Hô-Chi-Minh-Ville libère les ressources foncières

Terrain vacant, gens misérables

L'histoire des terrains abandonnés et des zones résidentielles spontanées n'est pas nouvelle, elle existe depuis de nombreuses années ; elle a été maintes fois relayée par l'opinion publique et la presse, notamment par la situation des projets et des aménagements suspendus depuis 20 à 30 ans. Au centre de Hô-Chi-Minh-Ville, on peut citer la zone urbaine de Binh Quoi-Thanh Da (district de Binh Thanh), suspendue depuis 31 ans ; la nouvelle zone urbaine de Thu Thiêm (ville de Thu Duc), après plus de 20 ans, ne compte encore que quelques projets ; et au loin, la zone urbaine de Sing-Viêt (district de Binh Chanh), également suspendue depuis plus de 25 ans ; le nord-ouest appartient aux districts de Hoc Mon et de Cu Chi ; le sud de Hô-Chi-Minh-Ville compte également une série de projets suspendus depuis longtemps.

Le secrétaire du Parti communiste de Hô-Chi-Minh-Ville, Nguyen Van Nen, effectue une surveillance depuis un hélicoptère. Photo prise le 26 août.

Selon les statistiques du Comité populaire du district de Binh Chanh, 323 projets de construction de logements, d'infrastructures sociales et d'espaces verts sont en cours dans le district. En mai 2022, 92 projets étaient en retard, certains étant même suspendus pour 20 à 30 ans. Le district a donc adressé des documents aux investisseurs pour leur demander d'accélérer leur mise en œuvre, sous peine de les révoquer. L'annulation des projets est une mesure forte, souhaitée par la population locale, mais sa mise en œuvre est un processus long, qui dépend largement de l'évaluation et des conseils spécifiques des services et des administrations.

Dans les banlieues de Ho Chi Minh-Ville, il existe encore beaucoup de terrains vacants et des zones résidentielles se développent spontanément.

À côté du district de Binh Chanh se trouve le district de Hoc Mon. Le secrétaire du comité du Parti du district de Hoc Mon, Tran Van Khuyen, a un jour confié sur le forum du Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville qu'il ressentait de la tristesse en se tenant dans la commune de Nhi Binh (district de Hoc Mon), face à la ville de Thuan An de Binh Duong et en voyant les lumières éclatantes, alors que du côté de Hoc Mon, le niveau de développement est encore très modeste et il reste encore beaucoup de terrains vacants. Hoc Mon est également l'une des localités où de nombreux projets sont suspendus, avec des aménagements qui se chevauchent et une proportion de terres agricoles pouvant atteindre 50 %. L'inadéquation de l'aménagement du territoire par rapport aux besoins individuels suscite le mécontentement des habitants, car ils possèdent des terres mais ne peuvent pas construire de maisons, et de grandes terres ne peuvent pas être divisées en parcelles pour que les enfants puissent vivre séparément. Mi-2022, cette localité a proposé à Hô Chi Minh-Ville d'envisager la gestion et la récupération de plus de 700 hectares de terres appartenant à des projets suspendus, prévus depuis de nombreuses années mais non réalisés.

La vacance des terrains n'est pas seulement due au manque de ressources des investisseurs privés, mais aussi au ralentissement de nombreux projets financés par l'État. Citons par exemple le projet de construction de clôtures végétales pour isoler les deux complexes de traitement des déchets de Da Phuoc (district de Binh Chanh) et de Tay Bac (district de Cu Chi). Le projet étant suspendu année après année, les habitants se retrouvent dans l'impossibilité de partir ou de rester, et leurs biens sont transférés à bas prix.

Des zones urbaines théoriques telles que Binh Quoi-Thanh Da, Sing-Viet… ne sont que quelques exemples parmi des centaines de projets suspendus à Hô-Chi-Minh-Ville. Chaque fois que l' Assemblée nationale et le Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville rencontrent les électeurs, la population s'indigne et demande quand ces projets seront mis en œuvre, et, à défaut, quand seront-ils récupérés pour restituer à la population ses droits légitimes à la terre et au logement. Ce sont ces fragments qui forment l'image de « nombreux terrains vacants » que les dirigeants de Hô-Chi-Minh-Ville ont mieux perçue lors d'une inspection en hélicoptère.

Selon les résultats de recherche de l'Institut d'études du développement de Hô-Chi-Minh-Ville, le taux de conversion des terres agricoles en terres non agricoles à Hô-Chi-Minh-Ville sur la période 2011-2020 est assez lent. En particulier, la période 2011-2015 a atteint 11,2 % et la période 2016-2020 n'a atteint que 13,18 % par rapport au plan approuvé.

