Projet de liste des prix fonciers à Hô Chi Minh-Ville pour 2026 : Inquiétudes quant à l’accessibilité financière des taxes foncières

Le Département de l'agriculture et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville a récemment transmis un document aux organismes concernés afin de recueillir leurs avis sur le projet de résolution du Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville fixant le premier barème des prix fonciers applicable à compter du 1er janvier 2026. Les experts, commentant ce projet, ont souligné l'importance cruciale de l'exhaustivité et de l'objectivité de la base de données foncières utilisée ; ils ont également insisté sur la nécessité de prendre en compte le coefficient d'utilisation des sols lors de la fixation des prix.

Les particuliers et les entreprises rencontrent des difficultés

D'après le Département de l'agriculture et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, le barème foncier de 2026 permettra de pallier les lacunes du barème actuel (Décision 79/2024). Ainsi, le prix des terrains dans certaines rues du centre-ville, tel qu'indiqué dans le projet de barème, est quasiment identique à celui de l'ancien barème et ne représente que 60 % du prix de transaction réel.

Cependant, selon le projet de résolution relatif à la suppression des difficultés et des obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière de 2024, actuellement examiné par l'Assemblée nationale, les prix des terrains sont déterminés en multipliant le tarif de référence par un coefficient d'ajustement (coefficient K) applicable à tous les cas. Ce coefficient K est multiplié par 1,5 à 2 par rapport au tarif de référence des terrains non agricoles , et par 1,5 à 10 pour les terrains agricoles.

Par conséquent, ce nouveau projet de barème des prix fonciers a suscité des inquiétudes chez les particuliers et les entreprises quant à leur capacité à honorer leurs obligations financières lors d'un changement de destination des terrains, de loyer foncier, etc.

Un quartier résidentiel de la commune de Binh Hung, à Hô Chi Minh-Ville

M. NK (commune de Phu Hoa Dong, Hô Chi Minh-Ville) a déclaré attendre la publication par la ville de Hô Chi Minh-Ville d'un nouveau barème foncier, espérant une réduction des frais d'utilisation du sol en cas de changement de destination. M. K. a précisé qu'à la fin octobre 2024, apprenant la publication prochaine de ce barème conformément à la décision n° 79, il avait déposé une demande de conversion de près de 960 m² de terres agricoles en terrain résidentiel.

Cependant, après deux mois d'attente, il a reçu un avis de paiement de taxes foncières, calculées selon le barème foncier de la Décision 79, pour un montant supérieur à 4,3 milliards de VND. « Comme nous ne pouvons pas payer plus de 4,3 milliards de VND, ma famille a dû renoncer à l'idée de transformer le terrain en terrain résidentiel et attendre le nouveau barème foncier. Or, avec ce nouveau projet de barème, les taxes foncières pourraient doubler. Comment allons-nous pouvoir nous permettre une telle somme ? », a confié M. K.

D'un point de vue commercial, M. Tran Van Chau, président du conseil d'administration de la société par actions Cho Lon Real Estate, a analysé que le projet de barème des prix fonciers publié en 2026, à l'exception du centre-ville, est globalement assez élevé. Pour les entreprises, une hausse excessive des prix fonciers aura des conséquences néfastes sur de nombreux aspects, et notamment le risque de voir les investisseurs se retirer du marché.

Par conséquent, pour évoluer vers des prix de marché transparents et équitables, il est nécessaire de disposer d'une base de données foncières et d'une supervision par des organismes indépendants, recueillant ouvertement les avis des particuliers, des entreprises et des agences spécialisées.

Pression exercée par les prix fonciers et le coefficient K

S'adressant à un journaliste du SGGP Newspaper, M. Dao Quang Duong, chef par intérim du département de l' économie foncière du département de l'agriculture et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a reconnu que si les prix fonciers étaient appliqués conformément au projet de résolution, tous les cas, qu'il s'agisse de réinstallation, de changement de destination des terres agricoles en terres résidentielles pour les ménages et les particuliers, ou de location de terres avec paiement d'un loyer annuel, devraient payer des frais d'utilisation des terres 1,5 à 2 fois plus élevés selon le coefficient K.

Selon M. Duong, si l'Assemblée nationale adopte un projet de résolution fixant le prix des terrains à la valeur du barème des prix des terrains multipliée par le coefficient K, il est recommandé aux collectivités locales de publier le coefficient K au plus tard le 31 décembre 2026. Cela permettra aux provinces et aux villes de disposer du temps nécessaire pour préparer le calcul du coefficient K.

Pour les autres cas, tels que l'attribution de terres, la conversion de la destination des terres, la location de terres avec paiement unique pour toute la durée du bail et le calcul de l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres, le gouvernement stipulera des cas particuliers ; pour les projets à potentiel de développement, des méthodes seront appliquées pour déterminer des prix fonciers spécifiques.

Cela permet de raccourcir le processus de détermination des prix fonciers et de garantir que le paiement des redevances d'utilisation des terrains corresponde aux coûts supportés par les entreprises pour développer leurs projets, ce qui évite une hausse des prix de l'immobilier.

Partageant cet avis, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a proposé que le coefficient K applicable en 2026 soit fixé à 1, ce qui signifie qu'il ne subira ni hausse ni baisse. Cette mesure permettra aux collectivités locales d'éviter toute confusion lors de la mise en œuvre de la résolution de l'Assemblée nationale. Après 2027, le coefficient K pourra être ajusté à la hausse ou à la baisse en fonction de la situation du marché.

Par ailleurs, le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la ville devait définir une orientation pour établir une liste de prix fonciers basée sur la liste de prix appliquée avant l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, multipliée par le coefficient K, avec une marge d'ajustement de 0,2 à 3 fois lors de l'ajustement du coefficient K pour l'appliquer à la nouvelle liste de prix des terrains résidentiels en 2026.

* M. DAO QUANG DUONG , chef par intérim du département de l'économie foncière, ministère de l'Agriculture et de l'Environnement de Hô Chi Minh-Ville

Je paierai les frais d'utilisation du sol selon les conditions en cas de changement de destination.

L'application du barème foncier établi par la décision 79 s'avère globalement satisfaisante, notamment pour les terrains destinés à la production, au commerce et aux services. Cependant, certains habitants de régions comme Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be et Can Gio ont constaté que les frais d'utilisation du terrain lors de sa conversion d'un terrain agricole en terrain résidentiel sont nettement plus élevés qu'auparavant.

Pour résoudre ce problème, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement avait précédemment conseillé au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville de soumettre un rapport au Premier ministre afin que celui-ci prenne des mesures réglementaires pour l'application de l'article 157, paragraphe 2, de la loi foncière de 2024, relatif aux exemptions et réductions de taxes foncières dans certains cas. Ces recommandations ont été transmises par le gouvernement à l'Assemblée nationale en vue de l'adoption d'une résolution visant à lever les difficultés et obstacles à la mise en œuvre de la loi foncière de 2024.

Si la résolution est adoptée telle que proposée, les ménages et les particuliers qui changent la destination de leurs terres agricoles en terres résidentielles devront payer une taxe d'utilisation des terres raisonnable, adaptée à leurs conditions économiques et à leurs revenus.

Dans la zone de Binh Duong (anciennement), des ajustements ont été effectués, mais seuls 34 projets de relogement ont été modifiés ; les autres sont restés inchangés. Ces 34 zones de relogement ont été évaluées à des prix proches de ceux du marché. Dans la zone de Vung Tau (anciennement), des ajustements ont également été réalisés en multipliant le prix des terrains de 2019 par le coefficient d'ajustement des prix des terrains de 2023. Par conséquent, les prix des terrains dans cette zone ont également augmenté, mais de façon modérée.

THANH HIEN

Source : https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html