Le marché immobilier est-il en train de s'emballer ou est-il influencé par des groupes spéculatifs ?

On assiste à l'apparition de groupes spéculatifs.

Selon les informations récemment publiées par l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier vietnamien a affiché une reprise positive au cours du troisième trimestre en particulier et des neuf premiers mois de 2024 après une période difficile, grâce à la stabilité de l' économie et aux politiques de soutien du gouvernement.

En particulier, la loi sur le logement de 2023, la loi sur les activités immobilières de 2023 et la loi foncière de 2024, qui entreront officiellement en vigueur le 1er août 2024, soit 5 mois plus tôt que les réglementations précédentes, ont contribué à perfectionner le cadre juridique et à ouvrir un nouveau cycle pour le marché dans une direction plus sûre, plus saine et plus durable.

Les données montrent également que tous les segments de l'immobilier, du logement à l'immobilier commercial et industriel, affichent une croissance positive, avec de nombreux nouveaux projets en cours de réalisation. Par ailleurs, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de VARs IRE, a indiqué que le marché de l'immobilier résidentiel commençait à se dynamiser. À titre d'exemple, les ventes aux enchères de terrains sont plus frénétiques que jamais, certaines se déroulant même du jour au lendemain. Des centaines, voire des milliers de personnes sont prêtes à tout pour obtenir un terrain. Le prix d'adjudication atteint également des sommets historiques, équivalents à celui de terrains destinés à des projets immobiliers dotés d'infrastructures de qualité.

L'activité intense des ventes aux enchères de terrains est considérée comme un signe de dynamisation du marché.

Ensuite, le marché des appartements est lui aussi en plein essor, les prix atteignant sans cesse de nouveaux sommets, tant sur le marché du neuf que sur celui de l'occasion. Cette forte demande fait que des milliers de propriétaires reçoivent régulièrement des appels leur demandant de vendre leur logement. Malgré ces prix élevés, les nouveaux programmes immobiliers d'appartements affichent d'excellents taux d'absorption.

Outre le type d'appartement, certains projets immobiliers de faible hauteur récemment lancés par de grands investisseurs ont également enregistré un nombre record de réservations, malgré la hausse constante des prix. De nombreux appartements bénéficient d'un emplacement privilégié ; outre leur prix élevé, les clients/investisseurs doivent accepter de payer un supplément pour les acquérir.

Cependant, outre les effets réels de l'offre et de la demande, le marché montre également des signes de surchauffe. Cette situation se traduit par une spéculation foncière, une flambée des prix de l'immobilier et l'apparition de transactions immobilières opaques. De nombreux petits investisseurs interviennent sur le marché dans un but spéculatif, ce qui contribue à une hausse déraisonnable des prix. Ce phénomène se manifeste également sur le marché des appartements, avec des prix de vente de plus en plus élevés, dus à l'intervention de certains groupes spéculatifs.

Selon VARS, ces signes sont tous liés à une pénurie d'offre. Plus précisément, au troisième trimestre 2024, le marché immobilier résidentiel affichait toujours une offre de 22 412 biens, avec environ 14 750 nouveaux produits lancés, soit une baisse de 25 % par rapport au trimestre précédent, mais une hausse de 60 % sur un an.

Le marché est en hausse

Malgré une baisse statistique des quantités, l'offre du troisième trimestre 2024 a continué de progresser grâce à l'apparition de nombreux nouveaux projets, notamment des projets d'envergure dont le déploiement et les rumeurs ont commencé à circuler, dynamisant ainsi le marché. Au cours des neuf premiers mois de 2024, 38 797 nouveaux produits ont été mis en vente.

L'offre restait toutefois fortement différenciée, 70 % des nouveaux logements provenant du segment des appartements. Parmi ceux-ci, les produits dont le prix de vente dépassait 50 millions de VND/m² représentaient la grande majorité. Le marché était quasiment dépourvu d'appartements commerciaux abordables. Sur le plan régional, le Nord dominait l'offre avec 46 %, suivi du Centre avec 29 % et du Sud avec 25 %.

Les données de VARS montrent également que, malgré une offre principalement concentrée sur les segments haut de gamme et de luxe, le marché a enregistré environ 10 400 transactions réussies au troisième trimestre 2024, soit un taux d'absorption de 51 %. Ceci témoigne de l'intérêt du marché pour les nouveaux produits immobiliers, même si la plupart des nouvelles constructions répondent à des normes élevées et que les coûts d'investissement, notamment fonciers, sont en hausse.

Au cours des neuf premiers mois de 2024, le marché a enregistré 30 589 transactions réussies, soit 2,5 fois plus qu’à la même période en 2023. De nombreux nouveaux projets lancés fin septembre, qui ont commencé à accepter les réservations, ont également enregistré un volume important d’intérêts et de dépôts.

Les appartements représentent la part dominante de l'offre sur le marché immobilier.

En ce qui concerne les prix de vente, les prix de l'immobilier restent élevés, tant sur le marché du neuf que sur celui de l'occasion, notamment pour les appartements. Le déséquilibre entre l'offre et la demande s'aggrave car, malgré une amélioration, l'offre peine encore à satisfaire la demande. Par ailleurs, la plupart des nouveaux logements sont construits selon des normes élevées, ce qui entraîne une hausse des coûts d'investissement, en particulier des coûts fonciers.

Sur le seul marché d'Hô-Chi-Minh-Ville, le prix du neuf est resté stable à un niveau élevé, l'offre provenant principalement des projets en cours. Parallèlement, dans les provinces et villes limitrophes d'Hô-Chi-Minh-Ville, le prix du neuf a légèrement augmenté, oscillant entre 3 et 5 %, les nouveaux logements étant proposés à des prix de vente plus élevés.

Une étude sur l'indice des prix des appartements, reflétant les fluctuations des prix de vente moyens des projets au sein d'un échantillon de 150 projets sélectionnés et observés par VARS, montre également qu'au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen des projets à Hanoï avoisinait les 60 millions de VND/m², soit une augmentation de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019. À Hô Chi Minh-Ville, le prix de vente moyen des projets est passé de 49,2 millions de VND/m² à 64,2 millions de VND/m², soit une hausse de 30,6 %.

La demande immobilière, incluant les besoins en logements et en investissements, continue de se déplacer vers les zones périurbaines, les provinces et villes limitrophes des deux zones urbaines spéciales, ainsi que vers le marché secondaire, qui offre un large choix à des prix plus abordables. Les appartements et maisons de moins de 3 milliards de VND sont particulièrement recherchés à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville.

Source : https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html