Les « goulots d’étranglement » d’un projet retardé depuis 20 ans dans la capitale : 1re partie : 15 ans de « procédures judiciaires » dues à des « goulots d’étranglement »

(LSVN) - Dans le rapport n° 110/CIRI du Premier ministre, daté du 15 avril 2025, l'investisseur du projet a écrit : « De par son expérience, la société CIRI comprend parfaitement les propos du secrétaire général To Lam : « À Hanoï même, en réponse au récent mouvement anti-gaspillage, plus de 800 projets ont été examinés, dont certains étaient à l'arrêt depuis des décennies. Même les entreprises qui avaient investi ne sont pas autorisées à poursuivre leurs activités et sont tout simplement laissées en plan. Cette situation engendre de nombreuses absurdités inacceptables. Il ne s'agit pas de coopération, mais plutôt de préjudices et d'entraves réciproques, voire de comportements néfastes… »

Le projet « terrain diamantifère » et le règlement de la dette sans précédent

Relations internationales - La société par actions d'investissement et de production (CIRI) était auparavant une entreprise d'État relevant du ministère des Transports et a été privatisée en 2005. Toujours en 2005, la société a remporté l'enchère du lot de projet C/D13 d'une superficie de 7 236 m2, pour la construction d'une zone résidentielle de grande hauteur conformément au plan détaillé de la nouvelle zone urbaine de Cau Giay (Hanoï).

En 2005, le district de Cau Giay venait d'être créé, le terrain du projet était encore sauvage, mais après un certain temps, il est devenu un emplacement de premier choix, bordé par les rues sur ses 4 côtés.

Avant de remporter l'enchère, la société CIRI a signé un contrat de crédit auprès de la banque Bac A pour un emprunt de 500 000 USD. Les actifs hypothéqués en garantie de ce prêt sont l'hôtel Dai An, situé au 38 rue Quang An, Tay Ho, et un terrain de 975 mètres carrés à Soc Son, Hanoi (plan cadastral n° 4, parcelle n° 229). La valeur totale estimée par la banque Bac A représente plus du double du montant du prêt de 500 000 USD.

Lors de la liquidation, au lieu de vendre les garanties comme le demandait CIRI, les dirigeants de la banque Bac A ont proposé d'utiliser la société par actions Van Nien Trading and Service (ci-après « la société Van Nien ») pour acquérir le lot C/D13 afin de compenser la dette de 12 milliards de VND contractée entre CIRI et Bac A (au titre de l'accord de reconnaissance de dette de 500 000 USD). Le 10 novembre 2006, CIRI a signé le contrat n° 458/HĐCNQSDD, s'engageant à transférer à la société Van Nien les droits d'utilisation du terrain du lot C/D13 du projet Cau Giay (ci-après « contrat 458 »). La valeur du contrat s'élevait à 89 milliards de VND ; lors de la première phase, Van Nien a versé 65 milliards de VND à CIRI. Dans la phase 2, après réception du certificat de droits d'utilisation des terres (LURC) et transfert du projet à la société Van Nien, Bac A Bank remboursera le prêt de 500 000 USD et les intérêts de 250 000 USD (total principal et intérêts équivalent à 12 milliards de VND) et restituera les 2 actifs hypothéqués à la société CIRI.

Le lot de terrain C/D13, projet de construction résidentielle de grande hauteur, nouvelle zone urbaine de Cau Giay (Hanoï), n'a toujours pas été réalisé après 20 ans.

Conformément au contrat 458, dans les 5 jours suivant la date à laquelle la société CIRI obtient le certificat de droits d'utilisation du terrain, les deux parties signeront le contrat de transfert des droits d'utilisation du terrain du lot C/D13.

Toutefois, le 20 novembre 2007, la société Van Nien a intenté une action en justice devant le tribunal populaire du district de Dong Da au motif que la société CIRI avait « rompu sa confiance » et n'avait pas transféré les droits d'utilisation du terrain, bien que ce ne soit que 3 mois plus tard, le 18 février 2008, que la société CIRI ait reçu le certificat de droits d'utilisation du terrain pour le lot C/D13.

La société Van Nien a utilisé des méthodes contentieuses pour forcer la société CIRI à exécuter le contrat 458 qui présentait des signes d'illégalité, ce qui a conduit à un parcours contentieux de 15 ans avec de nombreuses interventions qui sont encore assez clairement retracées à travers 8 sessions de tribunal, 11 verdicts et décisions d'agences juridiques.

