Modifier la réglementation sur le découpage et le remembrement des terres pour l'adapter à la nouvelle province de Dong Nai

Au 1er juillet, la province de Dong Nai a une superficie de plus de 12 700 km². Afin d'assurer la cohérence et l'unité de la gestion foncière, les autorités finalisent actuellement la soumission au Comité populaire provincial d'amendements aux règlements relatifs au lotissement, au remembrement et à la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres (livres rouges).

Un coin de la ville de Bien Hoa. Photo : H.Loc

Ce règlement est un outil permettant à la province de contrôler étroitement, de manière transparente et efficace la gestion des terres, de limiter les aspects négatifs et d'assurer un développement durable.

Plus de 16 000 cas de division et de remembrement fonciers.

Le morcellement et le remembrement fonciers répondent à des besoins légitimes des usagers et sont autorisés par la loi. En fonction des conditions socio -économiques et des infrastructures, chaque localité applique sa propre réglementation concernant la superficie minimale et les infrastructures accompagnant chaque parcelle. L'objectif est de garantir que le morcellement et le remembrement fonciers soient conformes aux plans d'aménagement du territoire approuvés ; d'éviter la spéculation, les lotissements excessifs et les infractions aux règles d'urbanisme ; et de garantir aux usagers l'exercice de leurs droits légitimes, de manière transparente et équitable, dans le cadre des procédures administratives. Il s'agit ainsi de créer les conditions propices à la formation de zones résidentielles favorisant le développement urbain et rural.

Les dirigeants provinciaux ont demandé au Bureau provincial d'enregistrement foncier et aux comités populaires locaux de revoir la réglementation en vigueur et de proposer des ajustements appropriés. Il est impératif que la nouvelle réglementation soit rigoureuse, tout en facilitant les démarches des citoyens et des organismes de gestion, et en limitant la spéculation, le lotissement illégal et la vente de terrains qui perturbent l'aménagement du territoire.

Dans ces objectifs, en octobre 2024, le Comité populaire provincial a publié la décision n° 63/2024/QD-UBND précisant les conditions et la superficie minimale pour la division et le regroupement des terres pour chaque type de terrain dans la province (dite décision 63).

Selon Le Thanh Tuan, directeur du Bureau provincial d'enregistrement foncier, après environ sept mois d'application, la décision n° 63 a permis aux organismes d'État de gérer efficacement les procédures foncières et de créer les conditions nécessaires à l'exercice des droits des citoyens conformément à la réglementation. Concrètement, de novembre 2024 à fin mai 2025, le Bureau provincial d'enregistrement foncier a reçu et traité près de 16 400 dossiers de division et de regroupement de parcelles.

Malgré des résultats positifs, la mise en œuvre de la décision 63 se heurte encore à certaines difficultés, notamment en ce qui concerne les conditions de remembrement. Plus précisément, pour être remembrementables, les parcelles doivent avoir la même destination, la même durée d'utilisation et le même mode de paiement du loyer. Si ces trois conditions ne sont pas réunies, il est nécessaire d'effectuer simultanément les démarches suivantes : modification de la destination, ajustement de la durée d'utilisation et modification du mode de paiement du loyer. Cependant, la loi foncière de 2025 et ses textes d'application ne précisent pas les ajustements nécessaires à la procédure de remembrement ; par conséquent, le service compétent ne peut fournir de conseils à ce sujet.

Cela changera en conséquence.

L'objectif principal de la réglementation relative au morcellement et au regroupement fonciers est de faciliter l'exercice des droits des citoyens, notamment en matière de donation, de transmission et d'héritage de terres, ainsi que de construction de logements. Toutefois, afin d'éviter les abus et les ventes illégales de parcelles, qui faussent les politiques publiques, il est nécessaire de renforcer la planification de l'utilisation des sols et la planification de la construction, et d'établir des règles précises et claires concernant les conditions de morcellement et de regroupement fonciers.

Projet immobilier dans la commune de Long Hung, ville de Bien Hoa. Photo : HOANG LOC

Une autre raison tient au fait que les réglementations relatives au lotissement et au remembrement foncier diffèrent encore entre les provinces de Dong Nai et de Binh Phuoc . Par exemple, Dong Nai exige une superficie minimale de 60 m² pour les terrains résidentiels urbains et de 80 m² pour les terrains ruraux après lotissement, tandis que la province de Binh Phuoc impose des superficies respectives de 36 m² et 50 m². Concernant les infrastructures, Dong Nai précise également les cas où la parcelle, après lotissement, est adjacente à une voie de transport public existante d'une largeur égale ou supérieure à 19 m, contrairement à la province de Binh Phuoc qui ne fournit aucune précision à ce sujet.

Afin d'harmoniser le plan d'élaboration d'une réglementation adaptée à la nouvelle province de Dong Nai, le Bureau provincial d'enregistrement foncier a récemment collaboré avec celui de Binh Phuoc. Sur cette base, il a conseillé au Département de l'agriculture et de l'environnement de finaliser le projet de règlement en vue de sa soumission au Comité populaire provincial. Ce dernier pourra alors promulguer des règles relatives au morcellement et au remembrement fonciers une fois l'appareil administratif de la nouvelle province de Dong Nai entré en fonction.

Selon le projet de règlement, la superficie minimale de lotissement est de 60 m² dans les quartiers, de 80 m² dans les communes de plaine et de 100 m² dans les communes de montagne. Pour les terres agricoles, la superficie minimale de lotissement est de 500 m² dans les quartiers et de 1 000 m² dans les communes.

Concernant les conditions de remembrement foncier, le projet prévoit deux cas principaux : premièrement, les petites parcelles de terrain étroites gérées par l’État et attribuées ou louées à des utilisateurs de terrains adjacents doivent faire l’objet d’une procédure de remembrement ; deuxièmement, les parcelles de terrain résidentielles appartenant à des projets ayant fait l’objet d’un plan d’aménagement détaillé approuvé ou d’un plan d’aménagement détaillé simplifié doivent, lors du remembrement, obtenir l’accord de l’autorité compétente ayant approuvé ce plan au moment de la demande.

La vice-présidente du Comité populaire provincial, Nguyen Thi Hoang, a déclaré que, pour garantir l'uniformité et l'unité dans la mise en œuvre des réglementations foncières dans la nouvelle province de Dong Nai, tout en facilitant l'exercice des droits d'utilisation des terres et en aidant les organismes de gestion à traiter facilement les procédures administratives, il devrait exister des réglementations spécifiques sur les conditions et les superficies minimales de division et de regroupement des terres en fonction de chaque type de terrain.

Hoang Loc

Source : https://baodongnai.com.vn/kinh-te/202506/thay-doi-quy-dinh-ve-tach-thua-hop-thua-dat-phuhop-voi-tinh-dong-nai-moi-47a12e6/