Le 27 novembre dernier, la 15e Assemblée nationale a adopté la loi amendée sur le logement. Dans son rapport d'analyse du secteur immobilier récemment publié, la société Vietcap Securities a mis en évidence les changements significatifs entre la loi sur le logement de 2013 et la loi amendée de 2023.
Terrains réservés au développement de logements sociaux au sein de projets commerciaux.
La loi de 2013 sur le logement ne prévoyait pas explicitement l'obligation de réserver des terrains au logement social dans le cadre de projets commerciaux. Cependant, le décret 49/2021/ND-CP (en vigueur depuis le 1er avril 2021) stipule que les projets d'investissement portant sur la construction de logements commerciaux et d'aménagements urbains d'une superficie minimale de 2 hectares dans les zones urbaines spéciales et de type I, ou de 5 hectares dans les zones urbaines de type II et III, doivent réserver 20 % de la surface totale des terrains résidentiels, dans les plans d'aménagement détaillés approuvés par les autorités compétentes et disposant des infrastructures techniques nécessaires, à la construction de logements sociaux.
La loi modifiée sur le logement de 2023 stipule clairement que les comités populaires provinciaux doivent allouer suffisamment de terrains pour le développement du logement social conformément au programme et au plan provincial de développement du logement approuvés.
Dans les zones urbaines spéciales de type I, II et III, et conformément à la réglementation gouvernementale , le Comité populaire provincial décide si l'investisseur d'un projet de construction de logements commerciaux doit allouer une partie du terrain du projet, où l'infrastructure technique est déjà construite, à la construction de logements sociaux ; ou allouer un terrain pour le logement social avec une infrastructure technique déjà construite dans un emplacement situé en dehors du projet de construction de logements commerciaux dans cette zone urbaine ; ou payer un montant équivalent à la valeur du terrain avec l'infrastructure technique déjà construite pour la construction de logements sociaux.
Ainsi, on constate que les investisseurs peuvent faire preuve de plus de flexibilité dans l'exécution de leurs obligations en matière de développement de logements sociaux, car ils ne sont pas tenus de construire des logements sociaux au sein de projets commerciaux et peuvent choisir d'autres options, comme l'affectation de terrains à des logements sociaux en dehors de projets commerciaux ou le paiement de redevances à l'administration locale.
Mesures incitatives pour les promoteurs de projets de logements sociaux.
La loi de 2013 sur le logement stipule que les investisseurs sont exemptés des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier pour la superficie du terrain allouée ou louée par l'État pour l'investissement dans la construction de logements sociaux.
Toutefois, en réalité, certains investisseurs doivent attendre les procédures d'évaluation foncière, de calcul des frais d'utilisation des terres et de frais de location foncière avant de demander une exemption.
Conformément à la loi sur le logement modifiée de 2023, les investisseurs sont exonérés des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier pour la totalité de la superficie du projet. De plus, ils sont dispensés des démarches liées à la détermination du prix du terrain, au calcul des frais d'utilisation du sol et du loyer foncier exonérés, ainsi qu'à la demande d'exonération de ces frais et loyers.
Selon l'évaluation de Vietcap, le fait de stipuler clairement dans la loi qu'aucune procédure de détermination des droits d'utilisation des terres n'est requise contribuera à raccourcir les procédures pour les investisseurs dans les projets de logements sociaux.
Les promoteurs de projets de logements sociaux bénéficient de conditions favorables pour raccourcir les délais et augmenter les marges bénéficiaires (Photo : Hai Long).
Marge bénéficiaire pour l'investisseur
La loi de 2013 sur le logement ne précise pas clairement la marge bénéficiaire applicable aux projets de logements sociaux. Toutefois, le décret 100/2015 (en vigueur depuis le 10 décembre 2015) fournit des indications plus détaillées. Il stipule que le prix de vente des logements sociaux est fixé par le promoteur immobilier, après déduction de tous les coûts liés au recouvrement du capital investi dans la construction, des intérêts d'emprunt (le cas échéant) et d'une marge bénéficiaire standard pour l'ensemble du projet, ne pouvant excéder 10 % du coût total de l'investissement, hors aides publiques. Les activités commerciales doivent être prises en compte dans le cadre de l'ensemble du projet de logement social et respecter le principe d'une marge bénéficiaire standard maximale de 10 %.
Une nouveauté de la loi modifiée sur le logement de 2023 est que les investisseurs ont droit à une marge bénéficiaire maximale de 10 % du coût total d'investissement dans la construction de logements sociaux et sont autorisés à consacrer un maximum de 20 % de la superficie totale du terrain résidentiel du projet, après la construction de l'infrastructure technique, à la construction d'équipements commerciaux, de services et de logements.
L'investisseur d'un projet de construction de logements sociaux est tenu de tenir une comptabilité séparée et ne peut inclure les coûts de construction des locaux commerciaux, de services et d'habitation dans le coût du logement social. Il a droit à l'intégralité des bénéfices générés par la surface occupée par ces locaux. Dans le cas de la construction de logements commerciaux, l'investisseur doit s'acquitter des taxes d'occupation du sol prévues par la réglementation foncière.
Ainsi, le promoteur peut générer des profits supplémentaires grâce au développement de logements sociaux via l'espace commercial qui leur est alloué.
Élargir les critères d'éligibilité à l'achat de logements sociaux.
La loi modifiée sur le logement de 2023 révise et complète la liste des bénéficiaires des politiques de soutien au logement social afin d'y inclure deux groupes supplémentaires.
Premièrement, cela inclut les étudiants des universités, des académies, des collèges, des écoles professionnelles et des écoles spécialisées telles que prescrites par la loi ; et les élèves des internats ethniques publics.
Deuxièmement, on trouve des entreprises, des coopératives et des unions coopératives au sein des zones industrielles.
Principes de vente, de location et de mise en location de logements sociaux.
Conformément à la loi sur le logement de 2013, les locataires et les acheteurs de logements sociaux ne sont pas autorisés à revendre le logement pendant une période minimale de 5 ans à compter du moment où ils ont intégralement payé le prix de location-vente ou d'achat.
Si, dans les 5 ans suivant la date à laquelle l'acheteur ou le locataire a intégralement payé le logement social, il souhaite vendre ce logement, il ne peut le revendre qu'à l'organisme de gestion du logement social ou à un acheteur éligible de logement social si celui-ci ne l'acquiert pas, à un prix maximum égal au prix de vente de logements sociaux similaires au même endroit et au même moment de la vente.
En vertu de la loi modifiée sur le logement de 2023, dans un délai de 5 ans, les acheteurs ou les locataires ne sont autorisés à revendre qu'au promoteur du projet de logement social ou à des acheteurs éligibles de logements sociaux à un prix maximum égal au prix du logement social indiqué dans le contrat d'achat avec le promoteur du projet de logement social.
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