Le Vietnam a une occasion historique de percer dans un contexte de lutte d'influence entre les États-Unis et la Chine dans des régions clés. L'immobilier industriel est le premier secteur à en bénéficier.
Signaux positifs Au début de la nouvelle année, le marché boursier a poursuivi sa tendance à la hausse. Les actions de l'immobilier industriel se sont négociées assez activement après une année de percées de prix en 2023. L'investissement direct étranger (IDE) en 2023 a également fortement augmenté. Le marché immobilier des parcs industriels du Vietnam est considéré comme étant dans une période dynamique et offre des perspectives plus brillantes que jamais dans le contexte des deux superpuissances, les États-Unis et la Chine, qui se disputent l'influence dans des régions importantes, notamment une Asie qui devrait percer, dont le Vietnam. Le partenariat stratégique global entre le Vietnam et les États-Unis a été établi en septembre 2023 et la politique de construction d'une communauté de destin Vietnam-Chine promet d'apporter de nombreuses opportunités de développement économique . Dans un rapport récemment publié, SSI Securities a déclaré que la demande de baux fonciers pour les parcs industriels (PI) sera positive en 2024. En conséquence, la demande de baux fonciers dans les PI dans le Nord devrait augmenter grâce à la tendance au transfert des installations de production de la Chine vers le Vietnam, principalement dans l'industrie de l'électronique et des semi-conducteurs. Selon CBRE, en septembre 2023, Apple comptait 11 usines de fabrication d'équipements audio au Vietnam, et ses fournisseurs, tels que Lux Share, Foxconn, Compal et GoTek, exploitaient 32 usines au Vietnam. Parallèlement, les entreprises du Sud pourraient enregistrer une reprise après une période difficile en 2023, les principaux bailleurs fonciers étant actifs dans les secteurs de la fabrication (textile, bois, chaussures), de la logistique et de l'agroalimentaire. SSI a indiqué que de nombreux investisseurs dans des parcs industriels avaient signé des protocoles d'accord (MOU) portant sur la location de terrains industriels avec de nouveaux clients au second semestre 2023. Ces MOU seront très probablement convertis en contrats officiels et les revenus seront comptabilisés en 2024.
En réalité, des opportunités d'accords avec la Chine se sont présentées suite à la visite de Xi Jinping fin 2023. L'un des principaux points évoqués lors de cette visite concerne les investissements des entreprises chinoises au Vietnam. De plus, la Chine dispose d'importantes ressources financières et souhaite investir à l'étranger dans le cadre de l'initiative mondiale pour les infrastructures. Il s'agit également d'une opportunité si le Vietnam sait les exploiter efficacement. Récemment, les entreprises vietnamiennes ont saisi l'occasion pour encourager les entreprises chinoises à investir dans les parcs industriels nationaux. En septembre 2023, de nombreuses entreprises telles que Hanaka Group, Videc, Phuc Loc, etc. ont participé à une conférence à Shenzhen afin de promouvoir les investissements commerciaux entre les grands parcs industriels vietnamiens et les entreprises chinoises. Pour les États-Unis, ce partenariat stratégique global offre de nombreuses nouvelles opportunités. Parallèlement à la tendance à la délocalisation de la production hors de Chine, les États-Unis ciblent le Vietnam dans de nombreux secteurs tels que l'électronique des semi-conducteurs, les minéraux pour semi-conducteurs, les infrastructures numériques, l'énergie, les infrastructures et la logistique. Les entreprises du secteur de l'immobilier industriel sont favorables. On constate que les possibilités d'attirer des investissements directs étrangers (IDE) sont considérables, tandis que l'offre de biens immobiliers industriels est limitée. Il s'agit d'un facteur favorable pour les entreprises du secteur, notamment la Kinh Bac Urban Development Corporation (KBC) de M. Dang Thanh Tam. En 2023, KBC a remboursé l'intégralité de sa dette obligataire et a parallèlement favorisé l'expansion de ses terres afin d'attirer des capitaux étrangers. L'entreprise de M. Dang Thanh Tam a également étendu son fonds foncier au Nord pour accueillir les IDE coréens et chinois. Fin 2023, KBC a été approuvée pour la planification du parc industriel Trang Due 3 (Hai Phong) (1/2000). Dans le Sud, KBC se prépare à investir dans un parc industriel supplémentaire à Hau Giang, pour un capital total de plus de 5 500 milliards de VND. 
Français Comme KBC, Sonadezi Chau Duc (SZC), Idico Corporation (IDC), Viglacera (VGC)... ont également enregistré de nombreux développements positifs. Les bénéfices et les actions ont fortement augmenté l'année dernière et devraient continuer à être positifs en 2024. Selon SSI Securities, l'offre de terrains de parcs industriels à louer étant assez limitée, les prix de location des terrains des investisseurs cotés en bourse dans les parcs industriels devraient augmenter en moyenne de 15,5 % en 2024. En 2024, l'offre de parcs industriels est toujours limitée en raison des difficultés d'évaluation des terrains, des enchères pour la conversion de terres agricoles en terrains de parcs industriels et des indemnisations pour le déblaiement des sites. Les nouveaux parcs industriels peuvent entrer en service 2 à 5 ans après avoir été approuvés par le Premier ministre. Selon Bloomberg, les prix de location des parcs industriels au Vietnam par rapport aux autres pays de la région de l'Asie du Sud-Est ont diminué ; cependant, ils sont toujours inférieurs de 21 % au prix de location moyen des parcs industriels en Indonésie - le pays ayant la plus forte corrélation avec le Vietnam parmi les pays de l'ASEAN. Français Les bénéfices des entreprises immobilières industrielles cotées devraient connaître une nette différenciation en 2024, mais augmenteront globalement d'environ 9,3 % par rapport à 2023. Certaines entreprises, selon SSI, peuvent enregistrer une croissance exceptionnelle, comme Nam Tan Uyen (NTC) avec un bénéfice après impôts estimé en hausse de 135 % par rapport à 2023 pour atteindre 545 milliards de VND. Parallèlement, IDC devrait avoir une augmentation du bénéfice avant impôts de 43 % pour atteindre 2 400 milliards de VND. D'ici fin 2023, les ratios bénéfice/bénéfice (PER) et cours/valeur comptable (P/B) des investisseurs du parc industriel seront respectivement de 14,8x et 2,75x. Il s'agit du niveau le plus élevé depuis 2019 en raison de la forte augmentation de 24 % des actions des entreprises de ce secteur en 2023, contre une augmentation de 12,1 % pour l'indice VN. En 2023, les actions SZC ont doublé, IDC a augmenté de 80 %, KBC a augmenté de 31 %... Au contraire, le secteur des parcs industriels pourrait être confronté à certaines difficultés en 2024 telles que : l'impôt minimum mondial appliqué à partir du 1er janvier 2024 réduira les incitations fiscales attractives pour les locataires des parcs industriels (y compris l'exonération de l'impôt sur les sociétés au cours des 2 premières années d'exploitation, une réduction d'impôt de 50 % au cours des 4 années suivantes) ; l'avantage concurrentiel en termes de prix de location dans les parcs industriels au Vietnam et en Asie diminue progressivement ; les coûts d'investissement pour les nouveaux parcs industriels devraient être plus élevés en raison des prix élevés des terrains et du processus d'acquisition de terrains prolongé. Français En 2023, les décaissements d'IDE au Vietnam ont atteint 23,2 milliards USD, en hausse de 3,5 %. De plus, le total des capitaux d'IDE engagés en 2023 a atteint 28,1 milliards USD, en hausse significative de 24,4 %. Les capitaux d'IDE devraient continuer à maintenir leur croissance en 2024. Selon CBRE, le taux d'occupation des parcs industriels devrait augmenter en 2024. Selon le ministère de la Planification et de l'Investissement, en 2023, 413 parcs industriels ont été créés sur une superficie totale de 120 000 hectares. Parmi eux, 295 projets sont en exploitation sur une superficie totale de plus de 92 000 hectares. Le taux d'occupation des parcs industriels nationaux est d'environ 72,9 % (contre 71,9 % en 2022).
Vietnamnet.vn
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