Après une période de stagnation, le marché des entrepôts et des usines préfabriqués dans le Sud a commencé à connaître de nombreuses transactions et montre de nombreuses perspectives positives à long terme.
La demande est plus positive
Au troisième trimestre 2024, le segment des entrepôts modernes prêts à l'emploi dans la région Sud comptera plus de 103 000 m2 de nouveaux entrepôts, développés par BWID et Vietnam Industrial Park.
Plus précisément, BWID a marqué sa présence à Long An avec l'achèvement d'un projet d'entrepôt de deux étages d'une superficie totale de 64 000 m². Parallèlement, Vietnam Industrial Park a lancé la phase II des projets des parcs industriels de Ho Nai (Dong Nai) et de Phu An Thanh (Long An), offrant près de 40 000 m² supplémentaires d'espaces multifonctionnels, destinés à la fois à l'entreposage et à la production.
La tendance à la conversion d'actifs s'est poursuivie au cours du dernier trimestre. Selon un rapport de JLL Vietnam, la zone nord de la province de Binh Duong a enregistré plus de 18 000 m² dans un projet d'entrepôts prêts à construire convertis en usines prêtes à construire. À la fin du troisième trimestre 2024, l'offre totale d'entrepôts modernes prêts à construire a atteint 2 millions de m², en hausse de 4,4 % en glissement trimestriel et de 14,7 % en glissement annuel. Parmi eux, BWID et Mapletree représentaient respectivement 30 % et 20 % de l'offre totale.
Le marché de l'immobilier industriel était autrefois un marché traditionnel, principalement développé par des investisseurs nationaux. Cependant, ces dernières années, nous avons constaté un intérêt et des investissements accrus de la part d'investisseurs étrangers, originaires de Singapour, de Corée et de Thaïlande. 
- Mme Pham Ngoc Thien Thanh, Chef du département de recherche et de conseil de CBRE à Ho Chi Minh-Ville
L'offre augmente et les taux d'occupation sont également positifs. Selon JLL, après une période de stagnation, le marché logistique du Sud a entamé le second semestre avec une absorption nette positive, atteignant près de 160 000 m² au troisième trimestre 2024. Les nouveaux baux ont été principalement signés par des locataires desservant le marché intérieur, notamment des fabricants et des prestataires logistiques tiers (3PL). Par conséquent, les installations situées dans des zones centrales, facilement accessibles depuis Hô-Chi-Minh-Ville, restent recherchées.
CBRE a également enregistré une activité locative dynamique, tant pour les entrepôts que pour les usines préfabriquées, au cours du dernier trimestre. Le taux d'occupation moyen des entrepôts a augmenté de 7 % par rapport au trimestre précédent, pour atteindre 68 % ; celui des usines préfabriquées a augmenté de 3 % par rapport au trimestre précédent, pour atteindre 84 %. Les clients demandeurs d'entrepôts préfabriqués dans le Sud proviennent des fabricants des secteurs de la haute technologie, des composants électroniques et de la logistique, ainsi que des entreprises en pleine expansion du secteur du e-commerce.
M. Alex Crane, directeur général de Knight Frank Vietnam, a déclaré qu'en raison de facteurs externes, les investisseurs abordent le marché avec prudence, mais que celui-ci présente encore des signes de reprise. Il a ajouté que l'amélioration de l'offre, conjuguée à une légère hausse des loyers demandés, témoigne d'une confiance croissante des entreprises dans les perspectives à long terme du marché.
« Le développement et l’exploitation continus d’usines prêtes à être construites constituent un signal positif, donnant aux locataires davantage de motivation pour considérer le Vietnam comme une destination appropriée pour l’investissement ou l’expansion des entreprises », a déclaré M. Alex Crane.
De plus, selon cet expert, le marché des entrepôts du Sud dépend principalement de la demande d'exportation et de la croissance de la consommation intérieure. Après 2024, à la fin des élections mondiales , notamment l'élection présidentielle américaine, les besoins des marchés seront plus clairs et pourront stimuler la demande d'entrepôts dans le Sud.
Remise pour stimuler la liquidité
La liquidité du marché dans le secteur des entrepôts et des usines s'est nettement améliorée, mais Mme Trang Le, directrice principale du conseil et de la recherche (JLL Vietnam), a reconnu que la demande restait relativement faible par rapport à la fin de l'année dernière. « Les exportations n'ayant pas encore totalement repris, les centres de distribution conservent leur taille actuelle, au lieu de s'agrandir pour anticiper l'augmentation soudaine des marchandises en fin d'année, comme d'habitude. »
Afin de maintenir la liquidité, a expliqué Mme Trang, certains projets à faible rendement locatif ont adopté une stratégie de stimulation de la demande plus vigoureuse en réduisant les loyers demandés. En particulier, dans les zones émergentes situées hors du centre-ville, les prix des loyers ont considérablement diminué au troisième trimestre par rapport au trimestre précédent, tandis que les prix dans le centre-ville sont restés stables.
Le loyer moyen demandé pour les entrepôts modernes prêts à être construits dans le Sud a légèrement diminué à 4,85 USD/m2/mois, en baisse de 0,4 % en glissement trimestriel, mais toujours en hausse de 3,1 % en glissement annuel.
« Les propriétaires restent flexibles et créent des conditions favorables aux négociations afin de soutenir les locataires dans un contexte de marché morose. L'un des principaux avantages offerts dans certains entrepôts récemment achevés est la gratuité de loyer de plus de six mois pour les baux de trois ans », a ajouté Mme Trang. La situation locative devrait s'améliorer au cours des derniers mois de l'année, le quatrième trimestre étant généralement la haute saison, mais cette amélioration n'est pas trop spectaculaire.
Partageant le même point de vue, M. Alex Crane a déclaré qu'à court terme, le marché des entrepôts sera confronté à certaines difficultés en raison de l'augmentation de l'offre et de la réduction de l'absorption. Cependant, cet expert estime que les perspectives à moyen et long terme de l'immobilier industriel dans le Sud sont toujours très positives, avec de nombreux projets de haute qualité avec des prix de location abordables.
Les experts de Knight Frank prévoient une reprise significative du marché d'ici 2025. Certains projets retardés la période précédente ont désormais été achevés, et la confiance croissante des investisseurs devrait stimuler la demande de terrains industriels. La situation stratégique de la région, l'amélioration des infrastructures et les politiques préférentielles continueront de jouer un rôle clé pour attirer les investissements directs étrangers et stimuler la croissance économique.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html
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