Prévenir la « publicité mensongère »
Lors d'une récente réunion visant à finaliser le projet de décret détaillant un certain nombre d'articles de la loi sur le logement de 2023, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a proposé qu'il y ait une réglementation obligeant les investisseurs à s'inscrire pour la classification des immeubles d'appartements avant d'être autorisés à ouvrir à la vente.
Expliquant cette proposition, M. Chau a analysé : la précédente loi sur le logement chargeait le ministre de la Construction d'édicter des réglementations sur la classification des appartements en classes 1, 2, 3 et 4 ; actuellement, ils sont classés en A, B et C. Cependant, dans les faits, aucun investisseur ni collectif de propriétaires d'appartements (clients) n'a proposé de classification des immeubles d'appartements ni ne l'a mise en œuvre. Dans la loi sur le logement de 2023, qui est sur le point d'entrer en vigueur, la classification des immeubles d'appartements est confiée au gouvernement pour promulgation. Dans le projet de décret détaillant plusieurs articles de la loi sur le logement de 2023, la classification des appartements ne peut être effectuée qu'une fois le projet achevé. Cependant, la loi sur les activités immobilières de 2023 stipule que les investisseurs sont autorisés à vendre ou à louer-acheter de futurs logements lorsque la construction des infrastructures techniques est achevée conformément à la réglementation. Dans le cas des immeubles d'appartements et des immeubles à usage mixte avec logements, il suffit d'achever la construction des fondations conformément à la réglementation.
Exiger des investisseurs qu'ils enregistrent le classement des immeubles d'appartements avant de lever des capitaux et de les ouvrir à la vente contribuera à éviter la situation de « publicité autoproclamée » et de « publicité mensongère ».
« C'est à ce stade que les clients sont facilement trompés lorsque les investisseurs auto-classent et surclassent leurs appartements en appartements de luxe, de première classe ou de marques étrangères telles que High-end, Premium... pour les vendre à des prix exorbitants. On voit souvent des cas où l'on vend de la viande de chien sans se soucier de rien. Par ailleurs, la loi sur la publicité interdit également les produits des entreprises (DN) se présentant comme étant de première classe. Il est donc nécessaire d'exiger que les entreprises s'enregistrent pour classer les appartements dès l'approbation du projet dans le cadre de la politique d'investissement », a souligné M. Le Hoang Chau.
Le président de la HoREA a également déclaré que l'obligation de classer les immeubles d'habitation dès la mise en œuvre du projet n'empêche pas les investisseurs de modifier ultérieurement le type d'immeuble. Durant le processus de mise en œuvre, les investisseurs peuvent demander à modifier le classement s'ils souhaitent passer à un niveau supérieur. « La réglementation actuelle encourage également les investisseurs à construire des bâtiments écologiques et économes en énergie… »
Si l'investisseur a une vision à long terme et souhaite construire des projets s'inscrivant dans cette tendance, le coût n'augmentera que de 2 à 3 %, tandis que s'il convertit en cours de construction, le coût sera bien plus élevé. Parce que les clients d'aujourd'hui recherchent bien plus qu'un simple logement, les investisseurs ne se contentent pas de vendre des appartements, mais aussi des espaces de vie et des services publics. Les projets arborés, avec des services publics et un cadre de vie harmonieux sont plus prisés, ce qui permet de les qualifier d'appartements haut de gamme et de luxe… », a déclaré M. Chau.
Chaos dans le classement des appartements de luxe
Ce n'est pas la première fois que l'HoREA propose d'annoncer le classement des appartements avant leur mise en vente. Depuis 2018, cette entité publie un document soulignant la situation chaotique des titres d'appartements haut de gamme sur le marché immobilier. À l'époque, les vendeurs d'appartements utilisaient toujours arbitrairement les termes « haut de gamme » et « luxe » pour attirer les clients. En réalité, très peu de projets immobiliers répondent aux normes haut de gamme, garantissant qualité et élégance en termes de planification, de conception, d'équipements et de services. De nombreux projets sont autoproclamés « haut de gamme » par les investisseurs, mais n'ont pas été reconnus par le Département de la Construction ni par un organisme d'évaluation indépendant. Cela conduit également à de nombreuses situations « tragi-comiques » où les résidents achètent des appartements dits haut de gamme, mais de piètre qualité.
Par exemple, sur le site web de l'entreprise, l'immeuble The Art (Thu Duc City, Hô-Chi-Minh-Ville) est présenté comme un projet d'appartements révolutionnaire, car il s'agit d'un complexe d'appartements de luxe exclusivement destiné aux jeunes intellectuels. Il est situé dans le quartier résidentiel haut de gamme Gia Hoa Art Village, sur près de 28,5 hectares, et bénéficie de nombreux services publics. Le prix de vente des appartements y est assez élevé, variant entre 35,4 et 42,7 millions de VND/m². Cependant, en 2023, dans cet immeuble, les résidents se sont constamment rassemblés, déployant des banderoles pour protester contre les nombreuses défaillances des infrastructures et des services, telles que des ascenseurs qui fuyaient, des infiltrations d'eau à chaque pluie, des armoires de protection incendie vides et l'absence d'équipement. Au sous-sol du parking, deux sorties sur quatre étaient bloquées, ce qui faisait craindre aux résidents de ne pouvoir s'en sortir en cas d'incident, d'incendie, etc.
Il convient de noter que le conseil d'administration gère 60 milliards de VND du fonds d'entretien des appartements. Les résidents estiment donc qu'il n'a pas rempli ses obligations et géré le fonds de manière inefficace, ce qui a entraîné une dégradation croissante de l'immeuble. Plus de 900 résidents ont signé une pétition exprimant leur mécontentement face à cette situation et demandant la démission du conseil d'administration. Ce n'est qu'à la fin du mois de juillet 2023, lorsque la municipalité a organisé une assemblée extraordinaire des administrateurs de l'immeuble pour réélire le conseil d'administration, et que l'ensemble de l'ancien conseil a démissionné, que le mécontentement des résidents s'est temporairement apaisé.
De même, lorsqu'il cherchait à acheter un appartement dans la résidence Topaz Home 2 (Thu Duc City), M. Minh Man (habitant le 8e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville) a été séduit par de nombreux qualificatifs, tels que : « Un lieu lumineux » au cœur d'Eastern City, au cœur d'un quartier moderne et développé. Le projet offre toutes les commodités nécessaires à un appartement haut de gamme et moderne. Il convient de préciser qu'il s'agit d'un projet de logements sociaux. À son arrivée sur place, M. Man a été choqué de voir de nombreuses banderoles accrochées aux portes des appartements pour protester contre l'investisseur concernant les risques liés à la sécurité incendie, les places de parking, les ascenseurs, la dégradation, les dommages, l'insécurité, les frais d'entretien et bien d'autres problèmes.
Proposition visant à classer les immeubles d'appartements avant que les investisseurs ne lèvent des capitaux et ne les ouvrent à la vente aux clients
À Hanoï , l'immeuble Artemis (n° 3, Le Trong Tan, arrondissement de Thanh Xuan), pourtant annoncé comme un immeuble de luxe, a suscité à plusieurs reprises la colère de ses habitants, qui ont déployé des banderoles en signe de protestation contre l'augmentation arbitraire des tarifs de stationnement, le retard de la mise en place d'un conseil d'administration, l'absence de mesures de prévention et de lutte contre les incendies… Le point culminant a été la controverse sur le blocage des roues des véhicules personnels à la fin de l'année dernière. Il convient de noter que, du fait de sa vocation d'immeuble de luxe, le prix des appartements y est également exorbitant, passant de 50,2 à près de 70 millions de VND/m².
La classification des appartements est un phénomène omniprésent. Le site web d'immobilier Batdongsan.com.vn indique que cette unité utilise les prix de vente pour classer les appartements. Cependant, ces prix varient en fonction du marché. Par exemple, à Hanoï, le prix de vente moyen des appartements abordables est inférieur à 30 millions de VND/m² ; les appartements milieu de gamme sont proposés entre 30 et 50 millions de VND/m² et les appartements de luxe dépassent 50 millions de VND/m². À Hô-Chi-Minh-Ville, les appartements abordables sont proposés à moins de 35 millions de VND/m² ; les appartements milieu de gamme entre 35 et 55 millions de VND/m² ; les appartements de luxe dépassent 55 millions de VND/m².
Parallèlement, CBRE a proposé des prix plus élevés pour la classification des appartements. À partir du premier trimestre 2024, CBRE appliquera de nouveaux critères de classification des appartements : les appartements de très grand luxe sont des projets dont le prix moyen est supérieur à 300 millions de VND/m² ; les appartements de luxe sont des projets dont le prix moyen est compris entre 120 et 300 millions de VND/m² ; les appartements haut de gamme sont des projets dont le prix moyen est compris entre 60 et 120 millions de VND/m² ; les projets de milieu de gamme sont des projets dont le prix moyen est compris entre 35 et 60 millions de VND/m² ; et la classe économique est un projet dont le prix moyen est inférieur à 35 millions de VND/m².
Une classification des appartements selon les normes est nécessaire
Selon l'expert immobilier Tran Khanh Quang, il n'existe pas de réglementation internationale obligeant les investisseurs à s'enregistrer et à publier des classements d'immeubles d'appartements, car le marché immobilier est public, transparent et offre un niveau élevé de protection des consommateurs. Or, le marché immobilier vietnamien est différent à l'heure actuelle. En réalité, la manière dont les investisseurs construisent leurs projets, leur qualité, l'accès des clients à l'information… se font principalement par le biais des actualités et des images des agences immobilières, et non par la qualité des travaux. Il est donc essentiel de classer les appartements et d'évaluer la qualité des projets selon des normes. Les consommateurs doivent accéder à des informations précises et claires, notamment sur les conditions requises pour les appartements haut de gamme, la superficie, la superficie des services publics par rapport aux appartements milieu et bas de gamme… L'évaluation devrait également être menée par une entité indépendante afin de garantir son objectivité et sa pertinence.
Un représentant d'une société immobilière a admis qu'avec l'entrée en vigueur de la loi sur le logement le 1er août, la réglementation sur la classification des immeubles d'habitation, prescrite par le gouvernement, mettra fin à la situation où les investisseurs auto-classent leurs projets, et où les sociétés de conseil et de courtage les classent arbitrairement en fonction des prix actuels. « Sans classification, tout le monde se classera en première classe pour augmenter les prix et faciliter la vente. Cela crée non seulement de la confusion et des préjudices pour les acheteurs, mais nuit également aux investisseurs qui exercent leurs activités de manière responsable. Le marché doit être réorganisé par la légalisation », a-t-il souligné.
Classification des appartements
Français Les immeubles d'appartements sont divisés en 3 classes : classe A, classe B et classe C. Cette classification est basée sur 4 groupes spécifiques de critères, notamment : planification - architecture ; système d'équipement technique ; services, infrastructure sociale ; et qualité, gestion, exploitation. Dans laquelle, la classe A est un immeuble d'appartements qui répond pleinement aux exigences de classification et doit atteindre au moins 18 des 20 critères prescrits à l'annexe n° 01 ; la classe B est un immeuble d'appartements qui doit atteindre au moins 18 des 20 critères prescrits à l'annexe n° 02 ; la classe C est un immeuble d'appartements qui répond pleinement aux exigences de classification mais ne remplit pas suffisamment de critères pour être reconnu comme classe A et classe B comme prescrit.
Circulaire n° 31/2016 du ministère de la Construction
Source : https://thanhnien.vn/chuan-hoa-quy-trinh-xep-hang-chung-cu-185240623205407405.htm
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