L’État doit récupérer des terres pour tous les projets.

Un mécanisme hésitant met en péril un projet et deux prix fonciers

L'article 79 du projet de loi foncière (modifié) énumère 31 cas spécifiques dans lesquels l'État récupère des terres à des fins de développement socio -économique dans l'intérêt national. Il s'agit de projets de réinstallation, de zones résidentielles rurales, de pôles industriels, de zones franches, d'entrepôts de pétrole brut, de stations-service et de marchés populaires.

Ainsi, il ne reste que quelques projets de développement pour lesquels les entreprises doivent négocier avec les populations pour obtenir des transferts fonciers. Par exemple, les projets de logements commerciaux, les projets mixtes de logements, de commerces et de services, les complexes polyvalents, les zones de divertissement, les zones urbaines de grande envergure, etc.

Lors de la discussion de ce projet le week-end dernier, de nombreux députés de l'Assemblée nationale ont déclaré que l'État devrait prendre l'initiative de récupérer des terres pour tous les projets de développement socio-économique afin de créer l'égalité et l'unité dans tout le pays. Si le mécanisme de récupération des terres par l'État et de négociation des entreprises est maintenu, il créera involontairement des inégalités au sein d'un même projet, en raison de la coexistence de deux types de prix fonciers. Cela entraînera également des poursuites judiciaires prolongées et un gaspillage des ressources foncières.

L’État devrait récupérer des terres pour des projets de développement socio-économique.

M. Duong Cong Thuyen, directeur général adjoint d'une société immobilière à Hô-Chi-Minh-Ville, a vivement apprécié la proposition des députés de l'Assemblée nationale. En tant que responsable des indemnisations et de la libération des sites pour les projets d'entreprises, M. Thuyen a admis que les négociations et la libération des sites constituent les étapes les plus difficiles. Si l'entreprise met en œuvre le projet, les propriétaires fonciers exigent souvent des indemnisations très élevées, voire bien supérieures au prix du marché. Par conséquent, de nombreux projets d'indemnisation sont arrivés à leur terme et ne sont toujours pas achevés, même s'il ne reste que quelques pourcents de leur exécution.

« De nombreux propriétaires fonciers sont des spéculateurs et des investisseurs, et non des habitants locaux. Ils sont donc très réticents, car ils n'ont pas de besoins urgents en matière de logement. Mais si l'indemnisation des nouveaux arrivants est supérieure à celle des anciens, le risque que ces derniers reviennent réclamer davantage est très élevé. C'est la raison pour laquelle de nombreux projets, notamment d'investissements budgétaires, sont retardés, nécessitent des investissements supplémentaires et ne peuvent même pas être réalisés », a déclaré M. Thuyen avec franchise. Les députés ont évoqué des sujets brûlants, essentiels à la vie sociale et économique. Ils ont exprimé le cœur de la population et du monde des affaires.

« Par conséquent, j'espère que le comité de rédaction examinera sérieusement les avis et recommandations ci-dessus pour compléter et modifier la loi foncière cette fois-ci afin d'atteindre l'efficacité la plus optimale », a souligné M. Thuyen.

Les délégués de l'Assemblée nationale proposent que l'État récupère des terrains pour tous les projets de logements commerciaux.

Citant la résolution 18 du Comité exécutif central stipulant deux méthodes, le président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a déclaré : « La première méthode consiste pour l'État à organiser des appels d'offres et des enchères pour l'attribution et la location de terrains, y compris pour les entreprises réalisant des projets de logements commerciaux. Cette méthode répond au souhait des investisseurs, tant nationaux qu'étrangers. La seconde méthode consiste pour les investisseurs à négocier eux-mêmes les droits d'utilisation des terrains pour la réalisation du projet. Si la méthode des appels d'offres et des enchères est choisie, l'État doit indemniser afin de créer un fonds foncier propre. Si l'on se contente de soumissionner pour le projet et de choisir ensuite l'investisseur, il est très difficile de percevoir l'argent de l'entreprise en guise d'indemnisation. En général, dans le cadre d'un projet dans le district 1 (Hô-Chi-Minh-Ville), l'entreprise remportait l'appel d'offres et était choisie comme investisseur, puis transférait l'argent à l'État en guise d'indemnisation. Cependant, la population n'était pas d'accord, sachant quelle entreprise était l'investisseur et souhaitant uniquement que ce soit elle qui négocie. Par conséquent, le projet a traîné pendant de nombreuses années et l'État a dû le faire respecter. »

« Si l'État a récupéré des terres, il devrait récupérer tous les projets. Ensuite, les terres seront vendues aux enchères, et la différence de loyer foncier sera utilisée par l'État pour investir dans des infrastructures pour la population, au lieu de finir dans les poches des entreprises. Si cette démarche est bien menée, l'État contrôlera et gérera le marché foncier primaire pour les investissements publics et privés », a suggéré M. Chau.

Les projets doivent être traités de manière égale.

Non seulement l'acquisition de terres, mais aussi l'industrie du tourisme ont été « oubliées » dans le projet de loi foncière (amendé), mais Thanh Nien a également publié une série d'articles commentant le projet de loi foncière dont de nombreux députés de l'Assemblée nationale ont également parlé au Parlement la semaine dernière.

Selon le député Ta Van Ha (délégation de Quang Nam), la résolution 08/2017 du Bureau politique vise à faire du tourisme un secteur économique de premier plan. Cependant, le projet de loi foncière (modifié) compte 16 chapitres, 265 articles et 226 pages, « mais il ne contient que 11 mots concernant le tourisme, dont deux pour l'industrie touristique et neuf pour la résolution du problème de la modification de la loi forestière ».

Il estime qu'une telle réponse au secteur économique porteur tant attendu n'est pas satisfaisante et souligne l'importance de la récupération des terres pour le développement touristique. C'est pourquoi ce député a proposé d'ajouter un sujet de réglementation à l'article 79, concernant les terres destinées au développement touristique, également soumises à la récupération de l'État.

Saluant les députés de l'Assemblée nationale qui ont émis des avis pertinents sur la création de fonds fonciers pour les projets de développement socio-économique, le Dr Huynh Thanh Dien, de l'Université Nguyen Tat Thanh, a affirmé que, quel que soit le domaine d'activité, le défrichement des sites est toujours l'étape la plus difficile, surtout pour les grands projets. Les entreprises ne disposent pas du droit de réclamer elles-mêmes, mais dépendent uniquement des accords, ce qui rend la concentration des terres très difficile.

Par exemple, la construction de grandes zones touristiques ou de zones urbaines à usage mixte, comprenant des logements, des centres commerciaux et des centres de loisirs, nécessite de vastes superficies foncières. Laisser les entreprises négocier avec la population avant de s'approprier les terres engendrera un manque d'unité. Il arrive qu'un projet d'envergure, investi de manière systématique et globale, présente encore des failles, voire des failles, car la population refuse de céder les terres. De ce fait, la mise en œuvre du projet est prolongée, les coûts augmentent et l'objectif de promotion du développement économique de la localité, voire de la région, n'est pas atteint. De plus, l'augmentation des coûts du projet entraîne une hausse des prix des produits, au détriment du consommateur final.

L'État prend en charge la récupération des terres, la planification et le développement des projets, puis lance des appels d'offres pour sélectionner des investisseurs qualifiés et expérimentés, de manière publique et transparente. C'est la seule façon globale et systématique de procéder, dans le cadre d'une planification du développement judicieuse, et cela sans aucune plainte. Sans compter que lorsque l'État récupère des terres, le prix du foncier sera uniforme, mais s'il suit le marché, quel sera-t-il ? Cette réglementation est trop vague. Il est nécessaire de considérer que les projets de développement économique s'inscrivent tous dans le plan général de développement local, régional et économique général du pays, créant ainsi davantage d'emplois. Ils doivent donc être traités de manière équitable. Même les projets situés dans des zones économiques comportant des zones fonctionnelles telles que les parcs industriels, les zones de services, les zones touristiques, les zones de loisirs et les zones urbaines doivent également faire l'objet d'une récupération des terres par l'État. Il est donc nécessaire de disposer d'une réglementation détaillée pour les projets soumis à récupération des terres, notamment les zones de loisirs, les nouvelles zones urbaines intégrant des commerces et des services, les zones de loisirs et les organisations, les complexes polyvalents, les zones de loisirs, les zones touristiques, les zones urbaines et autres zones fonctionnelles de la zone économique… », a déclaré le Dr Dien.

Délégué à l'Assemblée nationale : Les organisations et les particuliers qui créent des plans suspendus et gaspillent des terrains doivent-ils payer des indemnités ?

Laisser les entreprises s’auto-indemniser rend difficile la réalisation de projets de grande envergure.

De nos jours, rien n'est plus difficile que d'acheter des terres aux citoyens. Si l'on s'y prend bien, l'accumulation financière de l'État augmentera de jour en jour. L'État récupère des terres pour tous types de projets, y compris les projets touristiques et les espaces de loisirs polyvalents. Si les entreprises sont autorisées à s'auto-indemniser, il n'y aura plus de grands projets ni de grandes zones urbaines.

M. Le Hoang Chau   (Président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville)

Ne blâmez pas l’ ENTREPRISE pour la difficulté.

Si les entreprises sont laissées à elles-mêmes pour gérer la partie la plus difficile du défrichement foncier, il sera impossible de développer les zones urbaines et l'économie de manière systématique. L'État ne doit pas imputer les difficultés aux entreprises, notamment dans le secteur foncier. La loi doit comporter des réglementations détaillées et spécifiques afin que les collectivités locales puissent s'unir lors de sa mise en œuvre. En effet, sans réglementation claire, les organismes publics n'oseront pas mettre en œuvre le projet et celui-ci sera bloqué. C'est la raison d'être de la modification actuelle de la loi foncière, faute de quoi ce serait un recul.

Dr Huynh Thanh Dien (Université Nguyen Tat Thanh)

Lien source: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm