À la fin de l’année, quel segment de l’immobilier attirera les cash-flows ?

Les appartements restent le segment dominant du marché

D'après les experts, les appartements, notamment les appartements de luxe, resteront le principal moteur du marché. L'offre de nouveaux appartements proviendra des banlieues de Hanoï et d'Hô-Chi-Minh-Ville.

Plus précisément, le marché des appartements à Hanoï a connu des hausses de prix pendant 22 trimestres consécutifs, avec une période particulièrement « dynamique » entre fin 2023 et fin du troisième trimestre de cette année.

Le rapport de marché de Savills pour le troisième trimestre 2024 indique que les prix des appartements à Hanoï continuent d'augmenter fortement. Les prix de vente au mètre carré ont atteint 69 millions de VND, soit une hausse de 6 % par rapport au trimestre précédent et de 28 % sur un an. Ce prix est désormais supérieur au prix moyen à Hô Chi Minh-Ville.

Cushman & Wakefield prévoit que les prix des appartements neufs continueront d'augmenter en raison de la rareté de l'offre. Cette hausse est également alimentée par le fait que les logements de milieu et haut de gamme représentent 98 % des nouvelles constructions, tandis que l'offre de logements abordables reste insuffisante.

M. Le Dinh Chung, directeur général de la société par actions d'investissement et de développement immobilier SGO Homes, prévoit que les prix des appartements continueront d'augmenter car, à court terme, l'offre d'appartements ne subira pas de changements majeurs.

« Le prix des appartements à Hanoï oscille actuellement entre 50 et 100 millions de VND/m², et les appartements à moins de 30 millions de VND/m² sont quasiment introuvables. Cette tendance à la hausse des prix devrait se poursuivre durant les derniers mois de l’année », a déclaré M. Chung.

La plupart des experts estiment que les prix des appartements ne baisseront guère dans un avenir proche, ce qui fait de ce segment un endroit qui attire toujours les flux de capitaux des investisseurs.

Quel segment immobilier générera des flux de trésorerie en fin d'année ? (Photo : Minh Duc).

Le prix des terrains situés en périphérie d'Hanoï va augmenter.

Les derniers mois de 2024 marquent également une période de forte activité sur le marché foncier en périphérie d'Hanoï. Dans certaines communes des districts de Dan Phuong, Hoai Duc, Me Linh, Dong Anh, etc., le prix de vente de nombreux terrains atteint 120 à 160 millions de VND/m², soit une hausse de 20 à 30 % par rapport au début de l'année. Cette flambée des prix s'explique par les infrastructures et les grands projets immobiliers en cours de construction ou sur le point d'être achevés dans ces districts.

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de PropertyGuru Vietnam : « Le foncier est toujours au centre des investissements lorsque le marché immobilier est en pleine effervescence, en particulier dans les zones présentant un potentiel de développement économique et des infrastructures de transport pratiques.

Cependant, ces deux dernières années, ce segment a connu une période de stagnation, marquée par un ralentissement des transactions et de l'intérêt du marché. Début 2024, la situation s'est améliorée. Récemment, grâce à l'engouement suscité par les ventes aux enchères de terrains dans la périphérie d'Hanoï, l'attrait du foncier a progressivement refait surface .

Les prix de vente spécifiques de certains projets de villas et de maisons de ville à Hanoï, récemment compilés par le ministère de la Construction , affichent également une tendance à la hausse par rapport au trimestre précédent. La plupart des nouveaux projets mis en vente au troisième trimestre 2024 sont situés dans des emplacements privilégiés, dans des zones ayant bénéficié d'importants investissements dans les infrastructures, ce qui explique les prix demandés relativement élevés.

Certains projets dans des zones telles que Dong Anh et Long Bien (Hanoi) connaissent des augmentations de prix secondaires plus importantes (environ 5 %) grâce au développement des infrastructures et aux produits des nouveaux projets qui sont progressivement achevés.

Non seulement les terrains situés dans les districts de Hanoï, mais aussi ceux de nombreuses provinces voisines, suscitent un intérêt croissant. M. Le Dinh Chung, directeur général de la société par actions d'investissement et de développement immobilier SGO Homes, a analysé que malgré la hausse des prix de l'immobilier à Hanoï, la demande d'investissement ne devrait pas augmenter fortement dans un avenir proche. Actuellement, les clients disposant de 5 à 10 milliards de dongs n'ont pratiquement aucune possibilité d'investir sur le marché immobilier hanoïen.

D'après ses observations, à partir de mai, les flux de capitaux devraient se diriger vers les provinces périurbaines de Hanoï telles que Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong... Concernant le marché provincial, M. Chung estime que le foncier se redressera car il reste un secteur privilégié par les investisseurs.

« Le déplacement des investissements vers les zones périurbaines au second semestre 2024 est une tendance inévitable, compte tenu de facteurs tels que les prix, la réglementation et le développement des infrastructures. Grâce à une planification et un développement des infrastructures harmonisés, les zones périurbaines offrent un potentiel de développement plus durable. Cela contribue non seulement à accroître la valeur immobilière, mais aussi à améliorer la qualité de vie des résidents », a expliqué M. Chung.

L'immobilier industriel est un secteur prometteur.

Selon l'Institut de recherche immobilière Dat Xanh, le marché de l'immobilier industriel a enregistré de nombreux signaux positifs au troisième trimestre 2024. Dans le Nord, le taux d'occupation des parcs industriels a atteint 83 %, tandis que dans le Sud, ce chiffre s'élevait à 92 %. On a notamment constaté une forte accélération des fusions-acquisitions et des transferts de capitaux de l'immobilier résidentiel vers l'immobilier industriel. Plusieurs projets d'envergure, portant sur l'acquisition d'usines et d'infrastructures industrielles et nécessitant des investissements de plusieurs centaines de millions de dollars, ont vu le jour.

On prévoit qu'au cours du dernier trimestre de l'année, le marché de l'immobilier industriel dans les principales zones économiques du Nord et du Sud restera un point fort, attirant les investissements.

Partageant le même avis, M. Le Dinh Chung a également déclaré que le marché immobilier vietnamien se redresse progressivement, mais que chaque segment reste confronté à ses propres défis. Le segment de l'immobilier industriel demeure dynamique, avec un nombre important de nouveaux projets en cours et des flux de capitaux d'IDE de plus en plus abondants.

Le taux d'occupation des parcs industriels en activité a continué d'augmenter régulièrement, atteignant environ 75 %. Dans les principales provinces du nord, ce taux s'élève à 82 %, et dans celles du sud, à 92 %.

Cependant, le taux d'occupation des parcs industriels existants reste difficile à augmenter en raison du décalage entre l'offre et la demande : les investisseurs dans les parcs industriels n'investissent dans les infrastructures que lorsqu'ils ont des clients « fermés », tandis que les investisseurs ne souhaitent investir que dans des projets disposant déjà d'infrastructures disponibles.

Le principal défi de ce segment réside également dans l'obligation de « verdir » les parcs industriels afin de répondre aux exigences de plus en plus élevées des investisseurs et de s'inscrire dans la stratégie de développement durable du pays.

Chau Anh

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