Jugement de première instance : Jugement excédant la compétence et demande d’introduction d’une action en justice

Dans le jugement de première instance n° 03/2008/KDTM-ST (jugement de première instance n° 03), en date des 13 et 18 mars 2008, le tribunal populaire du district de Dong Da a statué : enjoignant la société CIRI à exécuter correctement le contrat n° 458 relatif à l’engagement de transfert ; en remettant à la société Van Nien la superficie du lot C/D13 Cau Giay et en lui transférant le certificat de droit d’utilisation du sol ; en autorisant la société Van Nien à utiliser la superficie du lot C/D13 et à accomplir les formalités prévues par la loi, et en la tenant responsable du paiement à la société CIRI du montant impayé en vertu du contrat n° 458.

Le jugement susmentionné a transformé l'engagement des deux parties à transférer les droits d'utilisation des terres en une mise en œuvre effective de ce transfert, allant au-delà des exigences de la société Van Nien.

Deux mois plus tard, le jugement de première instance 03 est entré en vigueur parce que le tribunal populaire de Hanoï a rendu la décision n° 10/2008/QD-PT du 19 mai 2008 (décision n° 10) suspendant l'audience d'appel de la société CIRI en raison de l'« absence » de cette société.

Prenant conscience des erreurs commises par les deux instances de première instance, le 29 novembre 2008, le président de la Cour suprême populaire a émis la protestation n° 13/2008/KDTM-KN-KT (protestation n° 13) et a décidé : de charger la Cour économique de la Cour suprême populaire de procéder au dernier examen en vue d'annuler la décision n° 10 du Tribunal populaire de Hanoï ; de transmettre le dossier à la Cour populaire de Hanoï pour appel.

Le 22 avril 2009, la Cour économique de la Cour populaire suprême a rendu la décision finale n° 10/2009/KDTM-GDT (décision centrale n° 10) annulant la décision de suspension de l'instance en appel prononcée par le Tribunal populaire de Hanoï. La décision finale n° 10 stipule que le contrat n° 458 constitue une transaction civile conditionnelle et non un contrat de transfert de droits d'utilisation du sol, contrairement à ce qu'affirme le jugement de première instance n° 3 ; que le contenu de ce jugement « est illégal, excède la demande du plaideur et la compétence du tribunal ; et est incompatible avec les engagements contractuels ».

Premier appel du Parquet populaire suprême : Il n’y a pas de fondement pour accepter

Le 16 juin 2009, le juge en chef du Parquet populaire suprême a émis la protestation n° 18/QD-KNGDT-V12 (protestation n° 18) demandant au Conseil des juges (Conseil des juges) de la Cour populaire suprême de réexaminer l'affaire en vue d'annuler la décision d'appel finale n° 10.

En septembre 2021, l'appel en révision n° 09/QDKNTT-KDTM du juge en chef du parquet populaire suprême a attiré l'attention de la presse avant que le Conseil judiciaire de la Cour populaire suprême ne le résolve conformément à la procédure de révision.

Le 18 décembre 2009, dans sa décision finale d'appel n° 14/2009/KDTM-GDT (décision d'appel centrale n° 14), la Cour populaire suprême a rejeté les motifs du pourvoi n° 18, considérant que : « La cour d'appel n'a pas vérifié les conditions du report demandé par la société CIRI et ne disposait d'aucun document attestant son refus de la demande de modification de la date d'audience. Or, elle a maintenu l'affaire en justice, ce qui est illégal. Sur cette base, elle a prononcé la suspension de la procédure d'appel, privant ainsi la société CIRI de son droit d'appel. » Par ailleurs, dans sa décision n° 10, le tribunal populaire de Hanoï a suspendu à tort la procédure d'appel relative au litige portant sur le contrat de cession de droits d'utilisation du sol entre la société Van Nien et la société CIRI. En effet, le « Contrat d'engagement de cession de droits d'utilisation du sol » n° 458 n'est pas un contrat de cession de droits d'utilisation du sol, mais une simple transaction civile assortie de conditions, dont le contenu est illégal car contraire à l'article […]. L’article 62 de la loi foncière régissant les conditions de participation des terrains au marché immobilier, le point e, paragraphe 2, article 7 de la loi sur les transactions immobilières régissant les conditions de mise en vente des biens immobiliers, le point a, paragraphe 8, article 2 du décret n° 17/2006/ND-CP du 27 janvier 2006 régissant le transfert des droits d’utilisation des sols pour les projets d’investissement dans la construction et la commercialisation de logements destinés à la vente ou à la location, et l’article 5 de la décision n° 3206/QD-UBND du 15 août 2007 du Comité populaire de Hanoï relative à la récupération d’une parcelle de terrain de 7 220,9 m² située sur le lot C/D13 de la nouvelle zone urbaine de Cau Giay, attribuée à la société CIRI pour la construction d’immeubles d’habitation (conformément à la réglementation susmentionnée, la société CIRI n’est pas autorisée à transférer la parcelle de terrain attribuée par le Comité populaire de Hanoï pour la mise en œuvre du projet d’investissement de construction d’immeubles d’habitation tant que celui-ci n’est pas achevé). « L’investissement dans la construction simultanée d’infrastructures conformément au projet approuvé ou conformément à… » Le projet composant du projet d'investissement approuvé porte atteinte aux intérêts de l'État et est donc nul dès sa conclusion. Les juridictions de tous niveaux doivent examiner et statuer sur les contrats nuls et en appliquer les conséquences conformément aux dispositions du Code civil afin de garantir le respect de la loi.

Le 11 mars 2010, l'arrêt d'appel n° 04/2010/KDTM-PT (arrêt d'appel n° 4) du Tribunal populaire de la ville de Hanoï a annulé le jugement de première instance n° 3 du Tribunal populaire du district de Dong Da et a renvoyé l'affaire devant le Tribunal économique du Tribunal populaire de la ville de Hanoï. La Cour d'appel a estimé que le tribunal de première instance avait statué illégalement, outrepassant la demande du justiciable et sa compétence, et violant ainsi les dispositions de l'article 5, paragraphe 1, du Code de procédure civile.

Ainsi, après trois ans, l'affaire est revenue à son point de départ et il a fallu deux années supplémentaires pour que l'arrêt d'appel prenne effet. Le jugement de première instance n° 12/2011/KDTM-ST du 28 janvier 2011 du Tribunal populaire de Hanoï et l'arrêt d'appel n° 253/2011/KDTM-PT (arrêt 253) de la Cour populaire suprême d'appel de Hanoï ont tous deux déclaré le contrat 458 totalement nul.

Il convient d'ajouter que le contrat 458 était invalide dès sa signature car il violait l'interdiction de la loi, telle que déterminée et conclue par la Cour suprême populaire dans la décision d'appel finale n° 14 du 18 décembre 2009, qui est actuellement en vigueur, il relève donc des « circonstances qui ne nécessitent pas de preuve » prévues à l'article 92 du Code de procédure civile.

« Goulot d’étranglement » de la 2e manifestation du Parquet populaire suprême

Le jugement n° 253 est entré en vigueur, mais la société Van Nien ne l'a pas exécuté, occupant toujours la parcelle C/D13 et ne fournissant aucun compte bancaire à la société CIRI pour le virement des fonds. Parallèlement, elle a déposé une demande de jugement définitif. La Cour suprême populaire a émis un avis le 21 décembre 2014, répondant à la société Van Nien que sa demande de jugement définitif était irrecevable. Cependant, ce n'est que huit ans après l'entrée en vigueur du jugement n° 253, soit le 27 novembre 2019, que l'Agence d'exécution a pu organiser son exécution. À cette date, conformément à ses instructions, CIRI a pu virer plus de 89 millions de dongs à Van Nien, mais sur le compte de l'Agence d'exécution.

Les 9, 15 et 22 juillet 2024, la société CIRI a envoyé 3 courriers officiels à la banque Bac A demandant la confirmation du solde impayé du prêt de 500 000 USD ; l'état actuel et l'évaluation de 2 actifs garantissant le prêt, mais n'a reçu aucune réponse.

La société Van Nien n'ayant pas reçu les fonds, elle a continué de déposer des demandes de réexamen auprès du Parquet populaire suprême, de la Cour populaire suprême et du Comité central des affaires intérieures. Le 22 septembre 2020, la Cour populaire suprême a émis une seconde notification en réponse à la demande de Van Nien, indiquant qu'aucun fondement ne justifiait un nouveau procès.

Toutefois, le 5 mai 2021, le Comité central des affaires intérieures (Comité des affaires intérieures) a publié la dépêche officielle n° 278-CV/BNCTU demandant au Parquet populaire suprême de faire appel du nouveau procès du verdict 253 pour cause d’« illisibilité » et de « nouvelles circonstances » comme suit :

1. La déclaration d'invalidité du contrat 458 est illégale et résulte d'une confusion entre un contrat civil conditionnel et un contrat de transfert de droits d'utilisation du sol. Si le contrat 458 est reconnu invalide, le collège de juges devrait recommander au Comité populaire de Hanoï de prendre en considération le statut de la société CIRI lors de sa participation à la vente aux enchères, celle-ci ne disposant pas des capacités financières suffisantes. En conséquence, le résultat de la vente aux enchères devrait être annulé afin de permettre à l'État de recouvrer la propriété.

2. « À ce jour, la société Van Nien a rassemblé de nombreux documents nouveaux susceptibles de modifier fondamentalement le contenu du jugement, notamment concernant le transfert de la parcelle de terrain A/D18 entre la société CIRI et le Fonds de soutien au développement. Cette parcelle présente les mêmes caractéristiques que la parcelle C/D13 que la société CIRI s'était engagée à transférer à la société Van Nien. Or, si le transfert a été légalement effectué pour l'une des parties, l'autre a été déclarée nulle, causant ainsi un préjudice important à la société Van Nien. » Ce passage est reproduit en gras dans le communiqué officiel du Comité des affaires internes.

