Une nouvelle loi entre en vigueur, les investisseurs immobiliers changent de

Les investisseurs dans les projets immobiliers accordent de plus en plus d’attention à la légalité du projet et à sa capacité à répondre aux besoins réels en matière de logement – des facteurs qui contribuent à minimiser les risques et à garantir une valeur durable de l’investissement.

Une nouvelle loi entre en vigueur, les investisseurs immobiliers changent de « goût »

Les investisseurs dans les projets immobiliers accordent de plus en plus d’attention à la légalité du projet et à sa capacité à répondre aux besoins réels en matière de logement – des facteurs qui contribuent à minimiser les risques et à garantir une valeur durable de l’investissement.

Des clients visitent les maisons d'Aqua City à Novaland , un projet dont les problèmes juridiques viennent d'être résolus. Photo : Le Toan

Priorité légale

En 2018, désireux d'acquérir une maison, M. Nguyen Trung Thanh a effectué des recherches et choisi un appartement dans un projet immobilier situé dans le quartier résidentiel de Nam Rach Chiec (quartier d'An Phu, 2e arrondissement, aujourd'hui la ville de Thu Duc, Hô-Chi-Minh-Ville). Ce projet comprend 12 immeubles d'appartements, de 33 à 35 étages, pour un total de 3 175 appartements.

Selon M. Thanh, l'investisseur avait alors signé un contrat de principe pour l'achat de l'appartement avec le client. L'apport initial était de 250 millions de VND par appartement et le prix de vente était de 38 millions de VND par m². En raison de procédures légales, l'investisseur n'a pas pu ouvrir la vente comme prévu. Récemment, après avoir obtenu l'autorisation du gouvernement local, le projet a obtenu un permis de construire.

Cependant, l'investisseur a annoncé unilatéralement la résiliation du contrat de principe et s'est engagé à verser des intérêts de 15 % par an sur le montant versé par le client. Si le client souhaite poursuivre sa participation au projet, les deux parties procéderont à la liquidation du contrat de principe. Une fois le projet qualifié pour la mise en service, le client bénéficiera d'une remise de 15 % sur le nouveau prix de vente.

La raison invoquée par l'investisseur est que les accords précédents ne sont plus conformes à la réglementation en vigueur. Plus précisément, le changement de politique juridique suite à l'entrée en vigueur des lois foncières de 2024, du logement de 2023 et de l'immobilier de 2023, le 1er août 2024, exige que les produits du projet remplissent les conditions requises pour être commercialisés.

À ce jour, les produits du projet ne remplissent pas les conditions commerciales prévues à l'article 24 de la Loi sur les activités immobilières de 2023. De plus, conformément à l'article 8, paragraphe 1, de la Loi sur les activités immobilières, toute activité immobilière ne remplissant pas ces conditions est interdite. Par conséquent, la pratique antérieure consistant pour l'investisseur à commercialiser le produit sous la forme d'un « contrat de principe garantissant le droit d'achat de futurs appartements » avec les clients n'est plus pertinente et n'est pas conforme à la réglementation en vigueur.

« D'un point de vue juridique, les actions de l'investisseur ne sont pas répréhensibles, car il a accepté de verser des intérêts sur le montant déposé. Cependant, du point de vue de l'investissement, même s'il reçoit une indemnisation, le client reste désavantagé, car les prix de l'immobilier ont considérablement augmenté par rapport à il y a six ans », a déclaré M. Thanh.

Suite à cette « leçon », les préférences des investisseurs ont également beaucoup évolué. Au lieu d'acheter massivement comme auparavant, ils privilégient les projets dotés de documents juridiques complets afin de gérer les risques. D'autres investisseurs optent pour des produits assortis de certificats de propriété ou de livres rouges.

« Les projets doivent être accompagnés de documents juridiques complets et clairs pour attirer les investisseurs à l'heure actuelle. Concernant les terrains disponibles dans la communauté, les investisseurs n'acceptent de les arpenter ou de les acheter que lorsque le terrain est déjà divisé en parcelles et possède son propre registre foncier. Les projets en cours de demande de division foncière attirent rarement l'attention des investisseurs. Il s'agit d'un net changement dans la façon dont les investisseurs évaluent les produits récemment », a déclaré Mme Tu, courtière à Hô-Chi-Minh-Ville.

Par ailleurs, Mme Tu a ajouté que la nouvelle réglementation sur le morcellement foncier suscite la méfiance de nombreux investisseurs. Auparavant, de nombreux investisseurs se sont laissés berner lors de l'achat d'un terrain et ont espéré demander un morcellement foncier et obtenir un certificat, mais ont ensuite rencontré des difficultés juridiques. De ce fait, ils sont aujourd'hui très prudents et moins indulgents qu'auparavant.

Se concentrer sur la capacité à répondre aux besoins réels

Les observations des journalistes montrent que les investisseurs d'aujourd'hui ne recherchent pas seulement des produits ayant une valeur juridique claire, mais se concentrent également sur la faisabilité d'une utilisation des actifs à long terme, garantissant ainsi une valeur d'investissement stable.

Il n'est pas rare que les contrats de clients soient résiliés par des investisseurs en cas de fluctuations du marché. En effet, si le contrat est maintenu, l'entreprise risque de ne plus réaliser de bénéfices, voire de subir des pertes.

Les projets à forte liquidité, faciles à louer ou répondant à de réels besoins en matière de logement sont privilégiés. Cela reflète la transition d'un investissement à court terme vers des produits à valeur d'usage à long terme. Plus précisément, de nombreux investisseurs privilégient les appartements et les maisons de ville bien situés, dotés d'infrastructures complètes et proches des services publics.

En outre, les produits à potentiel d'exploitation commerciale tels que les locaux commerciaux, les shophouses ou les terrains dans des zones à fort potentiel de développement bénéficient également d'une grande attention.

« Aujourd'hui, les investisseurs apprécient non seulement le potentiel de profit lié à la valorisation immobilière, mais aussi la possibilité de générer des revenus stables grâce à la location ou aux activités commerciales. Cela leur permet d'optimiser leurs profits et de minimiser les risques face aux fluctuations du marché », a déclaré M. Tran Khanh Quang, directeur général de Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

M. Duong Minh Thong, directeur de Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., a également déclaré que dans le contexte actuel, le segment immobilier répondant aux besoins réels en matière de logement bénéficie d'une attention particulière grâce à son haut niveau de sécurité. Les terrains, notamment les terrains non résidentiels, n'ont pas encore suscité beaucoup d'intérêt.

Conseillant les investisseurs, M. Thong a déclaré que, même si les projets immobiliers sont souvent peu pris en compte par les investisseurs, malgré les fluctuations du marché, ils constituent des produits d'une valeur raisonnable et susceptibles de se maintenir ou de s'apprécier durablement. En termes de gestion des risques, les biens immobiliers en projet bénéficient d'un statut juridique plus clair lorsqu'ils sont planifiés de manière synchrone et systématique, mis en œuvre par des investisseurs réputés, et sont moins risqués que les terrains auto-divisés.

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