Que faut-il prendre en compte lors de l’achat d’un kiosque de marché ?

Avec un capital de 400 millions de VND, les experts conseillent de contracter un prêt hypothécaire pour acheter un kiosque, mais il faut évaluer soigneusement le prix, l'emplacement et le plan d'affaires.

Bonjour expert, j'ai 31 ans, je suis célibataire et je vis dans une province reculée du Centre. Je n'ai actuellement que 400 millions de VND d'économies. Comme je vis chez mes parents, mes dépenses mensuelles s'élèvent à environ 5 millions de VND. Mon revenu moyen est de 20 millions de VND par mois.

J'envisage d'acheter un terrain dans un district en périphérie de la province où je vis pour environ 800 millions de VND. Le reste sera emprunté à la banque. Je suis en train de faire des recherches et de chercher un terrain.

Outre l'option ci-dessus, j'ai vu un projet de marché dans ma ville, où je vis, proposant la vente d'un kiosque à deux étages pour environ 800 millions. Je n'ai aucune expérience dans le commerce et si j'achète un kiosque, je le garderai principalement pour moi, le louerai ou le prêterai à des proches pour affaires s'ils le souhaitent.

Je constate que les kiosques traditionnels ont peu de clients en raison de la popularité du commerce en ligne. Je n'ai aucune expérience du commerce et j'occupe encore un poste administratif. Je ne connais pas les risques liés à l'achat d'un kiosque. J'espère que des experts pourront me conseiller. Merci sincèrement !

Vinh2293

Consultant:

Dans un contexte économique en plein développement, investir dans l'immobilier commercial est devenu une tendance attractive. Cependant, tout le monde ne sait pas comment aborder et gérer efficacement les situations. À partir de votre cas particulier, nous pouvons identifier les éléments nécessaires à la gestion des finances personnelles lorsque vous souhaitez investir dans un kiosque dans le quartier, comme suit :

En termes de revenus et de capacité à générer un excédent, vous disposez d'un revenu mensuel de 20 millions de VND, d'une épargne de 400 millions de VND et de dépenses courantes mensuelles de 5 millions de VND. L'excédent pouvant être mis de côté chaque mois est de 15 millions de VND, soit 75 % de vos revenus. C'est un excellent indicateur et une ressource financière de base pour toute décision d'investissement.

Nous évaluerons ensuite les objectifs d'investissement et les facteurs de gestion des prêts et des risques. Vous souhaitez acquérir un terrain ou un kiosque dans le quartier pour votre activité, afin d'assurer la stabilité de votre activité et de générer des revenus passifs et des revenus liés à la hausse des prix de l'immobilier. Le budget pour l'achat d'un kiosque est de 800 millions de VND. Compte tenu de la situation financière actuelle, vous devrez donc emprunter 400 millions de VND à la banque.

En cas d'utilisation d'un levier financier bancaire, je vous recommande d'étudier la forme du prêt hypothécaire immobilier et d'utiliser le bien immobilier que vous envisagez d'acheter pour obtenir ce prêt. Actuellement, conformément à la loi, les kiosques peuvent obtenir un certificat de propriété foncière. Outre les aspects juridiques, lors de l'obtention d'un prêt bancaire, il est important de tenir compte des principes suivants.

Vos paiements d'intérêts et de capital devraient représenter 30 % de vos revenus. Ce pourcentage peut être augmenté selon vos souhaits, car votre excédent actuel est très élevé, autour de 75 %.

Il est également important de prêter attention aux réglementations telles que les taux d'intérêt et les conditions de prêt. Si vous empruntez sur une longue durée, les mensualités d'intérêt et de capital seront faibles ; les prêts à court terme réduiront les intérêts bancaires, mais pèseront sur votre trésorerie mensuelle. De plus, il est important de comprendre la réglementation bancaire en matière de taux d'intérêt variables (qui impactera fortement le prêt en cas de hausse des taux) et les pénalités de remboursement anticipé.

De plus, pour gérer les risques de prêt dans des situations imprévues nécessitant des sommes importantes comme une maladie, un traitement médical, un accident ou une retraite, vous devez préparer une réserve d’urgence équivalente à 3 à 6 mois de revenus et un contrat d’assurance-vie.

Vous pouvez vous référer à certains des derniers taux d’intérêt des prêts bancaires privés dans le tableau que j’ai compilé ci-dessous.

Banque	Prêt non garanti (%/an)	Prêt hypothécaire (%/an)
Agribank	7,0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6,9 - 12
TPBank	8,7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9,6 - 18	7,49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	à partir de 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9,6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10,8 - 14,4	7 - 9
Banque vietnamienne	9.6	7,7 - 8,5
version vietnamienne	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
BIDV	11,9	7 - 9
Banque MB	12,5 - 20	6 - 9,5

Remarque : Le tableau comparatif des taux d'intérêt des prêts bancaires ci-dessus est fourni à titre indicatif uniquement. Les taux d'intérêt des prêts bancaires peuvent varier en fonction de la politique de prêt de la banque. Pour obtenir des conseils détaillés sur les offres et les politiques de prêt, veuillez contacter directement les banques.

Évaluation immobilière, évaluation juridique et investissement - planification d'entreprise

Vous n'avez aucune expérience du commerce direct ou en ligne, ce qui augmente le risque d'investissement dans ce secteur. Voici quelques critères importants à évaluer attentivement avant de prendre une décision :

La première étape consiste à évaluer le bien immobilier. Il est nécessaire de comparer les prix passés des kiosques avec les prix actuels et les facteurs qui déterminent leur potentiel de hausse future. Il est également important de connaître la trésorerie mensuelle générée par l'activité ou les loyers des kiosques. Si les kiosques ne sont pas encore opérationnels, il est important d'évaluer leurs revenus et bénéfices attendus.

Le deuxième facteur est l'évaluation macroéconomique. Il est essentiel d'évaluer ce facteur pour déterminer si le moment est opportun pour investir. Par exemple, si vous possédez un bien immobilier en pleine période de forte hausse, sa valeur a trop augmenté et, avec l'effet de levier, les taux d'intérêt augmenteront, privant ainsi le bien de son potentiel de croissance en raison de la forte hausse précédente. Cet investissement se révélera inefficace. Si vous manquez d'expérience, vous pouvez consulter des experts en planification financière personnelle pour obtenir une perspective globale.

Troisièmement, il faut évaluer l'emplacement et le potentiel du bien. Un kiosque dans une zone densément peuplée sera complètement différent d'un kiosque dans une nouvelle zone, car l'objectif principal du développement d'un kiosque est commercial. Sans résidents, les plus-values (profits liés à la hausse des prix de l'immobilier) et les gains de trésorerie (profits des activités commerciales sur le terrain) seront inefficaces. Par conséquent, une étude approfondie de l'emplacement du kiosque, du potentiel, de la population, de l'électricité, des routes, des écoles et des gares autour du kiosque vous aidera à prendre une décision d'investissement plus éclairée.

Quatrièmement, l'évaluation juridique du bien immobilier est un point relativement simple pour les investisseurs expérimentés. En revanche, pour les investisseurs moins expérimentés, il est conseillé de se renseigner à l'avance sur les procédures légales et la réglementation fiscale à respecter pour être propriétaire d'un bien immobilier afin d'éviter tout risque inutile. De nos jours, posséder un bien immobilier nécessite de tenir compte des droits d'enregistrement et des taxes foncières annuelles. S'il s'agit d'un kiosque, il est important de vérifier si des frais de service ou d'entretien sont facturés. Il est également important de prêter attention aux droits d'utilisation du sol.

Enfin, évaluez votre plan d'investissement et votre plan d'affaires. Je vous recommande d'établir un plan détaillé pour les activités mentionnées ci-dessus, car ce poste représente la quasi-totalité de votre épargne et une partie de votre excédent mensuel. Il est donc essentiel d'établir un plan détaillé. Vous pouvez vous concentrer sur les trois facteurs suivants : l'évaluation de votre capacité financière, la budgétisation et le plan de gestion de la trésorerie (revenus et dépenses).

Tran Manh Hoang Viet
Expert en planification financière personnelle
FIDT Société de conseil en investissement et de gestion d'actifs

Lien source