Pourquoi des conflits de propriété d’appartement surviennent-ils ?

Les contrats de vente ambigus et les vides juridiques mettent les acheteurs de maisons en danger dans les conflits de propriété avec les investisseurs d'immeubles d'appartements.

Des images de résidents brandissant des banderoles protestant contre les investisseurs sont apparues dans de nombreux immeubles d'habitation à Hanoï et dans certaines provinces. Les conflits les plus intenses concernent les espaces, les installations communes et privées telles que les sous-sols et les parkings, les salles communautaires, les salles de sport , les locaux commerciaux et les locaux locatifs. Experts et avocats soulignent les multiples raisons qui expliquent cette situation.

Un contrat de vente ambigu profite à l'investisseur

M. Tran Khanh, président du Hanoi Building Management Club, a expliqué que le décret 71/2010 stipulait auparavant que la propriété privée et la copropriété devaient être clairement mentionnées dans le contrat de vente et d'achat d'appartement. Cependant, le décret 99/2015 régissant l'application de la loi sur le logement actuelle ne contient pas cette disposition. Chaque projet d'appartement fait l'objet d'un contrat de vente et d'achat distinct, dont le contenu peut être interprété de diverses manières, ce qui est source de litiges. De nombreux contrats de vente et d'achat rédigés par les investisseurs manquent de détails et omettent même la copropriété, ce qui est favorable à l'investisseur.

Selon M. Khanh, la plupart des acheteurs se concentrent uniquement sur le prix et la qualité de l'appartement, négligeant les clauses de copropriété et de séparation prévues dans le contrat. Après la livraison de l'appartement, le conseil d'administration représentant les résidents n'a aucune base pour répartir les parties communes et les parties séparées avec l'investisseur. Dès lors, des litiges continuent de surgir concernant la contribution de l'investisseur et des résidents au fonds d'entretien de l'appartement (2 % de la valeur de l'appartement ou de la surface habitable).

M. Nguyen Manh Ha, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, a également souligné que de nombreux contrats d'achat et de vente d'appartements ne sont pas conformes à la réglementation, voire illégaux, ce qui entraîne des litiges. Lors de la signature d'un contrat, les clients n'en étudient souvent pas attentivement les termes. Parallèlement, de nombreux investisseurs, soucieux de vendre leurs biens, « diffèrent la réalité de la publicité et réduisent les charges dans les parties communes des résidents pour leur propre bénéfice ».

Les résidents et les employés de l'immeuble Bonanza (23 Duy Tan, Hanoi) ont brandi des banderoles exigeant que l'investisseur dialogue et clarifie les points litigieux le 23 avril. Photo : fournie par les résidents.

La loi n’a pas encore défini spécifiquement les places de stationnement pour les immeubles d’habitation.

Le récent litige concernant la propriété commune et privée dans les immeubles d'habitation concerne l'espace de stationnement des motos, des vélos et des voitures au sous-sol. La loi sur le logement en vigueur stipule que les places de stationnement pour vélos et motos sont en copropriété. En revanche, pour les places de stationnement pour voitures, les acquéreurs doivent louer ou acheter. En l'absence d'achat ou de location, la place de stationnement est gérée par l'investisseur, et le coût de construction de cette place n'est pas inclus dans le prix de vente de l'appartement.

Maître Truong Anh Tu, directeur du cabinet Truong Anh Tu, a analysé la nature de la place de parking de l'appartement : elle fait partie de la copropriété et est incluse dans le prix de vente. Dès la cession, l'investisseur perdra sa propriété. Le prix de vente de l'appartement n'est pas fixe, mais fluctue avec le temps. Il est donc difficile de prouver que l'investisseur n'a pas inclus le coût de construction d'une place de parking dans le prix de vente de la maison.

De plus, l'espace de stationnement est intégré à la surface habitable de l'immeuble et constitue un élément essentiel du projet. « Il est donc difficile de dissocier le coût de construction d'un espace de stationnement du prix de vente de l'appartement », a déclaré M. Tu.

Bien que les litiges relatifs aux places de stationnement dans les immeubles d'habitation soient nombreux, la loi sur le logement actuelle et le projet de loi révisée sur le logement, examiné par l'Assemblée nationale lors de sa 5e session, n'ont apporté aucune modification visant à les définir précisément. « Le manque de clarté dans la définition de la propriété commune et privée est à l'origine de nombreux litiges entre investisseurs et résidents, ces derniers étant les plus touchés », a déclaré M. Tu.

En mars, les résidents du projet Kosmo Tay Ho ont exigé de l'investisseur le paiement des frais d'entretien. Photo : fournie par les résidents.

Aucun registre de bâtiment public

M. Tran Khanh, président du Hanoi Building Management Club, a souligné les lacunes de la loi actuelle sur le logement et des documents annexes qui n'obligent pas les investisseurs à publier les documents juridiques du bâtiment. Tels que le certificat de droit d'usage du sol pour la propriété privée, la conception approuvée et le règlement du projet (audité). Si l'investisseur ne publie pas de documents transparents, les résidents ne disposent pas de suffisamment d'informations pour déterminer la propriété commune et privée.

En effet, lors de la remise des documents de construction à la direction, l'investisseur est tenu de fournir des documents tels que les plans d'achèvement et le plan du parking. Cependant, M. Khanh a expliqué que, ces documents n'étant pas soumis à certification ou notariation, l'investisseur peut remettre des plans du parking non conformes aux documents originaux, et qu'il est impossible de déterminer si le coût de construction du parking est inclus dans le prix de vente de l'appartement.

La gestion et l'exploitation actuelles des immeubles d'habitation impliquent cinq entités : les agences de gestion de l'État, les investisseurs, les conseils d'administration, les services de gestion et d'exploitation, et les propriétaires. En cas de litige entre résidents et investisseurs, l'intervention des agences de gestion de l'État est nécessaire. « Cependant, avec la réglementation actuelle, il semble que les agences d'État se tiennent à l'écart et laissent les investisseurs décider eux-mêmes », a déclaré M. Khanh, précisant qu'en cas de litige, les citoyens ne peuvent pas demander au Département de la Construction ou au Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de fournir les documents de construction.

« Le problème des litiges immobiliers réside dans le fait que les organismes publics ne rendent pas publics les documents de construction. Ce n'est qu'en disposant de documents juridiques que les citoyens peuvent clarifier les zones qui sont en copropriété et celles qui sont privées, et que les litiges peuvent être résolus rapidement », a déclaré M. Khanh.

Outre les raisons susmentionnées, M. Nguyen Ngoc Tuan, inspecteur en chef du ministère de la Construction, a déclaré que les conflits concernant la propriété commune et privée dans les immeubles d'appartements sont également dus au manque de connaissances juridiques, au manque de coopération entre les investisseurs et le conseil d'administration représentant les résidents ; les investisseurs changent arbitrairement de fonctions, empiètent sur la propriété commune et l'utilisent, ne remettent pas ou ne remettent pas les documents d'appartement complets au conseil d'administration.

Prêt Doan

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