Événements marquants du marché immobilier vietnamien en 2024

Événements marquants du marché immobilier vietnamien en 2024

Le secteur immobilier vietnamien connaît un tournant décisif avec l'adoption de trois nouvelles lois. Par ailleurs, le marché a également subi des fluctuations sans précédent sur les segments des appartements et des terrains vendus aux enchères.

L'Assemblée nationale adopte trois lois sur l'immobilier

L’adoption par l’Assemblée nationale de la loi foncière, de la loi sur le logement et de la loi sur les transactions immobilières a constitué l’événement immobilier le plus marquant de l’année écoulée. Il s’agit d’une étape essentielle pour que le marché s’oriente vers une nouvelle phase de croissance.

Ce trio de nouvelles lois immobilières constituera une base solide pour promouvoir le développement du marché immobilier. Photo : Assemblée nationale

Avec un total de 420 dispositions à examiner, les agences ont dû travailler à plein régime pour pouvoir mettre en œuvre ces lois importantes dès le 1er août 2024, soit 5 mois plus tôt que prévu initialement.

En particulier, la loi foncière de 2024 devrait permettre de résoudre les problèmes liés aux procédures d'attribution des terres, à leur évaluation, au déblaiement des sites, etc. Un cadre juridique solide servira de tremplin pour accélérer la mise en œuvre des projets et ainsi libérer de l'offre sur le marché.

La loi révisée sur le logement met en avant des règles plus souples, créant les conditions propices au développement du logement social et contribuant ainsi à la résolution des problèmes de sécurité sociale. Quant à la loi sur les transactions immobilières, les nouvelles dispositions portent un coup dur au lotissement et à la vente de terrains, limitant la spéculation et l'inflation des prix, et assurant ainsi le bon fonctionnement du marché.

D’une manière générale, la présence des trois lois immobilières modifiées constitue non seulement une étape importante dans le perfectionnement du système juridique, mais ouvre également de nombreuses nouvelles opportunités pour le marché immobilier vietnamien, tout en contribuant au développement global de l’ économie .

Nouvelle grille tarifaire foncière « lancée », les prix ont été multipliés par dizaines

Le quatrième trimestre 2024 est la période où de nombreuses localités mettent à jour leurs barèmes fonciers. L'attention se porte notamment sur Hô Chi Minh-Ville et Hanoï , où les prix des terrains, après ajustement, ont été multipliés par plusieurs dizaines.

Avec le nouveau barème des prix fonciers à Hô Chi Minh-Ville, le prix le plus élevé enregistré est de 687,2 millions de VND/m², appliqué aux rues Nguyen Hue, Dong Khoi et Le Loi (1er arrondissement). Ainsi, sans tenir compte du coefficient K, ce prix est 4,2 fois supérieur à celui de l'ancien barème.

Cependant, cette hausse reste sans commune mesure avec celle des quartiers périphériques. Plus précisément, le prix le plus élevé pour la rue Song Hanh 22 (district de Hoc Mon) atteint 32 millions de VND/m², soit une multiplication par 23. Rue Dang Cong Binh (district de Hoc Mon), le nouveau prix est de 18,5 millions de VND/m², soit une multiplication par 12 environ.

Actuellement, la rue Hang Dao est l'un des endroits où le prix du foncier est le plus élevé à Hanoï. Photo : Thanh Vu

Le marché immobilier d'Hanoï a clôturé une année 2024 mouvementée en remaniant en profondeur le barème des prix fonciers. Dans le district de Dong Da, la rue Cat Linh a enregistré une hausse de 3,45 fois le prix du terrain, atteignant 264,13 millions de VND/m². Non loin derrière, la rue Chua Boc, associée à l'Académie bancaire, a également vu son prix grimper jusqu'à 240,12 millions de VND/m², soit 3,45 fois plus qu'auparavant.

Dans le district de Hai Ba Trung, le prix du terrain rue Nguyen Quyen s'élève désormais à 206,31 millions de VND/m², soit une multiplication par huit. De même, rue Giai Phong, axe majeur desservant de nombreuses universités prestigieuses, le prix du terrain a été multiplié par 7,8, atteignant 188,09 millions de VND/m².

Les chiffres mentionnés ci-dessus, bien que relativement élevés, restent sans commune mesure avec les prix du foncier dans le district de Hoan Kiem. Rue Tran Hung Dao (entre Tran Thanh Tong et Le Duan), le prix le plus élevé était de seulement 114 millions de VND/m². Or, il a désormais atteint 695,3 millions de VND/m², soit une multiplication par six. De même, rue Nha Tho, le prix a été multiplié par 5,5, passant de 125,4 millions de VND/m² à 695,3 millions de VND/m².

L'immobilier industriel conserve son attrait

Le marché de l'immobilier industriel dans les principales régions économiques du Nord et du Sud demeure un secteur porteur, attirant les investissements. Selon les données compilées à partir de rapports, le taux d'occupation des parcs industriels atteignait 77 % au troisième trimestre 2024.

Des villes comme Hô Chi Minh-Ville, Dong Nai, Binh Duong… rivalisent d'ingéniosité pour créer de nouvelles zones industrielles. Photo : Le Toan

Dans le Nord, les loyers des biens immobiliers industriels ont progressé de 5,7 % sur un an, atteignant en moyenne 130 USD/m²/cycle de location. Dans le Sud, le loyer moyen s'est établi à 176 USD/m²/cycle de location, soit une hausse de 5,6 % par rapport à la même période l'an dernier.

À noter que, sur la période allant de 2020 à septembre 2024, l'immobilier industriel représente le principal type de transactions en valeur totale des opérations de fusions-acquisitions dans le secteur immobilier, avec une proportion pouvant atteindre 40 %.

La performance stable du secteur de l'immobilier industriel est soutenue par l'augmentation des investissements directs étrangers. De nombreuses grandes entreprises, notamment dans le secteur des hautes technologies, réévaluent le potentiel de développement du Vietnam, dans le contexte de la stratégie « Chine + 1 » qui se généralise.

De plus, ce segment bénéficie d'un accès facilité aux sources de crédit bancaire, le coefficient de risque de ce type ayant diminué de 200 % à 160 %. Cet ajustement de la Banque d'État incitera les banques commerciales à octroyer activement des capitaux pour la mise en œuvre de projets immobiliers de parcs industriels, attirant ainsi davantage d'acteurs majeurs sur le marché.

Les progrès en matière de développement du logement social restent lents.

Dans le cadre du projet de construction de plus d'un million de logements sociaux, le pays vise à en achever 130 000 en 2024. Cependant, selon un rapport du ministère de la Construction, les provinces et les villes n'en ont achevé qu'environ 21 000, soit un peu plus de 16 % du plan.

Le nombre actuel de logements sociaux ne suffit toujours pas à répondre aux besoins de la population. Photo : Thanh Vu

Hô Chi Minh-Ville et Hanoï, les deux villes les plus avancées en matière d'objectifs de construction, n'ont atteint respectivement que 21 % et 37 % du plan. La situation est similaire dans d'autres localités comme Binh Duong (37 %) et Dong Nai (16 %). Certaines zones n'ont même aucun projet achevé, notamment Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu et Ca Mau.

De 2021 à aujourd'hui, 644 projets de logements sociaux, représentant 580 109 unités, ont été mis en œuvre dans tout le pays. Parmi ceux-ci, 96 projets seulement sont achevés, soit plus de 57 620 unités. La construction de 133 projets, totalisant plus de 110 200 unités, est en cours. Les 415 projets restants, ayant reçu l'approbation pour investissement, permettront de construire plus de 412 200 unités une fois achevés.

L'avancement des décaissements du programme de crédits de 120 000 milliards de VND n'est guère plus encourageant. Selon le ministère de la Construction, fin octobre 2024, le taux de décaissement n'était que de 1,5 %, soit environ 1 783 milliards de VND. Sur ce montant, seuls 150 milliards de VND environ ont été accordés aux acquéreurs de logements.

Les prix des appartements à Hanoï augmentent « rapidement ».

En 2024, les prix des appartements à Hanoï ont connu une hausse vertigineuse. Selon le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, au troisième trimestre 2024, l'indice des prix des appartements à Hanoï avait augmenté de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019, tandis que la hausse à Hô Chi Minh-Ville n'était que de moitié.

À Hanoï, les prix des appartements ont augmenté simultanément sur le marché du neuf et sur le marché de la revente. Photo : Thanh Vu

D'après les informations recueillies auprès des sociétés d'études de marché, le prix de vente moyen des appartements neufs à Hanoï s'élève actuellement à 70 millions de VND/m², soit une hausse d'environ 28 % par rapport à l'année dernière. La forte demande sur le marché du neuf a également entraîné une flambée des prix des appartements anciens. Actuellement, le prix moyen de ces derniers avoisine les 50 millions de VND/m², soit une augmentation de plus de 40 % par rapport à l'année dernière.

La forte hausse des prix des appartements à Hanoï au cours de l'année écoulée s'explique par la pénurie de logements dans les segments moyen et bas de gamme. Bien que le nombre de programmes immobiliers neufs ait augmenté, 75 % de ces nouveaux logements se situent dans le segment haut de gamme. Par ailleurs, le coût du foncier, des matériaux de construction et de la main-d'œuvre a également progressé, ce qui a fortement impacté le prix final des logements.

Perturbations lors des ventes aux enchères de terrains dans la banlieue de Hanoï

Depuis début 2024, les investisseurs immobiliers ont dû revoir leur stratégie de vente aux enchères de terrains dans la banlieue d'Hanoï. Les autorités de districts comme Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh et Me Linh ont engrangé des profits considérables grâce à des ventes aux enchères attirant des centaines, voire des milliers de participants, et générant des recettes atteignant plusieurs centaines de milliards de dongs.

Le marché des terrains mis aux enchères dans la banlieue d'Hanoï a été « bouleversé » par de nombreux groupes. Photo : Thanh Vu

Mais ce n'est pas tout : de nombreux terrains ont également atteint des prix de vente record. Par exemple, dans le district de Hoai Duc, le terrain d'angle LK03-12, dans le quartier de Long Khuc, a été adjugé à 133,3 millions de VND/m². Dans le district de Thanh Oai, c'est le terrain LK03-10, dans le quartier de Ngo Ba, qui a dépassé les 100,5 millions de VND/m². À Ha Dong, le terrain 1A-03, surnommé « la reine de beauté », a vu son prix de vente atteindre 262 millions de VND/m².

Selon le ministère de la Construction, ces chiffres records sont dus à une mauvaise gestion et à une exécution défaillante des enchères. Dans certains cas, des investisseurs se sont regroupés et ont conspiré pour surpayer plusieurs fois le prix de départ. Puis, après avoir remporté l'enchère, ils ont « abandonné leur dépôt », dans le but d'établir un prix de référence virtuel et de réaliser un profit.

Cependant, cette « fièvre » fut de courte durée. Dès le quatrième trimestre 2024, le prix d'adjudication de nombreux terrains a chuté de 20 à 50 % par rapport au début de l'année. De plus, l'image des terrains vendus aux enchères en périphérie a été fortement ternie par le prix exorbitant de 30 milliards de VND/m² atteint dans la commune de Quang Tien, district de Soc Son. Quatre jours seulement après l'incident, le service de police d'enquête de la ville de Hanoï a ouvert une enquête contre cinq individus pour infraction à la réglementation des ventes aux enchères immobilières.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html