Inquiets pour la sécurité incendie, de nombreux propriétaires de mini-appartements vendent à perte et se retirent du marché.

Récemment, de nombreux mini-appartements à Hanoï se sont vendus pour des dizaines de milliards de dongs, alors même que les revenus locatifs de ce segment peuvent atteindre des centaines de millions de dongs par an.

M. Tran Van Linh a déclaré qu'il vendait un immeuble d'appartements neuf de 6 étages avec 15 chambres entièrement meublées dans le quartier de My Dinh, district de Nam Tu Liem, à Hanoï.

Selon M. Linh, bien que les revenus locatifs atteignent 900 millions de VND par an, il a tout de même décidé de vendre à 10,5 milliards de VND.

La raison principale évoquée par M. Linh était la prévention des incendies. Il a expliqué en toute franchise que, la conception du bâtiment étant assez fermée, il avait fallu repenser l'agencement des escaliers pour l'ensemble de l'immeuble, ce qui impliquait un investissement considérable. Or, ses finances étant limitées, la tâche s'avérait difficile.

Il a décidé de ne plus accepter de nouveaux locataires et de vendre l'immeuble entier à perte.

« J’ai acheté cet immeuble d’appartements en 2021 pour 11,5 milliards de VND, mais j’accepte maintenant de le vendre pour 10,5 milliards de VND dans l’espoir de le vendre rapidement pour récupérer mon capital », a déclaré M. Linh.

De nombreux petits immeubles d'appartements à vendre. (Capture d'écran).

De même, Mme Nguyen Bich Ngoc (Cau Giay, Hanoi) a également déclaré qu'à la fin de 2022, elle et son mari avaient acheté un immeuble entier de mini-appartements à Cau Giay pour le louer pour 20 milliards de VND.

L'immeuble, qui compte une trentaine d'appartements, est loué et génère un revenu mensuel d'environ 70 à 80 millions de VND. Cependant, Mme Ngoc a déclaré qu'après avoir exploité ce bien locatif pendant près d'un an, elle a décidé de le vendre à perte, à hauteur de 500 millions de VND, car elle craignait les risques d'incendie et d'explosion qui pouvaient survenir à tout moment et dont elle devrait assumer la responsabilité.

« La prévention des incendies dans les mini-appartements est un problème récurrent. De plus, il est difficile de sensibiliser les résidents. Le propriétaire étant souvent absent, un seul manque de vigilance peut avoir des conséquences désastreuses. Nous devrons alors en assumer les conséquences. Cette pression est telle qu'elle me contraint à me retirer de ce marché », a confié Mme Ngoc.

En consultant de nombreuses plateformes immobilières en ligne, on constate que de nombreux mini-appartements sont proposés à la vente dans le centre et la périphérie d'Hanoï. Ces appartements, d'une superficie de 50 à 100 m² et situés dans des immeubles de 5 à 9 étages, sont affichés à des prix allant de 6 à plus de 10 milliards de dongs. Lors de la mise en vente de ces biens, les agents immobiliers annoncent souvent un rendement locatif annuel de 7 à 10 %.

Par exemple, dans le district de Cau Giay, un petit immeuble de six étages avec un grenier, situé sur un terrain de 60 m², est en cours d'aménagement pour la location de douze appartements. Suite à l'incendie d'un immeuble similaire à Khuong Ha, le propriétaire a décidé de limiter ses pertes de 500 millions de VND. Début 2023, le prix s'élève donc à 14,5 milliards de VND.

Un petit immeuble d'appartements de 58 m² avec 17 chambres, situé à Thanh Xuan, est proposé à la vente au prix de 12,2 milliards de VND. Il promet des revenus stables et un flux de trésorerie annuel supérieur à 1 milliard de VND. Le propriétaire l'a actuellement baissé à 11,5 milliards de VND.

Un immeuble de mini-appartements à Ha Dong, d'une superficie d'environ 120 mètres carrés et comprenant 25 pièces, a également vu son prix réduit de 700 millions de VND à près de 15 milliards de VND.

D'après de nombreux agents immobiliers, suite à l'incendie d'un immeuble de mini-appartements à Khuong Ha, le prix de vente de ces derniers a considérablement baissé. En particulier, de nombreux investisseurs immobiliers, par crainte des responsabilités, se désintéressent désormais de ce type d'investissement. Ils acceptent des rabais importants pour vendre l'immeuble entier, évitant ainsi les contraintes de gestion, d'exploitation et d'investissement liées aux systèmes de protection incendie.

De nombreux immeubles de mini-appartements à Hanoï ne garantissent pas la sécurité incendie. (Photo d'illustration : Cong Hieu).

Les statistiques de l'Association vietnamienne des agents immobiliers montrent que, pour accroître leurs profits, la plupart des promoteurs de mini-immeubles construisent plus d'étages que la limite autorisée. Nombre de ces immeubles ne bénéficient pas d'investissements dans les infrastructures, ou bien ces dernières sont dégradées et négligées en matière d'entretien et de réparation, ce qui engendre un sentiment d'insécurité chez les résidents.

Entre 2007 et 2010, la question de la sécurité incendie, en particulier, n'intéressait quasiment pas les acheteurs. Par la suite, les réglementations se sont précisées et la sensibilisation a progressé, mais la situation n'a guère évolué, ou alors de façon superficielle.

Les conséquences des incendies dans les bâtiments comportant des étages supplémentaires, une densité inadéquate et un défaut de prévention et de lutte contre l'incendie sont extrêmement graves en termes de vies humaines et de biens.

Selon M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development, la construction de mini-appartements était auparavant considérée comme un bon canal d'investissement rentable.

M. Toan a indiqué qu'en 2015-2016, le prix du terrain dans certains quartiers de Cau Giay et Thanh Xuan atteignait encore 40 à 50 millions de dongs le mètre carré. Dans ce cas précis, un propriétaire a construit un immeuble de dix étages avec un investissement de 11 à 13 millions de dongs le mètre carré. Avec un prix de vente d'environ 18 à 20 millions de dongs le mètre carré, il a pu réaliser un bénéfice de plus d'un demi-milliard de dongs pour un appartement de plus de 30 mètres carrés.

Cependant, suite à l'incendie de Khuong Ha, M. Toan a déclaré qu'outre les problèmes juridiques et de financement, la qualité des appartements dans les mini-immeubles ne garantit pas non plus la prévention des incendies. Ces obstacles pourraient dissuader de nombreuses personnes d'acheter un mini-immeuble dans un avenir proche.

« Le marché des mini-appartements va se resserrer, obligeant les investisseurs à investir davantage pour pouvoir louer. Quant aux acheteurs, ils seront également plus prudents dans leur choix de ce type de logement », a prédit M. Toan.

Chau Anh

Source: https://vtc.vn/lo-an-toan-chay-no-nhieu-chu-chung-cu-mini-ban-cat-lo-rut-khoi-thi-truong-ar832570.html