Les prix de l'immobilier ont largement dépassé leur valeur réelle, les rendant inabordables pour la plupart des gens.

Le 22 juillet, au bâtiment de l'Assemblée nationale, le vice-président de l'Assemblée nationale, Nguyen Duc Hai, a présidé une séance de travail entre la délégation de supervision de l'Assemblée nationale sur « La mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 » et le ministère de la Construction, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le ministère du Plan et de l'Investissement et le ministère de la Justice .

Les prix de l'immobilier s'envolent et continuent d'augmenter, dépassant largement leur valeur réelle ; il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande dans divers segments ; et l'offre de logements ne correspond pas aux capacités financières des ménages. - Photo : VGP/LS

Étaient présents à la réunion : Vu Hong Thanh, président de la Commission économique et chef adjoint de la délégation permanente de surveillance ; Bui Van Cuong, secrétaire général de l’Assemblée nationale et chef du Bureau de l’Assemblée nationale, et chef adjoint de la délégation de surveillance ; Nguyen Thuy Anh, présidente de la Commission sociale et chef adjointe de la délégation de surveillance ; et d’autres membres de la délégation de surveillance.

Les ministères et agences étaient représentés par le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, et des responsables des ministères du Plan et de l'Investissement, des Ressources naturelles et de l'Environnement, et de la Justice…

Au cours de la séance de travail, la délégation de supervision a entendu les rapports des représentants des ministères de la Construction, de la Planification et de l'Investissement, des Ressources naturelles et de l'Environnement, et de la Justice sur la promulgation et la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023, dans le cadre des compétences et des fonctions de chaque ministère.

Lors de la séance de travail, le vice-président de l'Assemblée nationale, Nguyen Duc Hai, a souligné que le marché immobilier a largement contribué au développement des infrastructures sociales, favorisant ainsi la croissance des secteurs de la production, du commerce et des services et améliorant les conditions de vie de toutes les couches de la population. Il joue un rôle essentiel dans le développement socio-économique et la croissance du pays, ainsi que dans la construction et le développement durables des zones urbaines et rurales en vue de leur industrialisation et de leur modernisation. La promotion du logement social a permis de répondre en partie aux besoins en logement des personnes à faibles revenus, des travailleurs des zones industrielles, des bénéficiaires de politiques publiques et des ménages les plus démunis.

Toutefois, à travers des rapports, des discussions et un suivi sur le terrain, le vice-président de l'Assemblée nationale a constaté que, ces derniers temps, l'offre de logements a fortement diminué, principalement en raison des projets déjà réalisés, les nouveaux projets étant très peu nombreux ; les prix de l'immobilier ont augmenté et continuent de grimper ; on a observé des périodes de bulles immobilières « artificielles », dépassant largement la valeur réelle ; il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande dans différents segments ; l'offre de logements abordables est insuffisante alors que la demande est forte…

Dans le même temps, la mise en œuvre des projets se heurte à des difficultés, nombre d'entre eux accusant du retard ou étant dans l'incapacité de se poursuivre, tandis que le développement de nouveaux projets ralentit ; de nouveaux types de biens immobiliers (appartements-résidences, appartements-bureaux, maisons-boutiques, villas de villégiature, etc.) se développent fortement alors que le cadre juridique est incomplet et insuffisamment strict, ce qui engendre des difficultés et des obstacles.

Concernant le développement du logement social, le vice-président de l'Assemblée nationale a déclaré que le nombre de logements sociaux mis sur le marché est largement inférieur à la demande ; la plupart des collectivités locales n'ont pas atteint les objectifs fixés en matière de développement du logement social ; le développement du logement social et du logement des travailleurs se heurte à de nombreux obstacles ; dans certaines zones, l'offre de logements ne répond pas aux besoins, ce qui entraîne une pénurie d'acheteurs et de locataires, tandis que dans la plupart des zones, elle est insuffisante ; l'allocation et l'utilisation des fonds fonciers présentent des difficultés et des limitations ; le budget ne prévoit quasiment aucun capital d'investissement pour le logement social ; les mécanismes préférentiels, les politiques fiscales et les redevances n'ont pas été aussi efficaces qu'escompté ; les procédures administratives et les processus d'investissement et de construction restent complexes, longs et se chevauchent.

Les limitations et les lacunes susmentionnées ont des causes à la fois subjectives et objectives, comme le démontrent clairement les rapports de 12 localités, de 4 ministères et les avis des membres de la délégation de surveillance.

Le vice-président de l'Assemblée nationale a demandé aux quatre ministères, dans leurs domaines de compétence respectifs, de mener des recherches afin d'intégrer les informations pertinentes aux circulaires et décrets existants et à venir, ou de proposer des amendements aux lois concernées. Les ministères et agences devront également suivre de près les recommandations des collectivités locales, dont beaucoup sont pertinentes et découlent de besoins et de demandes concrets, et compléter intégralement tout élément manquant dans le rapport destiné à la délégation de supervision.

Lors de la séance de travail, les membres de la délégation de supervision ont demandé au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de fournir des informations complémentaires évaluant la coordination avec le ministère de la Construction et le ministère des Finances concernant le suivi et l'orientation de l'utilisation des recettes provenant des redevances foncières et des loyers pour financer les indemnisations et le relogement des populations. Ils ont également demandé une évaluation plus précise de la coordination avec les ministères concernés pour orienter, suivre et encadrer l'utilisation des fonds fonciers destinés à la construction de logements sociaux. Le ministère de la Justice a été invité à clarifier les informations et les données relatives à l'inspection, à l'examen et au traitement des documents juridiques, ainsi qu'à la procédure d'examen, afin de garantir la cohérence et l'uniformité du système juridique.

Parallèlement, les membres de la délégation de supervision ont également suggéré que les ministères et les agences précisent les solutions à apporter pour lever les obstacles à la délivrance des titres de propriété pour les appartements touristiques (condotels) ; qu’ils publient rapidement des directives sur la mise en œuvre des méthodes d’évaluation foncière, notamment une réglementation unifiant les hypothèses appliquées dans la méthode de calcul utilisant l’excédent ; que la réglementation relative aux conditions d’éligibilité des acheteurs, des locataires et des acquéreurs en location-accession de logements sociaux soit plus précise et exacte ; et qu’ils présentent un exemple de procédure et d’étapes pour la demande de permis d’investissement pour un projet immobilier ou un projet de logement social, en précisant le nombre d’étapes et le nombre de cachets et de signatures requis.

Certains avis ont également noté que le décaissement de certains programmes de soutien au crédit, notamment le programme de soutien au crédit de 120 billions de VND, s'est avéré inefficace en raison de conditions de prêt complexes, de taux d'intérêt élevés et de durées de prêt courtes ; et du manque de soutien approprié de la part du budget de l'État.

Lors de la réunion, le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, et des représentants de quatre ministères ont expliqué et clarifié les points soulevés par la délégation de supervision. Le ministre Nguyen Thanh Nghi a souligné que la loi de 2023 sur le commerce immobilier a permis de résoudre de nombreux problèmes et obstacles qui existaient dans la gestion du marché immobilier. Notamment, cette loi a ajouté des dispositions spécifiques relatives aux principes, aux mesures et aux pouvoirs de régulation du marché immobilier, créant ainsi un outil de gestion étatique et évitant les confusions qui ont pu caractériser la régulation du marché par le passé.

S'exprimant lors de la réunion, le président de la commission économique, Vu Hong Thanh, a demandé aux ministères et agences, dans le cadre de leurs pouvoirs et fonctions respectifs, de renforcer leur coordination avec les collectivités locales afin de lever les obstacles à la mise en œuvre des projets dans la phase initiale, lorsque la loi amendée et complétée sur le foncier, la loi sur le logement, la loi sur le commerce immobilier et la loi sur les établissements de crédit, récemment adoptées par l'Assemblée nationale, entrera en vigueur le 1er août, en particulier pour les projets transitoires.

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