Avec un capital de 400 millions de VND, les experts conseillent de contracter un prêt hypothécaire pour acheter un kiosque, mais une évaluation minutieuse du prix, de l'emplacement et du plan d'affaires est nécessaire.
Bonjour, j'ai 31 ans, je suis célibataire et je vis dans une province rurale du centre du Vietnam. Actuellement, je dispose de 400 millions de VND d'économies. Comme je vis chez mes parents, mes dépenses mensuelles s'élèvent à environ 5 millions de VND. Mon revenu mensuel moyen est de 20 millions de VND.
Je prévois d'acheter un terrain dans un district en périphérie de la capitale provinciale où je réside actuellement, pour environ 800 millions de VND. Je financerai le reste par un emprunt bancaire. Je suis actuellement en pleine recherche de terrains.
Outre cette option, j'ai vu un projet de marché dans ma ville qui propose des kiosques à deux étages pour environ 800 millions de VND. Je n'ai aucune expérience en affaires, et si j'achète un kiosque, ce sera principalement pour mon usage personnel, pour le louer ou pour permettre à des membres de ma famille de l'utiliser pour leur activité s'ils le souhaitent.
J'ai constaté que les étals des marchés traditionnels ont très peu de clients en raison de l'essor du commerce en ligne. De plus, je n'ai aucune expérience en affaires et j'occupe actuellement un poste administratif. Je m'interroge sur les risques liés à l'achat d'un étal. Je serais reconnaissant de tout conseil d'un expert. Merci d'avance !
Vinh2293
Consultant:
Dans un contexte économique en pleine expansion, l'investissement dans l'immobilier commercial est devenu une tendance d'investissement attrayante. Cependant, il n'est pas toujours facile de s'y prendre. En fonction de votre situation particulière, nous pouvons tirer les conclusions suivantes concernant les aspects essentiels de la gestion financière personnelle si vous envisagez d'investir dans un kiosque dans le quartier.
Concernant vos revenus et votre potentiel d'épargne, vous disposez d'un revenu mensuel de 20 millions de VND et d'une épargne de 400 millions de VND, pour des dépenses mensuelles de 5 millions de VND. Votre épargne mensuelle s'élève à 15 millions de VND, soit 75 % de vos revenus. Il s'agit d'un excellent indicateur et d'une ressource financière essentielle pour toute décision d'investissement.
Nous allons maintenant évaluer les objectifs d'investissement ainsi que les facteurs liés à la gestion du prêt et des risques. Vous souhaitez acquérir un terrain ou un kiosque dans le quartier à des fins commerciales, dans le but d'assurer la stabilité et de générer des revenus passifs potentiels, ainsi que des plus-values immobilières. Votre budget pour le kiosque s'élève à 800 millions de VND. Par conséquent, compte tenu de votre situation financière actuelle, vous devrez emprunter 400 millions de VND auprès de la banque.
Concernant l'effet de levier financier auprès d'une banque, je vous recommande d'envisager un prêt hypothécaire, en utilisant le bien que vous souhaitez acquérir comme garantie. Actuellement, la loi autorise l'obtention de certificats de droits d'utilisation du sol pour les kiosques. Outre les aspects juridiques, veuillez prendre en compte les principes suivants lors de la souscription d'un prêt bancaire.
Vos mensualités (intérêts et capital) représentent environ 30 % de vos revenus. Ce pourcentage peut être ajusté en fonction de vos besoins, votre excédent actuel étant très élevé (environ 75 %).
Il est également important de prêter attention aux réglementations telles que les taux d'intérêt et les conditions du prêt. Les prêts à long terme entraînent des mensualités (capital et intérêts) moins élevées ; les prêts à court terme réduisent le montant des intérêts bancaires, mais pèsent sur votre budget mensuel. De plus, vous devez vous renseigner sur les conditions de la banque concernant les taux d'intérêt variables (qui auront un impact significatif sur le prêt en cas de hausse des taux) et les pénalités de remboursement anticipé.
De plus, pour gérer le risque d'emprunt en cas de circonstances imprévues nécessitant des sommes importantes, telles qu'une maladie, un traitement médical, un accident ou une perte d'emploi, vous devriez constituer un fonds d'urgence équivalent à 3 à 6 mois de revenus et souscrire une assurance-vie.
Vous pouvez consulter certains des taux d'intérêt les plus récents des prêts bancaires privés dans le tableau que j'ai compilé ci-dessous.
