Cependant, grâce à la forte participation du gouvernement , ainsi que des ministères et des branches concernés, ces problèmes sont en train d’être résolus plus rapidement.
Actuellement, trois lois ont un impact direct sur le fonctionnement du marché immobilier : la loi foncière de 2013, la loi sur le logement de 2014 et la loi sur les activités immobilières de 2014. Cependant, ces trois lois sont contradictoires et se chevauchent.
S'adressant aux journalistes, le professeur associé Dr Nguyen Quang Tuyen, vice-président du Conseil de l'Université de droit de Hanoi , a déclaré que les trois lois sont en cours de recherche et de révision, afin de créer une percée juridique en tant que force motrice pour le marché immobilier.
Selon M. Tuyen, les dernières annonces ont montré que ces trois lois subissent des changements majeurs.
Points saillants de la modification de la loi foncière de 2013
Parmi ces trois lois, la loi foncière de 2013 est au cœur de toutes les problématiques. Il s'agit d'une loi fondamentale, qui sert de base à l'élaboration d'autres lois relatives au marché immobilier. Par conséquent, la modification de la loi foncière de 2013 permettra de dénouer le goulot d'étranglement persistant du marché.
Selon l'analyse du professeur associé, Dr Nguyen Quang Tuyen, le projet de loi foncière (amendé) comporte de nombreux ajouts importants, tels que l'ajout de plans d'aménagement et d'utilisation des terres.
Le projet d’amendement à la loi foncière prévoit des réglementations plus spécifiques sur l’autorité, le but, la portée de la récupération des terres, les conditions et les critères spécifiques de récupération des terres pour le développement socio -économique dans l’intérêt national et public.
En outre, le projet stipule spécifiquement l'exploitation efficace des fonds fonciers adjacents pour promouvoir les ressources foncières en vue du développement socio-économique et des mécanismes pour contribuer aux droits d'utilisation des terres, réajuster les terres et embellir les zones résidentielles urbaines et rurales.
« Le projet supprime les réglementations sur les cadres de prix des terrains ; réglemente le mécanisme de détermination des prix des terrains selon les principes du marché, les mécanismes d'inspection et de supervision du gouvernement central et des conseils populaires provinciaux dans l'élaboration des listes de prix des terrains... Nous recommandons que la liste des prix des terrains harmonise les intérêts », a déclaré M. Tuyen.
Le projet de loi vise à améliorer la réglementation relative au marché immobilier, notamment le marché des droits d'usage du sol. Il vise à promouvoir la commercialisation des droits d'usage du sol ; à établir les exigences relatives à la mise en place d'un système d'information sur le marché immobilier, associé aux informations foncières ; à améliorer la réglementation de l'État afin de garantir un développement sain, sûr et durable du marché immobilier.
En particulier, en matière de gestion financière des terres et de leurs prix, le projet de loi foncière (modifié) a supprimé le cadre gouvernemental de fixation des prix des terres, conformément à l'esprit de la résolution n° 18. Parallèlement, l'article 153 stipule expressément les principes d'évaluation foncière : selon l'usage prévu, l'évaluation ; selon la durée d'utilisation et d'autres facteurs influant sur les prix des terres.
Le projet complète les règlements sur la régulation des revenus fonciers des provinces et des villes gérées par le gouvernement central au budget central pour soutenir le développement ; stipule que le Comité populaire provincial, en fonction de la situation pratique de la localité, doit prescrire le niveau de régulation pour soutenir la communauté résidentielle où les terres sont récupérées et pour les personnes dont les terres sont récupérées (article 148)...
En outre, le projet prévoit des dispositions autorisant les exploitants agricoles à convertir leurs structures de culture et d'élevage (article 172). Les dispositions relatives à la concentration et à l'accumulation des terres à des fins de production agricole visent à encadrer les principes, les conditions et les formes de concentration et d'accumulation des terres à des fins de production agricole.
Comment la loi sur le logement de 2014 est-elle modifiée ?
Dans le même temps, le professeur associé Dr Nguyen Quang Tuyen a également déclaré que les amendements et les compléments du ministère de la Construction dans le projet de loi sur le logement de 2014 (modifié) présentent également de nombreux points positifs.
Par exemple, le projet de loi sur le logement de 2014 (modifié) a ajouté des dispositions sur les conditions de reconnaissance des droits de propriété du logement ; la reconnaissance des droits de propriété du logement ; les droits et obligations des propriétaires et des utilisateurs du logement ; les types de logements appartenant à l’État ; les agences représentant les propriétaires de logements appartenant à l’État ; les droits et obligations des propriétaires qui sont des organisations et des particuliers étrangers.
Le ministère de la Construction a également ajouté des réglementations sur la propriété des appartements, y compris les bases pour établir la propriété et mettre fin à la propriété de l'appartement lorsque l'immeuble d'appartements est sujet à démolition en raison du manque de garantie de conditions d'utilisation sûres ; les droits et responsabilités du propriétaire après la fin de la propriété de l'appartement.
Les réglementations d'un chapitre sur la rénovation et la reconstruction des immeubles d'appartements ont également été énoncées de manière très spécifique, par exemple les principes de mise en œuvre et de rénovation des immeubles d'appartements ; l'inspection et l'évaluation de la qualité des immeubles d'appartements ; les formes de rénovation et de reconstruction des immeubles d'appartements ; la sélection des investisseurs pour les projets de rénovation et de reconstruction des immeubles d'appartements ; l'organisation de logements de réinstallation et de logements temporaires, etc.
En ce qui concerne la politique du logement social, le ministère de la Construction a ajouté des réglementations sur les formes de développement du logement social, les exigences relatives aux projets de construction de logements sociaux, la détermination du prix de vente des logements sociaux investis par l'État, le délai d'évaluation du prix de vente, du prix de location et du prix de location-achat des logements sociaux.
En ce qui concerne le financement du développement du logement, le ministère de la Construction a complété les réglementations sur les sources de capitaux pour le développement du logement ; les principes de mobilisation et d'utilisation des sources de capitaux pour le développement du logement ; les prêts préférentiels par l'intermédiaire de la Banque de politique sociale pour le développement du logement social ; les sources de capitaux de l'État pour le développement du logement, les formes de mobilisation de capitaux pour le développement du logement, etc.
Modification de la loi sur les activités immobilières pour prévenir la « fièvre foncière »
Enfin, concernant les amendements et compléments au projet de loi sur les affaires immobilières de 2014, le professeur associé, Dr. Nguyen Quang Tuyen a également eu des évaluations positives.
Tout d’abord, clarifiez les produits immobiliers de villégiature mis en activité.
Premièrement, le champ d'application et les types de biens immobiliers mis en activité dans le projet de loi sur les activités immobilières (modifié) ont été complétés et clarifiés à l'article 5.
« Ainsi, les types de biens immobiliers mis en vente ont été clairement spécifiés, y compris les projets, évitant ainsi le cas de les énoncer simplement en termes généraux comme auparavant, ce qui a conduit à de nombreuses « failles » dont les « courtiers fonciers » ont profité pour commettre des actes illégaux », a déclaré M. Tuyen.
En particulier, l'ajout spécifique de produits immobiliers de villégiature tels que des appartements touristiques, des villas touristiques et des bureaux combinés à des hébergements.
Deuxièmement, l'article 13 sur le logement et les travaux de construction disponibles mis en activité ajoute également : Les travaux de construction disponibles mis en activité sont des travaux civils selon la loi sur la construction, des appartements touristiques, des villas touristiques et des bureaux combinés avec un logement.
Deuxièmement, gérer strictement les activités de courtage immobilier : il s'agit de gérer les lacunes du marché immobilier ces derniers temps, à savoir la situation de prix « fiévreux » qui a affecté négativement la vie sociale, et le « coupable » est la force de courtage qui dispose actuellement d'un excès de ressources humaines mais manque de qualité.
Deuxièmement, les types de biens immobiliers qui doivent être négociés sur le parquet sont spécifiés à l’article 60 du projet.
Troisièmement, pour le courtage immobilier, le projet de loi d'amendement ouvre également une autre condition : « Les particuliers ont le droit d'exercer une activité de courtage immobilier indépendante, mais doivent posséder un certificat de pratique de courtage immobilier et s'inscrire pour payer des impôts conformément aux dispositions de la loi sur les impôts » .
« Avec cet ajustement, les services de courtage immobilier ne sont pas requis pour créer une entreprise, il n'y a donc aucune pression pour « avoir au moins 2 personnes avec des certificats de pratique de courtage immobilier », a analysé M. Tuyen.
Troisièmement, concernant la construction et la gestion des informations immobilières : le projet de loi sur les entreprises immobilières (modifié) stipule également clairement que les entreprises immobilières sont responsables de la divulgation publique des informations immobilières sur le site Web de l'entreprise immobilière ;...
« Après environ 3 à 5 ans de mise en place d'un système d'information immobilier propre, les prix de l'immobilier seront déterminés en fonction des prix du marché », a souligné M. Tuyen.
Dinh Tran
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