Selon un rapport récent de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), l'offre totale de logements en 2023 atteindra environ 55 329 unités, soit une augmentation d'environ 14 % par rapport au nombre total de logements proposés à la vente en 2022, mais seulement de 32 % par rapport à 2018.
Il convient de noter que la répartition des sources se déséquilibre progressivement en période de pénurie de logements abordables. Rapportée à l'offre totale, la part des logements abordables a considérablement diminué, passant de 30 % en 2019 à 6 % en 2023.
L'offre du marché a atteint son niveau le plus élevé dans le segment des appartements de gamme moyenne (40 %), suivi par les immeubles de faible hauteur et les terrains (24 %), puis les appartements de luxe (22 %). Les appartements de très grand luxe et les logements abordables représentent chacun 5 % de l'offre. Les appartements abordables, dont le prix est inférieur à 25 millions de VND/m², sont uniquement disponibles sur le marché provincial ou dans les programmes de logements sociaux.
Il convient de noter que les appartements de gamme moyenne, dont le prix se situe entre 40 et 50 millions de VND/m², commencent également à se raréfier à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville. Plus précisément, sur le marché du neuf, le prix moyen d'un appartement est de 51,7 millions de VND/m² à Hanoï et de 71 millions de VND/m² à Hô Chi Minh-Ville. L'offre de nouveaux logements se limite aux provinces voisines et se fait au compte-gouttes.
Offre et transactions de logements au cours de la période 2022-2023
Le prix des appartements sur le marché du neuf est difficile à baisser en raison de la hausse des coûts (l'indice du logement et le prix des matériaux de construction augmentent d'environ 6 % par an), de l'inflation et de la hausse des taux d'intérêt. Alors que le nombre de nouveaux projets de logements commerciaux approuvés se raréfie, les terrains disponibles dans les zones centrales sont également de plus en plus rares.
Bien que le prix de vente n'ait pas baissé, les acheteurs bénéficient toujours de conditions préférentielles inédites sur le marché immobilier. Ils peuvent payer en plusieurs fois, profiter de taux d'intérêt avantageux et d'un délai de grâce pour le remboursement du capital deux à trois fois plus long qu'auparavant.
Ce rapport montre également que l'offre a peu de chances d'augmenter à court terme, car le nombre de nouveaux projets de logements commerciaux autorisés est très faible et tend à diminuer, notamment dans les segments du logement abordable et du milieu de gamme. En effet, les obstacles juridiques rendent les organismes de gestion étatiques plus prudents dans l'approbation des projets. Ces difficultés juridiques compliquent la recherche de débouchés pour les entreprises, qui ne disposent pas des ressources nécessaires pour rembourser leurs dettes et développer de nouveaux projets.
Les appartements de gamme moyenne sont également rares dans les grandes villes.
Sur le marché secondaire, les investisseurs profitent des taux d'intérêt avantageux pour dénicher des biens prometteurs. Les transactions de seconde main sont de plus en plus dynamiques, notamment pour les appartements et les terrains. On observe dans certaines zones une véritable effervescence, avec des prix multipliés par plusieurs en un seul mois.
Selon les prévisions de VARS pour le marché immobilier en 2024, la vingtaine de mécanismes et de politiques de soutien mis en place en 2023 auront un impact positif. Par ailleurs, l'approbation des plans d'aménagement du territoire dans de nombreuses provinces contribuera à lever certains obstacles juridiques, permettant ainsi aux projets bloqués par des problèmes de droit de parvenir à un accord.
Par ailleurs, la mise en œuvre de projets d'investissement public, notamment dans les infrastructures de transport de certaines localités et régions, favorisera le développement du marché immobilier. Dans le même temps, le taux d'urbanisation s'accélère. De ce fait, VARS prévoit que le rythme et la densité des nouveaux programmes immobiliers seront plus soutenus en 2024.
Binh Duong, en particulier, deviendra un pôle d'attraction majeur du sud du pays avec près de 10 000 nouveaux logements, lancés pour la première fois sur le marché. Hô Chi Minh-Ville proposera quant à elle environ 5 000 nouveaux logements, hors stocks. Si les procédures juridiques sont menées à terme dans les délais impartis et que le projet n'est pas suspendu en raison de difficultés financières de l'investisseur, le marché de Hanoï devrait bénéficier d'environ 15 000 appartements et logements de faible hauteur.
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