Marché des fusions-acquisitions immobilières : les alliances stratégiques règnent en maître

Si, par le passé, les opérations de fusions-acquisitions étaient menées par des entreprises nationales grâce à leurs atouts fonciers et financiers, aujourd'hui, des investisseurs étrangers émergent, accélérant leur développement tant en termes d'ampleur que de stratégie.

Immobilier dans le centre-ville d' Hô-Chi-Minh -Ville. (Photo : Hong Dat/TTXVN)

Le marché des fusions-acquisitions (F&A) dans le secteur immobilier vietnamien connaît en 2025 une évolution claire de la structure des investisseurs.

Alors qu'auparavant l'activité de fusions-acquisitions était menée par des entreprises nationales grâce à leurs ressources foncières et à leur solidité financière, les investisseurs étrangers émergent désormais comme une force proactive, accélérant à la fois en termes d'ampleur et de stratégie.

Dans ce contexte, une polarisation s'opère : il ne s'agit plus d'un jeu où « les gros poissons mangent les petits », mais plutôt d'une période de sélection et de filtrage minutieux visant à optimiser l'efficacité et à partager la valeur.

Les investisseurs étrangers accélèrent leurs investissements, tandis que les investisseurs nationaux restent prudents.

Selon la dernière enquête de CBRE Vietnam, au cours des deux derniers trimestres, les entrées de capitaux étrangers dans le secteur immobilier ont représenté 24 % du total des investissements directs étrangers (IDE) au Vietnam – un chiffre qui reflète le fort intérêt des investisseurs étrangers.

Il convient de noter que CapitaLand (Singapour) a réalisé un investissement de plusieurs millions de dollars dans le lotissement Hai Dang de Vinhomes Ocean Park 3 ( Hung Yen ).

Auparavant, le groupe s'était déjà implanté au Vietnam grâce à des projets d'envergure tels que Lumi Hanoi et The Senique Hanoi. CapitaLand a également annoncé son intention d'accroître ses investissements de 5 à 7 milliards de dollars dans les prochaines années, témoignant ainsi de sa confiance à long terme dans le marché immobilier vietnamien.

Ha Dong est l'un des quartiers de Hanoï où de nombreux investisseurs choisissent de développer des projets. (Photo : Tuan Anh/VNA)

L'afflux de capitaux étrangers ne se limite pas au secteur du logement ; il s'étend également à l'immobilier industriel. Un investisseur suédois a annoncé son intention de construire une usine de production d'un milliard de dollars dans la province de Gia Lai, une initiative qui témoigne d'une vision combinant développement immobilier industriel, manufacturier et logistique.

Dans le nord du pays, la société Kinh Bac Urban Development Corporation s'est associée à la Trump Organization (États-Unis) pour un projet de golf haut de gamme dans la province de Hung Yen. Cet accord, très prisé pour la valeur de la marque et les capacités de mise en œuvre, instaure un modèle de collaboration à plusieurs niveaux entre capitaux, technologies et normes internationales.

Cependant, contrairement au dynamisme des investisseurs étrangers, les entreprises nationales restent prudentes. Selon CBRE, jusqu'à 60 % d'entre elles n'ont participé à aucune opération de fusion-acquisition, 39 % envisagent de reporter leurs projets d'investissement et 21 % ont officiellement différé leurs encaissements afin de préserver leur sécurité financière.

Les raisons invoquées sont la rareté des nouvelles offres, l'affaiblissement du pouvoir d'achat et les pressions financières persistantes des années précédentes.

Par exemple, au deuxième trimestre 2025, le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville n'a vu la mise en vente que d'environ 1 000 appartements et 74 maisons individuelles, un niveau historiquement bas depuis dix ans. Malgré les mesures incitatives mises en place par de nombreux promoteurs, telles que des remises allant jusqu'à 16 %, un soutien des taux d'intérêt à long terme et des prestations de décoration intérieure haut de gamme offertes, le marché peine encore à se redresser.

Un dirigeant d'une grande entreprise a confié que, durant cette période, les entreprises doivent protéger leur trésorerie comme s'il s'agissait de leur « source de vie ». Les difficultés financières, conjuguées à la lenteur des restructurations et à la pression de la dette, contraignent les entreprises nationales à se replier sur elles-mêmes pour se défendre.

Les « gros poissons » n'avalent pas facilement les « petits poissons ».

Bien qu'ils disposent d'un avantage certain en termes de flux de capitaux, les investisseurs étrangers ne peuvent pas facilement « prendre le contrôle » du marché immobilier, comme certains l'ont suggéré par le passé.

D'après les experts, l'époque où les grands acteurs dominaient le marché grâce à leur puissance financière est révolue. Les fusions-acquisitions immobilières entrent dans un nouveau cycle où la collaboration, l'expertise juridique, la maîtrise des risques et les stratégies à long terme deviennent des facteurs clés.

(Photo : Tuan Anh/VNA)

En effet, plusieurs opérations de fusions-acquisitions menées par des entreprises locales ont été enregistrées au cours du premier semestre de cette année. À titre d'exemple, citons l'acquisition par le groupe Bcons d'un projet immobilier de près de 19 000 m² à Hô Chi Minh-Ville auprès de Thuduc House.

Le groupe Sun a investi dans un terrain de premier choix dans la nouvelle zone urbaine de Cau Giay (Hanoï) pour y développer le complexe Sun Felia. Le groupe Sun a également acquis 55 hectares de terrain auprès de Xuan Cau Holdings à Van Giang pour y développer le vaste projet Alluvia City.

L’opération par laquelle Phat Dat a cédé 80 % de ses parts dans le projet Thuan An 1-2 à un investisseur étranger possédant une longue expérience au Vietnam illustre parfaitement un modèle de coopération mutuellement avantageux. L’entreprise vietnamienne conserve la propriété du terrain et les droits légaux, tandis que le partenaire étranger apporte des capitaux, des technologies et une expertise en matière de développement international.

Mme Trang Bui, directrice générale de Cushman & Wakefield Vietnam, a indiqué qu'il n'est pas facile pour les entreprises étrangères de s'implanter durablement sur le marché vietnamien. Le principal obstacle n'est pas financier, mais plutôt la disponibilité de terrains constructibles et la complexité des procédures juridiques.

Il est actuellement très difficile de trouver plusieurs milliers de mètres carrés de terrains défrichés au cœur d'Hô-Chi-Minh-Ville, où l'offre est quasiment gelée depuis trois ans. Toutefois, cela représente un atout considérable pour les entreprises locales, car elles possèdent non seulement de nombreuses parcelles et maîtrisent la réglementation locale, mais peuvent également accélérer les procédures administratives. De ce fait, elles peuvent lever des capitaux de manière proactive au lieu de se contenter de vendre leurs actifs.

Partageant cet avis, l'experte Tran Thi Khanh Van estime que la tendance actuelle n'est plus celle des « gros poissons qui engloutissent les petits », mais plutôt celle des « poissons intelligents qui s'allient aux poissons forts ». Si les entreprises nationales savent utiliser les fusions-acquisitions comme stratégie pour renforcer leurs capacités internes, elles peuvent inverser complètement la tendance et se développer de manière plus durable.

Les analystes s'accordent également à dire que le marché entre dans une « phase de consolidation manifeste ». Les opérations de fusions-acquisitions ne sont plus généralisées mais très sélectives, privilégiant la valeur synergique entre les deux parties en termes de finance, de marque, de technologie et de capacités de mise en œuvre.

M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur du marketing résidentiel chez CBRE Vietnam, a déclaré : « Désormais, la donne appartient aux investisseurs dotés d’une vision à long terme, de stratégies claires et de capacités opérationnelles concrètes. On passe des fusions-acquisitions opportunistes aux fusions-acquisitions stratégiques. »

Les représentants de JLL Vietnam ont également souligné que le marché immobilier passe d'une phase d'« accumulation de terrains pour constituer des actifs » à une phase d'exploitation efficace de chaque mètre carré de terrain grâce à des coentreprises, des partenariats et une coopération à plusieurs niveaux.

La période 2024-2026 devrait connaître un pic d'activité dans le secteur des fusions-acquisitions immobilières, avec une augmentation du nombre de transactions et de la valeur des investissements. Cependant, selon les experts, le succès dépend non seulement des capacités financières, mais aussi de l'aptitude des parties prenantes à coopérer et à élaborer des stratégies à long terme.

Dans ce contexte en constante évolution, les entreprises nationales ne restent pas inactives. Si elles parviennent à tirer parti de leurs atouts intrinsèques, tels que des terrains constructibles, une connaissance approfondie du marché et des capacités de coordination locale, combinés aux capitaux et aux technologies de leurs partenaires étrangers, les fusions-acquisitions ne constituent plus une solution de repli, mais peuvent devenir un tremplin pour moderniser leurs compétences et accroître leurs parts de marché.

Par conséquent, le marché immobilier en 2025 n'est plus une question de « dominer ou d'être dominé », mais plutôt un défi stratégique de coopération, de mise en réseau et d'optimisation des ressources pour aller de l'avant ensemble.

Source : https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html