Le rapport de synthèse sur les questions soulevées par l'interpellation, récemment adressé aux délégués par le Secrétaire général de l'Assemblée nationale, Bui Van Cuong, a constaté que le gouvernement a entrepris de nombreuses démarches et publié de nombreux documents pour faciliter l'accès au marché immobilier, notamment des télégrammes et des documents exhortant le Premier ministre à demander aux ministères et aux collectivités locales de restructurer ce marché. Toutefois, ce marché, y compris celui du logement, demeure confronté à des difficultés et à une congestion dues aux procédures juridiques, aux fonds fonciers et aux capitaux d'investissement.
Refusé faute de « terrains résidentiels »
Certaines procédures administratives liées à l'investissement sont complexes et constituent un frein, les segments de marché restent déséquilibrés et les capitaux investis sur ce marché présentent encore de nombreux risques potentiels. Face à ces difficultés, les entreprises immobilières sont contraintes d'interrompre leurs investissements et leurs projets de construction, ce qui engendre également des difficultés pour les entrepreneurs, les fournisseurs de matériaux et de nombreux autres secteurs. « Les problèmes juridiques fonciers, tels que la fixation des prix des terrains, les redevances d'utilisation des sols, le déblaiement des sites ou encore les réglementations relatives à la sélection des investisseurs, qui se chevauchent avec celles concernant l'investissement, les appels d'offres et le foncier, constituent des obstacles majeurs à la reprise et au développement du marché du logement », a conclu l'agence d'évaluation.
À Hô Chi Minh-Ville, outre la centaine de projets immobiliers rencontrant des difficultés qui ont été et sont encore à l'étude en vue d'une résolution, le Département de la planification et de l'investissement a récemment fait rapport au Comité populaire de la ville sur la mise en œuvre des autorisations d'investissement pour les projets immobiliers de la région.
En conséquence, dans 117 dossiers de projets demandant l'approbation de politiques d'investissement que traite cette agence, 62 projets ne remplissent pas les conditions pour être investisseurs dans des projets de logements commerciaux (NƠM) parce qu'ils ne possèdent pas de terrain résidentiel ou ne reçoivent pas le transfert de tous les terrains résidentiels conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014.
Par conséquent, le Département de la planification et de l'investissement a recommandé au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville de ne pas approuver la politique d'investissement, car elle ne respecte pas les dispositions de la loi sur l'investissement et de la loi sur le logement. Cette recommandation inquiète les entreprises immobilières, car elle pourrait bloquer la mise en œuvre du projet.
La levée des obstacles juridiques facilitera la mise en œuvre des projets immobiliers et favorisera le développement du marché. Photo : HOANG TRIEU
Selon Nguyen Nhat Khanh, maître de conférences à la faculté de droit de l'Université d' économie et de droit (VNU-HCM), d'un point de vue juridique, le refus d'approuver la politique d'investissement de ces 62 projets est parfaitement justifié. Cependant, d'un point de vue économique et pour le développement du marché immobilier, cette décision présente de nombreux aspects problématiques.
Car la mise en œuvre d'un nouveau projet rural exige des entreprises qu'elles disposent d'un fonds foncier suffisamment important, mais en réalité, le nombre de projets comportant 100 % de terrains résidentiels ou une partie de terrains résidentiels ne représente pas plus de 5 % du nombre total de nouveaux projets ruraux sur le marché.
Par conséquent, la réglementation stricte susmentionnée relative à l'utilisation des sols engendre de nombreuses difficultés lorsque les entreprises proposent de construire des projets NƠTM. Faute de solution, des centaines de milliers de milliards de VND investis dans la mise en œuvre de ces projets risquent d'être bloqués, entraînant un gaspillage de capitaux et ne contribuant en rien à la résolution du problème de l'offre de logements.
Pour mener à bien les projets susmentionnés, selon Maître Nguyen Nhat Khanh, des solutions juridiques et de gestion sont nécessaires. Sur le plan juridique, l'Assemblée nationale doit rapidement étudier et modifier la réglementation relative à l'utilisation des sols afin de mettre en œuvre les projets NƠTM dans la loi sur le logement. L'objectif est de ne plus limiter l'utilisation des sols aux seuls terrains résidentiels, comme c'est le cas actuellement, tout en veillant au respect des plans locaux d'aménagement du territoire et de construction.
« D’un point de vue de gestion, dans l’immédiat, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville peut soutenir les investisseurs de ces 62 projets en organisant des appels d’offres pour des projets fonciers afin de sélectionner les investisseurs qui remplissent les conditions requises pour mettre en œuvre le projet NƠTM (en cas de victoire, l’État allouera ou louera des terrains pour la mise en œuvre du projet NƠTM) ou en convertissant l’objectif du projet NƠTM en logement social afin de ne pas être lié par la forme d’utilisation des terres », a exprimé l’avis de Maître Khanh.
De nombreuses réglementations doivent être révisées.
Dans la dépêche officielle adressée à l'Assemblée nationale et intitulée « Proposition de modification des points b, alinéa 1, a, alinéa 4 et 6 de l'article 128 du projet de loi foncière (modifié) afin de créer les conditions permettant aux investisseurs de négocier l'obtention de droits d'utilisation des sols pour différents types de terrains, conformément à la planification de la mise en œuvre des projets NƠTM », M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a proposé de modifier les points b, alinéa 1, a, alinéa 4 et 6 de l'article 128 du projet de loi foncière (modifié) afin de créer les conditions permettant aux entreprises et aux investisseurs de négocier l'obtention de droits d'utilisation des sols pour différents types de terrains, conformément à la planification de l'utilisation des sols, à l'urbanisme et à la planification de la construction, en vue de la mise en œuvre des projets NƠTM.
M. Chau a également souligné que le règlement au point b, clause 1, article 128 du projet de loi foncière (modifiée) n'autorise que les accords portant sur l'obtention du droit d'utiliser des terrains résidentiels ou sur l'obligation d'avoir le droit d'utiliser des terrains résidentiels ou des terrains résidentiels et d'autres types de terrains, ce qui lui confère une portée plus restreinte que les réglementations actuelles de la loi foncière de 2013, ne créant ainsi pas de conditions favorables à l'accès des investisseurs aux terres et ne garantissant pas les droits et intérêts légaux et légitimes des personnes utilisant les terres.
Selon M. Chau, si ce règlement est adopté, au cours des 10 prochaines années, les investisseurs ne seront plus autorisés à « convenir de recevoir le droit d’utiliser des terrains résidentiels et autres terrains » pour mettre en œuvre le projet de nouveau développement rural, de sorte qu’il n’y aura aucun cas où un investisseur remplit la condition de « disposer du droit d’utiliser des terrains résidentiels et autres terrains » telle que prescrite à l’article 128, paragraphe 6, du projet de loi foncière (modifiée).
Lors du récent atelier sur le projet de loi relatif aux transactions immobilières (modifié), organisé conjointement par la Commission économique de l'Assemblée nationale et le ministère de la Construction , le vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a déclaré que, ces derniers temps, la mise en œuvre de projets de logements à vocation commerciale dans la ville a engendré de nombreuses difficultés. En effet, l'autorité compétente doit disposer d'un document approuvant le projet pour que la vente de ces logements soit autorisée, ce qui entraîne de multiples conséquences, notamment en ce qui concerne la délivrance des titres de propriété aux acquéreurs de logements NƠTM, conformément aux dispositions de la loi foncière.
Selon M. Bui Xuan Cuong, l'article 25, paragraphe 2, du projet de loi sur le commerce immobilier (modifié) stipule que les maisons et les travaux de construction réalisés à l'avenir doivent disposer de l'un des types de documents suivants relatifs à l'utilisation des terres (décision d'attribution de terrain, bail foncier ; contrat de bail foncier ; certificat des droits d'utilisation des terres ; certificat de propriété de la maison et des droits d'utilisation des terres ; certificat des droits d'utilisation des terres, de propriété de la maison et d'autres actifs attachés au terrain...).
Par ailleurs, selon la loi foncière en vigueur, les utilisateurs de terres sont autorisés à transférer, louer, sous-louer, donner, hypothéquer et apporter des capitaux aux droits d'utilisation des terres lorsqu'ils possèdent un certificat.
Si l'utilisateur du terrain est autorisé à différer l'exécution de ses obligations financières ou à en contracter de nouvelles, il doit s'acquitter de ces obligations avant d'exercer ses droits. Autrement dit, si un investisseur se voit attribuer un terrain mais ne s'acquitte pas des redevances d'utilisation, il ne peut exercer les droits d'utilisateur prévus par la loi foncière, notamment le droit de céder ces droits.
Par conséquent, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville recommande au comité de rédaction d'étudier et de modifier le contenu relatif aux conditions foncières dans le cadre de la procédure d'approbation des futurs projets de construction et de logement, dès lors que « l'investisseur a rempli ses obligations financières et est titulaire d'un certificat de droit d'utilisation du sol ». Ceci afin de limiter les problèmes juridiques ultérieurs, notamment lors de la délivrance des certificats.
Autoriser l'ajustement de la planification après le transfert
Le vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a déclaré que le projet de loi sur les transactions immobilières stipule que le principe du transfert de projets immobiliers exige que le transfert de la totalité ou d'une partie du projet garantisse que ses objectifs et sa planification restent inchangés. Or, cette disposition est « défavorable », car de nombreux investisseurs, après avoir acquis le projet, doivent procéder à des ajustements de planification afin de l'améliorer. Selon M. Bui Xuan Cuong, ces ajustements visent à optimiser le projet et, en définitive, à augmenter le coefficient d'occupation des sols et à se conformer aux dispositions de la loi sur l'urbanisme. Les investisseurs doivent s'adapter à la réglementation, ce qui engendre des obligations financières supplémentaires. Le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a proposé de réviser cette disposition afin d'éviter toute contradiction avec les dispositions de la loi sur l'urbanisme lors de sa mise en œuvre, faute de quoi le processus de transfert du projet s'en trouvera affecté.
Séminaire « Éliminer les obstacles juridiques à l’immobilier »
Le 9 novembre, le journal Lao Dong a organisé un débat sur le thème « Lever les obstacles juridiques à l'immobilier » afin de recueillir les avis des participants et de trouver des solutions pour éliminer les blocages, fluidifier le marché immobilier et promouvoir une croissance économique stable et durable.
(*) Voir le journal Lao Dong, édition du 8 novembre
Source : https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
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