Que faire pour freiner la « surchauffe » du marché immobilier ?

DNVN - L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) vient de proposer un certain nombre de solutions pour freiner la « surchauffe » du marché immobilier, en s'appuyant sur les leçons tirées d'expériences antérieures.

Selon VARS, le marché immobilier vietnamien est souvent confronté à de nombreux défis majeurs, allant des créances douteuses à un stock important de biens immobiliers, en passant par des difficultés de mobilisation de capitaux et une baisse de la confiance des investisseurs. Ces difficultés affectent non seulement directement le développement du marché, mais ont également des répercussions importantes sur l'ensemble de l'économie .

Par conséquent, dans le plus grand respect des lois naturelles de l’offre et de la demande, il est absolument nécessaire que l’État renforce de manière proactive la réglementation du marché immobilier lorsque celui-ci montre des « signes d’instabilité ».

Dans le monde , afin de garantir le développement durable et stable du marché immobilier, de nombreux gouvernements ont eu recours à la politique de crédit comme outil de régulation. En modulant les conditions d'accès au crédit, ils peuvent contrôler les prix de l'immobilier, prévenir les bulles spéculatives et assurer la stabilité du marché.

La politique de crédit est un outil important pour réguler le marché immobilier.

Toutefois, VARS estime que la flexibilité de cette politique dépend de chaque marché, de la situation économique spécifique et de l'expérience de chaque pays.

En Chine, afin de contrôler les flux de capitaux d'investissement, le gouvernement a imposé de nombreuses restrictions sur l'acquisition de biens immobiliers à crédit, notamment les prêts à des fins spéculatives. Il a également contrôlé les mouvements de capitaux à l'étranger pour empêcher les fonds spéculatifs d'affluer sur les marchés immobiliers étrangers.

À Singapour, afin de maîtriser la spéculation et d'éviter une bulle immobilière, le gouvernement a relevé le taux d'apport minimum requis pour les emprunts immobiliers, notamment pour les acquéreurs d'une résidence secondaire ou tertiaire. Parallèlement, pour limiter le montant des prêts et contrôler les prix de l'immobilier, il a également restreint la durée des emprunts et appliqué une politique de crédit stricte.

Aux États-Unis, après la crise financière de 2008, la Réserve fédérale (Fed) a abaissé ses taux d'intérêt afin de stimuler l'économie et la demande de logements. Toutefois, elle a également durci ses critères d'octroi de crédit, exigeant des antécédents de crédit plus solides pour prévenir les risques liés aux prêts hypothécaires à risque.

L'expérience d'autres pays montre que les politiques et les lois en matière de crédit constituent un outil important pour les gouvernements afin de réguler le marché immobilier. Nombre de politiques ayant fait leurs preuves à l'étranger peuvent être intégralement étudiées et appliquées au Vietnam.

S’appuyant sur les enseignements tirés des pays précédents, et afin de freiner la « surchauffe » du marché immobilier, VARS propose un certain nombre de solutions de politique de crédit pour réguler le marché en cas de fluctuations.

Plus précisément, VARS recommande de durcir les conditions d'octroi de crédit aux spéculateurs. Afin de réduire le nombre de personnes empruntant à des fins spéculatives ou ayant recours à un effet de levier excessif, les établissements de crédit peuvent ajuster les plafonds de prêt en modifiant le ratio prêt/valeur, en exigeant un apport personnel plus important ou en appliquant des taux d'intérêt plus élevés aux acquéreurs de résidences secondaires ou plus.

Le gouvernement peut imposer une réglementation sur le contrôle de la qualité du crédit, obligeant les banques à fournir davantage de détails sur les prêts immobiliers, et ainsi renforcer le suivi des risques. Il convient également de mettre en place un mécanisme de crédit pour les projets de logements sociaux, en priorisant le financement des projets de développement de logements sociaux et de logements abordables, afin de répondre aux besoins en logement des personnes à faibles revenus.

En outre, l'État doit mettre en place une politique d'assouplissement du crédit, notamment en réduisant les taux d'intérêt et en soutenant les prêts à long terme avec des taux d'intérêt préférentiels pour les primo-accédants à la propriété, ou pour d'autres groupes prioritaires dans un souci de stabilité sociale, tels que les jeunes couples nouvellement mariés.

Afin d'appliquer cette politique « correctement et avec précision », VARS estime qu'il est nécessaire de mettre en place un système de base de données suffisamment vaste, précis et régulièrement mis à jour pour assurer une distinction claire entre les véritables acheteurs de logements, qui les utilisent à des fins de production et commerciales réelles, et les spéculateurs et les profiteurs.

« Pour une régulation plus complète du marché immobilier, la politique de crédit devrait être associée à l’application de la taxe sur les mutations immobilières ou de la taxe foncière. L’application des politiques réglementaires doit être souple, garantissant la stabilité et l’ordre du marché immobilier et minimisant les risques », a souligné VARS.

Ha Anh

Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/lam-gi-de-kim-ham-da-tang-nong-cua-thi-truong-bat-dong-san/20240928050046687