Supprimer les obstacles à la politique fiscale immobilière.

Des experts ont fait remarquer que le principal « goulot d’étranglement » actuel ne réside pas dans la décision d’imposer ou non des taxes, mais dans la manière de faire en sorte que ces taxes fonctionnent réellement.

De nombreux projets d'appartements sont en cours de développement à Da Nang . Photo : Hai Au/TTXVN

Dans son communiqué officiel n° 190/CD-TTg du 7 octobre relatif à la mise en œuvre décisive de solutions visant à accroître l'offre, à réduire les prix du logement et à stabiliser le marché, le Premier ministre Pham Minh Chinh a demandé au ministère des Finances de finaliser d'urgence un rapport sur la politique fiscale applicable à l'immobilier, considérant cela comme l'une des solutions clés pour accroître l'offre, rendre les prix du logement plus abordables pour la population et stabiliser le marché.

L'histoire de la réforme de la taxe foncière n'est pas nouvelle. Cette mesure surgit lorsque le marché montre des signes de surchauffe ou d'effondrement. À ce moment-là, la proposition de taxer la propriété est de nouveau évoquée comme une solution pour freiner la spéculation et créer une source de revenus durable pour le budget. Mais après chaque cycle de débats, le sujet retombe dans l'oubli lorsque le marché se calme.

Cette hésitation prolongée s'explique par les inquiétudes quant à l'impact sur la population, alors que les revenus moyens restent faibles et les prix de l'immobilier élevés. Cette situation est aggravée par la pression de deux groupes d'intérêts contradictoires : les propriétaires de nombreux biens immobiliers et la classe ouvrière qui a besoin de se loger.

Selon le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , cette « contradiction » explique la prudence excessive de l'agence de gestion, qui cantonne la réforme fiscale au stade de la recherche théorique plutôt qu'à des actions concrètes. Or, si ce retard persiste, le marché aura du mal à retrouver un fonctionnement sain, où les décisions d'investissement reposent sur des flux de trésorerie réels et non sur l'espoir de conserver des terrains en attendant une hausse des prix.

Cette fois-ci, la détermination politique du gouvernement est plus affirmée, puisqu'il considère la fiscalité comme un « remède efficace » pour rétablir l'ordre du marché. L'objectif est de mieux refléter la demande réelle sur le marché, de freiner la spéculation, de ramener les prix de vente à leur juste valeur et de libérer des capitaux pour les acheteurs ayant de réels besoins en logement ou ceux qui investissent dans la production et les entreprises.

Cependant, pour que les impôts soient efficaces, une base de données transparente est indispensable. Or, depuis de nombreuses années, le système d'information foncière et transactionnelle demeure fragmenté et dispersé entre différents organismes. Ministères, départements et collectivités locales élaborent leurs données selon leurs propres normes, sans synchronisation, ce qui conduit souvent à une évaluation inexacte des actifs – un facteur clé du calcul des impôts.

Selon Bui Van Doanh, directeur de l'Institut vietnamien de recherche immobilière, pour élaborer une politique fiscale viable, il est nécessaire de commencer par « nettoyer » les données, en ce qui concerne les droits de propriété, la planification, l'emplacement, la superficie, la valeur marchande et l'historique des transactions de chaque propriété.

En effet, le manque de données entraînerait une sous-déclaration généralisée de la valeur des actifs, provoquant des pertes de recettes et creusant les inégalités entre ceux qui respectent la loi et ceux qui la contournent. Le système de tarification à deux vitesses en est un exemple flagrant : il constitue le principal obstacle à la réforme fiscale.

Un problème persistant est la pratique des transactions à « double prix ». Le prix réel et le prix indiqué dans l'acte notarié diffèrent considérablement. De nombreux biens sont achetés et vendus à des prix 1,5 à 2 fois supérieurs au prix contractuel afin de réduire les impôts. Selon les experts, ce phénomène non seulement fausse le marché, mais rend également impossible l'élaboration de politiques fiscales fondées sur la valeur réelle.

Immobilier dans le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : Hong Dat/TTXVN

L'économiste Vu Dinh Anh a analysé que, pour garantir un système fiscal équitable, l'État doit contrôler les prix d'achat et de vente effectifs. Or, le système de données actuel, fragmenté, empêche quasiment l'organisme de gestion de suivre pleinement les fluctuations des prix, ce qui complique l'application efficace des nouvelles politiques.

Les experts s'accordent généralement à dire que le principal obstacle aujourd'hui n'est pas la question de l'imposition, mais plutôt celle de sa mise en œuvre concrète. Pour y parvenir, la transparence des données, la normalisation des informations, la vérification de la valeur réelle des transactions et une feuille de route claire pour leur application sont des impératifs urgents.

Ce n'est que lorsque ces obstacles seront levés que la fiscalité deviendra un outil essentiel au fonctionnement stable et durable du marché. À l'inverse, si la question continue de s'enliser dans un cercle vicieux où l'on en parle quand la situation se calme, le marché immobilier aura du mal à sortir du déséquilibre entre l'offre et la demande qui perdure depuis de nombreuses années.

Une préoccupation courante sur le marché est que cette taxe impactera directement les propriétaires d'une seconde résidence. Cependant, selon les experts, l'objectif de cette mesure n'est pas de viser tous les propriétaires de plusieurs biens immobiliers, mais plutôt ceux qui détiennent des actifs inutilisés ou sous-utilisés, ce qui engendre du gaspillage et limite l'offre.

Le professeur agrégé Nguyen Quang Tuyen a affirmé qu'il est nécessaire de distinguer ceux qui possèdent plusieurs biens immobiliers pour satisfaire des besoins légitimes de ceux qui les thésaurisent en prévision d'une hausse des prix. Concernant les groupes spéculatifs, la taxation est indispensable pour les contraindre à utiliser leurs actifs ou à les céder, ce qui augmenterait le volume des transactions et les recettes fiscales.

Cet expert affirme que les craintes d'un effondrement du marché dû à la fiscalité sont infondées. Une vague de ventes ne touchera que les personnes ayant recours à un effet de levier financier excessif ou se livrant à des spéculations à court terme. Celles qui disposent de véritables ressources financières ne seront pas gravement affectées.

Dans une certaine mesure, le marché a encore besoin d'activités spéculatives pour assurer la liquidité. Mais la spéculation doit reposer sur des activités commerciales transparentes, encadrées par la fiscalité, et non sur l'accumulation d'actifs laissés inactifs.

Par ailleurs, un autre risque, mis en garde par les experts et qui complique la mise en œuvre des politiques fiscales, est le phénomène d'enregistrement de biens immobiliers au nom d'autrui. Nombreux sont ceux qui possèdent plusieurs propriétés, mais les divisent afin que des proches ou des connaissances les enregistrent à leur nom pour éviter l'impôt. Cela représente un défi majeur pour identifier les biens à réglementer.

Pour éviter cette situation, le système d'enregistrement foncier, les registres et les cartes doivent être normalisés et interconnectés. Grâce à cette interconnexion, l'organisme de gestion pourra détecter les transactions suspectes, identifier les véritables propriétaires et lutter contre la fraude fiscale.

Source : Vietnam+

Source : https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm