Le rapport de synthèse sur les questions soulevées par l'interpellation, adressé récemment aux délégués par le Secrétaire général de l'Assemblée nationale, Bui Van Cuong, indique que le gouvernement a pris de nombreuses mesures et publié de nombreux documents pour remédier aux difficultés rencontrées par ce marché, notamment des télégrammes et des documents exhortant le Premier ministre à demander aux ministères et aux collectivités locales de restructurer le marché immobilier. Cependant, ce marché, notamment celui du logement, continue de connaître des difficultés et des embouteillages en raison des procédures judiciaires, des fonds fonciers et des capitaux d'investissement.
Non approuvé en raison du manque de « terrains résidentiels »
Certaines procédures administratives d'investissement sont lourdes et constituent des obstacles, les segments de marché restent biaisés et les capitaux de crédit investis sur ce marché présentent encore de nombreux risques potentiels. Face à ces difficultés, les entreprises immobilières sont contraintes de cesser d'investir et de construire des projets, ce qui engendre également des difficultés pour les entrepreneurs, les fournisseurs de matériaux et de nombreux autres secteurs. « Les problèmes juridiques liés au foncier, tels que la détermination des prix des terrains, les frais d'utilisation des sols, le déblaiement des sites ou les réglementations relatives à la sélection des investisseurs, qui chevauchent les réglementations relatives à l'investissement, aux appels d'offres et au foncier… constituent des obstacles majeurs à la reprise et au développement du marché immobilier », a estimé l'agence d'évaluation.
À Ho Chi Minh-Ville, en plus de plus de 100 projets immobiliers confrontés à des difficultés qui ont été et sont à l'étude pour être résolus, le Département de la planification et de l'investissement a récemment fait rapport au Comité populaire de la ville sur la mise en œuvre des approbations d'investissement pour les projets immobiliers dans la région.
En conséquence, sur 117 dossiers de projets demandant l'approbation des politiques d'investissement que cette agence traite, 62 projets ne remplissent pas les conditions pour être investisseurs de projets de logements commerciaux (NƠTM) car ils ne disposent pas de terrains résidentiels ou ne reçoivent pas le transfert de tous les terrains résidentiels conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014.
Par conséquent, le Département de la planification et de l'investissement a recommandé au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville de ne pas approuver la politique d'investissement, car elle ne respecte pas les dispositions de la loi sur l'investissement et de la loi sur le logement. Cette situation inquiète les entreprises immobilières, car elle pourrait bloquer la mise en œuvre du projet.
La suppression des obstacles juridiques facilitera la mise en œuvre des projets immobiliers et favorisera le développement du marché. Photo : Hoang Trieu
Selon Nguyen Nhat Khanh, maître de conférences à la Faculté de droit de l'Université d'économie et de droit (VNU-HCM), d'un point de vue juridique, le refus d'approuver la politique d'investissement de ces 62 projets est tout à fait justifié. Cependant, d'un point de vue économique et compte tenu du développement du marché immobilier, de nombreux points sont inadaptés.
Car pour mettre en œuvre un Nouveau Projet Rural, les entreprises doivent disposer d'un fonds foncier suffisamment important, mais en réalité, le nombre de projets avec 100% de terrains résidentiels ou une partie de terrains résidentiels ne représente pas plus de 5% du nombre total de Nouveaux Projets Ruraux sur le marché.
Par conséquent, les réglementations strictes susmentionnées en matière d'aménagement du territoire posent de nombreuses difficultés aux entreprises qui envisagent de construire des projets NƠTM. Si aucune solution n'est trouvée, des centaines de milliers de milliards de dongs investis dans la réalisation de ces projets risquent d'être bloqués, entraînant un gaspillage de capitaux d'investissement et ne résolvant pas le problème de l'offre de logements.
Pour résoudre les projets susmentionnés, selon Maître Nguyen Nhat Khanh, des solutions juridiques et administratives sont nécessaires. D'un point de vue juridique, l'Assemblée nationale doit rapidement étudier et modifier la réglementation relative aux formes d'utilisation des sols pour la mise en œuvre des projets NƠTM dans la loi sur le logement, afin de ne pas limiter les formes d'utilisation des sols pour les projets et de les limiter aux seuls terrains résidentiels comme c'est le cas actuellement, mais de garantir le respect de l'aménagement du territoire et de la planification de la construction au niveau local.
« Du point de vue de la gestion, dans un avenir proche, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville peut soutenir les investisseurs de ces 62 projets en organisant des appels d'offres pour des projets utilisant des terres afin de sélectionner les investisseurs qui remplissent les conditions pour mettre en œuvre le projet NƠTM (en remportant l'appel d'offres, l'État attribuera ou louera des terres pour mettre en œuvre le projet NƠTM) ou convertir l'objectif du projet NƠTM en logement social afin de ne pas être lié par la forme d'utilisation des terres » - Maître Khanh a exprimé son opinion.
