Suppression des obstacles liés au droit foncier.

Un rapport de synthèse sur les questions soulevées par le secrétaire général de l'Assemblée nationale , Bui Van Cuong, récemment transmis aux délégués, constate que le gouvernement a pris de nombreuses mesures et publié de nombreux documents pour remédier aux difficultés de ce marché, notamment des télégrammes et des directives du Premier ministre exhortant les ministères et les collectivités locales à restructurer le marché immobilier. Cependant, ce marché, y compris celui du logement, reste confronté à des difficultés et des blocages liés aux procédures juridiques, à la disponibilité des terrains et aux capitaux d'investissement.

La demande a été rejetée faute de terrains à usage résidentiel.

Certaines procédures administratives liées à l'investissement sont lourdes et constituent des obstacles ; les segments de marché restent déséquilibrés ; et le crédit d'investissement sur ce marché comporte encore de nombreux risques. Face à ces difficultés, les entreprises immobilières sont contraintes d'interrompre leurs projets d'investissement et de construction, ce qui engendre également des difficultés pour les entrepreneurs, les fournisseurs de matériaux et de nombreux autres secteurs. « Les obstacles juridiques liés au foncier, tels que la détermination des prix des terrains, les redevances d'utilisation des sols, les procédures de défrichement ou encore les réglementations relatives à la sélection des investisseurs qui recoupent celles concernant l'investissement, les appels d'offres et le foncier… constituent des freins majeurs à la reprise et au développement du marché du logement », a constaté l'organisme d'évaluation.

À Hô Chi Minh-Ville, outre la centaine de projets immobiliers confrontés à des obstacles qui font actuellement l'objet d'études en vue de leur résolution, le Département de la planification et de l'investissement a récemment fait rapport au Comité populaire de la ville sur l'état d'avancement de l'approbation des politiques d'investissement pour les projets immobiliers dans la région.

En conséquence, sur les 117 dossiers de projets demandant l'approbation de politiques d'investissement que cette agence traite actuellement, 62 projets ne remplissent pas les conditions requises pour être investisseur dans un projet de logement commercial, car ils ne possèdent pas de terrain résidentiel ou n'ont pas acquis la totalité du terrain résidentiel comme le stipule la loi sur le logement de 2014.

Par conséquent, le Département de la planification et de l'investissement a recommandé au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville de ne pas approuver le plan d'investissement, celui-ci n'étant pas conforme à la loi sur l'investissement et à la loi sur le logement. Cette recommandation a suscité l'inquiétude des acteurs du secteur immobilier, car elle pourrait bloquer la mise en œuvre du projet.

La levée des obstacles juridiques facilitera la mise en œuvre des projets immobiliers et stimulera le développement du marché. (Photo : HOANG TRIEU)

Selon Nguyen Nhat Khanh, titulaire d'un master et enseignant à la Faculté de droit de l'Université d'économie et de droit (Université nationale du Vietnam à Hô Chi Minh-Ville), d'un point de vue juridique, le refus d'approuver les politiques d'investissement de ces 62 projets est tout à fait justifié. Cependant, compte tenu de la situation économique et de l'évolution du marché immobilier, cette décision présente plusieurs aspects qui la rendent moins appropriée.

Parce que la mise en œuvre d'un projet de logement commercial exige des entreprises qu'elles disposent d'un fonds foncier suffisamment important, mais en réalité, le nombre de projets comportant 100 % de terrains résidentiels ou une partie de terrains résidentiels ne représente pas plus de 5 % du nombre total de projets de logements commerciaux sur le marché.

Par conséquent, la réglementation stricte relative à l'utilisation des sols, mentionnée précédemment, engendre de nombreuses difficultés pour les entreprises souhaitant construire des logements sociaux. Si ces obstacles ne sont pas levés, des centaines de milliers de milliards de dongs investis dans ces projets pourraient être bloqués, entraînant un gaspillage de capitaux et l'incapacité à résoudre le problème de l'offre de logements.

Pour mener à bien les projets susmentionnés, Nguyen Nhat Khanh, titulaire d'un master, estime que des solutions à la fois juridiques et administratives sont nécessaires. Sur le plan juridique, l'Assemblée nationale devrait examiner et modifier sans délai la réglementation relative à l'utilisation des sols pour la mise en œuvre des projets de logements sociaux, en élargissant la portée de ces projets au-delà des seuls terrains résidentiels, comme c'est le cas actuellement, tout en veillant au respect des plans locaux d'aménagement du territoire et de construction.

« D'un point de vue de gestion, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville peut initialement soutenir les investisseurs de ces 62 projets en organisant des appels d'offres pour des projets d'aménagement du territoire afin de sélectionner les investisseurs qui remplissent les conditions requises pour mettre en œuvre le projet de logement social (s'ils remportent l'appel d'offres, l'État leur attribuera ou leur louera des terrains pour mettre en œuvre le projet de logement social) ou en changeant la finalité du projet de logement social afin qu'ils ne soient pas liés par la réglementation d'utilisation des sols », a déclaré Mme Khanh.

De nombreuses réglementations doivent être modifiées.

Dans la lettre officielle adressée à l'Assemblée nationale, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a proposé de modifier les points b, alinéa 1, a, alinéa 4 et 6 de l'article 128 du projet de loi foncière (modifié) afin de créer les conditions permettant aux investisseurs de s'entendre sur l'acquisition de droits d'utilisation des sols pour des types de terrains conformes à la planification de la mise en œuvre de projets de logements sociaux. Cette proposition vise à créer les conditions permettant aux entreprises et aux investisseurs de s'entendre sur l'acquisition de droits d'utilisation des sols ou de droits d'utilisation des sols existants pour des types de terrains conformes à la planification de l'utilisation des sols, à l'urbanisme et à la planification de la construction en vue de la mise en œuvre de projets de logements sociaux.

M. Chau a également souligné que le point b, alinéa 1, de l'article 128 du projet de loi foncière modifiée n'autorise que les accords portant sur l'acquisition de droits d'utilisation de terrains résidentiels, ou exige des droits d'utilisation existants pour des terrains résidentiels ou des terrains résidentiels et d'autres types de terrains. Par conséquent, sa portée est plus restreinte que celle de la loi foncière de 2013, ce qui ne facilite pas l'accès des investisseurs au foncier et ne garantit pas les droits et intérêts légitimes des utilisateurs actuels.

Selon M. Chau, si ce règlement est adopté, au cours des 10 prochaines années, les investisseurs ne seront plus autorisés à « négocier l’acquisition de droits d’utilisation des terres résidentielles et autres » pour mettre en œuvre des projets de logements sociaux, et par conséquent aucun investisseur ne pourra satisfaire à la condition de « posséder des droits d’utilisation des terres résidentielles et autres » stipulée à l’article 128, paragraphe 6, du projet de loi foncière modifiée.

Lors d'un récent atelier sur le projet d'amendements à la loi sur le commerce immobilier, organisé conjointement par la Commission économique de l'Assemblée nationale et le ministère de la Construction , le vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a déclaré que, dans la ville, la commercialisation de ces projets de logements en construction posait de nombreux problèmes. En particulier, les autorités doivent délivrer des autorisations écrites pour les projets répondant aux conditions de vente de logements en construction, ce qui engendre de nombreuses complications, notamment en ce qui concerne la délivrance des titres de propriété aux acquéreurs, conformément aux dispositions de la loi foncière.

Selon M. Bui Xuan Cuong, l'article 25, paragraphe 2, du projet de loi sur le commerce immobilier (modifié) stipule que les futurs projets de logement et de construction doivent disposer de l'un des types de documents d'utilisation des terres suivants (décision d'attribution des terres, bail foncier ; contrat de bail foncier ; certificat des droits d'utilisation des terres ; certificat de propriété du logement et des droits d'utilisation des terres ; certificat des droits d'utilisation des terres, de propriété du logement et d'autres actifs attachés au terrain...).

Par ailleurs, selon la loi foncière en vigueur, les utilisateurs de terres sont autorisés à transférer, louer, sous-louer, donner, hypothéquer et apporter leurs droits d'utilisation des terres à titre de capital lorsqu'ils possèdent un certificat d'utilisation des terres.

Lorsque les utilisateurs fonciers bénéficient d'un délai pour s'acquitter de leurs obligations financières ou que ces obligations sont inscrites comme dette, ils doivent les remplir avant de pouvoir exercer leurs droits. Ainsi, si un investisseur se voit attribuer un terrain mais ne s'acquitte pas de ses obligations financières relatives aux redevances d'utilisation du terrain, il ne peut exercer les droits d'utilisateur foncier prévus par la loi, notamment le droit de transférer ces droits.

Par conséquent, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville propose que le comité de rédaction étudie et modifie le contenu relatif aux conditions foncières dans le cadre de la procédure d'approbation des projets de logements et de construction à vocation commerciale, afin de préciser que « l'investisseur doit avoir rempli toutes ses obligations financières et être titulaire d'un certificat de droit d'utilisation du sol ». Ceci vise à limiter les risques de litiges ultérieurs, notamment lors de la délivrance des certificats aux résidents.

Permet d'apporter des modifications au plan après le transfert de propriété.

Le vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a déclaré que le projet de loi sur les transactions immobilières, qui stipule que le principe de transfert des projets immobiliers – à savoir que le transfert de tout ou partie d'un projet doit garantir le maintien des objectifs et du plan d'aménagement – ​​est « défavorable ». Il a fait valoir que de nombreux investisseurs, après l'acquisition d'un projet, doivent procéder à des ajustements du plan d'aménagement afin de l'améliorer. Selon M. Bui Xuan Cuong, ces ajustements visent à optimiser le projet, à terme à augmenter le coefficient d'occupation des sols et à se conformer à la loi sur l'urbanisme. Les investisseurs effectuent ces ajustements conformément à la réglementation, ce qui engendre des obligations financières supplémentaires. Le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a proposé de modifier cette disposition afin d'éviter tout conflit avec la loi sur l'urbanisme lors de sa mise en œuvre, car elle risquerait de nuire à l'avancement du projet après son acquisition.

Séminaire « Éliminer les obstacles juridiques à l’immobilier »

Le 9 novembre, le journal Nguoi Lao Dong a organisé un séminaire intitulé « Supprimer les obstacles juridiques à l'immobilier » afin d'écouter et de recueillir les opinions des invités, dans le but de trouver des solutions pour éliminer les blocages, débloquer le marché immobilier et promouvoir une croissance économique stable et durable.

(*) Voir le journal Nguoi Lao Dong, numéro du 8 novembre.

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm