Un « terrain de jeu » d'un million de dollars est toujours gaspillé

Leçon 1 : La triste réalité

Le marché immobilier n'a jamais été aussi morose. De nouveaux projets immobiliers démarrent, tandis que les anciens sont quasiment inactifs. De nombreux étages immobiliers fonctionnent au ralenti et doivent parfois fermer, forçant des milliers d'employés à quitter leur emploi. Parallèlement, la dette des entreprises et la dette obligataire augmentent de jour en jour et risquent d'exploser à tout moment.

L'attraction « magique » s'est refroidie

L'immobilier en général, et le marché immobilier haut de gamme en particulier, est un secteur économique clé, contribuant grandement à la croissance et au PIB du pays. De plus, l'immobilier permet à des millions de travailleurs de trouver un emploi et des revenus et est étroitement lié à de nombreux secteurs : production de matériaux de construction, tourisme (stations touristiques), finance et banque, construction… Cependant, dans un contexte de crédit strictement contrôlé et de nombreuses difficultés juridiques non résolues, les investisseurs en projets immobiliers manquent de solidité financière et les documents juridiques sont incomplets, ce qui ralentit les paiements des clients. Cela entraîne un ralentissement des ventes, un marché immobilier en quasi-chute et une situation sans précédent.

Récemment, en raison de la pandémie de Covid-19, l'économie mondiale a connu des difficultés. L'inflation et la hausse des taux d'intérêt bancaires ont profondément affecté le marché immobilier, en particulier le segment haut de gamme. De nombreux nouveaux projets immobiliers n'ont pas obtenu de permis, et les anciens projets accusent des retards, ce qui rend l'offre de plus en plus rare. Parallèlement, de nombreux projets immobiliers ont été vendus sans que les investisseurs ne les aient achevés comme prévu, ce qui a entraîné une série de villas abandonnées, envahies par l'herbe et source de gaspillage.

Villa abandonnée, envahie par l'herbe, gaspillant des ressources

De nombreux investisseurs étrangers estiment que le marché immobilier vietnamien est caractérisé par une forte population et une forte demande, ce qui constitue un argument de poids pour eux. Le Vietnam encourage l'urbanisation tandis que le gouvernement est déterminé à bâtir un secteur industriel sans émission de carbone, fer de lance du développement. De plus, la clientèle haut de gamme est en augmentation et ils y voient un canal d'investissement très rentable, malgré les nombreux risques qu'il comporte.

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Selon les données du ministère de la Planification et de l'Investissement, si en 2021, les capitaux d'IDE enregistrés investis dans l'immobilier n'atteignaient que 2,6 milliards de dollars, ils ont atteint 4,5 milliards de dollars en 2022 et le premier trimestre 2023 affichait encore des signes positifs. L'immobilier est le deuxième secteur d'attraction des IDE après l'industrie manufacturière et de transformation.

M. Le Minh Hiep, négociant immobilier haut de gamme dans le district de Nam Tu Liem, a déclaré : « Mes deux amis et moi avons investi ensemble. Il y a quelques années, nous avons réalisé de bons profits et bénéficié d'une liquidité rapide, mais depuis 2021, nous n'avons quasiment plus acheté de villas, et certaines de celles que nous détenions auparavant n'ont pas encore été vendues. Bien que certains aient proposé d'acheter, leurs prix étaient trop bas. » M. Hiep a ajouté : « Heureusement, lors de notre achat, nous n'avons pas emprunté d'argent à la banque. Si nous avions emprunté et payé des intérêts jusqu'à présent, nous aurions dû vendre en urgence. »

On constate qu’à l’heure actuelle, l’immobilier n’est plus à son apogée comme il y a de nombreuses années.

L’offre et la demande sont-elles virtuelles ?

Les experts immobiliers affirment que le marché immobilier haut de gamme (notamment les villas) est très vaste. Cependant, l'offre nouvelle se raréfiera, car rares sont les projets immobiliers prestigieux et haut de gamme présentant un potentiel financier suffisant. Parallèlement, l'offre de villas et de shophouses (un modèle d'habitation combiné à un commerce) à Hanoï et dans les provinces du Nord a fortement diminué. Actuellement, l'offre se concentre principalement sur des projets immobiliers réalisés avant 2020. De 2021 au premier trimestre 2023, seuls quelques projets immobiliers liés au segment haut de gamme ont été réalisés, ce segment étant principalement destiné aux classes supérieures, et non aux personnes à faibles revenus. Par conséquent, un marché déjà morose l'est encore davantage.

M. Dinh Van Troi, directeur commercial de Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, a déclaré : « L’offre de villas et de maisons de ville à Hanoï est en pénurie depuis longtemps, tandis que l’offre nouvelle pour 2022 et début 2023 provient principalement de projets en cours et se concentre dans les banlieues de Hanoï. D’une certaine manière, cela permettra d’accroître le nombre de produits sur le marché, mais sans accroître significativement le choix. »

*Le projet de Thuy San Hill Villa Area dans le quartier de Bai Chay, ville d'Ha Long (Quang Ninh) comporte de nombreuses œuvres inachevées.*

Selon une enquête menée par des journalistes dans la province de Quang Ninh, l'offre de villas et de maisons de commerce est toujours abondante, mais provient principalement d'anciens projets immobiliers tels que : BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... et presque aucun nouveau projet immobilier n'est mis en œuvre, la nouvelle offre a atteint son niveau le plus bas.

Parallèlement, l'offre dans les localités de Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong et Hoa Binh est également peu prometteuse. Dans ces provinces et villes, les projets immobiliers haut de gamme sont rares et le volume des transactions est limité. Ces dernières années, très peu de projets immobiliers haut de gamme ont été réalisés. Alors que les projets anciens sont à l'arrêt, de nombreuses villas et maisons de ville, bien que possédées par leurs propriétaires, ne sont pas exploitées, ce qui entraîne l'abandon, le gaspillage et potentiellement des problèmes sociaux.

Tel est l'état de l'offre et, en termes de demande, les experts affirment que la tendance vers les villas et les maisons de ville, dotées d'espaces verts, de services publics optimaux, situées dans des zones complexes et bien desservies, sera le choix privilégié des clients. De plus, le taux d'urbanisation, la croissance démographique naturelle et l'essor des classes moyennes et supérieures sont également les principaux moteurs de la croissance de la demande de villas à l'avenir.

En fait, une fois que l'économie se sera fortement redressée après la pandémie de Covid-19, les politiques du gouvernement visant à éliminer les obstacles et les difficultés du marché immobilier seront sérieusement mises en œuvre par les localités, de plus la « marge de crédit » sera assouplie, les obligations d'entreprises seront garanties, alors les sociétés, les entreprises et les particuliers auront bientôt accès au capital nécessaire, à partir de là, des projets immobiliers seront déployés et fourniront une variété de produits immobiliers haut de gamme : immobilier de villa, shophouse, resort, soins de santé... au marché, le pouvoir d'achat et de vente du marché immobilier sera à nouveau dynamique.

Des fusions et acquisitions apparaissent

Il s'agit d'une loi naturelle : les forts dominent les faibles, et les faibles sont intégrés aux forts. C'est une pratique courante dans le secteur immobilier ces derniers temps. Cependant, des « requins » sont récemment apparus, tant au niveau national qu'international, qui, par le biais de nombreux fonds d'investissement ou en investissant dans des fonds propres, rachètent des projets immobiliers haut de gamme, dont les documents juridiques sont en règle.

On constate que depuis début 2023, les sociétés immobilières vietnamiennes se répartissent en quatre groupes principaux : Risque, Équilibre, Potentiel et « Nouveaux acteurs ». Ce groupe comprend les entreprises, les fonds d'investissement, etc., qui cherchent à pénétrer le marché immobilier par le biais de fusions et acquisitions.

Parmi les exemples typiques, on peut citer le groupe FLC et Tan Hoang Minh. Suite aux ennuis judiciaires du dirigeant, plusieurs « grands acteurs » ont voulu s'intéresser aux projets potentiels de ces groupes. Bamboo Airways s'est officiellement séparée du groupe FLC, ce qui a conduit à l'arrêt de nombreux projets immobiliers de ce groupe à Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc et Phu Tho, voire à leur transfert forcé à d'autres partenaires pour poursuivre la recherche et la mise en œuvre.

*De nombreux projets immobiliers nationaux haut de gamme attirent actuellement l’attention des investisseurs étrangers.*

Par ailleurs, de nombreuses autres acquisitions sont en cours de négociation. Selon de nombreux experts économiques et immobiliers, compte tenu du marché immobilier actuellement morose et de la situation financière difficile, si cette situation perdure, de nombreux investisseurs en projets immobiliers n'auront plus de liquidités pour se redresser et pourraient être contraints de céder ou de vendre leurs projets. Sans compter que de nombreuses entreprises et fonds d'investissement étrangers préparent des fonds en attendant l'opportunité d'acquérir des projets immobiliers nationaux lorsque leurs activités rencontreront des difficultés et seront contraintes de vendre.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a proposé que le gouvernement et le Comité permanent de l'Assemblée nationale envisagent d'autoriser les entreprises à transférer des projets immobiliers par accord, conformément au mécanisme pilote prévu par la résolution n° 42/2017/QH14 du 21 juin 2017 de l'Assemblée nationale. Selon M. Chau, sa mise en œuvre résoudra les difficultés de trésorerie et de liquidité des entreprises immobilières, notamment celles émettant des obligations arrivant à échéance. En autorisant les entreprises à transférer des projets par accord, en fonction de la demande, l'État collectera des impôts, renforcera l'efficacité et l'efficience de sa gestion du marché immobilier, améliorera la transparence et mettra fin aux transferts de projets « illégaux » déguisés en transferts d'actions, sources de pertes pour le budget de l'État.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département Recherche et Conseil de Savills Hanoi, a déclaré : « L’offre vendue directement par les investisseurs dans les projets actuels de ce segment est très limitée, en raison du faible nombre de nouvelles unités mises sur le marché. Cependant, les maisons de ville restent la principale gamme de produits, suivies des villas et des maisons de ville, qui ne représentent qu’une faible proportion de l’offre totale actuelle. »

Leçon 2 : Courir pour « finir » lentement
Les raisons avancées par les investisseurs dans les projets immobiliers sont nombreuses, mais la plupart d'entre elles sont liées à la lenteur du déblaiement des sites, aux changements dans les mécanismes juridiques et les politiques fiscales, ainsi qu'à la faible capacité financière de nombreuses entreprises... ce qui entraîne une lenteur dans l'achèvement des projets.

Les projets immobiliers à progression lente « couvrent » largement

La plupart des 63 provinces et villes connaissent des projets immobiliers à faible progression. Cependant, le segment immobilier haut de gamme se situe principalement dans les grandes provinces et villes bénéficiant d'une situation géographique favorable, d'un potentiel touristique et d'un développement des transports et des infrastructures.

La localité où les projets immobiliers sont les plus retardés est Hanoï. Selon des statistiques incomplètes, Hanoï compte actuellement plusieurs centaines de projets en retard, soit l'équivalent d'une superficie de plus de 5 000 hectares non exploitée, entraînant un gaspillage considérable.

Certains projets immobiliers accusent des retards allant jusqu'à dix ans, comme celui de Kim Chung - zone urbaine de Di Trach (désormais rebaptisée zone urbaine du parc royal de Hinode - PV), dans le district de Hoai Duc. Ou encore celui de Nam An Khanh, propriété de la société par actions de développement du parc urbain et industriel de Song Da (Sudico), autrefois présentée comme un havre de paix. Cependant, les travaux de déblaiement du site n'étant pas terminés, de nombreuses villas et maisons de ville sont encore à l'abandon, ce qui entraîne un gaspillage de ressources. Un représentant de Sudico a déclaré : « En raison du récent ralentissement du marché immobilier, de nombreux clients investissant dans des villas ne détiennent que des terrains, attendant une évolution positive du marché. Cela conduit à une situation où certaines villas sont abandonnées, ce qui nuit à la beauté globale du projet. »

À Phu Tho, le projet de station thermale d'eau minérale de Thanh Thuy, investi par Song Thao Company Limited, a une échelle de plus de 87 hectares, est en retard de plus de 2 décennies et comporte de nombreuses violations... Le projet est actuellement abandonné et utilisé par les gens comme lieu de pâturage pour le bétail.

M. Tran Van Kien, vice-président du Comité populaire de la ville de Thanh Thuy, a déclaré sans détour : « Le problème du projet de sources thermales de Thanh Thuy réside désormais dans la capacité de l'investisseur. Le site est actuellement propre et les documents juridiques sont complets, mais il ne peut être mis en œuvre en raison de la faiblesse des capacités de l'investisseur. Notre localité est également très impatiente, car les électeurs ont des opinions diverses, mais la compétence pour le gérer appartient à la province de Phu Tho. »

*Le projet de station thermale d'eau minérale de Thanh Thuy est actuellement abandonné et utilisé par la population locale comme zone de pâturage pour le bétail.*

La province de Ha Nam a un projet immobilier tout aussi prometteur : transformer des terrains de travaux publics et de services en logements commerciaux (maisons-boutiques) avant de les abandonner. Il s'agit du complexe commercial et résidentiel de Thang Loi Thanh Liem Company Limited. À ce jour, les travaux préliminaires sont terminés ; certains ménages ont acheté et emménagé dans des maisons. De nombreux éléments prévus n'ont pas encore été construits, tandis que certains projets présentent des signes de détérioration et d'abandon.

Français Dans l'avis de conclusion d'inspection n° 161/TB-TTCP daté du 17 janvier 2023 de l'Inspection générale du gouvernement concernant le projet de complexe de centre commercial de la société Thang Loi Thanh Liem, la province de Ha Nam a attribué des terres mais n'a pas procédé à une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, en violation de l'article 118 de la loi foncière de 2013. Plus grave encore, cette zone de terrain est prévue comme terrain de travaux publics, de services et de commerce, sans fonction de terrain résidentiel, en violation de l'article 26 de la loi d'urbanisme de 2009 et de l'article 14 du décret 37/2010/ND-CP du 7 avril 2010 du gouvernement.

Retirer la « tumeur »

Les localités avec des projets immobiliers en retard, voire stagnants depuis de nombreuses années sont : Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Rien qu'à Hanoi, il y a actuellement des centaines de projets immobiliers en retard et qui n'ont pas été réalisés, dont de nombreux projets ont reçu une alerte rouge et quelques projets ont été immédiatement révoqués par le Comité populaire de Hanoi.

Français Un exemple typique est le projet de logements de luxe Phuong Vien dans le district de Me Linh, financé par la société par actions Phuong Vien Trade and Tourism Services. Le projet s'est vu attribuer des terres en 2008, mais sa mise en œuvre a pris du temps, de sorte que le Comité populaire de Hanoi a publié la décision n° 4058/QD-UBND sur la récupération des terres, annulant la décision d'attribution des terres pour le projet ci-dessus. En outre, il existe des projets : la société de construction Truong Giang avec le projet de construction de villas avec jardin ; la société par actions Anh Duong avec le projet de construction d'infrastructures techniques pour le quartier de villas Sunny Light ; la société par actions Vinalines Vinh Phuc Real Estate avec le projet de nouvelle zone urbaine de Vinalines... Le Comité populaire de Hanoi a publié une décision de récupération des terres.

*La zone de villas et de maisons de ville du projet de zone urbaine de Tan Viet, dans le district de Hoai Duc, est encore peu peuplée.*

Concernant le projet de station thermale de Thanh Thuy, financé par la Song Thao Company Limited, M. Ha Minh Duc, directeur adjoint du département de l'aménagement du territoire du département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Phu Tho, a déclaré : « Par le document 2308/UBND-KGVX du 21 juin 2022, le Comité populaire de la province de Phu Tho a demandé au Service provincial des impôts de percevoir le loyer foncier dû par la Song Thao Company. Il a également chargé le Département de la planification et de l'investissement de la province, le Comité populaire du district de Thanh Thuy et les organismes compétents d'examiner et de délimiter une zone d'environ 37 hectares sur la superficie totale du projet, que la société devra mettre en œuvre. » M. Duc a ajouté : « À l'heure actuelle, l'investisseur n'a pas encore mené à bien les procédures d'approbation du plan détaillé au 1/500, il n'existe donc aucune base pour mesurer et délimiter la zone conformément aux directives du Comité populaire de la province de Phu Tho. » Le 25 mars 2022, le Comité populaire de Phu Tho La province a pris la décision de révoquer le certificat d’incitation à l’investissement du projet ci-dessus.

M. Tran Nhu Long, directeur du département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Quang Ninh, a déclaré : Dans les temps à venir, Quang Ninh continuera à réviser, inspecter et examiner l'utilisation des terres des projets en retard, à prolonger l'achèvement des infrastructures techniques, à gérer et à récupérer résolument conformément à la loi, à ne pas laisser la situation de planification « suspendue » et de projets « suspendus » se reproduire et à prévenir et combattre les intérêts de groupe, la négativité, les pertes budgétaires, le gaspillage des ressources foncières, contribuant ainsi à la santé du marché immobilier.

Voici quelques exemples de projets typiques, résolument annulés par les autorités locales et imposés par la loi. Cependant, de nombreux projets accusent encore du retard, ont été maintes fois prolongés et sont envahis par les mauvaises herbes, mais n'ont pas encore été réalisés. Par exemple, à Quang Ninh, de nombreux projets, tels que : la nouvelle zone urbaine de Cao Xanh - Ha Khanh ; le projet mixte de commerces et d'appartements Bay View Tower (ville d'Ha Long)… accusent du retard. De plus, de nombreux projets immobiliers ont été mis en service, mais leur taux d'occupation est faible. De nombreuses villas et maisons de commerce, déjà habitées, présentent des signes de dégradation, entraînant un gaspillage des ressources et une perte d'esthétique urbaine.

M. Nguyen Huu Nha, vice-président du Comité populaire de la ville d'Ha Long, a déclaré : « Récemment, la ville a résolument mis en œuvre un examen, a fait rapport et a proposé à la province d'examiner, de traiter et d'annuler des dizaines de projets qui sont en retard et violent la loi, afin d'éviter la situation de « rétention des terres » pendant une longue période, permettant aux mauvaises herbes de pousser, provoquant un gaspillage des ressources foncières, affectant l'assainissement de l'environnement et le paysage urbain. »

Pour les projets immobiliers, en particulier les biens immobiliers haut de gamme, les autorités locales doivent prendre des mesures énergiques pour inspecter et gérer minutieusement les projets comportant des violations graves, des progrès lents, qui durent de nombreuses années, éliminer sérieusement les projets mal planifiés, au potentiel financier limité et qui « détiennent délibérément des terres » sans les mettre en œuvre.

Il faut éliminer l’idée selon laquelle si cette province a un projet immobilier haut de gamme, notre province doit aussi en avoir un.
Leçon 3 : Séjourner temporairement dans une villa à un million de dollars
Les personnes à faibles revenus vivent dans des villas à des millions de dollars, elles louent des villas, des maisons de ville pour y vivre, ouvrent des épiceries, vendent des légumes, des bars à bière... pour faire des affaires pour gagner leur vie, c'est une blague mais cela existe dans la plupart des zones urbaines (KDT) qui sont censées être vivables, civilisées et modernes.

Transformer des villas et des maisons de ville en… « marchés »

Il n'est pas difficile de voir que de nombreuses villas et maisons de ville avec de larges façades, à côté de zones résidentielles ou au pied d'immeubles d'appartements à Hanoi, sont souvent utilisées à la location pour ouvrir des cafés, des restaurants, des épiceries, des fast-foods, des magasins d'aliments frais, etc. Ce n'est pas interdit par la loi, mais cela a involontairement créé une apparence minable pour les zones urbaines considérées comme civilisées et modernes.

*À côté, des shophouses sont louées par des particuliers pour ouvrir des boutiques, des magasins... pour faire du commerce.*

M. Nguyen Quang Truong, habitant du district de Hoai Duc, a loué une maison-boutique dans la nouvelle zone urbaine de Tan Tay Do, district de Dan Phuong. Il a déclaré : « Mes deux amis et moi avons loué cette maison-boutique pour vendre de la restauration rapide et du café… Au début, nous la louions pour vendre des marchandises pour 5 millions de VND par mois (loyer au propriétaire). Plus tard, comme nous vendions la nuit, nous avons dû payer 2 millions de VND supplémentaires par mois pour y passer la nuit. »

Un « courtier en services » spécialisé dans la location de shophouses ici a déclaré : Les locataires sont principalement des travailleurs de province, ils louent à bas prix pour ouvrir des boutiques de petit-déjeuner, vendre des légumes, des bars à bière… la location n'est pas contraignante, pas besoin de déposer beaucoup d'argent, quand le propriétaire le prend, il doit le rendre.

Le fait que les petits commerçants se soient concentrés sur la location de maisons-boutiques pour organiser leur activité a transformé ce lieu en un marché aux puces spontané. Un habitant de l'immeuble HHA, dans la zone urbaine de Tan Tay Do, a déclaré : « Acheter et vendre est pratique, mais chaque matin et le week-end, il y a beaucoup d'acheteurs et de vendeurs, et de nombreux véhicules entrent et sortent de la zone urbaine, ce qui peut engendrer des problèmes de sécurité routière. Sans parler des commerces qui déversent des eaux usées et des déchets… une pollution extrême. »

Les reporters qui se sont rendus sur le terrain dans certaines zones urbaines des districts de Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem et Hoang Mai ont constaté que la location de villas et de maisons de commerce par leurs propriétaires était omniprésente, chaque lieu présentant des caractéristiques et des loyers différents. Mais tous avaient un point commun : ils contribuaient à dégrader encore davantage l'aspect civilisé et moderne des zones urbaines.

Dans les provinces et villes de Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… la situation n'est pas très encourageante. Malgré la baisse du nombre de locataires et la baisse des prix, la situation reste très précaire. Parallèlement, les maisons abandonnées sont envahies par l'herbe et présentent des signes de détérioration.

De nombreux « non » dans les villas à un million de dollars

En tant que locataires temporaires d'une villa, nous avons été guidés par Mme Nguyen Thi Bich pour visiter le quartier de Nam An Khanh, district de Hoai Duc, à Hanoï. Nous y avons vu quelques villas et maisons de commerce habitées. Bien que l'extérieur de la villa ne soit pas encore terminé, les portes étaient provisoirement équipées de panneaux en plastique, certaines de fines tôles ondulées… À l'intérieur, les vêtements étaient suspendus au hasard, les couchages étaient provisoirement fabriqués en planches de bois par des ouvriers, des nattes étaient parfois étalées à même le sol en béton, la cuisine était provisoirement aménagée et, plus précisément, il n'y avait pas de toilettes dignes de ce nom.

Mme Bich a demandé : « Pour combien de personnes prévoyez-vous louer la villa ? S'il y a beaucoup de personnes, vous devriez louer la villa entière. La superficie est de 200 à 300 m², le prix est d'environ 6 à 8 millions de VND par mois. Vous pouvez louer autant de personnes que vous le souhaitez. Si vous êtes d'accord, dites-le-moi afin que j'appelle le propriétaire. »

La plupart des travailleurs viennent de Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... ils vivent dans des villas, des maisons de commerce, pendant la journée ils travaillent comme concierges, ouvriers du bâtiment, mécaniciens... la nuit ils se rassemblent dans des villas à un million de dollars mais "manquent" de tout : pas d'électricité, pas d'eau potable, les toilettes ne fonctionnent pas...

anh-4(1).jpg — *La vie temporaire d'un travailleur indépendant dans une villa à un million de dollars - Photo de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (de Thanh Hoa) vit actuellement temporairement dans une villa du district de Hoang Mai. Il explique : « J'ai arrêté l'école en troisième et j'ai suivi mon voisin pour travailler comme ouvrier du bâtiment. Aujourd'hui, je suis ouvrier du bâtiment. Sans le soutien et les conseils de tous, je ne sais pas où je serais aujourd'hui. »

Ces jours-ci, les étudiants sont en vacances d'été, et beaucoup d'enfants sont emmenés à Hanoï par leurs parents, où ils peuvent pour la première fois séjourner dans une villa à un million de dollars avec eux. Mme Le Thi Hai (de Nghe An) a déclaré : « Ma fille est en vacances d'été et elle m'a dit que ses parents lui manquaient, alors je suis revenue l'emmener jouer ici. Il n'y a pas de climatisation, et certains jours, il fait tellement chaud que je ne peux dormir que tard le soir. Je suis désolée pour elle, mais je n'ai pas le choix. Je compte la laisser rester une à deux semaines, puis la ramener dans sa ville natale chez ses grands-parents. »

Mme Hoang Thi Sy, la cheffe de cuisine qui cuisine pour plus de 30 employés, a déclaré : « Aujourd'hui, la pension est beaucoup plus agréable. Cinq enfants viennent jouer avec leurs parents. Pendant la journée, je cuisine et je fais aussi office de nounou. L'avantage, c'est qu'ils viennent tous d'une ville différente, mais ils jouent ensemble de manière très unie et se donnent mutuellement. »

Dans certaines zones urbaines de Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... ici, les travailleurs à faibles revenus vivent temporairement dans des villas,

Les maisons de commerce existent encore, bien que peu nombreuses. Lorsque nous les avons contactées en tant que journalistes, elles ont refusé de répondre ou, dans certains cas, ont explicitement demandé à ne pas divulguer d'informations, à ne pas prendre de photos… de peur que le propriétaire ou l'investisseur ne les reloue plus.

(Remarque : les noms des personnages de cet article ont été modifiés pour protéger la confidentialité).

Leçon 4 : Perfectionner les institutions, redonner à l'immobilier haut de gamme sa juste valeur
Les promoteurs et investisseurs immobiliers doivent sacrifier les petits bénéfices à court terme au profit des bénéfices à long terme, restructurer proactivement leurs activités, se concentrer sur les projets clés, réduire leur endettement, maîtriser les obligations des entreprises et limiter leur dépendance excessive aux établissements de crédit. Quant aux agences de gestion, l'État doit rapidement mettre en place un système juridique transparent, du niveau central aux niveaux locaux, et répartir clairement les pouvoirs de gestion, en évitant les chevauchements et le manque de cohésion actuels.

Sacrifier de petits avantages

Pour les entreprises, les bénéfices sont toujours prioritaires. Il est extrêmement difficile de sacrifier les bénéfices à court terme au profit des bénéfices globaux à long terme. Cependant, pour une entreprise spécialisée dans l'immobilier haut de gamme, il est nécessaire de faire preuve de courage, de prévoyance et de discernement pour accepter de renoncer à des projets non rentables ou à faible rentabilité, tout en restructurant l'entreprise, en réduisant la dette et en se concentrant sur son activité principale, ses projets clés… une sage décision.

M. Dinh Van Nghi, président du conseil d'administration et directeur général de la société par actions VinaPol, une entité forte de nombreuses années d'expérience dans le développement de projets immobiliers, a déclaré sans détour : « Les entreprises immobilières devraient profiter de cette période pour faire le point sur elles-mêmes. Elles doivent se restructurer, réduire leur endettement et leur dépendance aux établissements de crédit, abandonner résolument les projets à haut risque et éviter d'investir de manière dispersée et fragmentée. Il faut éviter de viser la quantité et de se lancer dans un développement précipité, car face aux difficultés, il sera trop tard pour faire marche arrière. »

Pour les « dieux », outre l'argent, il est essentiel d'étudier attentivement les aspects juridiques du projet immobilier dans lequel vous envisagez d'investir ou d'acquérir pour y vivre à long terme. Ce n'est pas difficile, mais les investisseurs doivent y réfléchir sérieusement afin d'éviter d'attendre que la vache soit morte pour construire l'étable. En effet, de nombreux projets immobiliers haut de gamme, bien que construits et prêts à accueillir des clients, ne sont pas encore finalisés, les procédures juridiques n'étant pas encore finalisées et les infrastructures défaillantes. Il en résulte des situations où des villas et des maisons de ville sont habitées, abandonnées et envahies par la végétation, entraînant un gaspillage de ressources.

Les entreprises immobilières nationales doivent se serrer la ceinture, réduire leur dette, diminuer leur dépendance aux établissements de crédit et réduire audacieusement les projets à haut risque, au lieu d'investir de manière dispersée et fragmentée - Photo d'illustration.

Les collectivités locales doivent également sélectionner avec soin des investisseurs réputés et dotés d'un fort potentiel financier, ne pas suivre les tendances et éviter de développer l'immobilier haut de gamme sans discernement, sans planification ni orientation. Cette mentalité erronée peut avoir de lourdes conséquences. De plus, les collectivités locales doivent renforcer l'inspection et la supervision, traiter avec transparence les investisseurs qui enfreignent la réglementation, retardent l'avancement des projets, voire les annulent, et éviter l'abandon, source de gaspillage de ressources et de pertes de recettes fiscales pour l'État.

Besoin de la « main » de l'État

En réalité, le marché immobilier en général, et l'immobilier haut de gamme en particulier, ont longtemps été caractérisés par une certaine laxisme quant aux prix. Les impôts et taxes y afférents restent faibles, sans commune mesure avec le rythme de développement du marché, ce qui entraîne une spéculation galopante et une inflation des prix, rendant difficile l'accès au logement pour les personnes ayant de réels besoins. Sans parler des différences de prix entre zones urbaines et rurales, même dans les grandes villes comme Hanoï, Hai Phong, Hô-Chi-Minh-Ville, etc., il existe des différences marquées. Par conséquent, de nombreux experts immobiliers estiment que l'État doit participer directement à la régulation du marché immobilier, car il dispose actuellement de suffisamment d'outils juridiques pour le contrôler.

Selon de nombreux experts, le marché immobilier haut de gamme est bloqué, ce qui entraîne un déséquilibre entre l'offre et la demande, freinant ainsi la croissance de nombreux autres secteurs. Il est donc nécessaire de débloquer immédiatement le marché immobilier afin d'accroître les flux de capitaux nationaux et étrangers vers l'immobilier. Les achats, ventes, fusions d'entreprises et projets immobiliers se dérouleront selon les règles du marché, contribuant ainsi à la croissance économique et au développement de tous les autres secteurs.

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La résolution 18-NQ/TW du 16 juin 2022 du Comité central a souligné : « Continuer à innover et à perfectionner les institutions et les politiques, améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres, créer une dynamique pour transformer notre pays en un pays développé à revenu élevé », ce qui devrait avoir un fort impact sur de nombreux aspects du marché immobilier vietnamien dans les temps à venir.

D’autre part, même si les procédures administratives pour que les entreprises puissent mettre en œuvre des projets fonciers ont été résolues, elles restent encore longues et complexes.

Ce cercle vicieux se répète encore et encore, de projet en projet, d'entreprise en entreprise, année après année... c'est pourquoi on dit souvent "peur de ne pas avoir suffisamment de base juridique", ou "attendre les instructions des supérieurs", ce qui fait que les projets d'investissement sont bloqués, ne peuvent pas être mis en œuvre et que les ressources sociales ne sont pas utilisées efficacement.

Concernant le soutien au capital investissement, une entreprise spécialisée dans le développement de projets immobiliers (dont l'identité n'a pas été divulguée) a déclaré : « Actuellement, les établissements de crédit font un excellent travail de report et de prolongation de la dette des entreprises. Le gouvernement a ordonné un assouplissement des conditions de crédit pour l'immobilier, mais, à mon avis, cela devrait s'accompagner d'un déblocage des obligations pour les entreprises. Actuellement, il nous est très difficile d'accéder aux prêts bancaires. La peur s'est répandue partout et risque de se transformer en un véritable fléau social. »

De nombreux experts immobiliers estiment que l’État doit participer directement à la régulation du marché immobilier, car il dispose actuellement de suffisamment d’outils juridiques pour contrôler ce marché.

L'achèvement des institutions et des politiques de gestion et d'utilisation des terres de manière synchrone et cohérente avec les institutions de développement d'une économie de marché à orientation socialiste débloquera les ressources foncières, aidant l'État à gérer, exploiter et utiliser les terres pour garantir l'utilisation la plus économique, durable et efficace. Pour ce faire, l'achèvement des amendements à la loi foncière, à la loi sur le logement, à la loi sur les affaires immobilières, etc. doit garantir la synchronisation et l'unité, ce qui est une exigence urgente. En outre, il est nécessaire de perfectionner l'organisation de l'appareil de gestion foncière de l'État, en assurant la rationalisation et l'unité, en éliminant les intermédiaires, en promouvant la décentralisation et la délégation du pouvoir, accompagnées d'un mécanisme d'inspection, de supervision et de contrôle du pouvoir.

Délégué Dang Bich Ngoc - Délégation de l'Assemblée Nationale de la province de Hoa Binh

Nécessité de résoudre le problème des projets suspendus et retardés

Le Projet de Loi Foncière (modifié) soumis à cette 5ème Session est basé sur une synthèse issue d'une large consultation de l'ensemble de la population. Personnellement, j'apprécie hautement les efforts du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement pour synthétiser et recueillir les opinions des électeurs et des citoyens de tout le pays, sur la base de la sélection, de l'évaluation et de l'ajustement du projet de loi foncière (amendé) soumis à la 15e Assemblée nationale lors de cette 5e session.

Le projet de loi doit aborder la question des projets suspendus et retardés. Par exemple, actuellement dans de nombreuses provinces et villes, de nombreux projets ont obtenu des licences d'investissement, mais en raison de nombreux facteurs objectifs, ils tardent à être mis en œuvre ou seulement quelques étapes procédurales sont effectuées, puis ils ne sont pas mis en œuvre avant 5 ans, voire 10 ans, provoquant un gaspillage des ressources foncières et une frustration pour la population.

J'espère que le projet de loi foncière (modifié) devra cette fois contenir des réglementations strictes et spécifiques pour aider les localités à gérer cette question de manière fondamentale et approfondie. Parce que dans le passé, de nombreux projets ont été suspendus et en retard, mais lors de l'inspection et du contrôle, les investisseurs avaient encore des raisons : partiellement mis en œuvre ou en raison de conditions objectives.

Avocat Nguyen Hong Bach - Directeur du cabinet d'avocats Hong Bach and Associates LLC

Soyez prudent lorsque vous investissez de l'argent

Actuellement, dans le contexte économique actuel, l’investissement immobilier reste une destination sûre pour les investisseurs. Les projets immobiliers suscitent donc beaucoup d’attention. Par conséquent, une recherche minutieuse de projets immobiliers, en particulier de projets immobiliers haut de gamme, est extrêmement nécessaire et significative pour les investisseurs.

Cependant, les investisseurs immobiliers doivent être prudents lorsqu’ils « mettent de l’argent de côté ». Premièrement, ils doivent rechercher soigneusement la légalité, la marque et la réputation de l’investisseur. Deuxièmement, ils doivent connaître l'avancement du projet, les acheteurs doivent donc surveiller et mettre à jour l'avancement de la construction du projet afin d'éviter les risques pouvant affecter leurs droits et intérêts. Troisièmement, la légalité des documents tels que : permis d'investissement dans un projet, permis de construction... les acheteurs doivent prêter attention aux documents ci-dessus, car en cas de litige, il sera plus facile de gérer les droits. Quatrièmement, le contenu des termes du contrat et autres coûts. Les investisseurs dans des projets immobiliers doivent lire et comprendre attentivement les termes de l'accord énoncés dans le contrat avant de signer le contrat et de décider de « déposer de l'argent ».

Mme Do Thu Hang - Directrice principale, Département de recherche et de conseil, Savills Hanoi

Faites attention à la légalité du projet

L'offre vendue directement par les investisseurs dans les projets en cours dans le segment haut de gamme est très limitée, pourrait-on dire, rare, tandis que le nombre de nouveaux projets immobiliers se compte sur les doigts, en partie à cause de l'impact de la crise financière mondiale, en partie parce que de nombreux projets ne sont pas terminés ou ont des difficultés à accomplir les procédures juridiques pour démarrer la construction... telles sont les principales raisons pour lesquelles l'offre de biens immobiliers haut de gamme dans les temps à venir sera limitée.

Cependant, les investisseurs doivent disposer des informations les plus claires sur le projet et, en même temps, il doit y avoir des engagements spécifiques, liant de nombreuses parties. En outre, le cadre juridique doit être complet, clair et comporter des instructions détaillées... pour contribuer à purifier les investisseurs et promouvoir un développement durable des marchés, en évitant de créer de nombreuses fluctuations des prix, tout en garantissant les intérêts de l'État.

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