L'achat et la location de biens immobiliers constituent aujourd'hui une forme courante d'investissement immobilier au Vietnam. Les investisseurs tirent souvent de nombreux avantages de ce type d'activité grâce à son potentiel de profit stable et à la possibilité de constituer un patrimoine au fil du temps.
Cependant, investir dans l'immobilier locatif comporte aussi certains risques. Même si vous êtes propriétaire du bien, il n'est pas toujours facile de trouver des locataires ni d'obtenir un revenu locatif stable. De plus, les frais de gestion, d'entretien, de réparation, etc., peuvent également impacter les bénéfices de l'investisseur.
Existe-t-il un moyen de déterminer si un bien immobilier est un bon investissement locatif ? BiggerPockets , le plus grand réseau social d’investissement immobilier aux États-Unis, dévoile la règle des 2 % pour aider les investisseurs à évaluer rapidement les opportunités immobilières.
Appliquez la règle des 2 %
La règle des 2 % est un outil simple mais efficace pour évaluer approximativement le potentiel de rendement d'un bien locatif. Selon cette règle, les revenus locatifs mensuels d'un bien doivent être égaux ou supérieurs à 2 % de son prix d'achat pour qu'il soit considéré comme un bon investissement.
Il vous faut d'abord déterminer le montant total nécessaire pour acquérir le bien, y compris les frais liés aux taxes et aux services d'agence. Ensuite, vous devez calculer les revenus locatifs escomptés.
Vous pouvez recueillir ces données vous-même ou par l'intermédiaire d'agences immobilières professionnelles.
Si les revenus locatifs mensuels sont égaux ou supérieurs à 2 % du prix d'achat, le bien immobilier a le potentiel de constituer un bon investissement.
Si les revenus locatifs mensuels représentent moins de 2 % du prix d'achat, l'investissement risque de ne pas générer le rendement escompté. Si vous souhaitez néanmoins investir dans ce bien, vous devrez ajuster le loyer ou réduire les charges d'exploitation afin d'atteindre le taux de rendement souhaité.
Par exemple, supposons que vous achetiez un appartement pour 2 milliards de VND ; selon la règle des 2 %, le revenu locatif mensuel minimum pour assurer un bon profit est de 40 millions de VND.
Une zone immobilière à Hanoi (Photo : Tran Khang).
Si les revenus locatifs atteignent 50 millions de VND par mois, cela indique qu'il s'agit d'un investissement prometteur. En revanche, si le loyer n'atteint que 30 millions de VND par mois, il convient d'envisager un ajustement du loyer ou une réduction des coûts afin d'obtenir le taux de rendement souhaité.
Cependant, la règle des 2 % n'est qu'une estimation approximative et ne garantit pas une estimation précise du potentiel de profit d'un bien immobilier. De nombreux autres facteurs influent sur le rendement réel d'un investissement immobilier. Par exemple, les revenus locatifs mensuels dépendent du type de bien, de sa localisation, du quartier, des équipements et des conditions du marché.
Voici quelques autres outils alternatifs
La règle des 2 % est un outil simple et répandu, utilisé par de nombreux investisseurs pour évaluer rapidement la rentabilité d'un bien locatif. Toutefois, il ne s'agit que d'une règle générale et une analyse plus approfondie est nécessaire avant d'investir. D'autres méthodes permettent d'obtenir une vision plus nuancée.
Le premier indicateur est le multiplicateur de loyer brut (GRM). Ce ratio calcule le rapport entre le prix d'achat d'un bien immobilier et le loyer annuel total. Par exemple, si un bien coûte 3 milliards de VND et que le loyer annuel total s'élève à 300 millions de VND, le GRM est de 10. En général, un GRM plus faible indique une opportunité d'investissement plus intéressante. Toutefois, cet outil présente l'inconvénient de ne pas prendre en compte les charges d'exploitation.
Le second indicateur est le revenu net d'exploitation (RNE). Ce ratio calcule le bénéfice annuel du bien après déduction des charges d'exploitation, des impôts et des mensualités hypothécaires. Le RNE offre une vision plus claire de la rentabilité du bien. Si le RNE est positif, le bien génère des revenus locatifs suffisants pour couvrir ses charges d'exploitation.
La troisième étape est l'analyse des flux de trésorerie. Celle-ci ne se limite pas aux revenus locatifs ; elle prend également en compte tous les flux de trésorerie, y compris les charges d'exploitation, les intérêts, les impôts, etc. Un flux de trésorerie positif est essentiel pour maintenir la liquidité et garantir des bénéfices durables.
Le quatrième indicateur est le taux de capitalisation. Ce taux calcule le rendement annuel de l'investissement total dans un bien immobilier. Il se calcule en divisant le revenu net d'exploitation (RNE) par le prix d'achat du bien. Un taux de capitalisation élevé indique une meilleure opportunité d'investissement, mais s'accompagne généralement d'un risque plus important.
La cinquième méthode est l'analyse de la valeur future. Au lieu de se concentrer uniquement sur les profits actuels, il convient de prendre en compte la valeur future du bien. Cependant, cette méthode requiert souvent une expérience et une connaissance approfondie du marché immobilier.
En combinant ces différentes options, les investisseurs peuvent élaborer une stratégie d'investissement complète afin de prendre des décisions d'investissement plus éclairées et plus complètes.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm
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