Banque | Prêts non garantis (%/an) | Prêt hypothécaire (%/an) |
|---|---|---|
7.0 - 17 | 6,5 - 7,5 | |
13,78 - 16 | 5,99 - 12,99 | |
VPBank | 14 - 20 | 6,9 - 8,6 |
ACB | 12,5 - 20 | 6,9 - 12 |
Banque TP | 8,7 - 17 | 6.4 - 12.03 |
HDBank | 13 - 24 | 6,6 - 10,6 |
Sacombank | 9,6 - 18 | 7,49 - 12 |
VIB | 16 - 18 | 7,8 - 11,4 |
SHB | 8,5 - 17 | 6,99 - 10 |
OCB | à partir de 20.2 | 5,99 - 9,5 |
MSB | 9,6 - 18 | 5,99 - 9,1 |
Vietcombank | 10,8 - 14,4 | 7 - 9 |
Vietinbank | 9.6 | 7,7 - 8,5 |
version vietnamienne | 14,9 - 20,5 | 8,49 - 14,8 |
MB | 11.9 | 7 - 9 |
Banque MB | 12,5 - 20 | 6 - 9,5 |
Remarque : Le tableau comparatif des taux d’intérêt des prêts bancaires ci-dessus est fourni à titre indicatif uniquement. Les taux d’intérêt peuvent évoluer en fonction de la politique de prêt de chaque banque. Pour obtenir des conseils personnalisés sur les offres et les conditions de prêt, veuillez contacter directement les banques.
Évaluation immobilière, analyse juridique et plan d'investissement/d'affaires.
Vous manquez d'expérience dans le commerce direct ou en ligne, ce qui accroît le risque d'investir dans ce domaine. Voici quelques critères importants à examiner attentivement avant de prendre une décision :
Il faut d'abord évaluer la valeur du bien. Il convient d'étudier l'historique et le prix actuel des kiosques et d'identifier les facteurs qui déterminent leur potentiel d'augmentation future. Il faut également évaluer les flux de trésorerie mensuels générés par l'exploitation ou la location des kiosques. Si les kiosques ne sont pas encore opérationnels, il est indispensable d'évaluer leurs revenus et bénéfices prévisionnels.
Deuxièmement, il est essentiel d'évaluer la situation macroéconomique. Cette analyse est cruciale pour déterminer si le moment de votre décision d'investissement est opportun. Par exemple, si vous possédez un bien immobilier pendant une période de forte croissance, les prix peuvent avoir augmenté trop rapidement, et le recours à l'effet de levier financier entraînera une hausse des taux d'intérêt. De plus, le bien risque de perdre son potentiel de croissance en raison de la flambée précédente, rendant ainsi l'investissement inefficace. Si vous manquez d'expérience, vous pouvez consulter des conseillers en finances personnelles pour obtenir une analyse approfondie.
Troisièmement, évaluez l'emplacement et le potentiel du bien. Un kiosque situé dans une zone densément peuplée sera très différent d'un kiosque implanté dans une zone nouvellement créée, car la vocation première d'un kiosque est l'activité commerciale. Sans résident, les plus-values (bénéfices liés à l'augmentation de la valeur du bien) et les flux de trésorerie (bénéfices générés par l'exploitation commerciale du terrain) seront négligeables. Par conséquent, une étude approfondie de l'emplacement du kiosque, de son potentiel, de la densité de population et des services publics (électricité, routes, écoles et autres commodités) disponibles dans les environs vous permettra de prendre une décision d'investissement plus éclairée.
Quatrièmement, il y a l'évaluation juridique du bien. Pour les investisseurs expérimentés, cette étape est relativement simple. Cependant, pour une personne moins expérimentée, il est important de prendre le temps de se renseigner sur les procédures légales et les réglementations relatives aux taxes liées à la propriété immobilière afin d'éviter les risques inutiles. Actuellement, la possession d'un bien immobilier implique de s'acquitter des frais d'enregistrement et de la taxe foncière annuelle. S'il s'agit d'un kiosque, il convient de se renseigner sur les éventuels frais de service ou d'entretien. Les frais liés au droit d'utilisation du sol doivent également être pris en compte.
Enfin, évaluez votre investissement et votre plan d'affaires. Je recommande d'établir un plan détaillé pour cette activité, car elle absorbera la quasi-totalité de vos économies et une partie de votre excédent mensuel. Par conséquent, la création d'un plan détaillé est cruciale. Vous pouvez vous concentrer sur les trois éléments suivants : l'évaluation de votre capacité financière, l'établissement d'un budget et la gestion des flux de trésorerie (recettes et dépenses).
Tran Manh Hoang Viet
Expert en planification financière personnelle
Société de conseil en investissement et de gestion d'actifs FIDT
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