Hô Chi Minh-Ville exploite ses ressources foncières.

TERRE VIDE, PEUPLE SOUFFRANT

Le problème des terrains vagues abandonnés et des zones résidentielles qui se sont développées spontanément n'est pas nouveau ; il existe en réalité depuis de nombreuses années. Il a été maintes fois rapporté par le public et les médias, notamment la situation des projets et des plans d'aménagement bloqués depuis 20 à 30 ans. Dans le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville, on peut citer en exemple le quartier urbain de Binh Quoi - Thanh Da (district de Binh Thanh), au point mort depuis 31 ans ; le nouveau quartier urbain de Thu Thiem (ville de Thu Duc), qui, après plus de 20 ans, ne compte encore que quelques constructions éparses ; plus en périphérie, le quartier urbain de Sing-Viet (district de Binh Chanh) est également bloqué depuis plus de 25 ans ; le nord-ouest, dans les districts de Hoc Mon et Cu Chi ; et le sud d'Hô-Chi-Minh-Ville compte également de nombreux projets bloqués depuis longtemps…

Le secrétaire du Parti de Hô Chi Minh-Ville, Nguyen Van Nen, est photographié en train de survoler la zone en hélicoptère. Photo prise le 26 août.

D'après les statistiques du Comité populaire du district de Binh Chanh, 323 projets de logements, d'infrastructures sociales, de parcs, etc., sont en cours dans le district. En mai 2022, 92 projets accusaient des retards, certains étant même bloqués depuis 20 à 30 ans. Par conséquent, le district a adressé des courriers aux investisseurs leur demandant d'accélérer les travaux, faute de quoi il envisagera l'annulation des projets. Cette mesure, bien que radicale et souhaitée par la population locale, est toutefois un processus long, largement tributaire de l'évaluation et des recommandations des services et organismes compétents.

Dans les zones périurbaines d'Hô-Chi-Minh-Ville, il reste encore beaucoup de terrains vagues et des zones résidentielles se développent spontanément.

Le district de Hoc Mon est limitrophe du district de Binh Chanh. Tran Van Khuyen, secrétaire du Parti du district de Hoc Mon, a confié lors d'un forum du Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville son désarroi face à la ville de Thuan An, dans la province de Binh Duong, qu'il a vue illuminée depuis la commune de Nhi Binh (district de Hoc Mon). Hoc Mon, sous-développée et parsemée de vastes étendues de terrains vagues, est aujourd'hui un véritable gouffre. Ce district compte également de nombreux projets au point mort, des plans d'aménagement qui se chevauchent et un taux d'occupation des sols atteignant 50 %. Ces incohérences entre l'aménagement du territoire et les besoins individuels engendrent la frustration des habitants, qui ne peuvent ni construire sur leurs terrains ni subdiviser de grandes parcelles pour permettre à leurs enfants d'y vivre séparément. Mi-2022, le district a proposé à Hô Chi Minh-Ville d'envisager des mesures pour récupérer plus de 700 hectares de terres appartenant à des projets bloqués ou à des projets de longue date restés lettre morte.

Le retard dans la mise en valeur des terrains vacants n'est pas seulement dû à l'incompétence des investisseurs privés ; de nombreux projets financés par le budget de l'État sont également au point mort. À titre d'exemple, citons le projet de création d'une zone tampon verte autour des complexes de traitement des déchets de Da Phuoc (district de Binh Chanh) et de Tay Bac (district de Cu Chi). Ce projet étant bloqué année après année, les habitants se retrouvent dans une situation difficile, incapables de partir ou de rester, et leurs biens sont vendus à bas prix.

Les projets d'aménagement urbain qui n'existent que sur le papier, tels que Binh Quoi - Thanh Da et Sing - Viet, ne sont que quelques exemples parmi les centaines de projets au point mort à Hô Chi Minh-Ville. Lors de chaque rencontre entre les représentants de l'Assemblée nationale et du Conseil populaire municipal et leurs administrés, les citoyens expriment leur frustration et demandent quand ces projets seront mis en œuvre, et à défaut, quand les terrains seront récupérés afin de rétablir leurs droits légitimes à la terre et au logement. Ces projets, autant de fragments épars, contribuent à l'image d'une « abondance de terrains vagues », que les dirigeants de Hô Chi Minh-Ville ont pu observer plus clairement grâce aux relevés aériens.

D'après une étude de l'Institut de recherche sur le développement de Hô Chi Minh-Ville, le taux de conversion des terres agricoles en terres non agricoles à Hô Chi Minh-Ville entre 2011 et 2020 a été relativement faible. Plus précisément, ce taux n'a atteint que 11,2 % entre 2011 et 2015 et seulement 13,18 % entre 2016 et 2020, par rapport au plan approuvé.

Cette situation résulte d'insuffisances et de contradictions dans la réglementation relative à l'aménagement du territoire et à son intégration aux autres plans, ainsi que dans les aspects juridiques des projets d'investissement et de construction. De plus, les données foncières sont incomplètes, inexactes et incohérentes, ce qui nuit à la précision des prévisions d'aménagement du territoire. Les statistiques et l'évaluation des ressources foncières (notamment en ce qui concerne la fragmentation, la dispersion et l'efficacité de l'exploitation) sont insuffisantes et imprécises, ce qui engendre des prévisions d'aménagement du territoire de faible qualité.

En ce qui concerne la mise en œuvre de la planification de l'utilisation des terres, d'autres facteurs contribuent à ce problème, notamment les obstacles à l'acquisition de terres agricoles, le manque de ressources pour investir dans les infrastructures techniques de base et les projets fonciers, etc.

LENTS PROGRÈS DANS LA CONVERSION DES TERRES AGRICOLES

La persistance de nombreuses terres non bâties s'explique aussi par la place prépondérante qu'occupent encore les terres agricoles dans l'occupation du sol de Hô Chi Minh-Ville. En 2010, ces terres s'étendaient sur 118 052 hectares, soit 56,3 % de la superficie totale. En juin 2018, le gouvernement a publié la résolution n° 80 relative à l'ajustement du plan d'aménagement du territoire jusqu'en 2020 et au plan définitif d'occupation du sol (2016-2020). En conséquence, plus de 26 000 hectares de terres agricoles ont été convertis en terres non agricoles, ce qui a permis de ramener la part des terres agricoles à 42,1 % d'ici 2020.

La zone urbaine de Binh Quoi - Thanh Da (district de Binh Thanh) est l'une des zones où la planification est au point mort et où des projets sont suspendus depuis longtemps.

Cependant, le taux de conversion des terres à Hô Chi Minh-Ville est assez lent, n'atteignant qu'un peu plus de 13 %, selon une étude de l'Institut de recherche sur le développement de Hô Chi Minh-Ville. Cette étude indique également que 6,5 % des terres agricoles sont dispersées dans plusieurs districts, tels que le 12e arrondissement, Binh Thanh, Binh Tan et Thu Duc, mais qu'en réalité, certaines zones ne sont plus utilisées pour la production agricole et ne figurent plus sur le cadastre. Ces petites parcelles de terre agricole, infertiles et dispersées en périphérie, sont également difficiles à exploiter efficacement à des fins agricoles et sont pour la plupart laissées en friche ou utilisées à des fins non agricoles.

Lors d'une réunion avec le Comité permanent du Parti communiste de Hô-Chi-Minh-Ville en octobre 2022, le vice-Premier ministre Tran Hong Ha (alors ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement) a souligné que la part des terres agricoles à Hô-Chi-Minh-Ville, supérieure à 50 %, était excessive. Il a également suggéré d'envisager un plan d'aménagement agricole polyvalent afin d'accroître l'efficacité de l'utilisation des terres et d'aider les exploitants à les cultiver de manière plus rationnelle. « Les terres agricoles ne doivent pas être perçues uniquement comme un espace d'activité agricole, mais comme un espace environnemental intégrant commerce, services, tourisme, sylviculture et production de plantes médicinales », a déclaré M. Ha.

L'architecte Khuong Van Muoi, ancien vice-président de l'Association des architectes du Vietnam, qui a consacré des décennies à l'urbanisme à Hô Chi Minh-Ville, explique que l'une des limites de l'urbanisme par le passé résidait dans le classement abusif des terrains destinés à la plantation d'arbres comme terres agricoles. Les terrains utilisés pour la culture des roseaux étaient également classés comme terres agricoles, même si, en réalité, le riz ou d'autres cultures qui y poussaient ne pouvaient y survivre ou y offraient un faible rendement. De plus, lorsque Hô Chi Minh-Ville a souhaité modifier la destination des sols pour créer davantage d'espace constructible, elle s'est heurtée à des réglementations exigeant l'approbation du gouvernement central. Ce blocage a considérablement freiné le développement de la ville.

COMMENT ÉVOLUE LA POPULATION DE HÔ-CHI-MINH-VILLE ?

Selon le Département de l'urbanisme et de l'architecture, de 2004 à nos jours, la population de Hô Chi Minh-Ville a connu une croissance rapide dans les nouveaux quartiers du centre-ville et les zones périurbaines (à l'exception du district de Can Gio), principalement en raison de l'immigration. Parmi les zones ayant enregistré une croissance particulièrement rapide figurent les districts 7, 12, Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be et la ville de Thu Duc.

La population de cette zone croît rapidement en raison de facteurs tels que le prix des terrains, les nouveaux projets d'infrastructure et la main-d'œuvre dans les usines et les entreprises. L'urbanisation rapide et la forte concentration de population dans cette zone forment une ceinture autour du centre-ville existant, exerçant une pression considérable sur les politiques d'investissement pour le développement des infrastructures techniques et sociales. À l'inverse, les zones du centre-ville existant, telles que les districts 1, 3, 5, 10 et Phu Nhuan, sont presque entièrement urbanisées, avec peu de fluctuations de population ; en fait, de nombreux districts ont connu une baisse de population par rapport à 2004.

Fin 2022, la population totale de Hô Chi Minh-Ville s'élevait à environ 9,4 millions d'habitants. Concernant les besoins de développement jusqu'en 2040, les districts et les communes ont proposé une augmentation à plus de 16,8 millions d'habitants. Parallèlement, la décision du Premier ministre approuvant la révision du plan d'urbanisme de Hô Chi Minh-Ville jusqu'en 2040, avec une vision à l'horizon 2060, prévoit une population totale d'environ 14 millions d'habitants.

PERCÉE DANS LA PLANIFICATION

Le survol aérien de l'ensemble du paysage urbain d'Hô-Chi-Minh-Ville, combiné au précédent survol du fleuve Saïgon, a permis aux dirigeants de la ville d'avoir une vision plus globale de l'état actuel de l'aménagement urbain. Comme l'a souligné Phan Van Mai, président du Comité populaire d'Hô-Chi-Minh-Ville, cet état est caractérisé par un développement fragmenté et inégal. M. Mai estime qu'une approche plus novatrice et audacieuse est nécessaire en matière d'urbanisme afin de réorganiser et de repenser les espaces urbains, les zones de production, les espaces de vie communs et les espaces verts.

Actuellement, Hô Chi Minh-Ville élabore deux documents de planification : le plan directeur de Hô Chi Minh-Ville pour la période 2021-2030, avec une vision à l’horizon 2050, et le plan directeur révisé de Hô Chi Minh-Ville jusqu’en 2040, avec une vision à l’horizon 2060. Le service de consultation travaille actuellement avec les départements, les arrondissements et les communes afin de recueillir des informations et de traiter 72 groupes de travail, dont 50 relèvent des départements et 22 des arrondissements et des communes.

M. Mai a indiqué qu'une étroite collaboration est en place avec les ministères, les agences et les experts afin de réduire les délais et de garantir le respect des procédures et la qualité du travail. Le dossier relatif au plan d'urbanisme de Hô Chi Minh-Ville pour la période 2021-2030, avec une vision à l'horizon 2050, devrait être soumis à l'autorité compétente pour approbation au cours du premier trimestre 2024. Le dossier d'ajustement du plan d'urbanisme général sera quant à lui soumis au Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville fin 2023, avant d'être transmis au ministère de la Construction pour évaluation.

Du point de vue local, les dirigeants du Comité populaire du district de Hoc Mon ont déclaré attendre le plan directeur de la ville d'Hô Chi Minh-Ville pour orienter l'exploitation des ressources foncières du district. Cependant, même avec un tel plan, des mécanismes restent nécessaires pour attirer les investisseurs et concrétiser des projets spécifiques. Ces dernières années, de nombreux investisseurs se sont renseignés sur des projets, mais faute de mécanismes adéquats et de terrains disponibles, leur intérêt n'a pas dépassé le stade de la simple prise de contact.

L'idée de créer une administration municipale et de développer des villes satellites est mûrie par Hô Chi Minh-Ville depuis des décennies, dans l'espoir de résoudre les problèmes de répartition de la population et d'utilisation efficace des sols dans les zones périurbaines. Cependant, Hô Chi Minh-Ville n'a pas encore atteint cet objectif, et les zones suburbaines continuent de se développer de manière anarchique et spontanée. Le modèle de développement axé sur les transports (TOD), dont l'expérimentation a été autorisée par l'Assemblée nationale dans la résolution 98/2023, sera la clé de la réussite pour Hô Chi Minh-Ville, en lien avec le projet de transformation des zones périurbaines en quartiers urbains ou « villes dans la ville », selon l'architecte Khuong Van Muoi.

« Les districts ont leurs propres objectifs de développement urbain et dépendent du soutien de la ville d’Hô-Chi-Minh-Ville. Le développement urbain doit créer des emplois, dynamiser l’économie et permettre aux populations locales d’utiliser les ressources foncières disponibles pour un développement partagé », a ajouté l’expert.

Selon M. Phan Van Mai, le long des lignes de métro 1 (Ben Thanh - Suoi Tien) et 2 (Ben Thanh - Tham Luong), des rocades 2, 3 et 4, et de l'autoroute Hô-Chi-Minh-Ville - Moc Bai (actuellement en construction), environ 10 000 hectares pourraient être aménagés en zones urbaines selon le modèle TOD (Développement axé sur les transports en commun). Concernant le projet de la rocade 3, les responsables du Comité populaire du district de Hoc Mon ont également indiqué qu'après examen de la zone, environ 2 000 hectares ont été identifiés et que le Département des ressources naturelles et de l'environnement propose au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville d'y mener un projet pilote.

En réalité, les ressources foncières contribuent de manière significative au budget de l'État. Conformément au plan visant à lever les obstacles rencontrés dans plusieurs projets immobiliers afin d'accroître les recettes foncières, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville devrait percevoir près de 19 000 milliards de dongs supplémentaires pour son budget d'ici fin 2023.

Les politiques et les plans doivent être cohérents.

Le plan d'urbanisme actuel de Hô Chi Minh-Ville est défaillant ; un fossé important existe entre les plans et la réalité. Si la planification et la théorie sont solides, les résultats concrets font défaut. Les entreprises se plaignent fréquemment des procédures administratives et du manque de transparence et de flexibilité dans la planification, ce qui allonge considérablement le processus, de la prospection initiale à la réalisation des projets d'investissement. Le gouvernement souhaite attirer les investissements, mais les mécanismes et les politiques sont restrictifs et évoluent au gré d'une vision à court terme. Ce problème est soulevé depuis longtemps, mais aucune solution définitive n'a encore été trouvée.

Par conséquent, les ajustements à venir concernant le plan d'urbanisme de Hô Chi Minh-Ville doivent impérativement remédier à ces lacunes. Le gouvernement doit garantir aux investisseurs la stabilité des politiques et de la planification afin que, malgré les changements de direction au fil des ans, cet engagement demeure constant et s'améliore, au lieu de se détériorer. Les politiques doivent être stables et cohérentes, et non incohérentes, avec des mandats successifs couronnés de succès et des périodes de stagnation.

L'administration municipale doit faire preuve de fermeté et définir clairement les responsabilités de chaque service et de chaque individu. La stabilité perçue incitera naturellement les entreprises à investir. C'est la seule façon pour Hô Chi Minh-Ville de renforcer sa compétitivité, non seulement au niveau national, mais aussi parmi les grandes villes de la région.

Certains axes de développement majeurs de Hô Chi Minh-Ville, tels que la création de villes satellites en périphérie et la mise en œuvre du projet d'aménagement urbain par remblaiement à Can Gio, ont reçu un large soutien de la population. Cependant, le gouvernement doit rapidement mettre en œuvre des projets exemplaires pour instaurer la confiance, notamment des projets de transport clés comme les rocades, les autoroutes et les viaducs.

Dr Tran Quang Thang , directeur de l'Institut d'économie et de gestion de Hô Chi Minh-Ville et membre du Conseil populaire de Hô Chi Minh-Ville.

Des responsabilités spécifiques doivent être attribuées.

Dans le cadre de l'élaboration, de l'ajustement de la planification et de la mise en œuvre du projet de transformation des districts en quartiers urbains (ou villes au sein de Hô Chi Minh-Ville) pour la période 2021-2030, il est indispensable de constituer et de gérer des données foncières actualisées et accessibles à différents niveaux pour les diverses parties prenantes. L'analyse de ces données permettra aux autorités d'évaluer précisément le potentiel foncier agricole, notamment en ce qui concerne le morcellement et le lotissement des terres agricoles, ainsi que l'efficacité réelle de leur exploitation pour la production agricole, forestière et halieutique.

Lorsqu'il s'agit de décider de convertir des terres agricoles en terres non agricoles dans certains districts, une analyse et une évaluation approfondies sont indispensables. En effet, ces zones sont sensibles aux changements environnementaux et climatiques, et présentent un risque d'impacts négatifs tels que des inondations dues à la disparition des capacités de stockage temporaire d'eau et à l'obstruction des cours d'eau. De plus, le risque de pollution environnementale est important en raison de l'insuffisance des infrastructures techniques.

De nombreux projets d'aménagement urbain au point mort à Hô Chi Minh-Ville suscitent la frustration de la population, en raison notamment de la faible capacité des investisseurs et de l'absence de mécanismes incitatifs mis en place par le gouvernement. Afin d'attirer les investisseurs durant la phase de mise en œuvre des projets, il est indispensable de fournir des données foncières en temps réel et de les rendre accessibles aux entreprises aux niveaux appropriés.

Par ailleurs, le processus d'enchères et d'appels d'offres pour la sélection des investisseurs dans les projets de construction sur ces terrains doit être ouvert, transparent, équitable et mené dans les meilleurs délais. La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville doit également fixer des objectifs relatifs à la mise en œuvre de la planification afin d'attribuer des responsabilités précises et claires à chaque organisme public de gestion, considérant cela comme un élément essentiel de la planification et de la nomination des hauts responsables.

M. Pham Tran Hai, directeur adjoint du département de recherche sur la gestion urbaine, Institut de recherche sur le développement de Hô Chi Minh-Ville

Sỹ Đông (enregistré)

Lien source: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm