L'Assemblée nationale débat de la question de savoir si les transactions immobilières par voie de parquet sont obligatoires ou non

Le matin du 31 octobre, l'Assemblée nationale a discuté d'un certain nombre de contenus controversés du projet de loi sur les affaires immobilières (amendé), notamment la question de savoir s'il est obligatoire ou non de réaliser des transactions par l'intermédiaire du parquet.

La réglementation actuelle (Loi sur les affaires immobilières de 2014) n'exige pas de transactions par l'intermédiaire du parquet. Soumis à l'Assemblée nationale lors de la 5e session (juin 2023), le Gouvernement a proposé deux options : l'achat, la vente, le transfert et la location de futurs biens immobiliers doivent passer par l'étage, tandis que les autres transactions ne sont pas obligatoires.

De nombreux délégués à la 5e session ont désapprouvé cette exigence, affirmant que les transactions immobilières ne devraient être encouragées que par le biais du parquet. Le Comité permanent de l'Assemblée nationale a également approuvé ce point de vue et le projet de loi sur les affaires immobilières (amendé), après explication et acceptation, a supprimé la réglementation obligatoire selon laquelle les transactions immobilières doivent passer par l'étage. Au lieu de cela, l’État encourage l’achat, la vente, le transfert, la location et la location-vente de maisons, d’ouvrages de construction et de droits d’utilisation des terres par le biais d’échanges immobiliers.

L'organe permanent de l'Assemblée nationale a expliqué que la mise en œuvre de la loi de 2014 sur les activités immobilières montre que les salles de marché immobilières actuelles ne sont pas suffisamment capables de garantir la sécurité juridique des transactions. Il y a même eu de nombreux cas où les salles de marché immobilières ont perturbé le marché.

« Exiger des transactions immobilières par le biais d'échanges entraînera un risque d'exploitation et ne garantira pas le développement d'un marché immobilier sain, sûr et durable », a déclaré la Commission permanente de l'Assemblée nationale.

En outre, pour garantir la rigueur, le projet de loi ajoutera l'article 59 sur la gestion des activités des salles de marché immobilières. En conséquence, les responsabilités de l'agence de gestion de l'État pour le logement et du marché immobilier provincial dans la gestion des opérations des étages seront clairement définies.

Immobilier à l'ouest de Hanoï, septembre 2023. Photo : Ngoc Thanh — Immobilier à l'ouest de Hanoï , septembre 2023. Photo : *Ngoc Thanh*

Toujours selon la Commission permanente de l'Assemblée nationale, la réglementation sur les futures transactions immobilières (logements et biens immobiliers sur papier) a reçu de nombreux commentaires de la part des députés de l'Assemblée nationale lors de la 5ème session.

En conséquence, en ce qui concerne les dépôts lors de l'achat et de la vente de biens immobiliers sur papier, certains avis suggèrent d'ajouter une réglementation qui autorise l'acceptation des dépôts uniquement lorsque la maison ou le projet de construction remplit les conditions de mise en activité. Il est proposé que les investisseurs doivent obtenir un certificat d'investissement, des décisions d'attribution de terrain et de location, et que leur planification détaillée au 1/500 soit approuvée avant de pouvoir recevoir des dépôts des acheteurs.

En raison de nombreuses opinions divergentes, la Commission permanente de l’Assemblée nationale a proposé deux options. Premièrement , les investisseurs de projets ne sont autorisés à collecter des dépôts auprès des clients que lorsque les maisons et les travaux de construction sont éligibles à l'activité commerciale et ont effectué des transactions conformément à la réglementation.

L'organe permanent de l'Assemblée nationale considère qu'il s'agit d'une option à faible risque pour les clients - groupes vulnérables dans les transactions immobilières. Car, le dépôt n'est effectué que lorsque le bien immobilier est éligible à l'exploitation et que les deux parties signent un contrat, limitant ainsi l'apparition de litiges. Cette option a été retenue par le Gouvernement et recueille 38% des avis des délégations et des agences de l'Assemblée nationale.

Mais cette méthode présente également des limites, c'est-à-dire que l'investisseur n'a pas la possibilité de recevoir des dépôts et de signer des contrats avec des clients potentiels.

Deuxièmement, l'investisseur ne perçoit un acompte conformément à l'accord avec le client que lorsque le projet dispose d'une conception de base approuvée par une agence d'État et d'un des documents sur les droits d'utilisation du sol. Le contrat de dépôt doit clairement indiquer le prix de vente, de location ou d'achat de la maison ou du projet de construction. Le montant maximum du dépôt est prescrit par le Gouvernement mais ne dépasse pas 10 % du prix de vente ou de location.

Cette option présente l’avantage que l’investisseur peut mobiliser des capitaux plus tôt, mais elle est également risquée pour les clients car ils doivent payer de l’argent alors que la construction du projet n’a pas encore commencé. Si les procédures nécessaires au démarrage du projet, telles que le permis de construire, la conception technique et les dessins de construction, sont retardées ou prolongées, cela entraînera des inconvénients pour l'acheteur, entraînant des litiges. La Commission permanente de l’Assemblée nationale a proposé au Gouvernement de compléter le contenu de l’évaluation d’impact de ce plan.

En réponse à la proposition de ne pas réglementer les activités immobilières sur papier, en raison des nombreuses conséquences et perturbations du marché, la Commission permanente de l'Assemblée nationale a déclaré que les réglementations sur la vente de maisons et les travaux de construction élaborées à l'avenir sont héritées de la loi de 2014. Les dispositions de ce projet de loi modifié sont également conformes aux principes généraux et aux dispositions du Code civil sur les biens futurs, les droits des organisations et des individus à décider, établir, modifier et mettre fin aux transactions immobilières.

La mobilisation de capitaux par les investisseurs de projets et les entreprises de logement et de construction à l’avenir sont deux types de transactions différents. Le Code civil contient des dispositions sur les transactions portant sur des actifs constitués dans le futur. Par conséquent, le projet de loi réglemente la vente de maisons et d’ouvrages de construction sur papier afin de garantir les droits et intérêts légitimes des organisations et des individus participant à la transaction.

En ce qui concerne les paiements pour l'achat, la vente et la location de maisons et de biens immobiliers sur papier, la Commission permanente de l'Assemblée nationale a également proposé deux options dans le projet de loi.

Option 1 , le vendeur ne peut percevoir qu'un maximum de 95% de la valeur du contrat de vente si l'acheteur ou le locataire-acquéreur n'a pas obtenu un certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété de la maison et d'autres biens attachés au terrain. Les 5% restants de la valeur seront payés lors de la délivrance des certificats à l'acheteur par l'autorité compétente.

Option 2 , le vendeur ne peut percevoir qu'un maximum de 95% de la valeur du contrat de vente si l'acheteur ou le locataire-acquéreur n'a pas obtenu un certificat de droits d'utilisation du sol, de propriété de la maison et d'autres biens attachés au terrain. Les 5% restants de la valeur du contrat sont transférés par le client sur le compte de l'investisseur ouvert à la banque pour gestion et l'investisseur n'est pas autorisé à utiliser ce montant. Les coûts et les bénéfices découlant de ce montant sont convenus entre l’investisseur et la banque.

L'investisseur ne peut utiliser ce montant avec les bénéfices (le cas échéant) que lorsque l'agence d'État compétente délivre un certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété du logement et d'autres actifs attachés au terrain à l'acheteur ou au locataire.

Selon l'ordre du jour, l'après-midi du 31 octobre, l'Assemblée nationale a discuté en salle de la situation socio-économique 2023 et du plan prévu pour 2024 ; mise en œuvre de la résolution 43 sur le programme de redressement socio-économique. L'Assemblée nationale a également discuté de la mise en œuvre d'un certain nombre de mécanismes pilotes dans la ville de Da Nang, ainsi que des résultats de l'examen des documents juridiques.

Hoai Thu

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