Ce qu'il faut prendre en compte lors d'un investissement dans un appartement

La réputation de l’investisseur, le prix de vente et l’utilisation de l’effet de levier financier sont les trois principales considérations que les conseillers en investissement immobilier donnent aux investisseurs dans le segment des appartements.

Les appartements à Hanoi sont recherchés par de nombreux investisseurs à Ho Chi Minh-Ville. Photo : Duc Thanh

Flux de trésorerie de Ho Chi Minh-Ville à Hanoi

Récemment, nous avons vu de nombreux investisseurs du Sud « nager à contre-courant » vers le marché de Hanoi. Ils s'intéressent et se renseignent sur les projets du segment des appartements haut de gamme.

Les données de OneHousing montrent que le nombre de personnes à la recherche d'un bien immobilier à Hanoi en provenance de Ho Chi Minh-Ville a augmenté de 7,5 fois par rapport à avant.

Selon M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing, jusqu'à présent, qu'il s'agisse de produits primaires ou secondaires, le niveau de prix à Hanoi est toujours moins cher qu'à Ho Chi Minh-Ville. Concrètement, avec le marché des appartements, dans le même segment, à Hanoi, la différence est d'environ 30% par rapport à Ho Chi Minh-Ville, avec certaines gammes de produits jusqu'à 40%.

Le rapport du ministère de la Construction sur le marché immobilier au premier trimestre 2024 montre que le marché des appartements continue d'attirer l'attention des groupes ayant de réels besoins en matière de logement et des investisseurs à moyen et long terme. En particulier, le prix de vente moyen de certains projets à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville fluctue entre 50 et 70 millions de VND/m2.

Les experts recommandent aux investisseurs de bien réfléchir au choix d’une limite de prêt. Aucune banque ni aucun investisseur ne peut accompagner ses clients avec un engagement allant jusqu'à 15-20 ans, par conséquent, un prêt d'environ 50 % de la valeur du produit est approprié, et tout ce qui est plus important, à partir de 70 % ou plus, présente un risque élevé.

À Hanoi, les prix des appartements à vendre n’ont cessé d’augmenter sur les marchés primaire et secondaire. En avril 2024, le segment des appartements abordables (moins de 30 millions de VND/m2) a augmenté de prix de 12 % par rapport au mois précédent. Les appartements de milieu de gamme (30-50 millions de VND/m2) ont également augmenté de 5%, les appartements de luxe (plus de 50 millions de VND/m2) ont augmenté de 3%.

Le représentant de OneHousing a déclaré que les investisseurs de Ho Chi Minh-Ville à Hanoi et dans certaines grandes provinces et villes du Nord ont deux goûts principaux.

Tout d’abord, recherchez des appartements dans des projets de faible hauteur, des projets existants d’investisseurs réputés, ils voient cela comme le moment de mettre de l’argent de côté. La caractéristique de ce groupe d’investisseurs est qu’ils ne considèrent pas l’investissement à long terme, leur période d’investissement n’est que d’environ 2 ans.

Deuxièmement, dans le segment des appartements, les investisseurs à Ho Chi Minh-Ville privilégient le choix de projets auprès d'investisseurs ayant des marques réputées, en particulier ceux dont les produits les ont aidés à générer des bénéfices et à avoir une bonne liquidité sur le marché de Ho Chi Minh-Ville.

Chez Vinhomes Ocean Park et Vinhomes Smart City, l'investisseur Masterise Homes représente toujours une part importante et augmente régulièrement chaque année, pour atteindre plus de 40% au cours de la période 2024-2026. Ce sera une offre abondante pour les investisseurs qui cherchent à investir dans le segment des appartements haut de gamme à Hanoi.

Actuellement, la plus grande pression exercée sur les investisseurs est de conserver leurs liquidités. Les prix de l'or augmentent, l'inflation est en hausse, ce qui fait penser aux investisseurs que s'ils gardent de l'argent, ils perdent progressivement leurs actifs, ils ont donc tendance à investir dans l'immobilier.

Mme Cao Thi Thanh Huong, directrice principale du département de recherche de Savills Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que c'était le bon moment pour investir dans des appartements à louer, car dans les 3 à 5 prochaines années, l'offre d'appartements dans le centre-ville de Ho Chi Minh-Ville et de Hanoi sera encore rare en raison du fonds foncier limité pour le développement de projets. Ainsi, après une période de location, les investisseurs peuvent vendre pour profiter de la différence de prix au fil du temps, tout en disposant d'un flux de trésorerie supplémentaire provenant de la location.

De nombreux investisseurs ont vu des opportunités lorsque les Vietnamiens résidant à l’étranger sont autorisés à acheter des maisons et à bénéficier de tous les droits des citoyens vietnamiens en vertu de la loi foncière (modifiée). Si vous investissez actuellement, vous pouvez bénéficier d’une bonne liquidité en recevant d’importants flux de trésorerie de la part de Vietnamiens d’outre-mer.

Soyez prudent avant de déposer de l'argent

Les experts de Savills affirment que lorsqu'ils décident d'investir dans des appartements à louer, les investisseurs devraient privilégier les appartements qui ont été livrés et qui disposent de livres roses pour pouvoir emprunter auprès des banques. Dans le cas de l'achat d'un nouvel appartement, il y a plus de calculs. Il est possible que le transfert d'un dépôt pour réaliser un profit soit priorisé, puis que l'on envisage la location et que l'on attende que le prix augmente.

L’accès aux appartements devient de plus en plus difficile, car la croissance des revenus ne peut pas suivre la croissance des prix de l’immobilier. À l’avenir, les projets d’appartements primaires auront des prix élevés car les investisseurs doivent optimiser leurs profits lorsque les coûts des intrants augmentent. Cela explique en partie la tendance actuelle de nombreuses jeunes familles à louer des maisons. Cependant, pour les investisseurs, acheter une maison pour attendre une augmentation de prix ou l'exploiter pour la louer à ce moment-là nécessite également un calcul minutieux.

Selon Mme Cao Thi Thanh Huong, à l'heure actuelle, les politiques de vente lancées par les investisseurs « plaisent » également aux acheteurs. Cependant, les acheteurs de maison doivent prêter attention à la réputation de l’investisseur.

« Proposer de nombreuses politiques attractives, mais savoir si elles peuvent être mises en œuvre ou non, est une autre affaire. Il existe de nombreux cas où, pour diverses raisons, les investisseurs de projets échouent à mi-chemin et ne peuvent honorer leurs engagements envers les acquéreurs », a déclaré Mme Huong.

En outre, les investisseurs doivent analyser attentivement les prix des appartements. Au cours du processus de vente, les maisons vendues à des étapes ultérieures ont souvent des prix plus élevés que celles vendues plus tôt. Les investisseurs mettent donc également en place de nombreuses mesures incitatives et les modes de paiement sont également plus diversifiés. Les acheteurs doivent comparer et vérifier soigneusement les prix pour décider d’acheter des produits de l’étape précédente ou suivante.

L'achat de produits dans les premières étapes offrira de meilleurs prix, mais le délai de paiement sera plus court, vous devez donc préparer des ressources financières à l'avance. Dans les étapes ultérieures, bien que le prix soit plus élevé, le calendrier de paiement est plus long, de sorte que la pression financière sera réduite.

Enfin, il y a le recours à l’effet de levier financier des banques pour acheter une maison. Selon les experts de Savills, les banques proposent généralement des prêts avec des taux d'intérêt préférentiels pour une période fixe (2 à 3 ans), après quoi le taux d'intérêt flottera.

Les investisseurs doivent donc examiner attentivement leur situation financière et éviter d’emprunter trop, ce qui pourrait entraîner un lourd fardeau de dette, car s’ils empruntent et ne peuvent pas rembourser, ils devront vendre et subir des pertes.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/luu-y-gi-khi-xuong-tien-dau-tu-chung-cu-d215915.html