Aussi difficile que soit l'acquisition d'une maison à Hanoï, Hai Phong rectifie les ventes aux enchères de terrains, le marché entame un nouveau cycle, prédisant le segment « dominant ».

L’accès au logement devient de plus en plus difficile à Hanoï , 2025 marquera le début d’un nouveau cycle, Hai Phong va rectifier la vente aux enchères des droits d’utilisation des terres… voici les dernières nouvelles immobilières.

Le taux d'augmentation des prix de l'immobilier au Vietnam est parmi les plus élevés au monde , ce qui rend l'accès à la propriété de plus en plus difficile. (Photo : Linh An)

L'accès au logement devient de plus en plus difficile pour les gens.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, a déclaré que le taux d'augmentation des prix de l'immobilier au Vietnam figure parmi les plus élevés au monde, ce qui a pour conséquence de rendre l'accès à la propriété de plus en plus difficile.

Ainsi, de 2019 à 2024, les prix de l'immobilier au Vietnam ont augmenté de 59 % en cinq ans. Cette hausse est nettement supérieure à celle observée dans des pays développés comme les États-Unis (54 %), l'Australie (49 %), le Japon (41 %) et Singapour (37 %).

En raison de cette augmentation, M. Quoc Anh a déclaré que, si l'on part du principe que tous les revenus sont consacrés à l'achat d'un logement, les Hanoïens devront travailler 169 ans pour acquérir une maison individuelle en bordure de rue, dont le prix moyen est de 22,8 milliards de VND. Il leur faudra 132 ans pour acheter une maison individuelle, dont le prix moyen est d'environ 6,3 milliards de VND. Quant aux appartements, dont le prix moyen est actuellement de 3,1 milliards de VND, il leur faudra également 23 ans.

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent également que le revenu minimum recommandé pour acheter une maison de prix moyen à Hanoï est environ 2,3 à 10 fois supérieur au revenu moyen des ménages à Hanoï.

D'après les données de l'Office général des statistiques, le revenu mensuel moyen des travailleurs à Hanoï s'élevait à 10,7 millions de VND au troisième trimestre 2024. Pour un ménage de quatre personnes, dont deux en âge de travailler, le revenu total serait d'environ 21,4 millions de VND par mois.

Avec un prix moyen des appartements neufs atteignant 70 millions de VND/m² en 2024, et les nouveaux projets immobiliers affichant tous des prix à partir de 60 millions de VND/m², pour pouvoir acheter un appartement à Hanoï, les acheteurs doivent disposer d'un revenu minimum mensuel allant de 45 à 210 millions de VND, selon le quartier.

L'écart considérable entre le revenu moyen réel et le prix des logements rend l'accession à la propriété à Hanoï non seulement difficile, mais aussi impossible pour la majorité des ménages aux revenus moyens, voire élevés. Dans les quartiers centraux comme Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung ou Tay Ho, l'écart entre le salaire annuel minimum requis pour rembourser un prêt immobilier et le revenu moyen des ménages peut atteindre dix chiffres. Quant aux zones périurbaines telles que Ha Dong, Bac Tu Liem ou Long Bien, les prix y sont plus abordables, mais elles ne conviennent qu'aux personnes et aux ménages dont le revenu mensuel se situe entre 40 et 60 millions de yuans.

Ces calculs sont basés sur le prix moyen des logements dans chaque district et supposent que les acheteurs peuvent emprunter 70 % de la valeur du bien auprès d'une banque à un taux d'intérêt moyen de 8 % par an sur 20 ans. Conformément aux principes financiers, le montant total des mensualités ne devrait pas excéder 40 % du revenu. Par conséquent, le revenu minimum recommandé pour acquérir un logement de prix moyen à Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem et Gia Lam est environ deux à trois fois supérieur au revenu moyen des ménages actifs de Hanoï.

Dans les districts de Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da et Tay Ho, le revenu minimum requis dépasse 1 milliard de VND par an, soit un écart d'environ 3,7 à 8 fois. Dans les districts de Cau Giay et Thanh Xuan, cet écart est de 3 à 3,5 fois.

M. Le Bao Long, directeur marketing de Batdongsan.com.vn, a déclaré qu'en raison de la forte hausse des prix de l'immobilier, 84 % des acheteurs doivent encore contracter un emprunt. Les ménages dont le revenu mensuel est inférieur à 40 millions de VND affichent le taux d'emprunt le plus élevé, représentant 69 % des emprunteurs. En revanche, pour les ménages dont le revenu mensuel se situe entre 41 et 70 millions de VND, ce taux est de 18 %, et entre 71 et 100 millions de VND, il est de 9 %. Enfin, pour les ménages dont le revenu mensuel dépasse 100 millions de VND, le taux d'emprunt n'est que de 4 %.

Cependant, selon M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, les emprunteurs seront confrontés à de nombreux aléas, tels qu'une récession économique susceptible de réduire leurs revenus, leur capacité de remboursement ou d'accroître la pression sur leurs dettes. Les taux d'intérêt bancaires étant variables, leurs ajustements ponctuels renchérissent les prêts immobiliers, pouvant les empêcher d'honorer leurs échéances. Par ailleurs, certains emprunteurs privilégieront l'attente ou la location afin de bénéficier d'une plus grande flexibilité financière. Enfin, nombreux sont ceux qui revoient leurs critères de recherche à la baisse dans l'espoir d'acquérir rapidement un logement.

Les terrains urbains sur les marchés provinciaux domineront

M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a déclaré qu'après une longue période de crise, les investisseurs en difficulté ont entrepris un rééquilibrage de leurs flux de trésorerie et de leurs investissements. Ces deux dernières années, les capitaux ont afflué vers le marché immobilier, notamment le segment des appartements, car ce segment répond à un besoin réel : une demande de capitaux importante et constante à Hanoï. Cette forte concentration d'investisseurs a entraîné une hausse rapide et marquée des prix de l'immobilier à Hanoï, induisant une certaine dynamique sur les marchés des provinces voisines et contribuant à amorcer leur reprise.

Actuellement, les prix de l'immobilier à Hanoï sont excessivement élevés, ce qui entraîne un ralentissement progressif du développement dans les provinces limitrophes. Dans ce contexte, le marché immobilier du Nord, et notamment de Hanoï, ne devrait pas connaître de forte hausse des prix en 2025, contrairement à 2024. Face à ces prix élevés, les ménages seront moins enclins à acheter et privilégieront la location, réinvestissant ainsi les sommes initialement prévues pour l'achat dans les provinces ou les zones rurales.

Sur les marchés provinciaux, le segment des terrains urbains sera prédominant, et notamment les terrains disposant de titres de propriété complets. Les acheteurs privilégieront les terrains et les immeubles de faible hauteur situés à proximité des zones industrielles et des axes économiques majeurs tels que Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong et Quang Ninh. Ces provinces ont en commun un développement économique relativement soutenu, une situation géographique privilégiée sur les principaux axes de transport reliant la capitale, ainsi que des infrastructures industrielles et touristiques dynamiques.

De manière générale, 2025 marque le début d'un nouveau cycle immobilier. Au lieu d'investir comme tout le monde, de suivre la tendance du marché ou de miser sur un segment porteur, les investisseurs doivent privilégier un marché étroitement lié au développement économique et aux infrastructures. 2025 verra l'essor des marchés provinciaux en périphérie d'Hanoï. Les investisseurs se tourneront vers des produits proposés par des promoteurs réputés, disposant de tous les documents légaux nécessaires. Ils devront ensuite choisir des produits adaptés à leurs capacités financières et éviter un recours excessif à l'effet de levier.

Hai Phong : Rectification des travaux de vente aux enchères des droits d'utilisation des terres

Le président du comité populaire de la ville de Hai Phong vient d'émettre des instructions et des demandes aux départements, branches et unités concernés afin de rectifier la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres dans la région.

Plus précisément, le président du Comité populaire de la ville de Hai Phong a chargé le Département des ressources naturelles et de l'environnement ainsi que les Comités populaires de district d'organiser la publication des plans d'aménagement, des plans d'utilisation des sols, des plans de construction et des plans d'urbanisme dans la zone où les droits d'utilisation des sols sont mis aux enchères et dans les zones voisines ; de prendre des mesures pour garantir l'offre de logements et de terrains adaptés à l'accessibilité et à la capacité de paiement de la majorité des personnes dans le besoin, afin de remédier au déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché immobilier.

Avant de fixer le prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des sols, conformément au barème foncier, il convient de réviser, d'ajuster et de compléter le prix du terrain correspondant dans le barème foncier applicable à la zone et au lieu de la vente, et ce, conformément à la réglementation. L'élaboration du plan de vente aux enchères des droits d'utilisation des sols doit être rigoureuse, scientifique et contrôlée par les autorités compétentes, afin d'éviter toute spéculation et les perturbations du marché qui en découleraient.

Il convient que les comités populaires de district, les services, les agences et les organismes concernés examinent la demande foncière locale, planifient et investissent dans la construction d'infrastructures sur les parcelles de terrain destinées à être mises aux enchères pour l'acquisition de droits d'utilisation ; qu'ils envisagent également de mobiliser des fonds fonciers adéquats pour la mise en œuvre de programmes de relogement et d'attribution de terrains sans mise aux enchères de droits d'utilisation aux bénéficiaires désignés. Il est essentiel de promouvoir l'utilisation des technologies de l'information et la transformation numérique dans l'organisation des enchères de droits d'utilisation afin d'en garantir la publicité et la transparence ; les responsables doivent être tenus de respecter la loi et les directives du comité populaire municipal quant à l'organisation et la mise en œuvre de ces enchères, en veillant à ce qu'elles soient publiques, transparentes et objectives, et en protégeant les intérêts de l'État ainsi que les droits et intérêts des parties concernées.

Demander au ministère de la Justice d'ordonner aux organismes de vente aux enchères immobilières de prendre, conformément à la réglementation en vigueur, les mesures appropriées pour gérer rigoureusement les informations relatives à l'historique de participation aux enchères afin de détecter rapidement les cas présentant des signes inhabituels, tels que : une personne ou un groupe de personnes s'inscrivant pour enchérir sur plusieurs parcelles de terrain dans la même zone de vente aux enchères, des participants enchérissant à des prix anormalement élevés ou remportant des enchères élevées mais abandonnant leurs dépôts, et en informer les propriétaires et les autorités compétentes afin que des mesures appropriées soient prises.

La police de la ville de Hai Phong prend l'initiative de contrôler la situation, de détecter, d'enquêter et de traiter strictement, conformément à la loi, les organisations et les individus qui enfreignent la loi, jusqu'à devoir être poursuivis pour responsabilité pénale dans le cadre de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres.

Hung Yen a vendu aux enchères avec succès 273 lots de terrain.

La société Lac Viet Joint Stock Auction Company a déclaré que le 9 février, elle avait vendu aux enchères avec succès le droit d'utiliser 273 lots de terrain dans la zone résidentielle nord du complexe sportif, culturel et résidentiel du district de la ville d'An Thi, province de Hung Yen.

Mme Do Thi Hong Hanh, présidente du conseil d'administration de la société de vente aux enchères par actions Lac Viet, a déclaré que l'établissement avait reçu plus de 4 000 dossiers d'enchères. La journée de vente a attiré près de 2 000 participants.

Les 273 lots de terrain mis aux enchères ont une superficie totale de 30 571,9 mètres carrés, avec un prix de départ total de 645 747 milliards de VND.

Les parcelles de terrain ont une superficie de 90 à 295,2 m² chacune. Le prix de départ est de 19,2 à 31,2 millions de VND/m², soit un prix unitaire compris entre 1,7 et 7,8 milliards de VND. La vente aux enchères se déroule au scrutin secret direct, en un seul tour, selon le principe des enchères ascendantes.

Les résultats de la vente aux enchères ont montré que le prix total de l'offre gagnante était supérieur à 1 503,3 milliards de VND, soit une différence de 857,631 milliards de VND, une augmentation de 232,81 %.

Dans ce contexte, le prix d'adjudication le plus élevé est de 120 millions de VND/m2 et le plus bas de 36 millions de VND/m2.

Selon l'organisateur de la vente aux enchères, le lot qui a remporté le prix le plus élevé est le lot d'angle, qui bénéficie du meilleur emplacement et d'une superficie de plus de 200 mètres carrés.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html