Les prix des appartements à Hanoï continuent de grimper en flèche, le district de Thanh Oai verse un acompte pour une vente aux enchères de terrains, les acheteurs restent vigilants pour éviter les risques.

Les prix des appartements à Hanoï continuent d'augmenter, la frénésie foncière n'est qu'une manœuvre spéculative, sept cas de changement d'affectation des sols sans autorisation… Voici les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Alors que la plupart des autres segments et types de biens immobiliers ont vu leur intérêt diminuer en mai 2024, les appartements à Hanoï ont été le seul segment à connaître une croissance, avec un taux d'intérêt de 9 %. (Photo : Linh An)

Les prix des appartements à Hanoï continuent d'augmenter.

Les données massives de Batdongsan.com.vn montrent qu'après trois mois consécutifs de forte croissance au premier semestre 2024, le marché des appartements à Hanoï a commencé à ralentir dès avril 2024. Plus précisément, en avril 2024, le niveau d'intérêt et le nombre d'annonces d'appartements à Hanoï ont diminué respectivement de 30 % et 2 %. Toutefois, ce recul n'a duré qu'en avril ; à partir de mai, le marché des appartements à Hanoï a progressivement retrouvé son dynamisme.

Alors que la plupart des autres segments et types de biens immobiliers ont vu leur intérêt diminuer en mai 2024, les appartements à Hanoï ont été le seul segment à enregistrer une croissance, avec un taux d'intérêt de 9 %. Par rapport à mai, ce taux est resté inchangé en juin 2024.

En effet, après un peu plus d'un mois de stagnation, de fin mai 2024 à aujourd'hui, les prix des appartements continuent d'atteindre un nouveau niveau. Cela signifie que les prix des appartements à Hanoï continuent d'augmenter.

Par exemple, selon une enquête de Batdongsan.com.vn, dans le projet Vinhomes Smart City, les appartements de type T2 (une chambre + un bureau) se vendaient entre 2,4 et 2,6 milliards de VND fin avril et début mai 2024, selon l'immeuble, l'emplacement et l'orientation du balcon. Actuellement, leur prix se situe entre 2,7 et 2,8 milliards de VND. De même, les studios sont proposés entre 1,8 et 1,9 milliard de VND, soit une augmentation moyenne de 150 à 200 millions de VND par appartement par rapport à juin 2024. Les appartements T3 (deux chambres, deux salles de bain) ou T4 (trois chambres, deux salles de bain) de ce projet ont également vu leur prix augmenter de 200 à 250 millions de VND en deux mois.

Le projet Gemek a également vu son prix augmenter, passant de 2,7-2,8 milliards de VND pour les appartements de 2 chambres et 2 salles de bain à 2,750-2,9 milliards de VND par appartement. Dans ce projet, certains appartements de 2 chambres et 2 salles de bain sont proposés à plus de 3 milliards de VND.

Les appartements Nam Trung Yen, pour la plupart anciens et comprenant deux chambres, ont également vu leur prix augmenter, passant de 2,8-3 milliards de VND/appartement à 3,1-3,4 milliards de VND/appartement. De même, les appartements de deux chambres et deux salles de bains du projet Handiresco ont vu leur prix passer de 4-4,2 milliards de VND/appartement en mai à 4,3-4,5 milliards de VND/appartement.

L'augmentation moyenne de 250 à 300 millions de VND/appartement concerne également les projets situés rue Le Van Luong, tels que Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace ou les appartements situés rue Trung Hoa - Nhan Chinh.

Pourquoi le district de Thanh Oai, à Hanoï, a-t-il soudainement suspendu les ventes aux enchères de terrains ?

Le district de Thanh Oai (Hanoï) a suspendu la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 57 parcelles de terrain dans la zone du barrage, village de Muc Xa, commune de Cao Duong, et a remboursé aux clients l'argent versé pour l'achat des documents et les dépôts, invoquant la nécessité de redéterminer le prix de départ.

La société Truong Son Joint Stock Auction Company, organisatrice de la première vente aux enchères de terrains du district de Thanh Oai portant sur 57 parcelles de terrain dans la commune de Cao Duong le 17 août, a soudainement annoncé l'arrêt de l'organisation de la vente aux enchères et le remboursement des sommes versées aux clients pour l'achat de documents et les dépôts.

La société susmentionnée a déclaré que l'unité avait reçu un avis du Centre de développement du fonds foncier du district de Thanh Oai avec le contenu suivant : « Arrêtez l'organisation de la première vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 57 parcelles de terrain dans la zone du barrage, village de Muc Xa, commune de Cao Duong, district de Thanh Oai, Hanoi ».

La raison en est que le Comité populaire du district de Thanh Oai a redéfini le prix de départ de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 114 parcelles de terrain dans la commune de Cao Duong, conformément à la décision du Comité populaire de Hanoi.

Auparavant, selon l'annonce, 57 parcelles de terrain dans la zone du hameau de Muc Xa, commune de Cao Duong, ont des superficies allant de 74,63 à 134,69 mètres carrés, à partir de 8,097 millions de VND/mètre carré.

Avec le prix de départ ci-dessus (hors taxes, frais et charges), l'acompte pour les parcelles de terrain varie de près de 121 à 218 millions de VND.

Il est connu qu'en août, le district de Thanh Oai n'organisera aucune autre vente aux enchères de terrains.

Le 10 août dernier, le district de Thanh Oai a organisé une vente aux enchères de 68 parcelles de terrain dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao. Cette vente a suscité un vif intérêt auprès des investisseurs immobiliers et du public, le prix d'adjudication ayant été 7 à 8 fois supérieur au prix de départ. Alors que le prix de départ se situait entre 8,6 et 12,5 millions de VND/m², le prix d'adjudication le plus élevé a dépassé les 100 millions de VND/m².

Beaucoup pensent que le faible prix de départ de cette vente aux enchères a attiré de nombreux investisseurs. Grâce à ce prix, les investisseurs n'avaient à verser que 20 %, soit environ 200 millions de VND.

Risque de l'acheteur

Le marché immobilier a récemment connu une forte hausse des prix, notamment pour les appartements, suivis par les programmes immobiliers neufs et les terrains à bâtir. Cependant, avec une augmentation de 6 à 8 fois les prix d'adjudication récemment constatée dans le district de Thanh Oai, la situation est jugée excessive, voire anormale, tant en termes de prix d'adjudication que de nombre de participants.

Les données officielles et le site web Batdongsan.com.vn indiquent que le prix des terrains résidentiels dans certains villages de la commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai, s'élevait à seulement 27 à 30 millions de VND/m² au deuxième trimestre 2024. Ce prix a augmenté d'environ 80 %, passant d'environ 15 millions de VND/m² en 2020 à près de 30 millions de VND/m² en 2024. Ainsi, l'offre retenue le 10 août était 2,3 à 3,7 fois supérieure au prix de vente courant actuel.

Ou encore, selon une enquête récente sur les prix des terrains dans certains districts de la banlieue de Hanoï, bien que les prix des terrains aient augmenté, notamment dans les localités qui se préparent à devenir des districts ou des zones bénéficiant d'avantages en matière de développement des infrastructures, il n'y a pas eu d'augmentation irréaliste comme le phénomène des ventes aux enchères de terrains à Thanh Oai.

Par exemple, lors de la vente aux enchères de terrains fin juin dans le district de Me Linh, les prix d'adjudication sont restés relativement stables, oscillant entre 20 et 40 millions de VND/m². Pourtant, le district de Me Linh dispose encore d'un fort potentiel de développement grâce à ses infrastructures, notamment les ponts et les rocades 4, 3 et 5. De même, dans le district de Thach That, les prix des terrains dans certains secteurs prisés de la commune de Binh Yen n'ont récemment augmenté que de quelques millions de VND/m², malgré de nombreux facteurs influençant le marché immobilier.

Face à cette situation, de nombreux experts estiment que la récente frénésie foncière est avant tout une manœuvre lucrative de spéculateurs et d'intermédiaires. Plusieurs groupes de personnes ayant déjà acquis des terrains organisent des ventes aux enchères dans la région afin de faire grimper les prix et d'accroître leur emprise sur le marché. Si les lots mis aux enchères ne trouvent pas preneur, ils perdent leurs dépôts. Conformément à la réglementation, les participants aux enchères doivent verser un dépôt équivalent à 20 % de la valeur totale du terrain, calculée au prix de départ.

D'après les données en ligne de Batdongsan.com.vn, le marché immobilier de Hanoï a connu de fortes fluctuations au cours du premier semestre 2024. Le segment des terrains, notamment résidentiels, est en phase de reprise après avoir atteint son point le plus bas en 2023, avec une augmentation de 118 % des recherches par rapport à la même période de l'année précédente. Les maisons individuelles, les maisons de ville et les villas ont quant à elles progressé respectivement de 33 %, 27 % et 9 %. Dans les districts périphériques, Dong Anh a enregistré la plus forte hausse (+104 %), suivi de Quoc Oai (+1 %), Gia Lam (+95 %), Hoai Duc (+79 %) et Thach That (+48 %).

Pour expliquer ce phénomène, les experts avancent l'hypothèse d'une hausse des prix de l'immobilier suite à l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, de la loi sur les transactions immobilières de 2023 et de la loi sur le logement de 2023. Par ailleurs, l'annonce de la création par Hanoï de cinq nouveaux districts d'ici 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri et Dan Phuong) contribue également à l'attractivité de ces zones pour les investisseurs.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, prévoit qu'à partir du deuxième trimestre 2025, le marché des terrains à bâtir amorcera une reprise générale, tandis que les fluctuations actuelles restent localisées. Par conséquent, les investisseurs sont invités à étudier attentivement le marché et à se renseigner sur les variations de prix auprès de sources d'information objectives.

Face à la flambée des prix de l'immobilier, certains experts estiment que la manipulation du marché pour créer des prix virtuels est très dangereuse et affecte directement les acheteurs, à l'instar de la manipulation boursière. Il en résulte un manque de transparence et une instabilité du marché immobilier, sans que l'État n'exerce de sanctions efficaces.

On s'attend à ce que les prix de l'immobilier baissent à un niveau acceptable dès l'entrée en vigueur prochaine des nouvelles politiques et réglementations. C'est la solution pour ceux qui souhaitent accéder rapidement à la propriété, conformément à l'objectif du gouvernement .

En cas de changement de destination du terrain, aucune autorisation n'est requise.

La loi foncière de 2024 prévoit de nombreux cas supplémentaires de changement d'affectation des sols sans autorisation à compter du 1er août 2024.

Sept cas de changement de destination des sols ne nécessitent pas d'autorisation.

Conformément aux dispositions de l'article 121, paragraphe 3, de la loi foncière de 2024, si le bien ne relève pas des 7 cas suivants prévus à l'article 121, paragraphe 1, de la loi foncière de 2024, il ne sera pas nécessaire de demander l'autorisation de changer la destination du bien auprès de l'autorité compétente.

Plus précisément, il s'agit des cas suivants : conversion de terres rizicoles, de terres forestières à usage spécial, de terres forestières de protection, de terres forestières de production en d'autres types de terres appartenant au groupe des terres agricoles ; conversion de terres agricoles en terres non agricoles ; conversion d'autres types de terres en terres d'élevage intensif dans le cadre de la mise en œuvre de projets d'élevage intensif à grande échelle.

Convertir des terres non agricoles attribuées par l'État sans redevances d'utilisation des terres en d'autres types de terres non agricoles attribuées par l'État avec redevances d'utilisation des terres ou bail foncier ; Convertir des terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles en terres résidentielles.

Conversion de terrains destinés à la construction d'ouvrages publics, de terrains utilisés à des fins publiques et commerciales en terrains de production non agricoles et commerciaux ; Conversion de terrains de production non agricoles et commerciaux qui ne sont ni commerciaux ni de services en terrains commerciaux ou de services.

La conversion des sols doit être conforme au plan d'urbanisme.

Le changement de destination des terres doit toujours respecter les règles d'urbanisme et être approuvé par les autorités compétentes, comme le stipule clairement l'article 116 de la loi foncière de 2024.

En conséquence, le Comité populaire du district où se situe le terrain est l'autorité compétente pour approuver le changement de destination du terrain.

Superficie de la conversion de l'utilisation des terres en 2024

Actuellement, la loi foncière de 2024 ne contient aucun document stipulant la limite et la superficie maximale pour la conversion des terres à des fins d'utilisation.

La limitation d'utilisation des sols dépend des besoins de la personne souhaitant en modifier la destination. Toutefois, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement examinera les documents, la nécessité du changement, ainsi que le terrain et le plan d'aménagement afin de déterminer si la limitation peut être totalement modifiée.

Les plans annuels d'aménagement du territoire au niveau du district sont prescrits par les autorités compétentes.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html