De nombreux indicateurs de reprise ; l'investissement immobilier locatif génère des profits importants et stables.

Le rapport du troisième trimestre 2023 publié par Batdongsan.com.vn le 4 octobre montre que, même si le marché immobilier est toujours confronté à des difficultés, il y a eu des signes positifs en termes de demande de transactions et de sentiment des acheteurs.

Le rapport du troisième trimestre 2023 publié par Batdongsan.com.vn le 4 octobre indique que le marché immobilier a affiché des signes positifs en termes de demande transactionnelle et de comportement des acheteurs. (Source : Journal de la construction)

3 indicateurs importants signalant un point d'inversion

Selon le rapport, trois indicateurs fondamentaux du marché immobilier sont conformes aux tendances précédemment prévues.

Premièrement , concernant les taux d'intérêt bancaires, si, entre 2008 et 2012, le marché a mis quatre ans à montrer des signes d'ajustement de ces taux, au cours de cette période, à partir du premier trimestre 2023, la Banque d'État a procédé à deux ajustements pour réduire les taux d'intérêt opérationnels, suivis de réductions sur de nombreux autres types de taux d'intérêt.

Deuxièmement, concernant la croissance du crédit. Si l'on se penche sur l'année 2012, on constate que la croissance du crédit a chuté de 20 % à 7 %, tandis que l'inflation atteignait 8 %. En 2013, elle a progressé à 12 % et l'inflation s'est établie à 6 %. Dès cette année d'assouplissement du crédit, le marché immobilier a immédiatement montré des signes de reprise. Dans le contexte actuel, la Banque d'État prévoit, depuis début 2023, une croissance du crédit de 14 à 15 % pour l'ensemble de l'année, contre 14 % en 2022, ce qui constitue un signal positif.

Troisièmement, concernant la politique immobilière. En 2008, la liquidité du marché immobilier a chuté brutalement, mais ce n'est qu'en 2013 que des mesures de soutien, telles que le plan de relance de 30 000 milliards de yuans et la promulgation de la loi foncière révisée, ont été mises en place. En 2022, le marché a de nouveau ralenti suite au resserrement du crédit, à la hausse des taux d'intérêt et à la baisse de la liquidité.

Toutefois, depuis fin 2022, le gouvernement a continuellement mis en œuvre des mesures visant à lever les difficultés du marché immobilier, telles que le plan de soutien de 120 000 milliards de VND, le décret 08 qui contribue à alléger la pression des paiements d’obligations pour les entreprises, la résolution 33 qui contribue à débloquer le marché immobilier, le décret 35 qui autorise le Comité populaire provincial à réglementer les zones pouvant être divisées en parcelles à vendre, etc.

Sur la base de l'analyse des indicateurs ci-dessus, le rapport maintient son opinion : « Le marché immobilier devrait se redresser autour du deuxième au quatrième trimestre 2023 ».

Segment terrestre : forte augmentation dans le Sud, augmentation stable dans le Nord

Selon les données de Batdongsan.com.vn , l'indice des prix fonciers a maintenu une hausse stable de 2018 à aujourd'hui à l'échelle nationale, mais tend à se différencier entre certaines régions et zones en 2023.

Après une longue période allant du premier trimestre 2018 au troisième trimestre 2023, le prix de vente des terrains a augmenté de 71 % dans le Sud et de 54 % dans le Nord. Ainsi, au cours des cinq dernières années, la hausse moyenne des prix des terrains a été plus importante dans le Sud que dans le Nord.

Toutefois, pour la seule année 2023, les prix fonciers dans les deux régions ont affiché des tendances différentes. Le prix de vente moyen des terrains au Nord a maintenu une tendance à la hausse, augmentant de 4,9 % au troisième trimestre 2023 par rapport au quatrième trimestre 2022. En revanche, au Sud, les prix fonciers ont chuté de 26,2 % depuis la fin de l'année précédente.

Les provinces typiques du Nord ont connu une croissance stable des prix fonciers sur une longue période, du premier trimestre 2018 au troisième trimestre 2023, notamment Hai Phong (en hausse de 128 %), Quang Ninh (en hausse de 44 %), Hung Yen (en hausse de 36 %) et Bac Ninh (en hausse de 20 %).

Dans le Sud, la province de Binh Duong a enregistré une hausse de 147 % des prix fonciers depuis début 2018, se classant parmi les provinces de la région affichant la plus forte augmentation de ces prix. Dans d'autres localités comme Long An , Ba Ria-Vung Tau et Dong Nai, malgré une baisse récente des prix de vente, on observe tout de même des augmentations respectives de 89 %, 64 % et 60 % sur les cinq dernières années.

Le marché immobilier de faible hauteur est différencié.

Depuis le début de l'année, le marché immobilier résidentiel de faible hauteur est atone à l'échelle nationale, avec un recul des transactions. Selon le rapport du troisième trimestre 2023 de Batdongsan.com.vn , 57 % des agents immobiliers ayant participé à l'enquête ont constaté une baisse de plus de 50 % des transactions concernant ce type de biens, tandis que 28 % ont observé une diminution comprise entre 10 % et 50 %.

M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, a déclaré que le prix constitue actuellement le principal obstacle pour les acheteurs, car les logements de faible hauteur sont beaucoup plus chers que le revenu moyen des ménages et il est difficile d'obtenir un prêt pour acquérir des biens de grande valeur.

Le prix de vente moyen des maisons de ville au troisième trimestre 2023 est de 333 millions de VND/m2 à Hanoï et de 209 millions de VND/m2 à Hô Chi Minh-Ville.

M. Dinh Minh Tuan a indiqué que chaque segment de l'immobilier de faible hauteur présente une tendance et un potentiel de reprise différents. Plus précisément, le marché des maisons de ville reste atone car le tourisme et le commerce de détail n'ont pas connu de forte croissance en raison de l'impact de la conjoncture macroéconomique et des conséquences de la pandémie de Covid-19.

Les données de Batdongsan.com.vn montrent que le niveau d'intérêt pour les maisons de ville dans les zones urbaines centrales est resté presque stable, tandis que dans les provinces touristiques côtières des régions Centre, Nord et Sud, il a diminué respectivement de 11 %, 22 % et 41 % par rapport au premier trimestre 2021.

Depuis le début de l'année, le marché immobilier des logements de faible hauteur à l'échelle nationale est en berne, avec une baisse du volume des transactions. (Source : Dan Viet)

Parallèlement, les maisons de ville et les villas en périphérie des villes présentent un fort potentiel grâce au développement futur des infrastructures, qui soutient l'expansion des zones urbaines vers la périphérie et les zones limitrophes. De nombreuses zones périurbaines ont connu une forte hausse des prix des villas et des maisons de ville ces dernières années, comme par exemple Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) avec une augmentation de plus de 20 à 30 % par an ; ou encore Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Hô-Chi-Minh-Ville) avec une augmentation de plus de 20 % par an, selon les données de Batdongsan.com.vn .

À Hanoï, le marché des maisons individuelles reste stable, tant en termes de demande que de prix affichés, car ce type de logement répond à de réels besoins et la demande se maintient. Au troisième trimestre 2023, les prix affichés des maisons individuelles dans de nombreux arrondissements, tels que Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai et Ha Dong, ont encore progressé de 4 % à 9 % par rapport à la même période en 2022. Le marché a également connu une légère hausse de 2 % à 3 % dans certains arrondissements de Hanoï.

À Hô Chi Minh-Ville, le prix de vente et le niveau d'intérêt des maisons privées sont à la baisse, mais cette diminution ne dépasse pas 10 % par rapport au troisième trimestre 2022.

L'investissement dans un appartement génère un profit moyen d'environ 12,5 % par an.

Le rapport indique également que les appartements sont le type de bien immobilier le moins affecté par les répercussions négatives du marché au cours de l'année écoulée, car ils répondent à des besoins réels en matière de logement. Au troisième trimestre 2023, l'intérêt pour les appartements a montré des signes de reprise : la demande à l'achat a augmenté de 1 % et la demande à la location de 6 % par rapport au trimestre précédent. Les appartements dont le prix se situe entre 2 et 4 milliards de VND sont particulièrement recherchés.

En 2023, le prix de vente des appartements est resté relativement stable, avec une légère hausse de 1 à 5 % à Hanoï, et quasiment inchangé à Hô Chi Minh-Ville. Cependant, sur le long terme (de 2015 à aujourd'hui), la hausse des prix des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville a dépassé celle des revenus. En huit ans, les prix des appartements ont augmenté de 82 % à Hô Chi Minh-Ville et de 56 % à Hanoï, tandis que les revenus des citadins n'ont progressé que de 39 %.

M. Le Bao Long, directeur de la stratégie de Batdongsan.com.vn, a déclaré : « L’acquisition d’un appartement devient de plus en plus difficile, car la croissance des revenus ne suit pas celle des prix de l’immobilier. À l’avenir, les programmes immobiliers neufs afficheront également des prix élevés, les investisseurs devant optimiser leurs profits face à la hausse des coûts. »

Concernant la psychologie des acheteurs immobiliers, face à la flambée des prix du logement, certains se tournent vers la location ou recherchent des solutions de financement pour acquérir un bien. Cependant, à l'heure actuelle, nombreux sont ceux qui hésitent encore à contracter un prêt, préoccupés par les taux d'intérêt.

Du fait de la hausse constante des prix des appartements et de la forte demande locative, le taux de rendement moyen d'un investissement immobilier locatif peut atteindre 12,5 % par an (en tenant compte de la plus-value et des revenus locatifs). Ce taux est plus avantageux et plus stable que celui d'autres placements comme les actions, l'or, les devises étrangères, l'immobilier et l'épargne.

Source: https://baoquocte.vn/thi-truong-bat-dong-san-quy-32023-nhieu-chi-bao-phuc-hoi-dau-tu-chung-cu-thu-loi-nhuan-tot-va-on-dinh-244782.html