Hô-Chi-Minh-Ville accueille un grand nombre de jeunes travailleurs qualifiés venus de nombreuses provinces et villes du pays. Sur les 10 millions d'habitants de Hô-Chi-Minh-Ville, 55 % sont jeunes ; 30 % d'entre eux ont besoin d'acheter un logement.
Mme Giang Huynh, directrice adjointe des études de marché et du département S22M de Savills Vietnam
L'offre abordable se raréfie
Selon Mme Giang Huynh, directrice adjointe des études de marché et du S22M chez Savills Vietnam, la tranche d'âge de 25 à 35 ans est considérée comme disposant de revenus suffisants pour acquérir un logement. Pour cette tranche d'âge, l'accession à la propriété nécessite un certain revenu et un certain équilibre financier pour pouvoir verser un apport. À Hô-Chi-Minh-Ville, cette clientèle cible souvent les petits appartements de 50 à 70 m² en périphérie.
« Si vous ne recevez pas de soutien financier de votre famille, le revenu minimum nécessaire pour acheter une maison est de 30 à 45 millions de VND par mois. C'est le montant qui permet de constituer un apport et de payer les intérêts bancaires supplémentaires », a commenté l'expert.
Bien qu'il s'agisse d'un marché potentiel, l'offre dans ce segment est actuellement limitée. La part de marché des appartements entre 2 et 3 milliards de dongs à Hô-Chi-Minh-Ville est très faible, représentant moins de 20 % de l'offre actuelle et principalement concentrée en banlieue. Cela limite le choix des acheteurs. Les prix sont également élevés, à un niveau difficile à appréhender.
Mme Giang Huynh a estimé que le déséquilibre entre l’offre et la demande rend difficile l’achat d’un produit immobilier adapté en termes d’emplacement, de superficie et de prix.
« Dans le contexte actuel, les jeunes auront du mal à trouver un logement adapté. Parallèlement, le coût de la vie à Hô-Chi-Minh-Ville augmente alors que les revenus stagnent. Il est donc plus difficile d'épargner pour faire face aux prix élevés », a ajouté le directeur adjoint de Savills.
Nouvelle baisse de l'offre
Dans une perspective plus large, Mme Giang Huynh estime que la cause principale réside dans le déséquilibre entre l'offre et la demande, ainsi que dans la hausse du coût de la vie par rapport aux revenus. Pour résoudre ce problème, les promoteurs immobiliers, le gouvernement et les autres acteurs concernés doivent intervenir afin d'accroître l'offre de logements abordables, tout en s'attaquant aux problèmes d'emplacement et de superficie.
Selon Mme Giang Huynh, le plus gros obstacle sur le marché immobilier actuel est le manque de procédures d’approbation, ce qui entraîne des goulots d’étranglement juridiques et empêche les investisseurs de mettre en œuvre de nouveaux projets.
« Par conséquent, le nombre de produits sur le marché est très faible et les produits restants ne répondent pas à la demande actuelle. Les produits actuellement disponibles, notamment en investissement et en location, se situent principalement dans le segment moyen et haut de gamme, la demande n'étant pas satisfaite par la majorité. Les problèmes juridiques actuels entravent une offre raisonnable, et sans offre, le problème de la demande ne peut être résolu », a souligné Mme Giang.
De plus, le marché est actuellement atone et manque de liquidité. En temps normal, les investisseurs disposant de réserves peuvent investir dans l'immobilier, les actions ou d'autres canaux de placement. Cependant, dans le contexte économique mondial actuel, la plupart des canaux de placement rencontrent des difficultés et des contraintes de liquidité.
« La situation des ventes et de l'absorption sur le marché général est très faible. Par conséquent, les acheteurs attendent un retour des liquidités pour que tout puisse reprendre », a commenté Mme Giang.
Selon le département d'études de marché et S22M de Savills HCMC, les ventes se poursuivent dans le segment des logements de catégorie C, ciblant les classes moyennes et les jeunes, mais elles sont inégales. Les taux d'absorption élevés se concentrent principalement dans les projets aux prix abordables et situés loin du centre-ville. Cela montre que la demande sur ce segment reste forte et prometteuse. La majorité des acheteurs de ces projets sont des primo-accédants.
Mme Giang estime que le plus important actuellement est de rétablir l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché. Les données de Savills montrent que cela ne pourra se faire qu'à partir de 2024, lorsque certains projets de logements abordables reprendront leurs activités. Le principal obstacle actuel au marché réside dans les problèmes juridiques du projet. Une fois ce problème résolu, le marché immobilier se redressera progressivement et reprendra ses activités.
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