De nombreuses réglementations doivent être révisées
Français Dans le message officiel « Proposant d'amender le point b, clause 1, le point a, clause 4 et la clause 6, article 128 du projet de loi foncière (amendée) pour créer les conditions permettant aux investisseurs de négocier l'obtention des droits d'utilisation des terres pour les types de terrains conformément à la planification de la mise en œuvre des nouveaux projets de développement rural » envoyé à l'Assemblée nationale, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a proposé d'amender le point b, clause 1, le point a, clause 4 et la clause 6, article 128 du projet de loi foncière (amendée) pour créer les conditions permettant aux entreprises et aux investisseurs de négocier l'obtention des droits d'utilisation des terres ou d'avoir des droits d'utilisation des terres pour les types de terrains ou d'avoir des droits d'utilisation des terres conformément à la planification de l'utilisation des terres, à l'urbanisme et à la planification de la construction pour mettre en œuvre les nouveaux projets de développement rural.
M. Chau a également souligné que la réglementation du point b, clause 1, article 128 du projet de loi foncière (amendée) autorise uniquement les accords sur l'obtention du droit d'utiliser un terrain résidentiel ou doit avoir le droit d'utiliser un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et d'autres terrains, de sorte qu'elle a un contenu plus étroit que la réglementation actuelle de la loi foncière de 2013, ne créant ainsi pas de conditions favorables pour que les investisseurs puissent accéder au terrain, ne garantissant pas les droits et intérêts légaux et légitimes des personnes utilisant le terrain.
Selon M. Chau, si ce règlement est adopté, dans les 10 prochaines années, les investisseurs ne seront plus autorisés à « accepter de recevoir le droit d'utiliser des terrains résidentiels et d'autres terrains » pour mettre en œuvre le nouveau projet de développement rural, de sorte qu'il n'y aura aucun cas où un investisseur remplira la condition « d'avoir le droit d'utiliser des terrains résidentiels et d'autres terrains » comme prescrit dans la clause 6 de l'article 128 du projet de loi foncière (amendé).
Concernant les problèmes liés aux futurs logements, lors de l'atelier de commentaires sur le projet de loi sur les activités immobilières (amendé) récemment organisé par la Commission économique de l'Assemblée nationale et le ministère de la Construction , le vice-président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a déclaré que dans la ville, lors de la mise en place de logements commerciaux, les projets de construction de futurs logements posaient de nombreux problèmes. En conséquence, l'autorité compétente doit disposer d'un document d'approbation du projet qui est éligible à la vente de futurs logements, ce qui entraîne de nombreuses conséquences, notamment la délivrance de certificats de propriété aux acheteurs NƠTM en se référant aux dispositions de la loi foncière.
Selon M. Bui Xuan Cuong, la clause 2 de l'article 25 du projet de loi sur les affaires immobilières (amendé) stipule les conditions pour que les maisons et les travaux de construction formés à l'avenir aient l'un des types de documents d'utilisation du sol suivants (décision d'attribution du sol, bail foncier ; contrat de bail foncier ; certificat de droit d'utilisation du sol ; certificat de propriété du logement et de droit d'utilisation du sol ; certificat de droit d'utilisation du sol, de propriété du logement et d'autres biens attachés au sol...).
Entre-temps, conformément à la loi foncière actuelle, les utilisateurs des terres sont autorisés à transférer, louer, sous-louer, donner, hypothéquer et contribuer en capital aux droits d'utilisation des terres lorsqu'ils disposent d'un certificat.
Si l'exploitant foncier est autorisé à retarder l'exécution de ses obligations financières ou à en être redevable, il doit les honorer avant d'exercer ses droits. Autrement dit, si l'investisseur se voit attribuer un terrain mais ne s'acquitte pas de ses obligations financières relatives aux redevances d'utilisation du sol, il ne peut exercer ses droits d'exploitant foncier conformément aux dispositions du droit foncier, y compris le droit de cession des droits d'utilisation du sol.
Par conséquent, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville recommande au comité de rédaction d'étudier et d'ajuster le contenu des conditions foncières pour la procédure d'approbation des futurs projets de logements et de construction, en précisant que « l'investisseur a rempli ses obligations financières et possède un certificat de droit d'usage du sol ». Ceci afin de limiter les problèmes juridiques lors de la prochaine étape, notamment lors de la délivrance des certificats.
Autoriser l'ajustement de la planification après le transfert
Le vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a déclaré que le projet de loi sur les activités immobilières stipule que le principe de transfert de projets immobiliers est que le transfert, total ou partiel, doit garantir que les objectifs et la planification du projet ne soient pas modifiés. Ce principe est défavorable, car de nombreux investisseurs, après réception du projet, doivent ajuster la planification pour l'améliorer. Selon M. Bui Xuan Cuong, l'ajustement du projet vise à l'optimiser, l'objectif final étant d'augmenter le coefficient d'occupation des sols et de se conformer aux dispositions de la loi sur l'urbanisme. Les investisseurs s'adaptent conformément à la réglementation et encourent des obligations financières supplémentaires. Le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a proposé de réviser ce règlement afin de ne pas entrer en conflit avec les dispositions de la loi sur l'urbanisme pendant le processus de mise en œuvre, sous peine d'affecter le processus de mise en œuvre après réception du transfert du projet.
Séminaire « Lever les obstacles juridiques à l'immobilier »
Le 9 novembre, le journal Nguoi Lao Dong a organisé un séminaire sur « Résoudre les obstacles juridiques pour l'immobilier » pour écouter et absorber les opinions des invités, trouvant ainsi des solutions pour éliminer les goulots d'étranglement, débloquer le flux du marché immobilier, promouvoir une croissance économique stable et durable...
(*) Voir le journal Lao Dong du 8 novembre
Source : https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm
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