Dans un rapport adressé à la Commission permanente de l'Assemblée nationale sur la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023, le ministère des Finances a relevé de nombreuses lacunes, insuffisances et limitations dans la mobilisation des capitaux d'investissement pour la construction de projets de logements commerciaux, le transfert de projets d'investissement ainsi que le transfert de biens immobiliers.

Risques liés au transfert de projets d'investissement

Concernant la mobilisation de capitaux pour l'investissement dans la construction de projets de logements commerciaux, le ministère des Finances a déclaré qu'auparavant, conformément aux dispositions de la loi sur le logement, les investisseurs étaient autorisés à signer des contrats, des documents de contribution en capital ou des contrats et documents de coopération en matière d'investissement avec des organisations et des particuliers pour investir dans la construction de logements, et les contributeurs en capital ou les participants à la coopération en matière d'investissement étaient autorisés à répartir les produits de logement sur la base du ratio de contribution en capital convenu.

Cependant, selon la réglementation en vigueur, les investisseurs ne sont pas autorisés à utiliser la mobilisation de capitaux pour diviser les produits de logement ou pour donner la priorité à l'enregistrement, au dépôt et au droit d'acheter un logement ou pour diviser les droits d'utilisation des terres dans le projet au profit de la partie ayant mobilisé les capitaux, sauf dans le cas d'un apport de capitaux destiné à créer une nouvelle entité juridique désignée par l'État comme investisseur d'un projet de construction de logements.

Après avoir achevé la construction des fondations de la maison conformément aux dispositions du décret 71, l'investisseur est autorisé à signer un contrat de vente et d'achat de futures maisons et constructions pour remplacer les contrats de contribution en capital précédemment signés.

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Selon le ministère des Finances, il existe de nombreuses façons de contourner la loi, ce qui complique la tâche des organismes d'État pour vérifier la valeur réelle des transactions immobilières. Photo : Hoang Ha

Après la signature du contrat de vente de logements ou de travaux de construction futurs, l'apporteur en capital est autorisé à céder ce contrat.

Le ministère des Finances a toutefois indiqué qu'en réalité, les organismes d'État ne sont pas encore en mesure d'empêcher les investisseurs de signer des contrats (sous diverses formes) avec des particuliers. Ce n'est que lorsque ces derniers doivent effectuer des transferts et soumettre des documents aux autorités fiscales qu'ils découvrent le problème.

En outre, il existe des cas où les investisseurs acceptent de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) au nom de l'acheteur, perçoivent l'IRPP auprès de l'acheteur lors du transfert du contrat d'apport en capital, mais ne versent pas d'impôt au budget de l'État.

Concernant le transfert de projets d'investissement, le ministère des Finances a indiqué que les contribuables sont des personnes morales qui transfèrent des droits d'investissement, exploitent tout ou partie d'un projet d'investissement à d'autres organisations ou personnes physiques sous forme de séparation, de fusion, de conversion d'entreprise ou de transfert d'apport en capital, sous réserve de la réglementation des lois sur le foncier, l'investissement, le logement et l'immobilier.

Si l'organisme cédant est une entreprise publique, il doit également se conformer aux dispositions de la loi relative à la gestion et à l'utilisation des capitaux publics investis dans la production et l'exploitation des entreprises, ainsi qu'à la loi relative à la gestion des biens publics.

Selon le ministère des Finances, cette activité est soumise à de nombreux risques, tels que la déclaration par l'organisation de prix de transfert qui ne correspondent pas aux prix réels, entraînant des pertes pour le budget de l'État ; le transfert de projets lorsqu'ils ne répondent pas aux conditions de transfert prescrites par la loi ; la vente d'actifs sans enchères, entraînant des pertes pour les actifs publics de l'État ; et l'utilisation de terrains à des fins inappropriées.

Les personnes qui apportent des capitaux ou qui sont actionnaires fondateurs initiaux se voient attribuer des terres par l'État moyennant des redevances d'utilisation des terres ; l'État loue des terres (payées annuellement ou en une seule fois) pour réaliser des projets d'investissement ; après un certain nombre de transferts d'apports en capital et d'actions, on obtient le remplacement de tous les contributeurs en capital initiaux et des actionnaires fondateurs.

En réalité, l'entreprise mettant en œuvre le projet d'investissement est restée la même (son statut fiscal est inchangé), mais ses investisseurs ont changé. On peut donc dire que le projet immobilier est essentiellement vendu par le biais d'un transfert de capital entre les investisseurs ou actionnaires fondateurs.

Le ministère des Finances a déclaré que les activités des contribuables susmentionnés comportent de nombreux risques fiscaux, entraînant une perte de recettes pour le budget de l'État et risquant d'enfreindre les dispositions de la loi sur la gestion foncière.

Il est difficile de vérifier la valeur réelle de l'opération de transfert.

Concernant le prix de transfert immobilier, le ministère des Finances a souligné que les contribuables avaient déclaré un prix de transfert non conforme au prix réel pour le calcul de l'impôt. Afin de prévenir tout litige, l'acheteur et le vendeur ont conclu un contrat manuscrit signé par les deux parties, consignant le prix de transaction effectif.

« Il est donc très difficile pour les organismes d’État compétents de vérifier la valeur réelle des transactions de transfert immobilier, d’autant plus que les autorités fiscales ne disposent actuellement pas de la fonction d’enquête », indique le rapport du ministère des Finances.

Dans le cadre d'un contrat de cession future d'un contrat d'achat-vente de biens immobiliers et de travaux de construction, la valeur de ce contrat, transférée de la seconde partie à la tierce, correspond au prix d'achat auprès de l'investisseur. Or, lors de l'émission du contrat, le contribuable peut déclarer un prix inférieur à celui de l'investisseur, ce qui entraîne un manque à gagner pour les recettes budgétaires.

Concernant la méthode d'achat et de vente de biens immobiliers et de projets immobiliers, le ministère des Finances a déclaré que l'investisseur accepte de laisser l'acheteur resigner le contrat pour la future maison avec un nouvel acquéreur afin d'éviter l'impôt sur le revenu personnel lors du transfert immobilier.

« L’investisseur contourne les dispositions de la loi sur le logement relatives à la limite du nombre de logements que les étrangers sont autorisés à posséder en signant des contrats de location à long terme, le locataire bénéficiant de droits équivalents à ceux du propriétaire ; la transaction immobilière est légalisée par l’achat d’actions, puis par le fractionnement de l’entreprise », indique le rapport.

Pour l'autorisation de transfert immobilier, le contribuable qui transfère le bien immobilier ne signe pas un contrat de transfert mais un contrat d'autorisation (dans lequel la personne autorisée a le droit de posséder, d'utiliser et de disposer du bien immobilier) afin d'éviter l'impôt sur le revenu personnel lors du transfert immobilier.

Les chiffres du ministère des Finances montrent que les recettes de l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts immobiliers au cours de la période 2017-2022 ont augmenté par rapport aux recettes de l'année précédente.

Plus précisément, en 2017, le chiffre d'affaires s'élevait à 10 818 milliards de VND. En 2018, il atteignait 12 963 milliards de VND, soit une hausse de 19,82 %. En 2019, il s'établissait à 14 447 milliards de VND, soit une augmentation de 11,44 %. En 2020, il atteignait 16 213 milliards de VND, soit une hausse de 12,22 %. En 2021, il s'élevait à 21 142 milliards de VND, soit une augmentation de 30,4 %. Le chiffre d'affaires le plus élevé a été enregistré en 2022, à 34 746 milliards de VND, soit une hausse de 64,34 % par rapport à 2021.

Rien qu'en 2023, les recettes de l'impôt sur le revenu des personnes physiques diminueront pour atteindre seulement 18 618 milliards de VND en raison des difficultés du marché et de la baisse du nombre de transactions.