Le gouvernement doit récupérer des terres pour tous les projets.

Ce mécanisme timide risque d'entraîner deux prix fonciers pour un même projet.

L'article 79 du projet de loi foncière amendée énumère 31 cas spécifiques dans lesquels l'État récupère des terres à des fins de développement socio -économique d'intérêt national. Il s'agit notamment des projets de réinstallation, des projets de zones résidentielles rurales, des pôles industriels, des zones franches, des installations de stockage de pétrole brut, des stations de pompage de gaz et de pétrole, des marchés locaux, etc.

Ainsi, il ne reste que très peu de projets d'aménagement où les entreprises doivent négocier directement avec les résidents pour acquérir des terrains. On peut citer comme exemples les projets de logements commerciaux, les projets à usage mixte (logements et commerces/services), les complexes multifonctionnels, les zones de loisirs et les grands ensembles urbains.

Lors des débats sur ce projet de loi le week-end dernier, de nombreux députés de l'Assemblée nationale ont plaidé pour que l'État prenne l'initiative des acquisitions foncières pour tous les projets de développement socio-économique, afin de garantir l'égalité et l'uniformité sur l'ensemble du territoire. Maintenir un mécanisme où l'État acquiert les terrains tandis que les entreprises négocient de manière indépendante engendrerait inévitablement des inégalités au sein d'un même projet, avec des prix fonciers différents. Ceci pourrait conduire à des conflits prolongés et à un gaspillage des ressources foncières.

L’État devrait récupérer des terres pour des projets de développement socio-économique.

M. Duong Cong Thuyen, directeur général adjoint d'une société immobilière à Hô Chi Minh-Ville, a vivement salué la proposition des députés de l'Assemblée nationale. En tant que responsable des indemnisations et des autorisations foncières pour les projets d'entreprises, M. Thuyen a reconnu que les négociations et les autorisations foncières constituent le processus le plus complexe. Lorsque les propriétaires fonciers apprennent qu'une entreprise réalise un projet, ils exigent souvent des indemnisations très élevées, parfois même bien supérieures aux prix du marché. De ce fait, de nombreux projets d'indemnisation restent inachevés alors qu'il ne reste que quelques pour cent des travaux à réaliser.

« Nombre de propriétaires fonciers sont des spéculateurs et des investisseurs, et non des résidents locaux. Ils se montrent donc très réticents, car ils n'ont pas un besoin urgent de logements. Or, si l'indemnisation des acquéreurs ultérieurs est supérieure à celle des premiers acquéreurs, il y a fort à parier que ces derniers reviendront réclamer davantage d'argent. C'est pourquoi de nombreux projets, y compris ceux financés par le budget de l'État, sont retardés, dépassent leur budget, voire deviennent irréalisables », a déclaré franchement M. Thuyen, avant d'ajouter : « Les députés de l'Assemblée nationale ont abordé les questions cruciales et brûlantes de la vie sociale et économique. Ils ont fait écho aux préoccupations de la population et du monde des affaires. »

« Par conséquent, j’espère sincèrement que le comité de rédaction prendra sérieusement en considération les opinions et suggestions ci-dessus afin de compléter et de modifier la loi foncière cette fois-ci et d’obtenir les meilleurs résultats possibles », a souligné M. Thuyen.

Des députés proposent que l'État récupère des terrains pour tous les projets de logements commerciaux.

Citant la résolution 18 du Comité central du Parti communiste vietnamien, qui prévoit deux méthodes d'attribution et de location de terrains, le président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a déclaré : « La première méthode consiste pour l'État à organiser des appels d'offres et des ventes aux enchères afin d'attribuer et de louer des terrains, notamment pour les entreprises réalisant des projets de logements commerciaux. Cette méthode répond aux attentes des investisseurs nationaux et étrangers. La seconde méthode permet aux investisseurs de négocier eux-mêmes les droits d'utilisation des terrains pour développer leurs projets. Si la méthode des appels d'offres et des ventes aux enchères est choisie, l'État doit indemniser les propriétaires fonciers et constituer un fonds foncier sécurisé. Il est très difficile de procéder à un simple appel d'offres, puis de sélectionner l'investisseur et d'utiliser les fonds de l'entreprise pour l'indemnisation. Par exemple, dans le cadre d'un projet dans le 1er arrondissement de Hô Chi Minh-Ville, une entreprise a remporté l'appel d'offres et a été sélectionnée comme investisseur, puis a versé une somme d'argent à l'État à titre d'indemnisation. Cependant, la population a refusé de verser cette somme car elle connaissait l'identité de l'investisseur et souhaitait que l'entreprise négocie directement avec lui. Par conséquent, le projet s'est éternisé et l'État a dû recourir à des mesures coercitives. »

« Si l’État a récupéré des terres, il devrait le faire pour tous les projets de récupération. Ensuite, ces terres devraient être vendues aux enchères, et la différence de loyer foncier devrait être utilisée par l’État pour investir dans les infrastructures destinées à la population, au lieu de finir dans les poches des entreprises. Si cette opération est menée correctement, l’État contrôlera et gérera le marché foncier primaire, tant pour les investissements publics que privés », a suggéré M. Chau.

Tous les projets doivent être traités de la même manière.

