Les défis continuent d'être reconnus
Le quatrième trimestre 2023 est la période où le marché immobilier de Hanoi a enregistré le plus faible nombre de nouvelles offres au cours des 10 dernières années, tant dans les segments des immeubles de faible hauteur que des appartements.
Français Pour le segment des appartements, le rapport de marché de Savills Vietnam montre qu'au quatrième trimestre 2023, l'offre a augmenté de 52 % en glissement trimestriel mais a diminué de 1 % en glissement annuel pour atteindre 2 876 unités. L'offre primaire a atteint 11 911 unités, en baisse de 40 % en glissement trimestriel et de 41 % en glissement annuel. Cependant, la nouvelle offre enregistrée au cours du trimestre n'a atteint que 10 403 unités, la catégorie B représentant 84 % de l'offre. Pour le segment des immeubles de faible hauteur, en 2023, l'offre totale de nouvelles unités a atteint 272 unités, en baisse de 82 % en glissement annuel. La nouvelle offre comptait 87 unités, dont 58 unités du nouveau projet Solasta Mansion à Ha Dong et 29 unités du projet existant An Lac Green Symphony à Hoai Duc. L'offre primaire a atteint 710 unités provenant de 16 projets, en baisse de 2 % en glissement trimestriel et de 23 % en glissement annuel. Les maisons de ville sont le principal produit avec une part de marché de 44 %.
La fourchette de prix commune aux deux segments reste élevée. Parmi ceux-ci, les appartements dont le prix se situe entre 51 et 70 millions de VND/m² représentaient 63 % de l'offre neuve, en hausse de 24 % sur un an. Les appartements de cette gamme de prix ont représenté 49 % du nombre d'unités vendues, en hausse de 21 % sur un an. Les appartements dont le prix est supérieur à 4 milliards de VND ont représenté 42 % du nombre d'unités vendues en 2023, contre 3 % en 2019. Les appartements dont le prix se situe entre 2 et 4 milliards de VND ont représenté 55 % de la part de marché. Seuls 3 % des appartements étaient vendus à un prix inférieur à 2 milliards de VND.
En raison de l'offre limitée, le prix de vente primaire moyen sur l'ensemble du marché continue d'augmenter (Photo : Réseau social)
En outre, bien que la plupart des promoteurs n'aient pas modifié leurs prix, le parc immobilier de faible hauteur à prix élevé a fait grimper les prix du marché primaire. Par exemple, les prix des villas ont augmenté de 55 % en glissement trimestriel pour atteindre 160 millions de VND/m² de terrain, principalement en raison du parc immobilier à bas prix vendu à Me Linh au troisième trimestre 2023. Les prix des maisons de ville ont augmenté de 3 % en glissement trimestriel pour atteindre 194 millions de VND/m² de terrain. Les prix des maisons de commerce ont également augmenté de 3 % en glissement trimestriel pour atteindre 328 millions de VND/m² de terrain.
Selon Mme Do Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi : « Le segment immobilier continue de voir ses prix augmenter en raison de la hausse des coûts du foncier et de la construction, du développement des infrastructures et de l'amélioration de la qualité. L'offre reste limitée sur le marché, ce qui entraîne une hausse continue du prix de vente moyen sur l'ensemble du marché. »
Français Les ventes d'appartements au quatrième trimestre 2023 ont atteint 3 045 unités, en hausse de 45 % en glissement trimestriel et de 5 % en glissement annuel. L'offre nouvelle a connu un taux d'absorption de 46 %. Parallèlement, le segment des immeubles de faible hauteur a enregistré le volume de transactions le plus faible depuis de nombreuses années. Les transactions au quatrième trimestre 2023 ont diminué de 37 % en glissement trimestriel et de 67 % en glissement annuel. L'absorption au cours du trimestre n'a été que de 9 %, en baisse de 5 points de pourcentage en glissement trimestriel et de 12 points de pourcentage en glissement annuel. En 2023, seulement 359 unités ont été vendues, le plus bas niveau depuis 2014. Le total des transactions dans les immeubles de faible hauteur a diminué de 76 % en glissement annuel et l'absorption en 2023 n'a été que de 36 %, en baisse de 31 points de pourcentage en glissement annuel.
Face à un faible taux d'absorption, Mme Hang a analysé : « La psychologie des acheteurs reste préoccupante. En effet, le nombre d'appartements vendus au premier trimestre 2023 concerne principalement des projets où les investisseurs sont réputés, juridiquement garantis et ont rempli leurs obligations financières. Par conséquent, bien qu'ils soient soutenus par les taux d'intérêt des prêts bancaires pour répondre à leurs besoins réels en matière de logement, les acheteurs expriment certaines inquiétudes quant aux aspects juridiques. De plus, les banques craignent que les investisseurs ne remplissent pas leurs obligations légales envers le projet pour finaliser les procédures de prêt. Cela affecte de manière invisible les décisions des acheteurs et le nombre de maisons vendues, et explique pourquoi, malgré la baisse des taux d'intérêt des prêts, le taux d'absorption reste faible. »
Quelles opportunités s’offrent aux acheteurs de maisons ayant de réels besoins en matière de logement ?
Selon Mme Hang, dans un contexte d'offre limitée et de prix primaires élevés, le marché secondaire pourrait offrir des opportunités aux personnes ayant de réels besoins en matière de logement. Ce marché présente l'avantage de proposer de nombreuses options, des prix abordables et un statut juridique plus sûr. Par exemple, le prix au mètre carré des villas secondaires est inférieur de 7 % au prix moyen du marché primaire, celui des maisons de ville secondaires est inférieur de 24 % à celui des produits primaires et celui des maisons de ville commerciales secondaires est inférieur de 40 % à celui du marché primaire.
Mme Do Thu Hang, directrice principale, recherche et conseil, Savills Hanoi
Parallèlement, les acquéreurs de logements peuvent s'attendre à une nouvelle offre grâce au développement des infrastructures. Les projets d'investissement dans les infrastructures, tels que les Ring Roads 3, 5 et 4, développeront le marché immobilier de Hanoï, visant à déconcentrer la demande du centre-ville. Le développement des infrastructures stimulera la demande de logements vers les provinces et régions voisines, où les prix sont raisonnables et les fonds fonciers plus importants.
Le rapport de Savills indique également qu'il s'agit d'un point positif pour l'offre, car les produits immobiliers dans les zones excentrées et les provinces voisines contribueront de plus en plus à répondre aux besoins de logement de Hanoï. Ainsi, en 2024, le marché accueillera 12 100 nouveaux appartements supplémentaires, dont 87 % des parts de marché seront situées dans les districts de Hoang Mai, Nam Tu Liem et Ha Dong. Hung Yen et Bac Ninh fourniront environ 203 000 appartements entre 2024 et 2026. D'ici 2026, le segment des immeubles de faible hauteur devrait compter 14 000 nouveaux appartements provenant de 37 projets. De grands projets tels que Vinhomes Co Loa ou Vinhomes Wonder Park apporteront une nouvelle offre de logements de faible hauteur au marché.
Par ailleurs, l'adoption de la loi sur le logement, de la loi sur l'immobilier et, plus récemment, de la loi foncière devrait avoir un impact positif sur le marché. « La réglementation imposant aux investisseurs de s'acquitter de leurs obligations financières avant la création de futurs produits renforce la confiance des acheteurs. Par conséquent, on peut espérer qu'en 2024-2025 et au-delà, la confiance du marché sera encore renforcée, les produits seront proposés par des investisseurs réputés disposant d'une réelle capacité financière, ce qui permettra un marché plus équilibré et diversifié », a déclaré Mme Hang.
NAM ANH
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