Les appartements à Hanoï perdent de leur « forme », limitant le nombre de transactions par an pour les particuliers faisant des affaires immobilières

Le marché immobilier d'Hanoï enregistre une baisse d'intérêt et du nombre d'annonces, une pénurie de logements sociaux dans deux zones urbaines spéciales, et les particuliers ne sont pas autorisés à acheter et vendre plus de 10 fois par an… telles sont les dernières nouvelles du secteur.

Dernières nouvelles du marché immobilier : En mai 2024, le marché des appartements à Hanoï était le seul segment en croissance, tandis que la plupart des autres segments et types de biens ont connu un recul. (Photo : Linh An)

Le nombre d'annonces d'appartements à Hanoï a diminué de 9 %.

D'après les données de marché de Batdongsan.com.vn , en mai 2024, le marché des appartements à Hanoï était le seul segment en croissance, tandis que la plupart des autres segments et types de biens immobiliers ont connu un recul. Plus précisément, l'intérêt pour les appartements sur le marché de l'achat et de la vente a augmenté de 9 % en mai, et celui sur le marché locatif de 6 %.

En juin, le marché des appartements à Hanoï n'a pas pu maintenir la dynamique de croissance observée en mai. L'intérêt est resté stable par rapport au mois précédent, tandis que le nombre d'annonces a diminué de 9 % sur le marché de l'achat et de la vente. Sur le marché locatif, la situation a également été peu favorable : l'intérêt a légèrement progressé de 4 %, tandis que le nombre d'annonces a légèrement reculé de 4 %.

Selon Batdongsan.com.vn , le déclin du marché des appartements à Hanoï s'inscrit dans le contexte d'un repli général du marché immobilier hanoïen. L'intérêt pour l'ensemble du marché a diminué de 9 % et le nombre d'annonces de 6 %. Presque tous les districts de Hanoï ont enregistré une baisse de 3 à 19 %.

Non seulement les appartements, mais aussi d'autres segments et types de biens ont enregistré une baisse d'intérêt et du nombre d'annonces. Plus précisément, par rapport au mois précédent, sur le marché de l'achat et de la vente, l'intérêt pour les maisons individuelles à Hanoï a diminué de 16 %, et le nombre d'annonces de 3 %. L'intérêt pour les terrains a également baissé de 16 %, tandis que le nombre d'annonces est resté stable. Concernant les maisons individuelles en façade, les chiffres sont respectivement de 14 % et 10 %. Le marché des villas à Hanoï n'est pas en meilleure posture : l'intérêt a diminué de 11 % et le nombre d'annonces de 12 %.

Sur le marché locatif, seuls les appartements et les maisons de chambres ont enregistré une hausse d'intérêt, respectivement de 4 % et 5 %. Cependant, le nombre d'annonces pour ces deux segments a diminué, signe d'une offre insuffisante le mois dernier (baisse de 4 %).

Pour les maisons individuelles à louer, l'intérêt manifesté et le nombre d'annonces ont tous deux diminué de 7 %. Concernant les maisons de ville, l'intérêt a baissé de 13 %, tandis que le nombre d'annonces a augmenté de 6 %. Enfin, pour les bureaux, l'intérêt a diminué de 9 % et le nombre d'annonces de 15 %.

Une enquête menée par Batdongsan.com.vn a révélé que le niveau des prix sur le marché des appartements à Hanoï est resté stable ou a légèrement augmenté par rapport à mai 2025. Plus précisément, le prix de vente des appartements du projet Hei Tower a légèrement augmenté, passant de 4,9 à 5,2 milliards de VND pour les appartements de 2 chambres et 2 salles de bains à 4,95 à 5,3 milliards de VND.

Le prix moyen des appartements de 3 chambres est de 5,3 milliards de VND ou plus. Dans le complexe Hapulico, le prix des appartements de 2 chambres et 2 salles de bain est passé de 4,1-4,3 milliards de VND à 4,2-4,4 milliards de VND. Les appartements de 3 chambres du projet Bohemia Residence sont toujours proposés à la vente entre 7 et 7,3 milliards de VND.

Les prix de location des terrains industriels dans la région Nord devraient continuer d'augmenter.

Le marché de l'immobilier des parcs industriels a continué d'afficher des évolutions positives au premier semestre 2024. Les activités d'import-export et de production ont poursuivi leur reprise, le volume total des échanges internationaux ayant progressé de 15,7 % par rapport à la même période de l'année précédente pour atteindre 368,53 milliards de dollars.

Selon le rapport du deuxième trimestre de CBRE, les prix des terrains industriels dans les marchés de premier plan du Nord ont légèrement augmenté de 0,3 % par rapport au trimestre précédent et de 4,5 % par rapport à la même période de l'année précédente, pour atteindre une moyenne de 134 USD/m²/durée restante. La surface absorbée au cours des six premiers mois de 2024 a dépassé 220 hectares, contribuant au maintien du taux d'occupation dans le Nord à 83 %, soit une hausse de 0,4 point de pourcentage par rapport à la même période de l'année précédente. Les fabricants d'électronique restent les principaux moteurs du marché du Nord, avec d'importantes transactions telles que Victory Giant et Foxconn à Bac Ninh .

Sur le marché des entrepôts prêts à l'emploi dans le Nord, au premier semestre 2024, plus de 225 000 m² d'entrepôts ont été achevés dans les principaux marchés, dont 95 % étaient des usines préfabriquées. Le taux d'occupation de ces usines était également remarquable, plus de quatre fois supérieur à celui des entrepôts préfabriqués. À la fin du deuxième trimestre 2024, le taux d'occupation des usines préfabriquées atteignait 89 %, tandis que celui des entrepôts dans la région Nord se maintenait à 79 %.

Le loyer des usines prêtes à l'emploi a atteint 4,9 USD/m²/mois, en hausse de 1,9 % sur un an, tandis que celui des entrepôts prêts à l'emploi s'est établi à 4,6 USD/m²/mois, en baisse de 1,0 % sur un an. Les secteurs de l'électronique, des semi-conducteurs, du mobilier et de la logistique ont été les principaux locataires d'entrepôts et d'usines prêts à l'emploi dans le nord du pays au cours du premier semestre de cette année.

CBRE prévoit que, dans les trois prochaines années, les loyers des terrains industriels devraient augmenter de 5 à 8 % par an dans le nord du pays. Parallèlement, les loyers des entrepôts et usines construits devraient légèrement augmenter, de 1 à 4 % par an.

En moyenne, Hanoï et Hô Chi Minh -Ville accusent un déficit de plus de 50 000 logements par an. (Photo : Ke Toai)

Pénurie de logements sociaux dans deux zones urbaines spéciales

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), actuellement, dans deux zones urbaines spéciales, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, l'offre de logements sociaux reste insuffisante.

L'agence VARS a indiqué que le nombre de logements sociaux inscrits dans le plan de développement du logement de ces deux villes pour 2024 reste très faible par rapport à la demande réelle. À partir du milieu du premier trimestre 2024, lors de la conférence de lancement du projet « Investir dans la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles sur la période 2021-2030 », le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, a souligné qu'en 2024, Hanoï n'avait enregistré qu'environ 1 181 appartements, contre plus de 3 700 à Hô Chi Minh-Ville.

Par ailleurs, les données de l'institut VARS indiquent qu'en moyenne, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville accusent un déficit de plus de 50 000 logements par an. Ainsi, même en appliquant pleinement les plans d'aménagement de ces deux villes, l'offre de logements sociaux ne saurait répondre aux besoins urgents de ces deux zones urbaines prioritaires.

Par conséquent, VARS estime que, pour développer le secteur du logement social, notamment dans les deux zones urbaines spéciales, outre l'approbation rapide du plan de crédit de 140 000 milliards de VND (auquel 4 autres banques commerciales privées par actions se sont également inscrites pour participer à hauteur de 5 000 milliards de VND chacune), ajusté dans une direction plus préférentielle, l'agence de gestion de l'État doit surveiller de près et s'assurer de la pleine préparation des conditions nécessaires à la mise en œuvre de la nouvelle réglementation.

Plus précisément, la loi sur le logement de 2023 et le décret n° 100/2024/N-CP détaillant un certain nombre d'articles de la loi sur le logement relatifs au développement et à la gestion du logement social entreront en vigueur simultanément à compter du 1er août. Il s'agit d'un corridor juridique synchrone, facilitant la poursuite de la promotion et de l'achèvement des projets de logements sociaux qui ont commencé dans des villes connaissant une forte demande de logements telles que Hanoï et Hô Chi Minh-Ville.

Parallèlement, afin de garantir la bonne mise en œuvre des objectifs politiques et d'éviter les abus et les pratiques néfastes, il est nécessaire de faire preuve de transparence et de publicité dans l'achat et la vente de logements sociaux ; de surveiller de près et de s'assurer que les personnes concernées achètent, louent ou acquièrent par crédit-bail des logements sociaux.

Dans les deux zones urbaines spéciales, la constitution d'un fonds foncier pour le développement du logement social nécessite une intervention accrue de l'agence de gestion de l'État. La planification de ce fonds foncier doit impérativement répondre à la forte demande de la ville.

Par ailleurs, afin de promouvoir la croissance et d'assurer la sécurité sociale, il est nécessaire de mettre en place des politiques plus préférentielles pour les investisseurs développant des logements commerciaux abordables – a proposé VARS.

Les personnes exerçant une activité immobilière ne sont pas autorisées à acheter et à vendre plus de 10 fois par an.

À compter du 1er août, les petites entreprises immobilières ne sont pas autorisées à effectuer plus de 10 transactions par an et pour un montant inférieur à 300 milliards de VND par contrat.

Les dispositions ci-dessus sont énoncées dans le décret n° 96/2024/ND-CP (décret 96) détaillant un certain nombre d'articles de la loi sur le commerce immobilier.

Le décret stipule clairement les conditions requises pour les personnes exerçant une activité immobilière de petite envergure. Par conséquent, ces personnes ne sont pas tenues d'établir un projet d'investissement.

Le nombre de transactions est limité à moins de 10 par an et chaque contrat ne dépasse pas 300 milliards de VND. Une seule transaction par an n'est pas prise en compte.

Selon la loi de 2023 sur les activités immobilières, les particuliers exerçant une activité immobilière à petite échelle n'ont pas besoin de créer une entreprise, mais doivent déclarer et payer des impôts.

De même, les organisations qui vendent ou louent des maisons, des ouvrages de construction ou une partie de la surface de plancher de la construction à des fins non commerciales sont également limitées dans le nombre de ventes et doivent également déclarer et payer des taxes.

Ainsi, la nouvelle réglementation limite spécifiquement le nombre de transactions et la valeur des contrats dans ce cas précis. Il s'agit d'une nouveauté par rapport à la précédente, car cette dernière ne précisait pas les conditions permettant aux particuliers d'exercer une activité immobilière à petite échelle.

De nombreux experts estiment que la définition claire des critères applicables aux personnes exerçant une activité immobilière à petite échelle permettra de limiter la spéculation et le « surf » sur le marché.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html