Non seulement la bonification des terres, mais aussi le secteur du tourisme ont été « négligés » dans le projet de loi foncière amendée, comme l'a souligné le journal Thanh Nien dans une série d'articles. Ce projet de loi a également été évoqué par de nombreux députés à l'Assemblée nationale la semaine dernière.

Selon le député Ta Van Ha (délégation de Quang Nam) : la résolution 08/2017 du Politburo porte sur le développement du tourisme en tant que secteur économique clé. Or, le projet de loi foncière (modifiée) compte 16 chapitres, 265 articles et 226 pages, « mais le mot « tourisme » n’apparaît que 11 fois : 2 fois pour l’industrie touristique et 9 fois pour la modification de la loi forestière. »

Il a fait valoir que la manière dont le gouvernement traite ce secteur économique clé, pourtant très attendu, est inadéquate et a souligné l'importance des travaux de remblaiement pour le développement du tourisme. Par conséquent, ce député a proposé d'ajouter une nouvelle catégorie à l'article 79, à savoir les terrains utilisés pour le développement du tourisme, qui devraient également faire l'objet de travaux de remblaiement par l'État.

Accueillant favorablement les avis pertinents des députés de l'Assemblée nationale concernant la création de fonds fonciers pour les projets de développement socio-économique, le Dr Huynh Thanh Dien de l'Université Nguyen Tat Thanh a affirmé que le défrichement est toujours l'étape la plus difficile de tout projet, quel que soit son domaine, et particulièrement pour les grands projets. Les entreprises n'ont pas le droit de récupérer les terrains elles-mêmes, et le recours exclusif à des accords rend très difficile l'acquisition des terrains nécessaires.

Par exemple, l'aménagement de vastes zones touristiques ou de complexes urbains à usage mixte, comprenant logements, centres commerciaux et lieux de loisirs, nécessite d'importantes superficies. Laisser les entreprises négocier directement avec les riverains et acquérir des terrains engendre des incohérences. Il arrive même qu'un projet d'envergure, pourtant bien planifié, se retrouve avec des parcelles inachevées et morcelées, les riverains refusant de céder leurs terres. Cela prolonge la mise en œuvre du projet, augmente les coûts et compromet l'objectif de dynamisation du développement économique local ou régional. De plus, l'augmentation des coûts se traduit par une hausse des prix des produits, pénalisant ainsi les consommateurs.

L’État devrait prendre l’initiative en matière d’acquisition foncière, de planification et de développement de projets, puis lancer un appel d’offres public et transparent afin de sélectionner des investisseurs possédant les capacités et l’expérience requises. Cette approche globale et systématique, conforme au plan de développement, permettra d’éviter les contestations. De plus, les prix des terrains sont plus stables lorsque l’État les acquiert ; quels seraient-ils si l’on suivait les prix du marché ? La réglementation actuelle est trop vague. Il est nécessaire d’intégrer tous les projets de développement économique au plan global de développement économique local, régional et national, créateur d’emplois, et ils doivent donc être traités équitablement. Même les projets situés dans des zones économiques comportant des zones fonctionnelles telles que des parcs industriels, des zones de services, des zones touristiques, des zones de loisirs et des zones urbaines devraient être soumis à l’acquisition foncière par l’État. Par conséquent, une réglementation détaillée est nécessaire concernant les projets soumis à l’acquisition foncière, notamment les zones de loisirs, les nouvelles zones urbaines combinant commerces et services, et les complexes de loisirs polyvalents. « Ces fonctions comprennent les zones de loisirs, les zones touristiques, les zones urbaines et les autres zones fonctionnelles au sein de la zone économique… », a déclaré le Dr Dien.

Représentant à l'Assemblée nationale : Les organisations et les individus qui créent des projets d'aménagement bloqués, entraînant un gaspillage de terres, devraient-ils être tenus responsables et devoir verser des indemnités ?

Si les entreprises sont laissées à elles-mêmes quant à la gestion des indemnisations, il sera difficile d'obtenir des projets de grande envergure.

Actuellement, rien n'est plus difficile que d'acquérir des terrains auprès des particuliers. Si cette opération est bien menée, les réserves financières de l'État ne cesseront de croître. L'État acquiert des terrains pour tous ses projets, y compris les projets touristiques et les complexes de loisirs multifonctionnels. Si les entreprises devaient se rémunérer elles-mêmes, il n'y aurait ni grands projets ni mégapoles.

Monsieur Le Hoang Chau   (Président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville)

Nous ne devrions pas faire peser le fardeau des difficultés sur les entreprises.

Si les entreprises sont laissées à elles-mêmes pour gérer la partie la plus complexe du défrichement, un développement urbain et économique systématique est impossible. Le gouvernement ne devrait pas faire peser cette charge sur les entreprises, notamment dans le secteur foncier. La loi doit prévoir des réglementations détaillées et précises afin que les collectivités locales puissent les appliquer de manière uniforme. En effet, si la loi n'est pas clairement définie, les organismes d'État n'oseront pas l'appliquer et les projets seront bloqués. C'est la raison d'être de la réforme du droit foncier à l'heure actuelle ; sinon, ce serait un recul.

Dr Huynh Thanh Dien (Université Nguyen Tat Thanh)

Lien source: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm