Ce « terrain de jeux » d'un million de dollars est encore gaspillé.

Leçon 1 : La triste réalité

Le marché immobilier n'a jamais été aussi morose. De nouveaux projets immobiliers voient le jour, tandis que les anciens sont quasiment à l'arrêt. De nombreux immeubles fonctionnent au ralenti et doivent parfois fermer, entraînant la démission de milliers d'employés. Parallèlement, la dette des entreprises et la dette obligataire augmentent de jour en jour et risquent d'exploser à tout moment.

L'attrait « magique » s'est estompé.

L'immobilier en général, et le marché de l'immobilier de luxe en particulier, est un secteur économique clé, contribuant largement à la croissance et au PIB du pays. De plus, il assure l'emploi et les revenus de millions de personnes et est étroitement lié à de nombreux secteurs : production de matériaux de construction, tourisme (stations balnéaires), finance et banque, bâtiment… Cependant, dans un contexte de crédit fortement réglementé et face à de nombreuses difficultés juridiques non résolues, les investisseurs immobiliers sont fragilisés financièrement et les documents juridiques sont souvent incomplets. Par conséquent, les clients peinent à payer aussi rapidement et facilement qu'auparavant. Il en résulte un ralentissement des ventes, un marché immobilier en quasi-effondrement et un climat morose sans précédent.

Récemment, la pandémie de Covid-19 a engendré des difficultés pour l'économie mondiale . L'inflation et la hausse des taux d'intérêt bancaires ont fortement impacté le marché immobilier, notamment le segment haut de gamme. De nombreux projets immobiliers neufs n'ont pas encore obtenu leur permis de construire, les projets anciens accusent des retards, et l'offre se raréfie. Parallèlement, de nombreux projets immobiliers ont été entièrement vendus, mais les investisseurs ne les ont pas achevés comme prévu, laissant derrière eux une multitude de villas abandonnées, envahies par la végétation, et constituant un véritable gâchis.

Villa abandonnée, envahie par les herbes folles, gaspillant des ressources

De nombreux investisseurs étrangers estiment que le marché immobilier vietnamien, avec sa population nombreuse et la forte demande, est particulièrement attractif. Le Vietnam encourage l'urbanisation et le gouvernement s'est engagé à développer une industrie propre, moteur de sa croissance. Par ailleurs, la clientèle aisée, de plus en plus nombreuse, perçoit ce secteur comme un investissement très rentable, malgré les risques encourus.

«
D'après les données du ministère du Plan et de l'Investissement, si les investissements directs étrangers (IDE) enregistrés dans l'immobilier n'ont atteint que 2,6 milliards de dollars en 2021, ils ont progressé jusqu'à 4,5 milliards de dollars en 2022 et le premier trimestre 2023 affichait encore des signes positifs. L'immobilier est le deuxième secteur d'attraction des IDE après l'industrie de transformation et de fabrication.

M. Le Minh Hiep, promoteur immobilier de luxe dans le district de Nam Tu Liem, a déclaré : « Mes deux amis et moi avons investi ensemble. Il y a quelques années, nous avons réalisé de beaux bénéfices et bénéficié d’une liquidité rapide. Mais depuis 2021, nous n’avons quasiment plus acheté de villas, et certaines de celles que nous avions en réserve n’ont toujours pas trouvé preneur. Bien que quelques acheteurs potentiels se soient manifestés, leurs offres étaient trop basses. » M. Hiep a ajouté : « Heureusement, nous n’avons pas contracté d’emprunt bancaire lors de l’achat. Si nous avions emprunté et payé des intérêts jusqu’à présent, nous aurions été contraints de vendre en urgence. »

On constate qu'à l'heure actuelle, le marché immobilier n'est plus aussi florissant qu'il y a plusieurs années.

L'offre et la demande sont-elles virtuelles ?

Les experts immobiliers affirment que l'offre de biens haut de gamme (notamment de villas) est importante. Cependant, la construction de nouveaux logements va se raréfier, car très peu de projets immobiliers prestigieux et financièrement viables sont actuellement mis en œuvre. Parallèlement, l'offre de villas et de maisons-boutiques (un modèle combinant logement et commerce) à Hanoï et dans les provinces du nord a fortement diminué. Actuellement, l'offre se compose principalement de projets immobiliers réalisés avant 2020. De 2021 au premier trimestre 2023, seuls quelques projets immobiliers haut de gamme ont été lancés, alors que ce segment s'adresse principalement aux classes aisées et non aux personnes à faibles revenus. Par conséquent, un marché déjà morose l'est encore davantage.

M. Dinh Van Troi, directeur des ventes de la société par actions Dai Phong Real Estate Construction Investment, a déclaré : « L’offre de villas et de maisons de ville à Hanoï est constamment insuffisante depuis longtemps. Les nouveaux logements disponibles en 2022 et début 2023 proviennent principalement de projets en cours et se concentrent dans la périphérie de Hanoï. D’une certaine manière, cela augmentera l’offre sur le marché, mais sans pour autant améliorer significativement le choix. »

*Le projet de la zone de villas de Thuy San Hill dans le quartier de Bai Chay, ville de Ha Long (Quang Ninh), comporte de nombreux travaux inachevés.*

Selon une enquête menée par des journalistes dans la province de Quang Ninh, l'offre de villas et de maisons-boutiques est encore abondante, mais provient principalement d'anciens projets immobiliers tels que : BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... et presque aucun nouveau projet immobilier n'est mis en œuvre, la nouvelle offre a atteint son niveau le plus bas.

Parallèlement, l'offre dans les localités de Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... n'est guère prometteuse. Dans ces provinces et villes, les projets immobiliers haut de gamme sont rares, le volume des transactions limité et, ces dernières années, très peu de projets de ce type ont vu le jour. Tandis que les anciens projets sont à l'arrêt, de nombreuses villas et maisons-boutiques, bien qu'appartenant à des propriétaires, restent inoccupées, ce qui entraîne leur abandon, un gaspillage et des risques de troubles sociaux.

Voilà pour l'offre. Du côté de la demande, les experts prévoient que les villas et les maisons-boutiques associées à des espaces verts, des équipements de qualité, situées dans des zones résidentielles et bien desservies par les transports seront plébiscitées par les consommateurs. Par ailleurs, l'urbanisation, la croissance démographique naturelle et l'essor des classes moyennes et supérieures sont également les principaux moteurs de la demande de villas dans les années à venir.

En effet, une fois que l'économie se sera fortement redressée après la pandémie de Covid-19, que les politiques gouvernementales visant à lever les obstacles et les difficultés du marché immobilier seront sérieusement mises en œuvre par les collectivités locales, que les conditions d'accès au crédit seront assouplies et que les obligations d'entreprises seront garanties, les entreprises, les sociétés et les particuliers auront rapidement accès aux capitaux nécessaires. Dès lors, des projets immobiliers pourront être lancés et proposer une variété de produits immobiliers haut de gamme : villas, maisons-boutiques, complexes hôteliers, établissements de santé… Le pouvoir d'achat et de vente du marché immobilier sera de nouveau dynamique.

Les fusions et acquisitions semblent

C'est une loi naturelle : les forts dominent les faibles, ces derniers étant rachetés et intégrés aux forts. Ce phénomène est courant dans le secteur immobilier actuel. Cependant, récemment, des « requins » ont fait leur apparition, tant au niveau national qu'international. Ils utilisent des fonds d'investissement ou investissent leurs propres fonds pour racheter des projets immobiliers haut de gamme, des projets dont les documents juridiques sont en règle.

On constate que depuis début 2023, les sociétés immobilières vietnamiennes se répartissent en quatre groupes principaux : les sociétés à risque, les sociétés équilibrées, les sociétés à fort potentiel et les « nouveaux acteurs ». Ces derniers regroupent des entreprises et des fonds d’investissement cherchant à pénétrer le marché immobilier par le biais de fusions-acquisitions.

Parmi les exemples typiques, citons FLC Group et Tan Hoang Minh. Suite aux démêlés judiciaires de leur dirigeant, plusieurs grands investisseurs ont souhaité s'emparer des projets potentiels de ces groupes. Bamboo Airways s'est officiellement séparée de FLC Group, ce qui met en péril de nombreux projets immobiliers de ce dernier à Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc et Phu Tho. Ces projets pourraient être interrompus ou transférés à d'autres partenaires pour la poursuite de leur étude et de leur mise en œuvre.

*De nombreux projets immobiliers haut de gamme nationaux attirent actuellement l'attention des investisseurs étrangers.*

Par ailleurs, de nombreuses autres acquisitions sont en cours de négociation. Selon plusieurs experts économiques et immobiliers, compte tenu de la morosité actuelle du marché immobilier et de la conjoncture financière difficile, si cette situation perdure, de nombreux investisseurs n'auront plus les liquidités nécessaires pour renégocier leurs projets et pourraient être contraints d'envisager la cession ou la vente de leurs actifs immobiliers. Sans compter que de nombreuses entreprises et fonds d'investissement étrangers constituent des réserves financières en prévision d'acquisitions de projets immobiliers nationaux, dans l'attente d'une opportunité qui les contraindra à vendre en cas de difficultés.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a proposé que le gouvernement et le Comité permanent de l'Assemblée nationale envisagent d'autoriser les entreprises à céder leurs projets immobiliers par voie d'accord, conformément au mécanisme pilote prévu par la résolution n° 42/2017/QH14 du 21 juin 2017 de l'Assemblée nationale. Selon M. Chau, sa mise en œuvre permettrait de résoudre les difficultés de trésorerie et de liquidités des entreprises immobilières, notamment celles émettrices d'obligations arrivant à échéance. En autorisant les cessions de projets par voie d'accord, en fonction de la demande, l'État pourrait à la fois recouvrer les impôts et renforcer l'efficacité de sa gestion du marché immobilier, accroître la transparence et mettre fin aux cessions de projets « illégales » déguisées en transferts d'actions, sources de pertes pour les finances publiques.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département Recherche et Conseil chez Savills Hanoi, a déclaré : « L’offre vendue directement par les investisseurs dans les projets en cours de ce segment est très limitée, en raison du faible nombre de nouveaux logements mis sur le marché. Toutefois, les maisons de ville restent le principal segment de marché, suivies des villas, puis des maisons-boutiques, qui ne représentent qu’une faible part de l’offre totale actuelle. »

Leçon 2 : Courir pour « finir » lentement
Les investisseurs en projets immobiliers invoquent de nombreuses raisons, mais la plupart sont liées à la lenteur des travaux de déblaiement, aux changements de mécanismes juridiques et de politiques fiscales, ainsi qu'à la faible capacité financière de nombreuses entreprises... ce qui entraîne un retard dans l'achèvement des projets.

Les projets immobiliers à progression lente « couvrent » largement

La plupart des 63 provinces et villes connaissent une progression lente des projets immobiliers. Cependant, le segment haut de gamme se concentre principalement dans les grandes provinces et villes bénéficiant d'une situation géographique favorable, d'un fort potentiel touristique et d'infrastructures de transport et de développement.

C’est à Hanoï que l’on observe le plus grand nombre de retards dans les projets immobiliers. Selon des statistiques incomplètes, la ville compte actuellement plusieurs centaines de projets en retard, soit une superficie de plus de 5 000 hectares non exploitée, engendrant un gaspillage considérable.

Certains projets immobiliers accusent des retards allant jusqu'à dix ans, comme le complexe urbain Kim Chung - Di Trach (désormais appelé Hinode Royal Park Urban Area - PV), dans le district de Hoai Duc, ou encore le complexe urbain Nam An Khanh de la société par actions d'investissement pour le développement des parcs urbains et industriels de Song Da (Sudico), autrefois présenté comme un havre de paix. Cependant, les travaux de déblaiement n'étant pas terminés, de nombreuses villas et maisons de ville restent à l'abandon, entraînant un gaspillage de ressources. Un porte-parole de Sudico a déclaré : « En raison du ralentissement actuel du marché immobilier, de nombreux investisseurs se contentent d'acquérir le terrain, dans l'attente d'une reprise du marché. Cette situation conduit à l'abandon de certaines villas, nuisant à l'esthétique générale du projet. »

À Phu Tho, le projet de station thermale de Thanh Thuy, financé par la société Song Thao Company Limited, s'étend sur plus de 87 hectares, accuse un retard de plus de 20 ans et présente de nombreuses infractions... Le projet est actuellement abandonné et sert de pâturage au bétail.

M. Tran Van Kien, vice-président du Comité populaire de la ville de Thanh Thuy, a déclaré sans ambages : « Le problème du projet de source thermale de Thanh Thuy réside actuellement dans la capacité de l’investisseur. Le site est propre et dispose de tous les documents légaux, mais le projet ne peut être mis en œuvre faute de moyens suffisants. Notre localité est également très impatiente, car les électeurs ont des avis partagés, mais la décision finale revient à la province de Phu Tho. »

*Le projet de station thermale de Thanh Thuy est actuellement abandonné et utilisé par les populations locales comme pâturage pour le bétail.*

La province de Ha Nam abrite un projet immobilier tout aussi fascinant : transformer des terrains publics en logements commerciaux (maisons-boutiques) avant de les abandonner. Il s'agit du complexe commercial et résidentiel de la société Thang Loi Thanh Liem. À ce jour, le gros œuvre est achevé, certains ménages ont acheté des maisons et s'y sont installés, mais de nombreux éléments prévus au plan initial n'ont pas été construits, tandis que d'autres montrent des signes de dégradation et d'abandon.

Dans son avis de conclusion d'inspection n° 161/TB-TTCP du 17 janvier 2023 relatif au projet de complexe commercial de la société Thang Loi Thanh Liem, la province de Ha Nam a attribué des terrains sans procéder à une vente aux enchères des droits d'utilisation, en violation de l'article 118 de la loi foncière de 2013. Plus grave encore, ces terrains sont destinés aux travaux publics, aux services et au commerce, sans aucune vocation résidentielle, ce qui contrevient à l'article 26 de la loi de 2009 sur l'urbanisme et à l'article 14 du décret 37/2010/ND-CP du 7 avril 2010.

Supprimer la « tumeur »

Les localités où les projets immobiliers accusent des retards, voire sont au point mort depuis de nombreuses années, sont : Hanoï, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh… Rien qu’à Hanoï, on compte actuellement des centaines de projets immobiliers en retard et non réalisés, dont beaucoup ont reçu une alerte rouge et quelques-uns ont été immédiatement annulés par le Comité populaire de Hanoï.

Un exemple typique est le projet de logements de luxe Phuong Vien, situé dans le district de Me Linh et financé par la société par actions Phuong Vien Trade and Tourism Services. Bien que le terrain ait été attribué en 2008, la mise en œuvre du projet a été lente. Le Comité populaire de Hanoï a donc émis la décision n° 4058/QD-UBND relative à la récupération des terres, annulant ainsi la décision d'attribution du terrain. Par ailleurs, d'autres projets ont été concernés : celui de la société de construction Truong Giang, prévoyant la construction de villas avec jardin ; celui de la société par actions Anh Duong, portant sur la construction des infrastructures techniques du quartier résidentiel Sunny Light ; et celui de la société par actions Vinalines Vinh Phuc Real Estate, relatif au projet de la nouvelle zone urbaine de Vinalines. Le Comité populaire de Hanoï a également émis une décision de récupération des terres.

*Le quartier des villas et des maisons de ville du projet de zone urbaine de Tan Viet, dans le district de Hoai Duc, est encore peu peuplé.*

Concernant le projet de station thermale de Thanh Thuy, financé par la société Song Thao Company Limited, M. Ha Minh Duc, directeur adjoint du Département de l'aménagement du territoire du Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Phu Tho, a déclaré : « Dans le document n° 2308/UBND-KGVX du 21 juin 2022, le Comité populaire de la province de Phu Tho a chargé le Département provincial des impôts de recouvrer les loyers fonciers dus par la société Song Thao Company et a également chargé le Département provincial de la planification et des investissements, le Comité populaire du district de Thanh Thuy et les organismes compétents d'examiner et de délimiter une zone d'environ 37 hectares au sein de la superficie totale du projet, afin que la société puisse le mettre en œuvre. » M. Duc a ajouté : « À l'heure actuelle, l'investisseur n'a pas encore entrepris les démarches nécessaires à l'approbation du plan détaillé au 1/500. Par conséquent, il n'existe aucune base pour mesurer et délimiter la zone conformément aux directives du Comité populaire de la province de Phu Tho. » Le 25 mars 2022, le Comité populaire de la province de Phu Tho… a pris la décision de révoquer le certificat d'incitation à l'investissement du projet susmentionné.

M. Tran Nhu Long, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Quang Ninh, a déclaré : « Dans les prochains mois, Quang Ninh continuera d'examiner et d'analyser l'utilisation des terres des projets qui accusent du retard, de prolonger l'achèvement des infrastructures techniques, de traiter et de recouvrer résolument les situations conformément à la loi, afin d'éviter que la situation de planification et de projets « suspendus » ne se reproduise, de prévenir et de combattre les intérêts particuliers, la négativité, les pertes budgétaires et le gaspillage des ressources foncières, contribuant ainsi à la santé du marché immobilier. »

Voici quelques exemples de projets qui ont été fermement annulés par les autorités locales et dont l'exécution a été imposée par la loi. Cependant, de nombreux autres projets accusent encore des retards, ont été maintes fois prolongés et sont laissés à l'abandon. À Quang Ninh, par exemple, on peut citer le nouveau quartier urbain de Cao Xanh - Ha Khanh et le projet immobilier mixte (commerces et appartements) de la Bay View Tower (ville de Ha Long). Par ailleurs, de nombreux projets immobiliers, bien que mis en service, affichent un faible taux d'occupation. De nombreuses villas et maisons-boutiques, restées inoccupées, se dégradent, entraînant un gaspillage de ressources et une dégradation du paysage urbain.

M. Nguyen Huu Nha, vice-président du Comité populaire de la ville de Ha Long, a déclaré : « Récemment, la ville a résolument mis en œuvre un examen, a fait rapport et a proposé à la province d'examiner, de traiter et de révoquer des dizaines de projets qui accusent du retard et enfreignent la loi, afin d'éviter la situation de « détention de terres » pendant une longue période, permettant aux mauvaises herbes de pousser, entraînant un gaspillage des ressources foncières et affectant l'assainissement de l'environnement et le paysage urbain. »

Pour les projets immobiliers, notamment les projets haut de gamme, les autorités locales doivent prendre des mesures fermes pour inspecter et traiter en profondeur les projets présentant de graves infractions, une progression lente, une durée de plusieurs années, et éliminer définitivement les projets mal planifiés, à potentiel financier limité, et ceux qui consistent délibérément à « conserver des terrains » sans les mettre en œuvre.

Nous devons éliminer l'idée reçue selon laquelle si cette province a un projet immobilier haut de gamme, la nôtre doit en avoir un aussi.
Leçon 3 : Séjourner temporairement dans une villa à un million de dollars
Des personnes à faibles revenus vivent dans des villas valant des millions de dollars, louent des villas, des maisons-boutiques pour y vivre, ouvrent des épiceries, vendent des légumes, des bars à bière... pour faire du commerce et gagner leur vie. C'est une blague, mais cela existe dans la plupart des zones urbaines (KDT) censées être vivables, civilisées et modernes.

Transformer les villas et les maisons-boutiques en… « marchés »

Il est facile de constater que de nombreuses villas et maisons-boutiques à larges façades, situées à proximité de zones résidentielles ou au pied d'immeubles d'appartements à Hanoï, sont souvent louées pour y installer des cafés, des restaurants, des épiceries, des fast-foods, des magasins de produits frais, etc. Bien que cela ne soit pas interdit par la loi, cette pratique a involontairement donné une apparence négligée à des zones urbaines considérées comme civilisées et modernes.

*À proximité, des maisons-boutiques sont louées par des personnes qui y ouvrent des boutiques, des magasins... pour faire du commerce.*

M. Nguyen Quang Truong, habitant du district de Hoai Duc, a loué un local commercial dans le nouveau quartier urbain de Tan Tay Do, district de Dan Phuong. Il explique : « Mes deux amis et moi avons loué ce local pour y vendre de la restauration rapide et du café… Au départ, nous le louions pour 5 millions de VND par mois (au propriétaire, M. PV). Par la suite, comme nous vendions également la nuit, nous avons dû payer 2 millions de VND supplémentaires par mois pour y rester. »

Un « courtier » spécialisé dans la location de commerces locaux a déclaré : « Les locataires sont principalement des travailleurs des provinces ; ils louent à bas prix pour ouvrir des échoppes de petit-déjeuner, vendre des légumes, tenir des bars à bière… La location n’est pas contraignante, il n’est pas nécessaire de déposer beaucoup d’argent ; lorsque le propriétaire le récupère, il doit le restituer. »

Le fait que les petits commerçants se soient concentrés sur la location de locaux commerciaux pour organiser leur activité a transformé cet endroit en un marché aux puces improvisé. Un habitant de l'immeuble HHA, dans le quartier de Tan Tay Do, a déclaré : « Acheter et vendre est pratique, mais tous les matins et le week-end, il y a énormément de monde, de véhicules qui entrent et sortent du quartier, ce qui peut engendrer des problèmes de circulation. Sans parler des eaux usées et des ordures rejetées par les commerces… c'est très sale. »

Des journalistes se sont rendus sur le terrain dans plusieurs zones urbaines des districts de Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem et Hoang Mai et ont constaté que la location de villas et de maisons-boutiques par leurs propriétaires était un phénomène répandu. Chaque endroit présente ses propres caractéristiques et ses propres tarifs de location, mais tous ont un point commun : ils contribuent à dégrader l’aspect de ces zones urbaines pourtant modernes et civilisées.

Dans les provinces et villes de Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… la situation est loin d'être optimiste. Malgré une baisse du nombre de locataires et des loyers plus bas, le logement reste très insalubre. Par ailleurs, les maisons abandonnées, envahies par la végétation, sont en ruine.

Beaucoup de refus dans les villas à un million de dollars

Dans le rôle de locataires temporaires d'une villa, nous avons été accompagnés par Mme Nguyen Thi Bich lors d'une visite du quartier de Nam An Khanh, dans le district de Hoai Duc, à Hanoï. Nous y avons vu quelques villas et maisons-boutiques habitées. Bien que l'extérieur des villas ne soit pas encore terminé, les portes étaient provisoirement fixées par des panneaux de plastique, certaines étant faites de fines tôles ondulées. À l'intérieur, les vêtements étaient suspendus pêle-mêle, les couchages étaient improvisés avec des planches de bois par des ouvriers, et par endroits, des nattes étaient posées à même le sol en béton. La cuisine était de fortune et, surtout, il n'y avait pas de toilettes dignes de ce nom.

Mme Bich a demandé : « Pour combien de personnes comptez-vous louer la villa ? S’il y a beaucoup de monde, vous devriez louer la villa entière. La superficie est de 200 à 300 m², le prix est d’environ 6 à 8 millions de VND par mois, vous pouvez donc louer à autant de personnes que vous le souhaitez. Si cela vous convient, dites-le-moi afin que je puisse appeler le propriétaire. »

La plupart des travailleurs viennent de Nghệ An, Tân Hộa, Nâm Đình, Vín Phởc, Tuyễn Quảng… Ils vivent dans des villas, des maisons-boutiques, et travaillent le jour comme concierges, ouvriers du bâtiment, mécaniciens… La nuit, ils se regroupent dans des villas valant des millions de dollars, mais « manquent » de tout : ni électricité, ni eau potable, ni toilettes fonctionnelles…

anh-4(1).jpg — *La vie temporaire d'un travailleur indépendant dans une villa à un million de dollars - Photo de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (originaire de Thanh Hoa) réside actuellement dans une villa du district de Hoang Mai. Il raconte : « J’ai quitté l’école en troisième et j’ai suivi mon voisin pour travailler comme ouvrier du bâtiment. Aujourd’hui, je suis ouvrier du bâtiment. Sans le soutien et les conseils de tous, je ne sais pas où je serais aujourd’hui. »

En ce moment, les élèves sont en vacances d'été et beaucoup d'enfants sont emmenés à Hanoï par leurs parents. Pour la première fois, ils ont la chance de séjourner dans une villa de luxe avec eux. Mme Le Thi Hai (originaire de Nghệ An) raconte : « Ma fille est en vacances d'été et elle m'a dit que ses parents lui manquaient. Je suis donc revenue la chercher pour qu'elle puisse jouer ici. Il n'y a pas de climatisation et certains jours, il fait tellement chaud que je ne peux pas dormir avant tard. Je suis désolée pour elle, mais je n'ai pas le choix. Je compte la laisser rester une ou deux semaines, puis la ramener dans sa ville natale chez ses grands-parents. »

Mme Hoang Thi Sy, la cuisinière principale qui prépare les repas pour plus de 30 employés, a déclaré : « Ces derniers temps, l’ambiance à la pension est bien plus joyeuse. Cinq enfants viennent jouer avec leurs parents. Pendant la journée, je cuisine et je m’occupe aussi d’eux. Ce qui est formidable, c’est que chacun d’eux vient d’une ville différente, mais ils jouent ensemble en parfaite harmonie et s’entendent à merveille. »

Dans certaines zones urbaines de Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh..., des travailleurs à faibles revenus vivent temporairement dans des villas.

Ces maisons-boutiques existent encore, bien que peu nombreuses. Lorsque nous les avons contactées en tant que journalistes, elles ont refusé de répondre ou, dans certains cas, ont même demandé de ne pas divulguer d'informations ni de prendre de photos… car elles craignaient que le propriétaire ou l'investisseur ne continue à les louer.

(Remarque : les noms des personnages de cet article ont été modifiés afin de protéger leur vie privée).

Leçon 4 : Perfectionner les institutions, révéler la véritable valeur de l’immobilier haut de gamme
Les promoteurs et investisseurs immobiliers doivent privilégier les bénéfices à long terme aux petits gains à court terme, restructurer proactivement leurs entreprises, se concentrer sur leurs projets stratégiques, réduire leur endettement, maîtriser leurs obligations d'entreprise et limiter leur dépendance excessive aux établissements de crédit. Quant aux organismes de gestion, l'État doit rapidement mettre en place un cadre juridique transparent, du niveau central au niveau local, et définir clairement la répartition des pouvoirs de gestion afin d'éviter les chevauchements et le manque de cohésion actuels.

Sacrifiez les petits avantages

Pour les entreprises, la rentabilité est toujours primordiale, et sacrifier les bénéfices à court terme au profit des bénéfices globaux à long terme représente un choix extrêmement difficile. Cependant, pour une entreprise spécialisée dans l'immobilier haut de gamme, il est indispensable d'avoir le courage, la vision et une certaine lucidité pour accepter de renoncer aux projets non rentables ou peu rentables, tout en restructurant l'entreprise, en réduisant sa dette et en se recentrant sur son cœur de métier et ses projets stratégiques. C'est là la décision la plus judicieuse.

M. Dinh Van Nghi, président du conseil d'administration et directeur général de VinaPol, société par actions forte d'une longue expérience dans le développement de projets immobiliers, a déclaré en toute franchise : « Les entreprises immobilières doivent profiter de cette période pour faire le point, restructurer leur activité, réduire leur endettement et leur dépendance aux établissements de crédit, abandonner sans hésiter les projets à haut risque et éviter d'investir de manière dispersée et fragmentée. Il faut se garder de privilégier la quantité et de se précipiter, car face aux difficultés, il sera trop tard pour faire marche arrière. »

Pour les investisseurs aisés, outre les moyens financiers, il est indispensable d'étudier attentivement les aspects juridiques du projet immobilier dans lequel ils envisagent d'investir ou d'acquérir une résidence principale. Cette démarche n'est pas complexe, mais exige une réflexion approfondie afin d'éviter d'attendre qu'il soit trop tard. En effet, de nombreux projets immobiliers haut de gamme, bien que construits et prêts à accueillir leurs occupants, présentent actuellement des lacunes : les procédures juridiques ne sont pas finalisées et les infrastructures ne sont pas encore opérationnelles. Il en résulte des villas et des maisons-boutiques appartenant à des propriétaires inoccupés, laissées à l'abandon et envahies par la végétation, ce qui engendre un gaspillage de ressources.

Les entreprises immobilières nationales doivent se serrer la ceinture, réduire leur endettement, diminuer leur dépendance aux institutions de crédit et abandonner audacieusement les projets à haut risque, au lieu d'investir de manière dispersée et fragmentée - Photo illustrative.

Les collectivités locales doivent sélectionner avec soin des investisseurs réputés, dotés d'une solide assise financière, et éviter de suivre les tendances et de développer des projets immobiliers haut de gamme de manière indiscriminée, sans planification ni stratégie. Cette approche est erronée et peut engendrer de nombreuses conséquences néfastes. Par ailleurs, elles doivent renforcer les contrôles et le suivi, et traiter avec fermeté les investisseurs qui enfreignent la réglementation, retardent l'avancement des projets, voire les annuler, afin d'éviter leur abandon et le gaspillage des ressources qui entraîne une perte de recettes fiscales pour l'État.

Il faut la « main » de l’État

En réalité, le marché immobilier en général, et l'immobilier de luxe en particulier, sont depuis longtemps caractérisés par une forte dévaluation des prix. Parallèlement, les taxes et redevances applicables à ce secteur restent faibles et disproportionnées par rapport au rythme de développement du marché, ce qui engendre une spéculation galopante et une inflation des prix, rendant l'accès au logement difficile pour les personnes ayant un réel besoin. Sans parler des écarts de prix immobiliers entre zones urbaines et rurales, même dans les grandes villes comme Hanoï, Hai Phong et Hô Chi Minh-Ville, où des différences notables persistent. C'est pourquoi de nombreux experts du secteur estiment que l'État doit intervenir directement dans la régulation du marché immobilier, car il dispose actuellement des outils juridiques nécessaires pour le contrôler.

Selon de nombreux experts, le marché immobilier haut de gamme est bloqué, ce qui engendre un déséquilibre entre l'offre et la demande et, par conséquent, freine la croissance de nombreux autres secteurs. Il est donc impératif de débloquer sans délai ce marché afin d'accroître les flux de capitaux nationaux et internationaux et de permettre aux transactions immobilières (achat, vente, fusion-acquisition) de se dérouler conformément aux règles du marché. Ceci contribuera à stimuler la croissance économique et créera des retombées positives pour l'ensemble des autres secteurs.

«
La résolution 18-NQ/TW du Comité central, datée du 16 juin 2022, souligne : « Poursuivre l’innovation et le perfectionnement des institutions et des politiques, améliorer l’efficacité et l’efficience de la gestion et de l’utilisation des terres, créer une dynamique pour faire de notre pays un pays développé à revenu élevé », ce qui devrait avoir un impact important sur de nombreux aspects du marché immobilier vietnamien dans les prochains mois.

En revanche, bien que les procédures administratives permettant aux entreprises de mettre en œuvre des projets fonciers aient été résolues, elles restent complexes et longues.

Ce cercle vicieux se répète sans cesse, de projet en projet, d'entreprise en entreprise, année après année… c'est pourquoi on parle de « peur de ne pas avoir de base légale suffisante » ou d'« attente des instructions des supérieurs », ce qui bloque les projets d'investissement, les empêche de se concrétiser et conduit à une utilisation inefficace des ressources sociales.

Concernant le soutien au capital d'investissement, une entreprise spécialisée dans le développement de projets immobiliers (dont le nom est tenu secret) a déclaré : « Actuellement, les établissements de crédit gèrent très bien les reports et les allongements de délais de paiement pour les entreprises. Le gouvernement a donné pour instruction d'assouplir les conditions d'accès au crédit immobilier, mais, à mon avis, cette mesure devrait s'accompagner du déblocage des prêts pour les entreprises. Actuellement, il nous est très difficile d'obtenir des prêts bancaires. La peur s'est généralisée et risque de devenir un véritable fléau social. »

De nombreux experts immobiliers estiment que l'État doit participer directement à la régulation du marché immobilier, car il dispose actuellement de suffisamment d'outils juridiques pour le contrôler.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

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