Trois mois plus tard, le 12 août 2021, le Parquet populaire suprême a émis la protestation n° 09/QDKNTT-VKS-KDTM (Protestation en révision 09), dont le contenu était fondamentalement conforme à la dépêche officielle du Comité des affaires intérieures, indiquant qu'il existait deux motifs de protestation en révision : l'apparition de « nouvelles circonstances » et « les constatations et conclusions du jugement étaient illégales ».

Le « goulot d'étranglement » est désigné par les termes « nouveaux détails » et « détails non éprouvés ».

Le 6 juillet 2022, la Cour suprême populaire a rendu la décision de nouveau procès n° 08/2022/KDTM-TT (décision de nouveau procès 08) rejetant l'intégralité de l'appel de nouveau procès 09.

Concernant le caractère « illégal » du contrat, le Conseil judiciaire a statué : « Le contrat n° 458 était nul dès sa signature car il violait une disposition légale, laquelle a été établie et confirmée par le Conseil judiciaire de la Cour suprême populaire dans un arrêt définitif, lequel est exécutoire. Dès lors, il n'est pas nécessaire de prouver cette infraction conformément à l'article 92 du Code de procédure civile. Les arrêts de première instance et d'appel déclarant le contrat n° 458 nul sont fondés. Par conséquent, le recours contre l'arrêt n° 253, qui a constaté son illégalité, est infondé. »

Concernant le fond de l'affaire : si le contrat n° 458 est invalidé, la société CIRI ne peut être reconnue comme adjudicataire et doit annuler le résultat de la vente aux enchères, le certificat de droit d'utilisation du sol et récupérer le terrain en vue d'une nouvelle vente. La décision de réexamen précise : « La relation entre le Comité populaire de Hanoï, qui attribue le terrain à la société CIRI au moyen des redevances d'utilisation du sol perçues lors de la vente aux enchères, est une relation entre l'État et l'investisseur, tandis que la relation entre la société CIRI et la société Van Nien, régie par le contrat n° 458, relève du secteur immobilier. Il s'agit de deux relations distinctes et indépendantes ; l'invalidité du contrat n° 458 n'affecte pas la vente aux enchères du terrain C/D13 entre le Comité populaire de Hanoï et la société CIRI. » Par conséquent, le bien-fondé du recours est infondé.

Concernant le fondement des « circonstances nouvelles », la décision n° 08 du pourvoi en cassation stipule : « Il est constaté qu’il ne s’agit pas d’une circonstance nouvellement découverte, car elle a déjà été examinée et tranchée par la Cour d’appel. Par ailleurs, le transfert de la parcelle de terrain A/D18 est sans lien avec le contrat portant sur le transfert de la parcelle de terrain C/D13 et n’a aucune incidence sur celui-ci, car il s’agit de deux opérations distinctes. La parcelle de terrain A/D18 n’est pas contestée. Dès lors, le grief soulevé par le président du Parquet populaire suprême est sans fondement. La décision du président du Parquet populaire suprême de former un pourvoi en cassation ne justifie pas l’invocation de circonstances nouvelles, conformément à la procédure de pourvoi prévue à l’article 352 du Code de procédure civile de 2015. »

Étonnamment, il y a dix ans, la société Van Nien a porté devant les tribunaux les « nouveaux détails » concernant la parcelle A/D18, qui ont été examinés. Plus précisément, le jugement n° 253, daté du 21 décembre 2011, stipule : « La société Van Nien a soulevé la question de savoir pourquoi la parcelle A/D18, située dans la nouvelle zone urbaine de Cau Giay, présente des caractéristiques juridiques similaires à celles de la parcelle C/D13, alors que la société CIRI a signé un contrat de transfert des droits d’utilisation du sol à une autre organisation économique sans que cela soit considéré comme invalide. Il s’agit d’une relation juridique indépendante ; la légalité de cette relation sera tranchée par l’autorité étatique compétente en cas de litige ou de demande. »

À partir de l'évaluation ci-dessus, la Cour suprême populaire a décidé : de ne pas accepter l'appel en vue d'un nouveau procès du juge en chef du parquet populaire suprême ; de confirmer le jugement initial 253.

Avec la décision de nouveau procès n° 08, un long et fastidieux parcours judiciaire de 15 ans a pris fin. Cependant, un autre obstacle s'est dressé sur son chemin, entravant la mise en œuvre du projet de la société CIRI : l'examen de l'application de la loi lors de la vente aux enchères du lot de terrain C/D13, il y a 20 ans.

PV

Source : https://lsvn.vn/bai-1-15-nam-dao-tung-dinh-vi-nhung-diem-nghen-a165703.html