Des défis demeurent

Les défis continuent d'être reconnus

Le quatrième trimestre 2023 est la période où le marché immobilier de Hanoi a enregistré le plus faible nombre de nouvelles offres au cours des 10 dernières années, tant dans les segments des immeubles de faible hauteur que des appartements.

Pour le segment des appartements, le rapport de marché de Savills Vietnam montre qu'au quatrième trimestre 2023, l'offre a augmenté de 52 % en glissement trimestriel, mais a diminué de 1 % en glissement annuel pour atteindre 2 876 unités. L'offre primaire a atteint 11 911 unités, en baisse de 40 % en glissement trimestriel et de 41 % en glissement annuel. Toutefois, l'offre nouvelle enregistrée au cours du trimestre n'a atteint que 10 403 unités, la classe B représentant 84 % de l'offre. Pour le segment des immeubles de faible hauteur, en 2023, l'offre totale de nouveaux logements a atteint 272 unités, en baisse de 82 % sur un an. La nouvelle offre comprend 87 unités, dont 58 unités du nouveau projet Solasta Mansion à Ha Dong et 29 unités du projet existant An Lac Green Symphony à Hoai Duc. L'offre primaire a atteint 710 unités provenant de 16 projets, en baisse de 2 % en glissement trimestriel et de 23 % en glissement annuel. Les maisons de ville constituent le produit principal avec une part de marché de 44 %.

La gamme de prix populaire des deux segments reste élevée. Parmi eux, les appartements dont le prix se situe entre 51 et 70 millions de VND/m2 représentaient 63 % de la nouvelle offre, en hausse de 24 % sur un an. Les appartements dans cette gamme de prix représentent 49 % des unités vendues, en hausse de 21 % sur un an. Les appartements dont le prix est supérieur à 4 milliards de VND représentaient 42 % des unités vendues en 2023, contre 3 % en 2019. Les appartements dont le prix est compris entre 2 et 4 milliards de VND représentaient 55 % de la part de marché. Seuls 3% des appartements ont un prix de vente inférieur à 2 milliards de VND.

En raison de l'offre limitée, le prix de vente primaire moyen sur l'ensemble du marché continue d'augmenter (Photo : Réseau social)

De plus, même si la plupart des promoteurs n’ont pas modifié leurs prix, les stocks de logements bas à prix élevé ont entraîné une augmentation des prix primaires. Par exemple, les prix des villas principales ont augmenté de 55 % en glissement trimestriel pour atteindre 160 millions de VND/m2 de terrain, principalement en raison de l'offre à bas prix à Me Linh vendue au troisième trimestre 2023. Les prix adjacents ont augmenté de 3 % en glissement trimestriel pour atteindre 194 millions de VND/m2 de terrain. Les prix des maisons de commerce ont également augmenté de 3 % par trimestre pour atteindre 328 millions de VND/m2 de terrain.

Selon Mme Do Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi : « Le segment immobilier continue de voir ses prix augmenter en raison de la hausse des coûts du foncier et de la construction, du développement des infrastructures et de l'amélioration de la qualité. L'offre reste limitée sur le marché, ce qui entraîne une hausse continue du prix de vente moyen sur l'ensemble du marché. »

Le nombre d'appartements vendus au quatrième trimestre 2023 a atteint 3 045 unités, en hausse de 45 % sur un trimestre et de 5 % sur un an. Le taux d’absorption de la nouvelle offre est de 46 %. Dans le même temps, le segment des immeubles de faible hauteur a enregistré le volume de transactions le plus faible depuis de nombreuses années. Le volume des transactions au quatrième trimestre 2023 a diminué de 37 % en glissement trimestriel et de 67 % en glissement annuel. Le taux d'absorption au cours du trimestre n'a été que de 9 %, en baisse de 5 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 12 points de pourcentage par rapport à l'année précédente. En 2023, seulement 359 unités ont été vendues, le plus bas niveau depuis 2014. Le total des transactions de faible hauteur a diminué de 76 % en glissement annuel et le taux d'absorption en 2023 n'a atteint que 36 %, en baisse de 31 points de pourcentage en glissement annuel.

Face à un faible taux d'absorption, Mme Hang a analysé : « La psychologie des acheteurs reste préoccupante. En effet, le nombre d'appartements vendus au premier trimestre 2023 concerne principalement des projets où les investisseurs sont réputés, juridiquement garantis et ont rempli leurs obligations financières. Par conséquent, bien qu'ils soient soutenus par les taux d'intérêt des prêts bancaires pour répondre à leurs besoins réels en matière de logement, les acheteurs expriment certaines inquiétudes quant aux aspects juridiques. De plus, les banques craignent que les investisseurs ne remplissent pas leurs obligations légales envers le projet pour finaliser les procédures de prêt. Cela affecte de manière invisible les décisions des acheteurs et le nombre de maisons vendues, et explique pourquoi, malgré la baisse des taux d'intérêt des prêts, le taux d'absorption reste faible. »

Quelles opportunités s’offrent aux acheteurs de maisons ayant de réels besoins en matière de logement ?

Selon Mme Hang, dans le contexte d’une offre limitée et de prix primaires élevés, les opportunités pour ceux qui ont de réels besoins en matière de logement peuvent se trouver sur le marché secondaire. Le marché secondaire présente l’avantage de pouvoir acheter avec plus d’options, plus de facilités de paiement et plus de sécurité juridique. Par exemple, le prix des villas secondaires par mètre carré de terrain est inférieur de 7 % au prix moyen des produits primaires, celui des maisons de ville secondaires est inférieur de 24 % à celui des produits primaires et celui des maisons de ville commerciales secondaires est inférieur de 40 % à celui des produits primaires sur le marché.

Mme Do Thu Hang, directrice principale, recherche et conseil, Savills Hanoi

Dans le même temps, les acheteurs de maisons peuvent s’attendre à une nouvelle offre provenant du développement des infrastructures. Les projets d'investissement dans les infrastructures tels que les Ring Roads 3, 5 et 4 élargiront le marché immobilier de Hanoi, visant à déconcentrer la demande dans les zones du centre-ville et du centre-ville. Les infrastructures développées stimuleront la demande de logements dans les provinces et les zones voisines avec des prix raisonnables et des fonds fonciers plus importants.

Le rapport de Savills indique également qu'il s'agit d'un point positif pour l'offre, car les produits de logement dans les zones non centrales et les provinces voisines contribueront de plus en plus à répondre aux besoins de logement de Hanoi. Ainsi, en 2024, le marché accueillera 12 100 nouveaux appartements, dont 87 % des parts de marché seront situées dans les districts de Hoang Mai, Nam Tu Liem et Ha Dong. Hung Yen et Bac Ninh fourniront environ 203 000 appartements entre 2024 et 2026. D'ici 2026, le segment des immeubles de faible hauteur devrait compter 14 000 nouvelles unités provenant de 37 projets. De grands projets tels que Vinhomes Co Loa ou Vinhomes Wonder Park fourniront une nouvelle offre de logements de faible hauteur au marché.

En outre, l’adoption de la loi sur le logement, de la loi sur les affaires immobilières et, plus récemment, de la loi foncière devrait avoir un impact positif sur le marché. « La réglementation exigeant des investisseurs qu'ils remplissent leurs obligations financières avant la création de futurs produits est l'un des éléments qui renforcent la confiance des acheteurs. Par conséquent, on peut espérer qu'en 2024-2025 et au-delà, la confiance du marché sera encore renforcée, les produits seront proposés par des investisseurs réputés disposant d'une réelle capacité financière, ce qui permettra un marché plus équilibré et diversifié », a déclaré Mme Hang.

NAM ANH

Source: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html