Le Vietnam se réjouit des grandes opportunités offertes par les États-Unis et la Chine, mais le marché de l'immobilier industriel est en pleine tourmente ?

Le Vietnam dispose d'une occasion historique de s'imposer sur la scène internationale, alors que les États-Unis et la Chine se livrent une course d'influence dans des régions clés. L'immobilier industriel est le premier secteur à en bénéficier.

Signaux positifs : En ce début d'année, le marché boursier a poursuivi sa tendance haussière. Les valeurs immobilières industrielles ont été particulièrement actives après une année de fortes hausses en 2023. Les investissements directs étrangers (IDE) ont également connu une forte progression en 2023. Le marché immobilier des parcs industriels vietnamiens est considéré comme étant en pleine expansion et offre des perspectives plus prometteuses que jamais, dans un contexte de rivalité entre les deux superpuissances, les États-Unis et la Chine, pour asseoir leur influence dans des régions clés, notamment une Asie en pleine mutation, dont le Vietnam fait partie. Le partenariat stratégique global entre le Vietnam et les États-Unis, établi en septembre 2023, et la politique de construction d'une Communauté de destin partagé Vietnam-Chine promettent de nombreuses opportunités de développement économique . Dans un rapport récemment publié, SSI Securities prévoit une demande positive de location de terrains dans les parcs industriels en 2024. Par conséquent, la demande de location de terrains dans les parcs industriels du Nord devrait augmenter, notamment grâce à la délocalisation des sites de production de la Chine vers le Vietnam, principalement dans les secteurs de l'électronique et des semi-conducteurs. En septembre 2023, selon CBRE, Apple possédait 11 usines de fabrication d'équipements audio au Vietnam, et ses fournisseurs, tels que Lux Share, Foxconn, Compal et GoTek, exploitaient 32 usines dans le pays. Parallèlement, les parcs industriels du Sud pourraient connaître une reprise en 2023, après une période de faible activité. Les principaux locataires fonciers se situaient dans les secteurs de la fabrication (textile, bois, chaussures), de la logistique et de l'agroalimentaire. SSI a indiqué que de nombreux investisseurs en parcs industriels avaient signé des protocoles d'accord (PA) avec de nouveaux clients pour la location de terrains industriels au cours du second semestre 2023. Ces PA devraient vraisemblablement se transformer en contrats officiels et générer des revenus en 2024.

En réalité, des opportunités découlant des accords conclus avec la Chine se présentent suite à la visite de Xi Jinping fin 2023. L'un des principaux points abordés lors de cette visite concerne les investissements des entreprises chinoises au Vietnam. Par ailleurs, la Chine dispose d'importantes ressources financières et souhaite investir à l'étranger dans le cadre de son initiative mondiale pour les infrastructures. Il s'agit là également d'une opportunité à saisir si le Vietnam sait l'exploiter efficacement. Récemment, des entreprises vietnamiennes ont profité de cette opportunité pour encourager les entreprises chinoises à investir dans les parcs industriels vietnamiens. En septembre 2023, de nombreuses entreprises, telles que Hanaka Group, Videc et Phuc Loc, ont participé à une conférence à Shenzhen afin de promouvoir les échanges commerciaux et les investissements entre les grands parcs industriels vietnamiens et les entreprises chinoises. Pour les États-Unis, le partenariat stratégique global offre de nombreuses nouvelles opportunités. Dans un contexte de délocalisation de la production hors de Chine, les États-Unis ciblent le Vietnam dans de nombreux secteurs, tels que l'électronique des semi-conducteurs, les minéraux pour semi-conducteurs, les infrastructures numériques, l'énergie, les infrastructures et la logistique. Le marché de l'immobilier industriel est particulièrement favorable. On constate donc un potentiel considérable pour attirer les investissements directs étrangers (IDE). Cependant, l'offre d'immobilier industriel reste limitée. Ceci constitue un facteur favorable pour les entreprises de ce secteur, notamment pour la Kinh Bac Urban Development Corporation (KBC) de M. Dang Thanh Tam. En 2023, KBC a remboursé l'intégralité de sa dette obligataire et, simultanément, a accéléré l'expansion de ses terrains afin d'attirer des capitaux étrangers. La société de M. Dang Thanh Tam a également renforcé son portefeuille foncier dans le Nord pour accueillir les investissements directs étrangers (IDE) en provenance de Corée et de Chine. Fin 2023, KBC a obtenu l'approbation du plan d'aménagement au 1/2000 du parc industriel Trang Due 3 (Hai Phong). Dans le Sud, KBC se prépare à investir dans un nouveau parc industriel à Hau Giang, pour un montant total supérieur à 5 500 milliards de VND. À l'instar de KBC, Sonadezi Chau Duc (SZC), Idico Corporation (IDC) et Viglacera (VGC) ont également enregistré de nombreux développements positifs. Leurs bénéfices et leurs actions ont fortement progressé l'an dernier et cette tendance devrait se poursuivre en 2024. Selon SSI Securities, l'offre de terrains industriels à louer étant relativement limitée, les loyers des investisseurs cotés en bourse devraient augmenter de 15,5 % en moyenne en 2024. Cette année-là, l'offre de parcs industriels restera restreinte en raison des difficultés d'évaluation foncière, des enchères pour la conversion de terres agricoles en zones industrielles et des indemnisations liées au déblaiement des sites. Les nouveaux parcs industriels peuvent entrer en service deux à cinq ans après leur approbation par le Premier ministre. D'après Bloomberg, l'écart entre les loyers des parcs industriels au Vietnam et dans les autres pays d'Asie du Sud-Est s'est resserré ; ils restent toutefois inférieurs de 21 % au loyer moyen des parcs industriels en Indonésie, pays de l'ASEAN présentant la plus forte corrélation avec le Vietnam. Les bénéfices des sociétés immobilières industrielles cotées devraient présenter des disparités marquées en 2024, mais globalement progresser d'environ 9,3 % par rapport à 2023. Selon SSI, certaines entreprises pourraient enregistrer une croissance exceptionnelle, à l'instar de Nam Tan Uyen (NTC), dont le bénéfice net après impôt devrait bondir de 135 % par rapport à 2023 pour atteindre 545 milliards de VND. De son côté, IDC devrait voir son bénéfice avant impôt progresser de 43 % pour s'établir à 2 400 milliards de VND. Fin 2023, les ratios cours/bénéfice (PER) et cours/valeur comptable (P/B) des investisseurs en parcs industriels devraient s'établir respectivement à 14,8 et 2,75. Il s'agit du niveau le plus élevé depuis 2019, en raison de la forte hausse de 24 % des actions des entreprises de ce secteur en 2023, contre une progression de 12,1 % pour l'indice VN. En 2023, les actions de SZC ont doublé, celles d'IDC ont progressé de 80 % et celles de KBC de 31 %. En revanche, le secteur des parcs industriels pourrait rencontrer certaines difficultés en 2024 : l'application de l'impôt minimum mondial à compter du 1er janvier 2024 réduira les avantages fiscaux dont bénéficient les locataires de parcs industriels (notamment l'exonération d'impôt sur les sociétés pendant les deux premières années d'exploitation et la réduction d'impôt de 50 % pendant les quatre années suivantes) ; l'avantage concurrentiel en matière de prix de location dans les parcs industriels au Vietnam et en Asie diminue progressivement ; les coûts d'investissement pour les nouveaux parcs industriels devraient être plus élevés en raison du prix élevé des terrains et de la longueur des procédures d'acquisition foncière.

En 2023, les investissements directs étrangers (IDE) décaissés au Vietnam ont atteint 23,2 milliards de dollars américains, soit une hausse de 3,5 %. Par ailleurs, le total des IDE engagés s'est élevé à 28,1 milliards de dollars américains en 2023, enregistrant une progression significative de 24,4 %. La croissance des IDE devrait se poursuivre en 2024. Selon CBRE, le taux d'occupation des parcs industriels devrait augmenter en 2024. D'après le ministère du Plan et de l'Investissement, 413 parcs industriels ont été créés en 2023, couvrant une superficie totale de 120 000 hectares. Parmi ceux-ci, 295 projets sont opérationnels, représentant une superficie totale de plus de 92 000 hectares. Le taux d'occupation des parcs industriels nationaux s'établit à environ 72,9 % (contre 71,9 % en 2022).

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