Les prix des appartements à Hanoï continuent de grimper, il n'y a plus d'appartements abordables, ce qui empêche les agents immobiliers de faire monter les prix à Hô Chi Minh-Ville.

L’excédent d’appartements de luxe, la pénurie de logements abordables pour la majorité de la population, une évaluation de l’impact du nouveau barème des prix fonciers à Hô Chi Minh-Ville et les procédures d’achat et de vente d’appartements en 2024… figurent parmi les dernières actualités immobilières.

Dernières nouvelles immobilières : à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, il n’existe plus aucun logement à un prix abordable pour la majorité de la population. (Photo : Hai An)

Les prix de l'immobilier ont explosé.

La délégation de surveillance de l'Assemblée nationale vient de soumettre aux délégués un rapport sur les résultats de sa supervision de « la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 ».

Si l'on considère la période 2015-2021, le marché a connu un développement dynamique et important, avec une offre abondante et de nombreux nouveaux types de biens immobiliers tels que les appartements touristiques (condotels), les villas de villégiature, etc. Cependant, l'équipe de suivi a constaté des « insuffisances » dans la structure des produits immobiliers, jugées irrationnelles, avec un déséquilibre entre l'offre et la demande, ciblant principalement le segment haut de gamme et les objectifs d'investissement financier, et proposant peu de produits adaptés aux revenus de la majorité de la population.

Entre 2022 et 2023, le marché immobilier a connu un repli, et les entreprises ont rencontré de nombreuses difficultés, les faiblesses et les limites déjà présentes entre 2015 et 2021 ayant été mises en évidence par la pandémie de Covid-19. L'offre était alors bien plus restreinte qu'auparavant. Les prix de l'immobilier ont flambé, contrairement à la hausse des revenus de la majorité de la population.

À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, il n'existe plus de logements à des prix abordables pour la majorité de la population.

Les statistiques révèlent une disparité croissante dans la structure des produits immobiliers. Selon un rapport du Comité populaire de Hanoï, les segments des appartements de moyenne et haute gamme représentent la majorité du marché. En 2022, les prix des appartements ont fortement augmenté, mais le volume des transactions est resté faible, ne représentant qu'environ 10 % des biens proposés. Les prix des maisons individuelles sont demeurés élevés et les transactions ont été quasi inexistantes.

À Hô-Chi-Minh-Ville, le nombre de transactions immobilières a fortement diminué, tandis que les prix ont flambé, créant un déséquilibre entre prix et valeur. Selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, depuis 2021, il n'existe plus aucun logement abordable (à moins de 25 millions de VND/m²) dans la ville.

Parallèlement, de nombreux projets immobiliers résidentiels se heurtent à des obstacles, des retards, une lenteur de mise en œuvre et une stagnation, entraînant un gaspillage important de terrains et de capitaux investis par les entreprises. Cette situation accroît les difficultés et les coûts pour les investisseurs et fait grimper les prix des produits.

Le rapport de la délégation de surveillance a également mis en évidence l'inadéquation du marché, caractérisé par une offre excédentaire de logements haut de gamme, de grande taille et onéreux, tandis que l'offre de logements sociaux et de logements à loyer modéré adaptés aux besoins de la majorité de la population est insuffisante. De plus, le prix moyen des logements sociaux demeure trop élevé par rapport aux revenus des bénéficiaires.

Par ailleurs, la lenteur du décaissement des fonds du programme de crédits de 120 000 milliards de VND destiné au logement social, au logement des travailleurs et à la rénovation et à la reconstruction d’immeubles anciens, conjuguée à des conditions et des procédures complexes et à des taux d’intérêt élevés, n’a pas permis d’attirer les investisseurs et les acquéreurs de logements sociaux. Ces facteurs constituent des obstacles importants au développement du logement social.

Au vu des faits exposés ci-dessus, la délégation de supervision recommande que l'une des tâches immédiates soit de proposer des solutions spécifiques pour mettre en œuvre efficacement le projet d'investissement dans la construction d'au moins un million de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des zones industrielles au cours de la période 2021-2030, en garantissant le progrès, la qualité et l'adéquation aux besoins et aux conditions de vie des bénéficiaires.

À long terme, la Délégation de supervision recommande de finaliser rapidement les recherches et les propositions visant à modifier, compléter et promulguer de nouvelles lois fiscales, notamment en prévoyant des taux d'imposition plus élevés pour les propriétaires de vastes superficies, les propriétaires de plusieurs logements, les agriculteurs qui tardent à exploiter leurs terres ou ceux qui les laissent en jachère. Ceci permettra d'assurer la cohérence avec les innovations en matière de droit foncier, d'améliorer l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres, d'atteindre l'objectif de redistribution des revenus et de mobiliser des sources de recettes raisonnables et stables pour le budget de l'État, conformément aux pratiques internationales et au contexte socio-économique du Vietnam.

Les prix des appartements à Hanoï continuent d'atteindre de nouveaux sommets.

D'après les données en ligne de Batdongsan.com.vn, les prix des appartements à Hanoï ont atteint des sommets historiques en un laps de temps très court. Début 2018, les prix demandés pour les appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville étaient respectivement de 27 millions de VND/m² et 31 millions de VND/m². Cependant, six ans plus tard, en 2024, l'augmentation moyenne des prix des appartements à Hanoï a atteint 70 %, tandis qu'à Hô Chi Minh-Ville, elle était plus modérée, à 55 %.

Les données de l'Association vietnamienne des agents immobiliers confirment également la forte hausse des prix des appartements à Hanoï. Ainsi, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté d'environ 38 points de pourcentage en 2023 par rapport à 2019. Dans le même temps, l'indice des prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville n'a progressé que d'environ 16 points de pourcentage. De fait, la tendance haussière des prix des appartements se poursuit et s'est même accentuée récemment, avec une augmentation moyenne de 100 à 200 millions de VND par mois.

Compte tenu de cette situation, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, a indiqué que sur le marché des appartements, l'augmentation moyenne des prix d'un projet se situe entre 8 et 12 %. Il s'agit d'une hausse considérée comme positive. Si le taux d'augmentation est supérieur à la moyenne, le marché montre des signes de fragilité.

Concernant le marché immobilier hanoïen, M. Tuan estime que les prix des appartements ont connu une hausse continue ces derniers temps, voire une flambée spectaculaire en peu de temps. Par conséquent, d'ici deux à trois ans, les prix devraient cesser d'augmenter, ou alors la hausse sera lente, de l'ordre de 5 à 6 %.

Empêcher les courtiers fonciers d'exploiter les listes de prix fonciers ajustées pour gonfler les prix.

Concernant la liste des prix fonciers ajustés récemment publiée par le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville et applicable du 31 octobre au 31 décembre 2025, des experts immobiliers ont présenté leurs évaluations de ses impacts.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), le barème des prix fonciers révisé a été élaboré conformément au principe d'évaluation basée sur le marché. L'organisme chargé de sa rédaction a pris en compte de nombreuses suggestions émanant du monde des affaires et d'experts.

Comparativement au projet publié pour consultation publique fin juillet, le président de la HoREA estime que le nouveau barème des prix fonciers a été ajusté et modifié dans une direction « raisonnable et appropriée ».

Par exemple, dans le district de Hoc Mon, selon le projet, les prix des terrains dans certaines zones ont augmenté de 50,7 fois par rapport à la liste de prix de 2020, mais avec la liste de prix ajustée, cette augmentation n'est que de près de 40 fois.

Concernant l'impact, selon M. Chau, la liste de prix fonciers ajustée garantit l'équité entre ceux qui ont rempli leurs obligations financières au cours des 10 premiers mois de cette année par rapport à ceux qui ont payé à partir du 31 octobre.

« La révision du barème des prix fonciers n'a pas eu d'impact immédiat sur le marché immobilier, car les projets de logements commerciaux sont actuellement évalués selon la méthode de l'excédent. Toutefois, à terme, lorsque les promoteurs auront acquis les droits d'utilisation des terrains pour développer leurs projets, les acheteurs souhaiteront des prix plus élevés qu'auparavant, ce qui entraînera une hausse des prix de l'immobilier », a déclaré M. Chau.

Le président de HoREA a suggéré que les agences d'État prennent des mesures pour contrôler les activités des « spéculateurs fonciers, des courtiers et des entreprises sans scrupules », car ce groupe pourrait profiter de la nouvelle grille tarifaire des terrains pour spéculer et faire grimper les prix.

Procédures d'achat et de vente d'appartements en 2024

Selon l’article 160 de la loi sur le logement de 2023, les transactions impliquant l’achat et la vente de logements doivent répondre aux six conditions suivantes.

Plus précisément, (1) Possède un certificat tel que prescrit par la loi.

(2) Non soumis à des litiges, plaintes ou poursuites en cours concernant les droits de propriété tels que prescrits par la loi sur le règlement des différends, les plaintes et les dénonciations.

(3) Actuellement dans la période de propriété dans le cas d’une propriété résidentielle à durée limitée.

(4) Non soumis à une saisie pour l’exécution de jugements ou pour l’exécution de décisions administratives juridiquement exécutoires d’organismes d’État compétents ou non soumis à des mesures d’urgence temporaires ou à des mesures préventives décidées par le tribunal ou les organismes d’État compétents.

(5) Sauf dans les cas où il y a décision de récupérer des terres ou avis de démolition de maisons émis par une autorité compétente.

(6) Les conditions stipulées aux points (2) et (3) ne s’appliquent pas au cas de l’achat, de la vente ou de la location de maisons en construction.

Remarque : Les transactions immobilières suivantes ne nécessitent pas de certificat de propriété : achat et vente de maisons en construction ; vente de maisons en cas de dissolution ou de faillite ; organisation de dons de maisons à des fins caritatives, de maisons pour les nécessiteux et de maisons pour la solidarité nationale.

Achat et vente de logements existants auprès du promoteur d'un projet de construction de logements dans les cas suivants : logements appartenant au patrimoine public ; logements sociaux, logements pour les forces armées populaires, logements de relogement n'appartenant pas au patrimoine public ; héritage de logements.

Les documents attestant de l'éligibilité aux transactions immobilières, tels que stipulés dans la présente clause, seront mis en œuvre conformément à la réglementation gouvernementale.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html