Le concept de logement abordable a changé.
Partage lors de l'événement annuel « Le 4e Forum immobilier de printemps et la cérémonie d'honneur des principales marques immobilières en 2023 - 2024 » qui s'est tenu le matin du 15 mars, LS. TS. Doan Van Binh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam (VARS), président du groupe CEO, a déclaré que tout pays se préoccupe du logement, de l'emploi, des soins de santé et de l'éducation . Dans ce domaine, le logement est une question très importante, qui non seulement répond aux besoins de logement des gens, mais affecte également de nombreux autres problèmes sociaux.
Cependant, après 2 ans de Covid-19, le monde a connu de nombreuses difficultés, une forte inflation, de nombreux pays dans le monde sont confrontés à une crise du logement, pas seulement le Vietnam. Les pays et territoires des États-Unis, d’Europe, y compris l’Allemagne et la Chine, sont tous confrontés à ce problème.
Au Vietnam, pour résoudre le problème du logement, le gouvernement a publié la décision n° 2161/QD-TTg du 22 décembre 2021 du Premier ministre approuvant la stratégie nationale de développement du logement pour la période 2021-2030, avec une vision jusqu'en 2045, pour développer des logements pour les familles à revenus moyens et faibles, en particulier des logements adaptés à l'accessibilité financière de la majorité des personnes.
Du point de vue du marché, le prix d'un logement abordable pour un appartement de base achevé sera inférieur à 1 000 USD/m2, ce qui signifie qu'un appartement de 65 m2 avec 2 chambres coûte environ 65 000 USD, soit l'équivalent de 1,6 milliard de VND, soit environ 25 millions de VND/m2.
Cependant, selon une étude de l'Association immobilière du Vietnam (VNRea), la réalité est que les appartements à ce prix sont presque « éteints » à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville. Actuellement, le prix « standard » des logements abordables dans ces deux villes a augmenté de 20 à 30 %, soit 2 à 2,4 milliards de VND par unité.
« Cela dit, le concept de logement abordable a radicalement changé, il n’est plus à 1 000 $ mais a peut-être doublé », a déclaré M. Binh.
Le président du groupe CEO s'exprime lors du forum.
M. Binh a déclaré que le Vietnam devrait s’inspirer de l’expérience de certains pays en matière de développement de logements abordables.
Aux États-Unis, selon la National Low-Income Housing Coalition, le pays manque actuellement de 5,5 à 7,3 millions de logements abordables ; Selon la National Association of Realtors (NAR), le marché manque de 320 000 maisons dont le prix est inférieur à 256 000 $. Les États-Unis doivent construire 550 000 logements supplémentaires chaque année pour compenser ce manque. Trois États, la Californie, la Floride et le Texas, représentent 40 % de ces appartements.
Pour résoudre le problème du logement abordable, le pays a utilisé les fonds du Plan de sauvetage américain pour créer davantage de logements locatifs abordables.
Et la Californie finance la conversion d’espaces de bureaux sous-utilisés en logements abordables ; Une aide de 8 000 $ pour les personnes à faible revenu admissibles à la location d’un logement abordable afin de payer les dépenses telles que les évaluations, les frais juridiques, etc.; Des incitations fiscales pour les promoteurs afin qu'ils réservent 20 % des appartements à des logements abordables... En particulier, les banques accordent des prêts hypothécaires à hauteur de 100 % de la valeur du contrat.
Ou en Allemagne, le pays le plus riche d’Europe, le taux de propriété du logement est assez faible, seulement 46 %. Le gouvernement allemand a également dû intervenir par des décrets administratifs pour résoudre le problème du logement abordable pour la population.
Ou même comme notre « voisin » la Chine, M. Binh a déclaré que le gouvernement de ce pays s'est également fixé comme objectif d'ajouter 6,5 millions de nouveaux logements locatifs à bas prix dans 40 grandes villes d'ici 2025, tout en appliquant 17 solutions financières et non financières, et les banques réorientent également les flux financiers vers des logements abordables.
Les incitations de l’État ne sont pas conformes aux règles du marché.
M. Le Viet Hai, président du groupe de construction Hoa Binh, a également partagé sur le sujet ci-dessus qu'en 2021, l'État a publié une résolution pour promouvoir le développement du logement social, mais qu'en 2021-2022, il n'y a eu aucune transaction.
En fait, sur le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville, d'avant la pandémie à 2023, le segment haut de gamme représentait 82 % de l'offre totale au cours de la période pré-pandémique, les logements abordables ont diminué de 40 % et les logements abordables sont devenus « éteints » sur le marché.
Pour provoquer la situation ci-dessus, le président de Hoa Binh Construction a déclaré que le problème principal est que les incitations pour le logement social telles que l'approbation du projet, l'approbation de la conception, la cible d'acheteur, l'échelle du projet et le prix de vente sont encore très compliquées.
« Il y a environ deux ans, nous avons collaboré avec l'investisseur en logements sociaux. Le projet disposait déjà d'une licence d'investissement, mais ce n'est qu'au début de cette année que nous avons pu finaliser temporairement les procédures de construction de logements sociaux afin de pouvoir commencer la mise en œuvre », a expliqué M. Hai.
Les statistiques du ministère de la Construction montrent que le nombre de projets de logements sociaux proposés est très faible par rapport à l’objectif fixé. La raison analysée par M. Hai est que les incitations de l'État en matière de taxe d'utilisation des terres, de TVA, de crédit et de frais de gestion ne sont pas conformes aux règles du marché, il ne peut donc y avoir d'accord entre l'État et les investisseurs.
M. Le Viet Hai a déclaré que les incitations de l’État ne sont pas conformes aux règles du marché.
Professeur agrégé TS. Dinh Trong Thinh estime que lorsqu’il s’agit de logement social, il est nécessaire de distinguer et de définir clairement le logement social, le logement commercial abordable ou le logement de luxe, mais cela n’a pas été discuté.
Ainsi, les logements sociaux sont des logements prévus par l’État pour accompagner les populations défavorisées. Le logement commercial abordable est soutenu par l’État pour la population générale, répondant aux besoins de la grande majorité de la population. Les logements haut de gamme nécessitent également des normes et des réglementations claires.
« Par conséquent, la première étape à suivre est de définir clairement le type de logement et son aménagement. L'affectation de 20 % des terrains des projets de logements commerciaux au développement de logements sociaux semble raisonnable, mais je pense que la situation reste fragmentée. Il sera difficile d'assurer la cohérence lors de la construction », a analysé l'expert.
Professeur agrégé TS. Dinh Trong Thinh a pris la parole lors du forum.
À partir de là, M. Thinh a déclaré que la planification devrait être faite de manière à avoir des caractéristiques résidentielles, répondant aux besoins de logement, de travail et de vie. Il est particulièrement nécessaire d’éliminer l’idée selon laquelle les logements sociaux à bas prix sont de mauvaise qualité, ce qui fait que de nombreuses zones achevées ne sont pas vendues et que les gens n’y emménagent pas. Pour un logement abordable, le gouvernement doit mettre en place des politiques allant de la planification au financement pour soutenir .
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