Le marché immobilier a-t-il atteint les dernières phases de la récession ?

L'après-midi du 3 octobre, l'Institut de services Dat Xanh de recherche économique , financière et immobilière (DXS-FERI) a organisé un événement pour annoncer l'« Étude sur le marché immobilier vietnamien au troisième trimestre et aux neuf premiers mois de 2023 », soulignant ainsi que le marché immobilier avait surmonté la période la plus difficile.

7 événements « en or » pour dynamiser le marché immobilier

Citant des informations issues de DXS - FERI Research, M. Luu Quang Tien, directeur adjoint de FERI, a déclaré que 7 événements notables survenus au cours des 9 premiers mois de l'année ont eu un impact direct sur le marché immobilier.

Premièrement, la State Bank a abaissé son taux d'intérêt opérationnel quatre fois de suite à partir de mars 2023, ramenant le taux de réescompte à 3,5 % et le taux de refinancement à 4,5 %.

Deuxièmement, les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont baissé, de nombreuses banques proposant des prêts préférentiels de 7,5 % à 8,5 % et des taux d'intérêt variables de 11 % à 12 %.

Troisièmement, le budget des investissements publics pour 2023 s'élève à 700 000 milliards de VND. À la fin du troisième trimestre 2023, les capitaux d'investissement public décaissés atteignaient environ 363 310 milliards de VND, soit 51,38 % du budget prévu.

Immobilier – Le marché immobilier a-t-il atteint la phase finale de la récession ? — La baisse des taux d'intérêt de la Banque d'État est l'une des mesures importantes qui ont un impact direct sur le développement immobilier.

Quatrièmement, la circulaire 06 a été émise pour permettre aux particuliers et aux organisations ayant besoin de prêts de rembourser par anticipation leurs anciens prêts auprès d'autres banques.

Cinquièmement, le décret n° 10 a été promulgué afin de modifier et de compléter plusieurs articles des décrets d’application de la loi foncière. Parallèlement, les biens immobiliers de type condotel/officetel peuvent désormais obtenir un titre de propriété, dans l’espoir de lever les obstacles juridiques qui perduraient depuis de nombreuses années.

Sixièmement, la Banque d'État a retiré près de 90 000 milliards de dongs du système bancaire par le biais des bons du Trésor. Ce faisant, elle a contribué à réduire la pression sur le taux de change, préservant ainsi la liquidité de l'ensemble de l'économie et garantissant la poursuite de la baisse du taux d'intérêt réel.

Enfin, FERI estime que l'élévation des relations entre les États-Unis et le Vietnam au rang de partenariat stratégique global constitue à ce jour l'événement diplomatique le plus réussi du Vietnam, ouvrant de nombreuses nouvelles opportunités et rehaussant la position nationale du pays.

Selon M. Tien, les sept événements susmentionnés ont eu un impact sur l'économie en général et sur le marché immobilier en particulier, contribuant ainsi à ce que le marché montre progressivement des signes de reprise après une longue période de « léthargie ».

Le marché a-t-il atteint son point le plus bas ?

S'ajoutant au point de vue du directeur adjoint de FERI, le Dr Pham Anh Khoi, directeur de DXS, a affirmé que les politiques de gestion mises en place par le gouvernement ont eu un certain impact, contribuant à faire évoluer progressivement le marché dans une direction positive.

En effet, les efforts visant à lever les obstacles aux projets immobiliers continuent de s'intensifier. M. Khoi a indiqué qu'à Hô Chi Minh-Ville, le groupe de travail du Premier ministre a piloté et finalisé 67 projets immobiliers (soit 37,2 % des 180 projets initiaux).

Parmi ceux-ci, 28 projets sont sous la direction et la supervision du groupe de travail, 39 projets font l'objet d'un examen local, tels que (projet Urban Green, projet Delasol, 1 200 appartements A5, A6 du projet Celadon City, 280 appartements du lot 1.17 du projet The Metropole Thu Thiem...).

Le groupe de travail à Hanoï a dirigé et résolu 419 projets (soit 58,8 % des 712 projets initiaux) et continue de résoudre 293 projets.

Au troisième trimestre 2023, selon le rapport DXS-FERI, le marché immobilier n'a enregistré aucune hausse du nombre de transactions, mais la confiance des clients s'est améliorée. Le nombre de recherches immobilières a augmenté, notamment dans le segment répondant aux besoins des acheteurs.

Immobilier - Le marché immobilier a-t-il atteint le stade final de la récession ? (Figure 2). — Enquête DXS - FERI.

Les nouvelles enquêtes menées par DXS-FERI révèlent un changement dans la psychologie et le comportement des acheteurs immobiliers.

À la question « Les clients ont-ils l'intention d'acheter un bien immobilier lorsque les taux d'intérêt ont baissé ? », 26 % des répondants ont choisi « oui », 43 % étaient hésitants (« pas sûr ») et seulement 31 % ont répondu « non ». Cela montre que lorsque les taux d'intérêt baissent, la confiance du marché revient progressivement et la détermination à investir dans l'immobilier s'améliore également.

Toutefois, le Dr Pham Anh Khoi a reconnu sans détour que la conjoncture économique nationale et internationale continue de peser sur le marché immobilier. La confiance des investisseurs, bien que se rétablissant progressivement, n'est pas encore pleinement retrouvée.

Par rapport à la même période des neuf premiers mois de 2023, le marché est resté marqué par une pénurie de logements neufs, et le taux d'absorption a chuté brutalement pour s'établir en moyenne autour de 20 %. Les politiques mises en œuvre pour lever les difficultés du marché immobilier n'ont pas permis de favoriser clairement sa reprise.

Un point positif sur le marché est que les taux d'intérêt sur les dépôts ont chuté à leur niveau le plus bas depuis 2020, ce qui a entraîné un ajustement à la baisse des taux d'intérêt proposés pour les nouveaux prêts, au même niveau qu'au début de 2022.

Et bien que le taux d'absorption global du marché reste faible par rapport à la même période des années précédant la crise (environ 20 % du marché total en moyenne), le taux d'absorption en 2023 a augmenté progressivement chaque trimestre.

« Le deuxième trimestre a enregistré une croissance supérieure à celle du premier trimestre, le troisième trimestre une croissance supérieure à celle du deuxième trimestre, et si cette dynamique de croissance du taux d'absorption se maintient, on s'attend à ce que le marché immobilier se redresse progressivement dans la période à venir », a déclaré M. Khoi.

Le marché immobilier se redressera à partir du quatrième trimestre 2023.

Exprimant son point de vue sur l'évolution du marché immobilier, le directeur de DXS-FERI a déclaré qu'au quatrième trimestre 2023, un an s'était écoulé depuis la forte baisse du marché. Malgré les nombreuses difficultés persistantes, les efforts conjugués du gouvernement et des entreprises laissent entrevoir une amélioration progressive du marché, même si des signes de redressement se font encore sentir.

Dans un avenir proche, le marché devrait bénéficier d'une nouvelle offre provenant de projets dont les problèmes juridiques ont été résolus, les taux d'intérêt resteront bas, les clients bénéficieront d'un soutien accru en termes de limites de crédit pour les prêts immobiliers et la psychologie des investisseurs évoluera progressivement de l'observation à la sélection de produits adaptés à leurs investissements.

Immobilier - Le marché immobilier a-t-il atteint le stade final de la récession ? (Figure 3). — Des experts débattent lors de l'événement de lancement des études de marché.

En conséquence, M. Khoi a indiqué que le marché immobilier était entré dans la phase finale de la récession et qu'il avait presque atteint son point le plus bas.

« Selon les règles générales du marché, lorsqu’un point bas est atteint, le marché finit tôt ou tard par se redresser. Actuellement, le marché commence à franchir ce point bas. »

« Il est prévu qu’au quatrième trimestre 2023, le marché immobilier ne connaîtra pas de croissance soudaine, mais affichera certainement une croissance supérieure à celle de la même période au quatrième trimestre 2022. Compte tenu des nombreuses informations et des évolutions positives observées depuis la fin du troisième trimestre 2023, il est raisonnable de prévoir que le marché immobilier se redressera progressivement à partir de la fin du quatrième trimestre 2023 et se rétablira plus nettement à partir du deuxième trimestre 2024 », a déclaré M. Khoi .

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