Cette situation est due aux insuffisances et difficultés rencontrées dans la réglementation relative à l'urbanisme, aux plans d'aménagement du territoire et aux autres plans, ainsi qu'aux réglementations juridiques régissant les projets d'investissement et de construction. De plus, les données foncières manquent d'exhaustivité, de précision, d'uniformité et de continuité, ce qui compromet la précision des prévisions des plans d'aménagement du territoire. Les statistiques et l'évaluation des fonds fonciers (notamment l'évaluation de la fragmentation et de la division, ainsi que l'efficacité de l'exploitation) sont incomplètes et inexactes, ce qui nuit à la qualité des prévisions des plans d'aménagement du territoire.

En ce qui concerne la mise en œuvre des plans d'aménagement et d'occupation des sols, il existe également des causes liées aux difficultés de récupération des terres agricoles, au manque de ressources pour investir dans le cadre des infrastructures techniques et des projets sur les terres...

CONVERSION LENTE DES TERRES AGRICOLES

« Il reste beaucoup de terres vacantes » s'explique également par le fait que les terres agricoles représentent encore une part importante de la structure d'utilisation des sols de Hô-Chi-Minh-Ville. En 2010, la superficie agricole de Hô-Chi-Minh-Ville s'élevait à 118 052 hectares, soit 56,3 %. En juin 2018, le gouvernement a publié la résolution 80 sur l'ajustement de l'aménagement du territoire jusqu'en 2020 et le plan d'utilisation des sols définitif (2016-2020). Ainsi, le gouvernement a autorisé Hô-Chi-Minh-Ville à convertir plus de 26 000 hectares de terres agricoles en terres non agricoles, portant la part des terres agricoles à 42,1 % d'ici 2020.

Zone urbaine de Binh Quoi - Thanh Da (district de Binh Thanh), l'une des zones où la planification est suspendue et les projets à long terme sont suspendus

Cependant, la conversion des terres à des fins d'utilisation des terres à Hô-Chi-Minh-Ville est assez lente, atteignant seulement plus de 13 %, selon une étude de l'Institut d'études du développement de Hô-Chi-Minh-Ville. L'enquête a également montré que 6,5 % des terres agricoles sont dispersées dans certains districts tels que : 12, Binh Thanh, Binh Tan et Thu Duc. En réalité, certaines zones ne sont plus utilisées pour la production agricole et ne sont que des terres agricoles… sur le papier. Les terres agricoles en forme de « peau de léopard », de petite taille, décolorées et dispersées dans les banlieues sont également difficiles à exploiter efficacement à des fins agricoles, la plupart étant laissées vacantes ou utilisées à des fins non agricoles.

Lors d'une séance de travail avec le Comité permanent du Parti de Hô-Chi-Minh-Ville en octobre 2022, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha (alors ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement) a déclaré que la proportion de terres agricoles à Hô-Chi-Minh-Ville dépassant 50 % était excessive. Il a également suggéré la nécessité d'élaborer un plan d'utilisation polyvalente des terres agricoles, d'accroître l'efficacité de l'utilisation des terres et d'aider les utilisateurs à les exploiter plus rationnellement. « Les terres agricoles ne doivent pas être considérées simplement comme une économie agricole, mais comme un espace environnemental combinant commerce, services, tourisme, sylviculture et production de plantes médicinales », a déclaré M. Ha.

L'architecte Khuong Van Muoi, ancien vice-président de l'Association des architectes du Vietnam, qui participe depuis des décennies aux travaux d'urbanisme à Hô-Chi-Minh-Ville, a expliqué les limites de ces travaux en de nombreux termes : lorsqu'on envisageait des terrains destinés à la plantation d'arbres, ils étaient considérés comme des terres agricoles. Les terrains destinés à la plantation de carex étaient également considérés comme des terres agricoles, mais en réalité, les terres destinées à la riziculture ou à d'autres cultures ne pouvaient survivre ou étaient peu productives. De plus, lorsque Hô-Chi-Minh-Ville a voulu modifier la vocation des terres pour créer des espaces constructibles, elle s'est retrouvée confrontée à la réglementation exigeant que toute modification de la vocation des terres rizicoles passe par le gouvernement central. C'est ce qui a limité le développement de Hô-Chi-Minh-Ville.

COMMENT ÉVOLUE LA POPULATION DE HO CHI MINH VILLE ?

Selon le Département de la Planification et de l'Investissement, de 2004 à aujourd'hui, la population de Hô-Chi-Minh-Ville a connu une croissance rapide dans les nouveaux quartiers du centre-ville et les quartiers périphériques (à l'exception du district de Can Gio), la majorité de la population étant immigrée. Les zones à forte croissance comprennent notamment les districts 7 et 12, les districts de Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be et Thu Duc.

La population de cette zone croît rapidement en raison de facteurs tels que le prix des terrains, les nouveaux projets d'infrastructures et la pénurie de main-d'œuvre dans les usines et les entreprises. L'urbanisation rapide et la forte concentration de population forment une ceinture autour du centre-ville, ce qui exerce une forte pression sur les politiques d'investissement visant à développer les infrastructures techniques et sociales. En revanche, les quartiers centraux existants, tels que les arrondissements 1, 3, 5, 10 et Phu Nhuan, ont été presque entièrement urbanisés, avec une faible variation démographique, et nombre d'entre eux affichent même une population inférieure à celle de 2004.

D'ici fin 2022, la population totale de Hô-Chi-Minh-Ville atteindra environ 9,4 millions d'habitants. Compte tenu des besoins de développement d'ici 2040, les districts devraient atteindre plus de 16,8 millions d'habitants. Parallèlement, suite à la décision du Premier ministre d'approuver la planification générale de Hô-Chi-Minh-Ville jusqu'en 2040, avec une vision à l'horizon 2060, la population totale prévue est d'environ 14 millions d'habitants.

PLANIFICATION RÉVOLUTIONNAIRE

Le survol en hélicoptère de l'ensemble de l'espace urbain de Hô-Chi-Minh-Ville et le relevé précédent sur la rivière de Saïgon ont permis aux dirigeants de Hô-Chi-Minh-Ville de mieux comprendre l'état actuel de l'urbanisme de la ville, qui, comme l'a souligné Phan Van Mai, président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, est incomplet et « à la limite du possible ». M. Mai estime qu'il est nécessaire d'adopter une approche plus innovante et révolutionnaire en matière d'urbanisme afin d'organiser et de réaménager l'espace urbain, la production, la vie en commun, les espaces verts, etc.

Actuellement, Hô Chi Minh-Ville prépare deux plans : la planification d'Hô Chi Minh-Ville pour la période 2021-2030, avec une vision jusqu'en 2050, et l'ajustement de la planification générale d'Hô Chi Minh-Ville jusqu'en 2040, avec une vision jusqu'en 2060. Actuellement, l'unité de conseil travaille avec les départements, les districts et les comtés pour collecter des informations et résoudre 72 groupes de tâches, dont le bloc départemental a 50 tâches et les districts ont 22 tâches.

M. Mai a déclaré qu'il travaillait en étroite collaboration avec les ministères, les services et les experts afin de réduire les délais et de garantir la qualité et la régularité des travaux. Le dossier de planification de Hô-Chi-Minh-Ville pour la période 2021-2030, avec une perspective à l'horizon 2050, devrait être soumis à l'autorité compétente au premier trimestre 2024. Le dossier d'ajustement de la planification générale sera soumis au Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville lors de sa réunion fin 2023, avant d'être soumis au ministère de la Construction pour évaluation.

D'un point de vue local, le chef du Comité populaire du district de Hoc Mon a déclaré attendre la planification générale de Hô Chi Minh-Ville pour encadrer l'exploitation des ressources foncières du district. Cependant, une fois la planification établie, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme pour attirer les investisseurs et mettre en œuvre des projets spécifiques. Ces dernières années, de nombreux investisseurs se sont formés, mais sans mécanisme ni terrains propres, ce qui les limite à l'intérêt et à l'apprentissage.

L'idée d'organiser l'administration urbaine et de développer des villes satellites est portée par Hô-Chi-Minh-Ville depuis des décennies. Elle devrait permettre de résoudre le problème de la répartition de la population et d'exploiter efficacement les ressources foncières des quartiers périphériques. Cependant, Hô-Chi-Minh-Ville n'y est pas parvenue, les zones périphériques se développant encore de manière fragmentée et spontanée. Le modèle de développement urbain axé sur les transports publics (TOD), autorisé par l'Assemblée nationale à expérimenter par la résolution 98/2023, sera la clé pour Hô-Chi-Minh-Ville pour y parvenir, en conjonction avec le projet de transformation des quartiers périphériques en quartiers ou « villes dans la ville », selon l'architecte Khuong Van Muoi.

« Les districts ont leurs propres objectifs de développement urbain et dépendent du soutien de Hô-Chi-Minh-Ville. Le développement urbain doit créer des emplois, stimuler l'économie et offrir aux habitants les conditions nécessaires pour exploiter les terres disponibles et favoriser le développement mutuel », a ajouté l'expert.

M. Phan Van Mai a déclaré que le long des lignes de métro 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), 2 (Ben Thanh - Tham Luong), des périphériques 2, 3 et 4 et de l'autoroute Hô-Chi-Minh-Ville - Moc Bai (en construction), environ 10 000 hectares pourraient être aménagés en zones urbaines selon le modèle TOD. Concernant le projet de périphérique 3, le responsable du Comité populaire du district de Hoc Mon a également indiqué qu'après étude, environ 2 000 hectares sont disponibles et que le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement propose au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville de mener un projet pilote dans la localité.

En réalité, les ressources foncières contribuent largement au budget de l'État. Conformément au plan visant à lever les obstacles à un certain nombre de projets immobiliers afin d'accroître les recettes foncières, Hô-Chi-Minh-Ville devrait percevoir un budget supplémentaire de près de 19 000 milliards de dôngs d'ici fin 2023.

La politique et la planification doivent être cohérentes.

La planification actuelle de Hô-Chi-Minh-Ville ne répond pas aux exigences, avec un décalage important entre la planification et la réalité. La planification et la théorie sont bonnes, mais des produits concrets manquent encore. Les entreprises se plaignent également du manque de transparence et de flexibilité des procédures administratives et de planification, ce qui ralentit le processus, de la recherche d'investissement à sa finalisation. L'État souhaite attirer les investissements, mais les mécanismes et les politiques sont restrictifs et évoluent au gré des évolutions. Ce problème est soulevé depuis longtemps, mais il n'a toujours pas trouvé de solution concrète.

Par conséquent, la prochaine restructuration de la planification d'Hô-Chi-Minh-Ville doit combler ces lacunes. Le gouvernement doit s'engager auprès des investisseurs à la stabilité des politiques et de la planification afin que, même après plusieurs générations de dirigeants, cet engagement demeure constant et ne puisse que s'améliorer, et non se détériorer. Les politiques doivent être stables, et non erratiques, avec des performances un trimestre trop élevées et une stagnation le trimestre suivant.

Le gouvernement municipal doit faire preuve de détermination et définir les responsabilités de chaque service et de chaque individu. Une fois la stabilité acquise, les entreprises chercheront automatiquement à investir. C'est seulement alors qu'Hô-Chi-Minh-Ville pourra améliorer sa compétitivité, non seulement par rapport aux villes locales, mais aussi par rapport aux grandes villes de la région.

Certaines orientations majeures de Hô-Chi-Minh-Ville, telles que le développement de villes satellites en périphérie et la mise en œuvre du projet de reconquête de la mer à Can Gio, ont reçu un large soutien de la population. Cependant, le gouvernement doit mettre en œuvre rapidement des projets clés pour instaurer la confiance, notamment des projets de transport clés tels que les ceintures de sécurité, les autoroutes et les viaducs.

Dr. Tran Quang Thang , Directeur de l'Institut d'économie et de gestion de Hô-Chi-Minh-Ville, Délégué du Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville

Nécessité d'attribuer des responsabilités spécifiques

Dans le cadre de la planification, de l'adaptation et de la mise en œuvre du projet de transformation des districts en districts urbains (ou villes sous Hô-Chi-Minh-Ville) pour la période 2021-2030, il est nécessaire de constituer et de gérer des données foncières en temps réel et ouvertes, à différents niveaux et pour différents sujets. L'analyse des données foncières permet aux autorités compétentes d'évaluer avec précision les fonds fonciers agricoles, notamment leur fragmentation et leur division, ainsi que l'efficacité réelle de leur exploitation pour la production agricole, forestière et halieutique.

La conversion de terres agricoles en terres non agricoles nécessite une réflexion et une évaluation minutieuses. S'agissant d'une zone sensible aux changements environnementaux et climatiques, il existe un risque d'inondations lié à la perte de réserves d'eau temporaires, bloquant ainsi l'écoulement. Sans oublier le risque de pollution environnementale lié à la non-garantie des capacités des infrastructures techniques.

À Hô-Chi-Minh-Ville, de nombreuses suspensions de projets et de planification ont suscité l'indignation, en partie à cause de la faible capacité des investisseurs et en partie parce que le gouvernement ne dispose pas encore de mécanisme pour attirer les investisseurs. Pour attirer les investisseurs pendant le processus de mise en œuvre de la planification, il est nécessaire de fournir des données foncières en temps réel et de les rendre accessibles aux entreprises à des niveaux appropriés.

En outre, le processus d'adjudication et d'appel d'offres fonciers visant à sélectionner les investisseurs pour les projets de construction doit être public, transparent, raisonnable et rapide. Hô-Chi-Minh-Ville doit également fixer des objectifs de mise en œuvre de la planification afin d'attribuer des responsabilités précises et claires à chaque agence de gestion de l'État, considérant cela comme un fondement important pour la planification et la nomination des dirigeants.

M. Pham Tran Hai, directeur adjoint du département de recherche en gestion urbaine, Institut d'études du développement de Hô-Chi-Minh-Ville

Sy Dong (enregistré)

Lien source: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm