Les redevances d'utilisation des sols, perçues à plusieurs reprises afin d'alléger la charge pesant sur les entreprises

Réglementer les différentiels de loyer foncier

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), la plus-value foncière (différence entre les loyers fonciers) est créée par deux acteurs principaux : l'État et les investisseurs (les investisseurs privés jouant un rôle prépondérant). Par conséquent, les politiques financières relatives au foncier et à ses prix doivent être encadrées afin de garantir l'équité et la stabilité sociale, tant pour les recettes budgétaires de l'État que pour les intérêts des investisseurs.

Premièrement, l’État crée de la valeur ajoutée foncière (différence de rente foncière) grâce à la planification de l’utilisation des sols, la construction et l’urbanisme, la planification intégrée des transports (TOD) et autorise le changement de destination des sols conformément aux plans d’aménagement pour permettre aux investisseurs de réaliser des projets d’investissement. Par conséquent, l’État est en droit de réglementer cette valeur ajoutée foncière (différence de rente foncière) afin de servir l’intérêt national et public.

Les redevances d'utilisation des sols constituent une source de revenus importante pour le budget de l'État.

Par exemple, à Hô Chi Minh-Ville, un hectare de terre agricole ne génère qu'une valeur d'environ 500 millions de VND par an. En revanche, lorsqu'il est converti en terrain non agricole, un hectare de terre destinée à la production, à l'industrie, au commerce, aux services ou à l'urbanisation peut générer jusqu'à 55 milliards de VND par an, soit 100 fois plus. Le district 7, créé en 1997 (séparé du district agricole de Nha Be), illustre ce phénomène. À l'époque, ses recettes budgétaires s'élevaient à seulement 59 milliards de VND, mais 25 ans plus tard, en 2022, elles atteignaient 5 550 milliards de VND, soit 94 fois plus qu'en 1997.

Par conséquent, en 2018, le gouvernement a autorisé Hô Chi Minh-Ville à convertir 26 000 hectares de terres agricoles en zones non agricoles, de production, industrielles, commerciales, de services et urbaines entre 2020 et 2025. Actuellement, Hô Chi Minh-Ville développe un projet de transformation de cinq arrondissements périurbains en zones urbaines. Parallèlement, l’Assemblée nationale vient d’adopter la résolution n° 98 relative à la mise en œuvre pilote de plusieurs mécanismes et politiques spécifiques pour le développement de Hô Chi Minh-Ville, qui créeront les conditions d’un développement rapide de la ville dans les années à venir, notamment en matière de ressources foncières.

Parallèlement, les investisseurs (principalement privés) créent une plus-value foncière (différence de loyer foncier) grâce à leurs activités d'investissement dans la construction et les travaux publics, dans le cadre de projets de développement. Cette plus-value repose essentiellement sur la créativité et la capacité financière des investisseurs, qui se traduisent par le taux d'investissement du projet. Plus ce taux est élevé, plus la valeur du bien immobilier est importante, et les investisseurs ont le droit de percevoir la plus-value foncière (différence de loyer foncier) après avoir rempli leurs obligations financières envers l'État.

Il est donc nécessaire de mettre en place un mécanisme de régulation de la plus-value foncière (différence de loyer foncier) afin d'harmoniser les intérêts de l'État et des entreprises.

Transformer les redevances d'utilisation des terres en taxe

Un autre point à soulever est que l'État ne devrait percevoir les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers que de manière raisonnable et équitable, afin d'éviter toute surfacturation et toute escroquerie.

Selon de nombreuses entreprises, les redevances d'utilisation des terrains constituent actuellement un fardeau pour elles et une source d'incertitude car leur paiement est long.

La méthode actuelle de calcul des redevances foncières complique la tâche des entreprises et instaure un système de demandes et d'octrois abusifs. Les investisseurs immobiliers doivent s'acquitter de redevances foncières exorbitantes, équivalant à environ 70 % du coût de l'indemnisation pour le déblaiement des terrains. Ils sont ainsi contraints de racheter les droits d'utilisation du sol une seconde fois, un fardeau qui retombe finalement sur les acquéreurs de logements. De ce fait, les redevances foncières représentent une part importante du coût total du logement : environ 10 % du prix des appartements, 30 % de celui des maisons de ville et 50 % de celui des villas. L'État perçoit d'importantes recettes grâce à ces redevances, mais à terme, si tous les terrains sont cédés, cette source majeure de recettes budgétaires disparaîtra et devra être complétée, voire remplacée, par la taxe foncière.

Au lieu de tout percevoir en une seule fois, de nombreuses recommandations suggèrent de convertir les redevances d'utilisation des terres en taxe.

Par conséquent, les entreprises proposent de réglementer les redevances d'utilisation des sols sous forme d'impôt sur la conversion des terres agricoles en terres résidentielles, avec un taux d'environ 10 à 15 %, calculé sur la base du barème foncier publié par le Comité populaire provincial et ajusté annuellement par le coefficient d'ajustement des prix du marché (coefficient K). Cette mesure garantira la transparence, supprimera le système de demandes et d'octrois abusifs et ramènera le montant actuel, très élevé, des redevances d'utilisation des sols à un niveau plus raisonnable. Sur cette base, la loi relative à la taxe foncière (terrains résidentiels, logements) sera complétée afin de créer une source de revenus stable et durable pour le budget de l'État des provinces et des villes relevant de l'administration centrale.

Pour accélérer le calcul des redevances foncières, les experts et les entreprises recommandent de conserver la méthode du surplus pour le calcul de ces redevances et des loyers fonciers pour les parcelles et les terrains à fort potentiel de développement, de grande envergure et d'une valeur supérieure à 200 milliards de VND. En effet, la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain n'est pas applicable à ces projets. De fait, près de 90 % des projets immobiliers antérieurs ont dû recourir à la méthode du surplus pour le calcul des redevances foncières.

Lien source: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm