Des défis persistent.

Le défi continue d'être reconnu

Le quatrième trimestre 2023 est la période durant laquelle le marché du logement à Hanoï a enregistré le plus faible nombre de nouvelles constructions de ces 10 dernières années, tant dans le segment des immeubles de faible hauteur que dans celui des appartements.

Selon le rapport de marché de Savills Vietnam, l'offre d'appartements a progressé de 52 % au quatrième trimestre 2023, mais a reculé de 1 % sur un an, pour atteindre 2 876 unités. L'offre neuve s'est établie à 11 911 unités, en baisse de 40 % par rapport au trimestre précédent et de 41 % sur un an. Cependant, les nouvelles constructions enregistrées au cours du trimestre n'ont représenté que 10 403 unités, dont 84 % étaient de catégorie B. Concernant les logements de faible hauteur, l'offre neuve totale a atteint 272 unités en 2023, soit une baisse de 82 % sur un an. Parmi ces nouvelles constructions, 87 unités provenaient du nouveau projet Solasta Mansion à Ha Dong et 29 du projet existant An Lac Green Symphony à Hoai Duc. L'offre neuve a totalisé 710 unités réparties dans 16 projets, en recul de 2 % par rapport au trimestre précédent et de 23 % sur un an. Les maisons de ville constituent le principal segment de marché, avec une part de 44 %.

Le niveau de prix commun aux deux segments reste élevé. Les appartements dont le prix se situe entre 51 et 70 millions de VND/m² représentent 63 % des nouvelles constructions, soit une hausse de 24 % sur un an. Ces appartements représentent 49 % des ventes, en progression de 21 % sur un an. Les appartements dont le prix dépasse 4 milliards de VND représentent 42 % des ventes en 2023, contre 3 % en 2019. Les appartements dont le prix se situe entre 2 et 4 milliards de VND représentent 55 % du marché. Seuls 3 % des appartements sont proposés à moins de 2 milliards de VND.

Immobilier - Situation du marché du logement à Hanoï : des défis persistent. — En raison de l'offre limitée, les prix de vente moyens des matières premières sur le marché continuent d'augmenter (Photo : Réseau social)

Par ailleurs, bien que la plupart des promoteurs n'aient pas modifié leurs prix, l'offre de logements de faible hauteur à prix élevé a entraîné une hausse des prix de l'immobilier neuf. Par exemple, le prix des villas neuves a augmenté de 55 % d'un trimestre à l'autre pour atteindre 160 millions de VND/m² de terrain, principalement en raison de l'offre à bas prix vendue à Me Linh au troisième trimestre 2023. Le prix des maisons de ville a progressé de 3 % d'un trimestre à l'autre pour s'établir à 194 millions de VND/m² de terrain. Le prix des maisons-boutiques a également augmenté de 3 % d'un trimestre à l'autre pour atteindre 328 millions de VND/m² de terrain.

Selon Mme Do Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi : « Le secteur du logement continue d’enregistrer des hausses de prix en raison de l’augmentation des coûts fonciers et de construction, du développement des infrastructures et de l’amélioration de la qualité. La rareté de l’offre sur le marché contribue à la hausse continue du prix de vente moyen des logements neufs sur l’ensemble du marché. »

Au quatrième trimestre 2023, 3 045 appartements ont été vendus, soit une hausse de 45 % par rapport au trimestre précédent et de 5 % par rapport à l’année précédente. Le taux d’absorption des nouveaux logements s’est établi à 46 %. Parallèlement, le segment des immeubles de faible hauteur a enregistré son plus faible volume de transactions depuis de nombreuses années. Le nombre de transactions au quatrième trimestre 2023 a chuté de 37 % par rapport au trimestre précédent et de 67 % par rapport à l’année précédente. Le taux d’absorption sur ce trimestre n’a atteint que 9 %, en baisse de 5 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 12 points de pourcentage par rapport à l’année précédente. En 2023, seulement 359 unités ont été vendues, un chiffre jamais vu depuis 2014. Le nombre total de transactions dans les immeubles de faible hauteur a diminué de 76 % par rapport à l’année précédente et le taux d’absorption en 2023 n’a été que de 36 %, en baisse de 31 points de pourcentage par rapport à l’année précédente.

Face à un faible taux d'absorption, Mme Hang a analysé : « Les acheteurs restent préoccupés. En effet, les appartements vendus au cours du trimestre 2023 concernent principalement des projets d'investisseurs réputés, bénéficiant de garanties juridiques et ayant honoré leurs engagements financiers. Par conséquent, malgré le soutien apporté par les taux d'intérêt des prêts bancaires aux besoins réels de logement, les acheteurs s'inquiètent de certains aspects juridiques. De plus, les banques craignent que l'investisseur n'ait pas rempli toutes les obligations légales liées au projet, notamment pour finaliser les procédures de prêt. Cela influence indirectement la décision des acheteurs et le nombre de logements vendus, expliquant ainsi pourquoi, malgré la baisse des taux d'intérêt, le taux d'absorption demeure faible. »

Quelles sont les opportunités pour les acheteurs de maisons ayant de réels besoins en matière de logement ?

Selon Mme Hang, face à une offre limitée et à des prix élevés sur le marché neuf, le marché de l'occasion pourrait représenter une opportunité pour ceux qui ont un réel besoin de se loger. Ce dernier offre l'avantage d'un large choix de biens, adaptés à différents budgets et bénéficiant d'une plus grande sécurité juridique. Par exemple, le prix au mètre carré des villas d'occasion est inférieur de 7 % au prix moyen du neuf, celui des maisons de ville d'occasion est inférieur de 24 % et celui des maisons de ville commerciales d'occasion est inférieur de 40 %.

Immobilier - Situation du marché du logement à Hanoï : des défis persistent (Figure 2). — Mme Do Thu Hang, directrice principale, Recherche et Conseil, Savills Hanoi

Parallèlement, les acheteurs peuvent s'attendre à une augmentation de l'offre grâce au développement des infrastructures. Des projets d'investissement tels que les rocades 3, 5 et 4 contribueront à l'expansion du marché immobilier d'Hanoï, en désengorgeant le centre-ville et en répartissant la demande entre les quartiers périphériques et centraux. Le développement des infrastructures stimulera la demande de logements vers les provinces et régions voisines, où les prix sont plus abordables et les terrains plus disponibles.

Le rapport de Savills indique également que c'est un point positif pour l'offre, car les logements situés en périphérie et dans les provinces voisines contribueront de plus en plus à satisfaire les besoins de Hanoï. Ainsi, en 2024, le marché accueillera 12 100 appartements supplémentaires, dont 87 % seront situés dans les districts de Hoang Mai, Nam Tu Liem et Ha Dong. Les districts de Hung Yen et Bac Ninh devraient fournir environ 203 000 appartements entre 2024 et 2026. D'ici 2026, le segment des logements de faible hauteur devrait compter 14 000 nouveaux appartements répartis dans 37 projets. Des projets d'envergure tels que Vinhomes Co Loa et Vinhomes Wonder Park viendront enrichir l'offre de logements de faible hauteur sur le marché.

Par ailleurs, l'adoption de la loi sur le logement, de la loi sur les transactions immobilières et, plus récemment, de la loi foncière devrait avoir un impact positif sur le marché. « L'obligation pour les investisseurs de s'acquitter de leurs obligations financières avant la création de nouveaux produits est l'un des éléments qui renforcent la confiance des acheteurs. On peut donc s'attendre à ce qu'en 2024-2025 et au-delà, la confiance du marché se renforce encore, que les produits soient proposés par des investisseurs réputés disposant de solides capacités financières, et que le marché soit ainsi plus équilibré et diversifié », a déclaré Mme Hang.

NOM ANH

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