux répondre aux exigences de la pratique après un an de mise en œuvre de la loi.

En conséquence, la VVA a estimé que le contenu des prix de la loi foncière actuelle répondait globalement aux exigences, notamment en termes de compatibilité avec la théorie des prix fonciers et les directives du Comité international des normes d'évaluation, dont l'industrie des prix du Vietnam est membre. Il s'est avéré adapté aux conditions pratiques du marché foncier actuel au Vietnam et a respecté les directives du Politburo dans les résolutions 18-NQ/TW et 69-NQ/TW.

Garantir le droit de l'État à décider des prix des terrains sur le marché primaire

Concernant certains points importants du processus de modification de la loi foncière de 2024, selon la VVA, il est nécessaire d'examiner et d'élaborer une réglementation visant à garantir le droit de l'État à fixer les prix des terrains sur le marché primaire (et non pas à ce que l'État décide des prix des terrains pour toutes les transactions en société, y compris sur les marchés primaire et secondaire, selon certains points de vue). Il s'agit de garantir l'autorité de l'État à fixer les prix des terrains, et non pas de considérer qu'il s'agit du « principe d'évaluation foncière ». Si cette question est abordée dans la loi, il est nécessaire de suivre ce point de vue.

L'État a le pouvoir de déterminer directement les prix des terres et a le droit de réguler les prix des terres sur le marché secondaire et sur le marché en général par des mesures appropriées telles que : la régulation de l'offre et de la demande, des finances et de la monnaie, etc.

C'est l'autorité de l'État qui est garantie depuis que l'économie de notre pays fonctionnait sous un mécanisme de planification centralisée, puis est passée à un mécanisme d'économie de marché jusqu'à présent, et non pas seulement en abandonnant récemment le rôle de l'État en matière de fixation des prix et en le posant seulement maintenant.

Expliquant la proposition ci-dessus, la VVA a déclaré que, jusqu'à présent, notre Parti et notre État ont toujours affirmé : la terre est un territoire national créé par les efforts et le sang de toute notre nation au fil de nombreuses générations. Elle appartient donc à tout le peuple, représenté par l'État en tant que propriétaire et gérée de manière unifiée. La terre a une valeur d'usage, est toujours susceptible de générer des profits, et les droits d'usage sont des biens spécifiques achetés et vendus sur le marché immobilier, ils ont donc un prix. En tant que représentant du propriétaire, l'État a le droit de décider de ce type de ressource avec un ensemble de pouvoirs pour jouir des droits du propriétaire, notamment le droit de : fixer le prix des terres, décider de réglementer les bénéfices tirés de la terre par la collecte des droits d'usage, des loyers fonciers, de l'impôt sur le revenu des droits d'usage, réguler la plus-value foncière non due à l'investissement des utilisateurs des terres auxquels des droits d'usage ont été attribués, etc.

Ainsi, selon la VVA, la légalisation du droit de l'État à déterminer les prix des terres a été affirmée jusqu'à présent et n'a pas changé dans la pratique. Cette fois, il ne faut pas la remettre en question ni la confondre, soulignant qu'il s'agit du principe d'évaluation foncière. C'est la garantie de ce droit, dans la loi et dans la pratique, qui a permis à l'État de disposer d'une base pour mettre en œuvre des politiques financières foncières entre l'État et les organisations et particuliers exploitants, ainsi que d'autres politiques liées à la gestion et à la régulation du marché, et aux autres droits et obligations des utilisateurs fonciers.

« VVA estime que pour exercer le droit de déterminer les prix des terrains, que ce soit sous la forme d'une liste de prix, d'un coefficient d'ajustement des prix ou d'un prix foncier spécifique, le fait que l'État ait utilisé, utilise et continue d'utiliser des organisations de conseil professionnelles indépendantes pour conseiller sur les options de prix pour lui-même afin qu'il ait plus de base pour décider de ses propres prix ne réduit ni n'élimine en aucune façon le rôle du droit de l'État à déterminer les prix comme prescrit par la loi », a déclaré M. Nguyen Tien Thoa, président de VVA.

Conformément au principe selon lequel l’État détermine les prix des terrains selon les mécanismes du marché

Concernant la réglementation des prix fonciers, la VVA estime que le 6e Congrès national du Parti a défini une politique globale de rénovation. À partir de là, l'économie de notre pays est déterminée à former une économie marchande multisectorielle, fonctionnant selon un mécanisme de marché sous la gestion de l'État, puis à définir l'orientation globale d'une économie fonctionnant selon un mécanisme d'économie de marché à orientation socialiste.

Par conséquent, lors de la détermination des droits d'usage des terres en tant que marchandises à acheter et à vendre dans ce mécanisme, il faut bien entendu, objectivement, que ce mécanisme s'applique au mécanisme économique de marché et à ce mécanisme économique général : le prix est considéré comme la catégorie centrale du marché, il doit être formé et appliqué selon les signaux objectifs des lois économiques des prix (en se concentrant sur les lois de l'offre et de la demande, de la circulation monétaire, de la concurrence…) et, par conséquent, les prix, quel que soit le sujet ayant le pouvoir de les décider – y compris l'État – doivent également respecter ce principe. Telle est l'exigence objective du mécanisme des prix du marché.

Par conséquent, la VVA estime que l'État, en tant que représentant du propriétaire, a le droit de fixer les prix, à condition que ce type de biens fonctionne selon les mécanismes du marché. Le respect par l'État de l'évolution objective du marché et la fixation des prix selon les principes du marché ne sont donc pas incompatibles avec la nature économique de l'État dans ce mécanisme. Si l'on se préoccupe des conséquences de l'évolution des prix fonciers selon le mécanisme des prix du marché (bien sûr, le marché n'est pas régulé efficacement), il convient de revenir à un mécanisme de tarification hors marché pour stabiliser le marché selon des souhaits subjectifs, en évitant la règle qui transformerait les prix en prix subventionnés parallèlement aux prix réels du marché, poussant le marché dans un état de fonctionnement souterrain et opaque ; le mécanisme de demande et de don, de privilèges et d'avantages a des terres fertiles pour exister.

Évaluation foncière selon le principe du marché réglementé

Selon la VVA, la tarification selon les principes du marché doit être un marché réglementé et la responsabilité de réglementer pour avoir le marché souhaité appartient à d'autres solutions...

En conséquence, la VVA estime que les prix fonciers reflètent la synthèse des principales relations économiques et sociales de l'économie. Ils sont considérés comme un « miroir » du marché foncier, quel que soit le marché, le prix en est le reflet fidèle. Par conséquent, l'évaluation foncière ne peut se fonder sur des signaux de marché manipulés ou influencés par des facteurs individuels, des événements soudains et déraisonnables tels que la spéculation, l'inflation des prix, les catastrophes naturelles, la guerre, les crises économiques et financières et les barrières commerciales déraisonnables… mais doit être un marché réglementé qui élimine les facteurs susmentionnés grâce à des outils et mesures de régulation : offre – demande, finance – monnaie…

« Il convient de souligner que lorsque le marché présente encore les facteurs ci-dessus, afin de fixer les prix selon les principes du marché, l'Association vietnamienne d'évaluation recommande que l'État autorise la révision et le complément des réglementations actuelles afin que les organismes d'évaluation disposent de critères spécifiques pour sélectionner les intrants pour les méthodes d'évaluation qui sont communs, et non uniques, et éliminent les facteurs d'instabilité du marché mentionnés ci-dessus », a souligné M. Nguyen Tien Thoa, président de la VVA.

Maintenir les prix du marché, réguler les politiques de financement foncier

Selon la VVA, lors de la mise en œuvre du principe du prix du marché, il est nécessaire d'être cohérent afin que le prix reflète le prix du marché sous l'effet de l'offre et de la demande, et de ne pas y ajouter de politiques sociales. Un système de politiques synchrones est toutefois nécessaire pour contrôler l'impact des prix du marché.

En conséquence, les prix du foncier sur le marché auront certainement un impact important sur l'accès à la terre de nombreux citoyens de toutes les couches sociales, notamment sur la mise en œuvre des politiques de sécurité sociale. Ces impacts sont réels si aucune politique ne les limite.

« La loi et ses directives doivent permettre des politiques financières supplémentaires (impôts, recettes, etc.) dans le sens où si les prix sont élevés, le taux de recettes doit être réduit, et des politiques d'incitation plus raisonnables qu'auparavant pour éviter de provoquer des « chocs » qui ont des impacts négatifs sur la vie des gens », a souligné M. Nguyen Tien Thoa, président de VVA, dans sa recommandation.

Maintenir une réglementation spécifique sur la tarification foncière

Selon la VVA, la liste des prix fonciers est essentiellement un résumé des prix fonciers pour chaque type de terrain associé à chaque usage, par emplacement, par région, par localité… La liste des prix fonciers est essentiellement une méthode de tarification de masse, fixant un prix général pour un itinéraire complet, pour l'emplacement d'une zone entière… Le coefficient d'ajustement d'un prix spécifique est également un coefficient général de masse. De ce fait, il ne peut couvrir des cas spécifiques selon le principe des prix du marché et affectera certainement la politique financière entre l'État et les organisations et particuliers exploitant les terres…

Par conséquent, selon la VVA, il est toujours nécessaire de mettre en place un mécanisme permettant de décider des cas spécifiques afin de servir des politiques appropriées telles que : les types de terrains qui ne sont pas encore utilisés, mis en service pour la première fois ; les types de terrains présentant des caractéristiques particulières (terrains gagnés sur la mer) non inclus dans la liste des prix des terrains ; les projets d'utilisation des terrains ayant le même objectif d'utilisation des terrains mais une échelle, une fonction, une structure d'utilisation des terrains, un coefficient d'utilisation des terrains différents... ; les fluctuations objectives et raisonnables qui entraînent des fluctuations locales des prix du marché ; les types de terrains, les projets spécifiques d'utilisation des terrains au moment où l'État attribue des terrains, récupère des terrains pour mettre en œuvre des politiques sur la perception des frais d'utilisation des terrains, la location foncière, l'indemnisation pour le défrichement des sites...

Source : https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html