Le concept de logement abordable a changé.
Lors de l'événement annuel « 4e Forum immobilier de printemps et cérémonie de remise des prix aux marques immobilières leaders 2023-2024 », qui s'est tenu le matin du 15 mars, Me Doan Van Binh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VARS) et président du groupe CEO, a déclaré que tout pays est préoccupé par le logement, l'emploi, la santé et l'éducation . Le logement, en particulier, est un enjeu crucial, car il répond non seulement aux besoins de la population, mais influe également sur de nombreux autres aspects de la société.
Cependant, après deux ans de pandémie de Covid-19, le monde a connu de nombreuses difficultés, notamment une forte inflation et une crise du logement dans de nombreux pays, et pas seulement au Vietnam. Des pays et territoires aux États-Unis, en Europe, y compris l'Allemagne et la Chine, sont également confrontés à ce problème.
Au Vietnam, pour résoudre le problème du logement, le gouvernement a publié la décision n° 2161/QD-Ttg du 22 décembre 2021 du Premier ministre approuvant la stratégie nationale de développement du logement pour la période 2021-2030, avec une vision à l'horizon 2045, afin de développer des logements pour les familles à revenus moyens et faibles, en particulier des logements adaptés au budget de la majorité de la population.
Du point de vue du marché, un logement abordable aura un prix pour un appartement de base achevé inférieur à 1 000 USD/m2, ce qui signifie qu’un appartement de 65 m2 avec 2 chambres coûte environ 65 000 USD, soit l’équivalent de 1,6 milliard de VND, environ 25 millions de VND/m2.
Cependant, selon une étude de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNRea), les appartements à ce prix sont en réalité quasiment introuvables à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville. Actuellement, le prix « standard » des logements abordables dans ces deux villes a augmenté de 20 à 30 %, pour atteindre 2 à 2,4 milliards de VND par appartement.
« Cela dit, la notion de logement abordable a beaucoup évolué aujourd'hui ; elle ne se limite plus à 1 000 dollars américains, mais a peut-être doublé », a déclaré M. Binh.
Le président du groupe CEO prend la parole lors du forum.
En conséquence, M. Binh a déclaré que le Vietnam devrait s'inspirer de l'expérience de certains pays en matière de développement de logements abordables.
Aux États-Unis, selon la National Low-Income Housing Coalition, le pays connaît actuellement une pénurie de 5,5 à 7,3 millions de logements abordables. D'après la National Association of Realtors (NAR), le marché manque de 320 000 logements à moins de 256 000 dollars. Les États-Unis doivent construire 550 000 logements supplémentaires chaque année pour combler ce déficit. La Californie, la Floride et le Texas, à eux seuls, représentent 40 % de ces logements.
Pour remédier au problème du logement abordable, le pays a utilisé des fonds du Plan de sauvetage américain afin de créer davantage de logements locatifs abordables.
La Californie finance la conversion d'espaces de bureaux sous-utilisés en logements abordables ; elle accorde une aide de 8 000 $ aux personnes à faibles revenus éligibles à la location de logements abordables pour couvrir des frais tels que les évaluations, les honoraires d'avocat, etc. ; elle offre des incitations fiscales aux promoteurs qui consacrent 20 % de leurs appartements à des logements abordables… En particulier, les banques accordent des prêts hypothécaires couvrant 100 % de la valeur du contrat.
En Allemagne, pays le plus riche d'Europe, le taux d'accession à la propriété est relativement faible, à seulement 46 %. Le gouvernement allemand a également dû intervenir par des arrêtés administratifs pour résoudre le problème du logement abordable pour la population.
Ou encore, comme notre « voisin » la Chine, M. Binh a déclaré que le gouvernement de ce pays s'était également fixé pour objectif d'ajouter 6,5 millions de nouveaux logements locatifs à loyer modéré dans 40 grandes villes d'ici 2025, tout en appliquant 17 solutions financières et non financières, et que les banques avaient également orienté les flux financiers vers le logement abordable.
Les incitations étatiques ne sont pas conformes aux règles du marché.
Évoquant également ce problème, M. Le Viet Hai, président du groupe de construction Hoa Binh, a déclaré qu'en 2021, l'État avait publié une résolution visant à promouvoir le développement du logement social, mais qu'aucune transaction n'avait eu lieu entre 2021 et 2022.
En réalité, sur le marché immobilier d'Hô Chi Minh-Ville, entre la période précédant la pandémie et 2023, le segment haut de gamme représentait 82 % de l'offre totale, tandis que les logements abordables ont diminué de 40 % et ont quasiment disparu du marché.
Pour expliquer cette situation, le président de Hoa Binh Construction a déclaré que le problème fondamental réside dans le fait que les incitations en matière de logements sociaux, telles que l'approbation des projets, l'approbation des plans, le ciblage des acheteurs, l'envergure des projets et le prix de vente, restent très complexes.
« Il y a environ deux ans, nous avons travaillé avec un investisseur en logements sociaux. Le projet disposait déjà d'une licence d'investissement, mais ce n'est qu'au début de cette année que nous avons pu finaliser temporairement les procédures de construction de logements sociaux afin de pouvoir commencer sa mise en œuvre », a indiqué M. Hai.
Les statistiques du ministère de la Construction montrent que le nombre de projets de logements sociaux proposés est très inférieur aux objectifs fixés. Selon M. Hai, cela s'explique par le fait que les incitations offertes par l'État en matière de taxe foncière, de TVA, de crédit et de frais de gestion ne sont pas conformes aux règles du marché, ce qui empêche de parvenir à un accord entre l'État et les investisseurs.
M. Le Viet Hai a déclaré que les incitations de l'État ne sont pas conformes aux règles du marché.
Le professeur agrégé Dinh Trong Thinh estime qu'en matière de logement social, il est nécessaire de distinguer et de définir clairement le logement social, le logement commercial abordable et le logement de luxe, mais cette question n'a pas été abordée.
Ainsi, le logement social désigne les logements planifiés par l'État pour soutenir les populations vulnérables. Le logement commercial abordable est financé par l'État et destiné à l'ensemble de la population, répondant ainsi aux besoins de la majorité. Le logement de luxe doit également être soumis à des normes et réglementations claires.
« Par conséquent, la première étape à considérer est de définir clairement le type de logement et l'aménagement. Consacrer 20 % des terrains destinés aux projets de logements commerciaux au développement de logements sociaux semble raisonnable, mais je pense que cela reste fragmenté. Il sera difficile d'assurer la cohérence une fois la construction terminée », a analysé l'expert.
Le professeur agrégé, le Dr Dinh Trong Thinh, a pris la parole lors du forum.
M. Thinh a ensuite affirmé qu'il est nécessaire de concevoir des zones résidentielles répondant aux besoins en matière de logement, d'emploi et de vie quotidienne. Il est notamment essentiel de lutter contre l'idée reçue selon laquelle les logements sociaux à bas prix seraient de mauvaise qualité, ce qui explique pourquoi de nombreux ensembles immobiliers achevés restent invendus et dissuadent les gens d'y habiter. En matière de logements abordables, l'État doit mettre en place des politiques de soutien, de la planification à la recherche de financements .
Source
Comment (0)