Les prix des appartements à Hanoi continuent de grimper, il n'y a plus d'appartements abordables, ce qui empêche les courtiers fonciers de gonfler les prix à Ho Chi Minh-Ville

Surplus d'appartements de luxe, manque de logements abordables pour la majorité de la population, évaluation de l'impact de la nouvelle liste de prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville, procédures d'achat et de vente d'appartements en 2024... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Actualités immobilières : À Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville, il n’existe plus de segment d’appartements dont les prix soient adaptés aux revenus de la majorité de la population. (Photo : Hai An)

Les prix de l'immobilier montent en flèche

La délégation de suivi de l'Assemblée nationale vient de transmettre aux délégués un rapport sur les résultats du suivi de la « Mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion du marché immobilier et le développement du logement social de 2015 à fin 2023 ».

En regardant la période 2015-2021, le marché s'est développé vigoureusement et fortement, avec une offre abondante et de nombreux nouveaux types de biens immobiliers tels que : appartements touristiques (condotel), villas de villégiature... Cependant, l'équipe de surveillance a évalué qu'il y avait « des insuffisances » dans la structure déraisonnable des produits immobiliers, un déséquilibre entre l'offre et la demande, ciblant principalement le segment haut de gamme, les cibles d'investissement financier et peu de produits adaptés aux revenus de la majorité des personnes.

Durant la période 2022-2023, le marché immobilier a connu un déclin. Les entreprises ont dû faire face à de nombreuses difficultés en raison des difficultés et des contraintes de la période 2015-2021, mises en évidence par la pandémie de Covid-19. L'offre était alors bien plus limitée que lors de la période précédente. Les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche, parallèlement à la hausse des revenus de la majorité de la population.

À Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, il n’existe plus de segment d’appartements avec des prix adaptés aux revenus de la majorité des gens.

Les statistiques montrent un écart croissant dans la structure des produits immobiliers. Selon un rapport du Comité populaire de Hanoï, le segment des appartements de milieu et haut de gamme représente la majorité. En 2022, les prix des appartements ont fortement augmenté, le volume des transactions est resté faible, ne représentant qu'environ 10 % des produits proposés sur le marché. Le prix des maisons individuelles est resté élevé et les transactions ont été quasi inexistantes.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le volume des transactions immobilières a fortement diminué et les prix de l'immobilier ont connu une hausse incontrôlable, créant un déséquilibre entre prix et valeur. Selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, à partir de 2021, le segment des appartements abordables (moins de 25 millions de VND/m²) disparaîtra dans la ville.

Parallèlement, de nombreux projets immobiliers résidentiels rencontrent des difficultés, des retards, des retards de mise en œuvre et une stagnation, ce qui entraîne un gaspillage massif de terrains et de capitaux investis par les entreprises. Cela accroît les difficultés et les coûts pour les investisseurs, ainsi que les prix des produits.

Le rapport de l'équipe de suivi a également souligné les insuffisances du marché, caractérisé par une offre excédentaire de logements haut de gamme, de vastes superficies et des prix élevés, mais par une pénurie de logements sociaux et de logements sociaux adaptés aux besoins de la majorité de la population. De plus, le prix moyen des logements sociaux demeure trop élevé par rapport aux revenus des bénéficiaires.

En outre, la mise en œuvre du programme de prêts pour le logement social, le logement des travailleurs, la rénovation et la reconstruction des anciens appartements du programme de crédit de 120 000 milliards de VND est lente à débourser, les conditions et les procédures sont compliquées, les taux d'intérêt sont toujours élevés et il n'a pas été efficace pour attirer et encourager les investisseurs et les acheteurs de logements sociaux à accéder à ce programme de crédit, ce qui constitue des obstacles importants au développement du logement social.

Sur la base de la réalité ci-dessus, l'équipe de supervision recommande que l'une des tâches à accomplir immédiatement soit de proposer des solutions spécifiques pour mettre en œuvre efficacement le projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030, en garantissant le progrès, la qualité et l'adéquation aux besoins, aux conditions de travail et de vie des bénéficiaires.

À long terme, la Délégation de Surveillance recommande d'achever au plus tôt les recherches, les propositions visant à amender, compléter et promulguer de nouvelles lois fiscales, avec des dispositions sur des taux d'imposition plus élevés pour ceux qui utilisent de grandes superficies de terres, de nombreuses maisons, tardent à utiliser les terres ou laissent des terres en jachère, en assurant la cohérence avec le contenu innovant des lois foncières, en améliorant l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres, en atteignant l'objectif de redistribution des revenus et en mobilisant des sources de revenus raisonnables et stables pour le budget de l'État, sur la base de références aux pratiques internationales et en accord avec les conditions socio-économiques du Vietnam.

Les prix des appartements à Hanoi continuent d'atteindre de nouveaux sommets

Selon les données en ligne de Batdongsan.com.vn, les prix des appartements à Hanoï ont atteint des sommets en peu de temps. Début 2018, le prix de vente des appartements à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville s'élevait respectivement à 27 millions de VND/m² et 31 millions de VND/m². Cependant, six ans plus tard, en 2024, la hausse moyenne des prix des appartements à Hanoï a atteint 70 %, tandis que celle des appartements à Hô-Chi-Minh-Ville a été plus faible, atteignant 55 %.

Les données de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers confirment également la hausse rapide des prix des appartements à Hanoï. Ainsi, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté d'environ 38 points de pourcentage en 2023 par rapport à 2019. Parallèlement, celui de Hô-Chi-Minh-Ville n'a progressé que d'environ 16 points de pourcentage. En réalité, la hausse des prix des appartements se poursuit et s'est accentuée ces derniers temps, avec une augmentation moyenne de 100 à 200 millions de VND par mois.

Face à cette situation, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, a indiqué que, pour le marché immobilier résidentiel, la hausse moyenne des prix d'un projet fluctue entre 8 et 12 %. Il s'agit d'une hausse positive. Si le taux de hausse des prix est supérieur à la moyenne, le marché montre des signes d'intenabilité.

Concernant le marché immobilier hanoïen, M. Tuan a indiqué que les prix des appartements n'ont cessé d'augmenter ces derniers temps, même sur une courte période. Par conséquent, à un certain seuil, peut-être dans les deux ou trois prochaines années, les prix des appartements hanoïens n'augmenteront pas. S'ils augmentent, leur hausse sera lente, fluctuant seulement autour de 5 à 6 %.

Empêcher les « courtiers fonciers » de profiter des tarifs fonciers ajustés pour « gonfler » les prix

Concernant la liste des prix ajustés des terrains récemment publiée par le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville et appliquée du 31 octobre au 31 décembre 2025, les experts immobiliers ont commenté les impacts.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), la liste des prix fonciers ajustés est établie conformément au principe d'évaluation au prix du marché. L'organisme de rédaction a reçu de nombreux commentaires de la part du monde des affaires et des experts.

Par rapport au projet publié pour commentaires fin juillet, le président de l'HoREA a déclaré que la liste des prix des terrains nouvellement publiée a été ajustée et modifiée « raisonnablement » dans une direction positive.

Par exemple, dans le district de Hoc Mon, selon le projet, les prix des terrains à certains endroits ont augmenté de 50,7 fois par rapport à la liste de prix de 2020, mais avec la liste de prix ajustée, ce niveau n'a augmenté que de près de 40 fois.

Concernant l'impact, selon M. Chau, la liste ajustée des prix des terrains garantit l'équité entre ceux qui ont rempli leurs obligations financières au cours des 10 premiers mois de cette année par rapport aux cas à partir du 31 octobre.

« L'ajustement des prix des terrains n'a pas encore eu d'impact immédiat sur le marché immobilier, car les projets de logements commerciaux sont actuellement évalués selon la méthode de l'excédent. Mais à terme, lorsque les investisseurs recevront des transferts de droits d'utilisation du sol pour réaliser des projets, les acheteurs exigeront des prix plus élevés qu'auparavant, ce qui entraînera une hausse des prix des logements », a déclaré M. Chau.

Le président de l'HoREA a recommandé que les agences d'État prennent des mesures pour contrôler les activités des « spéculateurs, courtiers fonciers et entreprises malhonnêtes », car ce groupe de personnes peut profiter de la liste des prix fonciers ajustés pour spéculer et « gonfler » les prix.

Procédures d'achat et de vente d'appartements en 2024

Conformément à l’article 160 de la loi sur le logement de 2023, les transactions d’achat et de vente de maisons doivent répondre aux 6 conditions suivantes.

Plus précisément, (1) Avoir un certificat tel que prescrit par la loi.

(2) Non en cas de litige, de plainte ou de procès concernant les droits de propriété conformément aux dispositions de la loi sur le règlement des litiges, les plaintes et les dénonciations.

(3) Pendant la période d'accession à la propriété en cas d'accession à la propriété limitée.

(4) Non susceptible de saisie pour l'exécution d'un jugement ou pour l'exécution d'une décision administrative entrée en vigueur par un organisme d'État compétent ou non susceptible d'application de mesures d'urgence temporaires ou de mesures préventives conformément à une décision d'un tribunal ou d'un organisme d'État compétent.

(5) Pas dans les cas où une décision de récupération de terrain ou un avis de déblaiement ou de démolition de logement a été émis par une autorité compétente.

(6) Les conditions prévues aux points (2) et (3) ne s'appliquent pas au cas d'achat, de vente ou de location-vente de logements futurs.

Remarque : Les transactions immobilières suivantes ne nécessitent pas de certificat de logement : l'achat et la vente de futurs logements ; la vente de logements en cas de dissolution ou de faillite ; les organisations faisant don de maisons en signe de gratitude, de charité ou de solidarité.

Achat et vente de maisons disponibles aux investisseurs dans des projets d'investissement en construction de logements dans les cas suivants : maisons appartenant à la propriété publique ; logements sociaux, logements pour les forces armées populaires, logements servant à la réinstallation n'appartenant pas à la propriété publique ; Réception de maisons héritées.

Les documents prouvant les conditions de logement pour participer aux transactions spécifiées dans la présente clause doivent être conformes à la réglementation gouvernementale.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html