Que faut-il prendre en compte lors de l’achat d’un kiosque de marché ?

Avec un capital de 400 millions de VND, les experts conseillent de contracter un prêt hypothécaire pour acheter un kiosque, mais il faut évaluer soigneusement le prix, l'emplacement et le business plan.

Bonjour, j'ai 31 ans, je suis célibataire et je vis dans une province reculée du Centre. Je n'ai actuellement que 400 millions de VND d'économies. Comme je vis chez mes parents, mes dépenses mensuelles s'élèvent à environ 5 millions de VND. Mon revenu moyen est de 20 millions de VND par mois.

J'envisage d'acheter un terrain dans un district en périphérie de la province où je vis pour environ 800 millions de VND. Le reste sera emprunté à la banque. Je suis en train de faire des recherches et de chercher un terrain.

Outre l'option ci-dessus, j'ai vu un projet de marché dans ma ville, où je vis, proposant la vente d'un kiosque à deux étages pour environ 800 millions. Je n'ai aucune expérience du commerce et si j'achète un kiosque, je le garderai pour moi, le louerai ou le prêterai à ma famille pour qu'elle puisse faire des affaires si elle le souhaite.

Je constate que les kiosques traditionnels ont très peu de clients, car le marché achète beaucoup en ligne. De plus, je n'ai aucune expérience en trading et j'occupe encore un poste administratif. Je ne connais pas les risques liés à l'achat d'un kiosque. J'espère que des experts pourront me conseiller. Merci sincèrement !

Vinh2293

Consultant:

Dans un contexte économique en plein développement, investir dans l'immobilier commercial est devenu une tendance attractive. Cependant, la gestion des situations n'est pas toujours aisée. À partir de votre cas particulier, nous pouvons identifier les éléments nécessaires à la gestion de vos finances personnelles pour investir dans un kiosque dans le quartier, comme indiqué ci-dessous.

En termes de revenus et de capacité à générer un excédent, vous disposez d'un revenu mensuel de 20 millions de VND, d'une épargne de 400 millions de VND et de dépenses courantes mensuelles de 5 millions de VND. L'excédent disponible mensuellement est de 15 millions de VND, soit 75 % de vos revenus. Il s'agit d'un excellent indicateur et d'une ressource financière de base pour toute décision d'investissement.

Nous évaluerons ensuite les objectifs d'investissement et les facteurs de gestion des prêts et des risques. Vous souhaitez acquérir un terrain ou un kiosque dans le quartier pour votre activité, afin d'assurer la stabilité de votre activité et de générer des revenus passifs et des revenus liés à la hausse des prix de l'immobilier. Le budget pour l'achat d'un kiosque est de 800 millions de VND. Compte tenu de la situation financière actuelle, vous devrez donc emprunter 400 millions de VND à la banque.

En cas d'utilisation d'un levier financier bancaire, je vous recommande d'étudier la forme du prêt hypothécaire immobilier et d'utiliser le bien immobilier que vous envisagez d'acheter pour obtenir ce prêt. Actuellement, conformément à la loi, les kiosques peuvent obtenir un certificat de propriété foncière. Outre les aspects juridiques, il est important de tenir compte des principes suivants lors de l'obtention d'un prêt bancaire.

Vos remboursements en capital et intérêts représentent 30 % de vos revenus. Ce montant peut être augmenté selon vos souhaits, car votre excédent actuel est très élevé, autour de 75 %.

Il est également important de prêter attention aux réglementations telles que les taux d'intérêt et les conditions de prêt. Un prêt à long terme se traduit par des mensualités d'intérêts et de capital faibles. Les prêts à court terme réduisent les intérêts bancaires, mais pèsent sur la trésorerie mensuelle. De plus, la réglementation des taux d'intérêt variables de la banque (qui impacte fortement le prêt en cas de hausse des taux) et les pénalités de remboursement anticipé doivent également être clairement comprises.

De plus, pour gérer les risques de prêt dans des situations imprévues nécessitant des sommes importantes comme une maladie, un traitement médical, un accident ou une retraite, vous devez préparer une réserve d’urgence équivalente à 3 à 6 mois de revenus et un contrat d’assurance-vie.

Vous pouvez vous référer à certains des derniers taux d’intérêt des prêts bancaires privés dans le tableau que j’ai compilé ci-dessous.

Banque	Prêts non garantis (%/an)	Prêt hypothécaire (%/an)
Agribank	7.0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6,9 - 12
TPBank	8,7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9,6 - 18	7,49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	à partir de 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9,6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10,8 - 14,4	7 - 9
Banque vietnamienne	9.6	7,7 - 8,5
version vietnamienne	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
BIDV	11,9	7 - 9
Banque MB	12,5 - 20	6 - 9,5

Remarque : Le tableau comparatif des taux d'intérêt des prêts bancaires ci-dessus est fourni à titre indicatif uniquement. Les taux d'intérêt des prêts bancaires peuvent varier en fonction de la politique de prêt de la banque. Pour obtenir des informations détaillées sur les offres et les politiques de prêt, veuillez contacter directement les banques.

Évaluation immobilière, évaluation juridique et investissement - planification d'entreprise

Vous n'avez aucune expérience en commerce direct ou en ligne, ce qui augmente le risque d'investissement dans ce secteur. Voici quelques critères importants à évaluer attentivement avant de prendre une décision :

La première étape consiste à évaluer le bien immobilier. Il est essentiel de comparer les prix passés des kiosques avec les prix actuels et les facteurs qui influencent leur potentiel de hausse. Il est également important d'évaluer la trésorerie mensuelle générée par l'activité ou les locations des kiosques. Si les kiosques ne sont pas encore opérationnels, il est important d'évaluer leurs revenus et bénéfices attendus.

Le deuxième facteur est l'évaluation macroéconomique. Il est essentiel d'évaluer ce facteur pour déterminer si le moment est opportun pour investir. Par exemple, si vous possédez un bien immobilier en pleine période de forte hausse, sa valeur a trop augmenté et, avec l'effet de levier, les taux d'intérêt augmenteront, privant ainsi le bien de son potentiel de croissance en raison de la forte hausse précédente. Cet investissement se révélera inefficace. Si vous manquez d'expérience, vous pouvez consulter des experts en planification financière personnelle pour obtenir une perspective globale.

Troisièmement, il faut évaluer l'emplacement et le potentiel du bien. Un kiosque dans une zone densément peuplée sera complètement différent d'un kiosque dans une nouvelle zone, car l'objectif principal du développement d'un kiosque est commercial. Sans résidents, les plus-values (profits liés à la hausse des prix de l'immobilier) et les gains de trésorerie (profits des activités commerciales sur le terrain) seront inefficaces. Par conséquent, une étude approfondie de l'emplacement du kiosque, du potentiel, de la population, des réseaux d'électricité, des routes, des écoles et des gares autour du kiosque vous aidera à prendre des décisions d'investissement plus judicieuses.

Quatrièmement, l'évaluation juridique du bien immobilier est un aspect relativement simple pour les investisseurs expérimentés. En revanche, pour les moins expérimentés, il est conseillé de se renseigner au préalable sur les procédures et réglementations fiscales liées à la propriété immobilière afin d'éviter tout risque inutile. Actuellement, tout propriétaire immobilier doit tenir compte des droits d'enregistrement et de la taxe foncière annuelle. S'il s'agit d'un kiosque, il est important de vérifier si des frais de service ou d'entretien sont facturés. Il est également important de prêter attention aux droits d'utilisation du sol.

Enfin, évaluez votre plan d'investissement et votre plan d'affaires. Je vous recommande d'établir un plan détaillé pour les activités mentionnées ci-dessus, car ce poste représente la quasi-totalité de votre épargne et une partie de votre excédent mensuel. Il est donc essentiel d'établir un plan détaillé. Vous pouvez vous concentrer sur les trois facteurs suivants : l'évaluation de la capacité financière, la budgétisation et le plan de gestion de la trésorerie (revenus et dépenses).

Tran Manh Hoang Viet
Expert en planification financière personnelle
FIDT Société de conseil en investissement et de gestion d'actifs

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