Les couples disposant d'un revenu de 30 millions de VND/mois ont du mal à acheter un appartement à Hanoï.

(Dan Tri) - Selon une enquête du Bureau général des statistiques, les groupes à revenus les plus élevés à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville ont également des difficultés à devenir propriétaires, ce qui signifie que les groupes à revenus plus faibles n'ont pratiquement aucune chance.

Le problème de l'achat d'une maison pour le groupe à revenu le plus élevé

L'enquête de 2023 sur les conditions de vie de la population menée par l'Office général des statistiques (GSO) a annoncé les niveaux de revenus de cinq groupes de population dans les principales localités.

En conséquence, le groupe ayant le revenu le plus élevé, représentant 20 % de la population (groupe 5), a un revenu mensuel moyen par habitant de 14,47 millions de VND à Hanoï ; 13,8 millions de VND à Da Nang ; 13,26 millions de VND à Hô Chi Minh-Ville ; 13,9 millions de VND à Dong Nai et 18,38 millions de VND à Binh Duong .

L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) estime que ce groupe devrait pouvoir acquérir un logement dans de grandes villes comme Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville sans aide gouvernementale . Cependant, dans les faits, confrontés à la problématique de l'accès à la propriété dans ces deux métropoles, même ce groupe rencontre de nombreux obstacles.

Ce calcul part du principe qu'un ménage composé de deux personnes en âge de travailler, appartenant toutes deux à la tranche de revenus la plus élevée, dispose d'un revenu moyen d'environ 30 millions de VND par mois, soit un revenu annuel équivalent à 360 millions de VND.

Une règle financière courante, souvent conseillée par les experts pour garantir la sécurité financière, est que les dépenses de logement ne doivent pas dépasser un tiers des revenus. Ainsi, une famille de deux personnes à revenus élevés, appartenant au groupe étudié, ne devrait consacrer qu'un maximum de 180 millions de VND à son logement.

Par ailleurs, dans les grandes villes mentionnées ci-dessus, le prix des appartements commerciaux oscille entre 40 et 70 millions de VND/m², selon le quartier et le segment. Un petit appartement d'environ 60 m² coûtera entre 2,5 et 3,5 milliards de VND.

Si ce ménage décide d'acheter un appartement de 60 m² pour environ 3,5 milliards de VND et emprunte 70 % de la valeur du bien auprès d'une banque, soit 2,45 milliards de VND, à un taux d'intérêt de 8 % par an sur 20 ans, les mensualités s'élèveront à environ 25 à 27 millions de VND, soit plus de 300 millions de VND par an. VARS conclut qu'avec un remboursement maximal de 80 millions de VND par an, ce ménage aura des difficultés à acquérir un logement.

Un immeuble d'appartements à Hanoï (Photo : Ha Phong).

Les prix des logements dépassent les capacités de paiement des ménages.

Pour expliquer les raisons de la forte baisse de l'accessibilité au logement ces dernières années, ce document cite trois raisons principales.

Premièrement, les prix de l'immobilier dans les grandes villes ont largement dépassé les capacités financières de la majorité des gens et augmentent beaucoup plus vite que les revenus.

Plus précisément, après la pandémie de Covid-19, les prix de l'immobilier, notamment des appartements, dans les grandes villes comme Hanoï, Da Nang et Hô Chi Minh-Ville ont continué d'augmenter, atteignant un nouveau niveau supérieur de 30 % à celui de 2019.

Parallèlement, le revenu moyen par habitant dans les zones urbaines n'a augmenté que d'environ 4 % en 2023 par rapport aux statistiques du GSO de 2019. Le revenu moyen du groupe à revenu le plus élevé à Hanoï et à Da Nang n'a augmenté que de 3 % et 7 % respectivement en 2023 par rapport à 2019.

Le revenu moyen de ce groupe à Hô Chi Minh-Ville a même enregistré un taux de croissance négatif de 8 %. Cela creuse l'écart entre les revenus et les prix des logements, notamment pour les ménages des classes moyennes et supérieures.

Le second problème est le manque de logements adaptés. L'offre actuelle se concentre principalement sur les segments moyen et haut de gamme. Bien que la demande soit également forte dans ce segment, le besoin principal du marché est celui de logements abordables. Très peu de projets immobiliers sont proposés à moins de 30 millions de VND/m², laissant ainsi la majorité de la population, y compris les plus aisés, sans solution adaptée.

VARS estime également que certains investisseurs profitent de la rareté de l'offre sur le marché pour augmenter indûment les prix de vente, ce qui entraîne une hausse des prix de l'immobilier, même dans des zones peu dotées en infrastructures. Cette situation complique également l'accès à la propriété pour les acquéreurs potentiels.

Troisièmement, cela est dû à la spéculation. Dans un contexte de fortes fluctuations des autres placements, la tendance à thésauriser et à anticiper une hausse continue des prix de l'immobilier pousse nombre de personnes à acheter des biens sans intention de les habiter. Ces personnes acquièrent des biens immobiliers qu'elles laissent ensuite à l'abandon, attendant une éventuelle remontée des prix, ce qui aggrave le déséquilibre entre l'offre et la demande.

Par ailleurs, un autre facteur, moins souvent évoqué mais pourtant déterminant, est celui des coûts financiers. Malgré la baisse des taux d'intérêt, les acquéreurs doivent toujours payer des taux variables après déduction d'incitations d'environ 10 % ou plus. Cela engendre également une forte pression financière.

Les coûts financiers, ainsi que les coûts d'investissement et les coûts fonciers, augmentent sans cesse, affectant le processus de développement des projets immobiliers et entraînant directement une hausse des prix du logement.

À long terme, VARS estime qu'outre la poursuite des recherches et la mise en œuvre de politiques préférentielles en matière de foncier, de fiscalité et de prêts pour les projets de logements sociaux et de logements commerciaux abordables, l'État doit continuer à promouvoir l'amélioration des infrastructures de transport et à développer l'urbanisme selon le modèle TOD (Transit-Oriented Development), un modèle d'aménagement urbain axé sur les transports publics. Il s'agit d'une évolution incontournable pour résoudre la crise du logement des citadins au Vietnam.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm