מדינות רבות הצליחו עם TOD.
יועצי יישום הפרויקטים מאשרים כי מודל הפיתוח העירוני המכוון לתחבורה ציבורית (פיתוח מונחה תחבורה - TOD) מיושם במדינות רבות ומביא יתרונות רבים.
היועץ ציטט את חברת הרכבות אודאקיו (יפן) כדוגמה ואמר: במבנה ההכנסות של מיזם זה בשנת 2022, ההכנסות מתחבורה מהוות רק 32%, השאר מפעילות קמעונאית (37%), מנדל"ן (12%) ו-19% מפעילויות אחרות. באופן דומה, בחברת הרכבות האניו, ההכנסות מתחבורה הן 30%, מנדל"ן 30%, מפעילויות בידור 16%, מתחבורה ותיירות 15%...
רכבת אודאקיו (יפן) קוצרת יתרונות רבים הקשורים לפיתוח עירוני ומסחרי בעת השקעה וניצול מסילות ברזל (צילום: איור, מקור פופ יפן).
ניסיון ממדינות אחרות מראה שברוב הערים, ערכי הקרקע והנכסים במסדרונות התחבורה הציבורית עולים. לדוגמה, במטרו הלסינקי (פינלנד), נדל"ן במרחק הליכה מאזור התחנה גבוה ב-7.5% מערכו מאזורים אחרים. או באזור המטרו טיין אנד וויר, ניוקאסל, בריטניה, מחירי הבתים עולים ב-2% בטווח של 200 מטר מתחנת המטרו...
מניסיון פיתוח TOD במדינות אחרות, היועץ מאמין שכדי ליישם TOD בווייטנאם, יש צורך בסנכרון בין מסמכים משפטיים.
בפרט עבור היקף חוק הרכבת, היועץ ממליץ להוסיף את מושג ה-TOD (Tod) במגזר הרכבת, כגון פרויקטים של השקעה לפיתוח מבני דיור, שירותים, מסחר, משרדים... בתחנות ובאזורים הסובבים אותן.
במקביל, יש לקבוע בבירור את התיאום בין יחידת ההשקעות, ניהול נכסי תשתית הרכבת עם הרשויות המקומיות בתכנון ופיתוח עירוני; לקבוע את שטחי הניצול, צפיפות הבנייה, היקף הפיתוח והשבת הקרקע בעת יישום פרויקטים של רכבת.
לאפשר ליחידות ניהול תשתיות רכבת ולעסקי תחבורה רכבתית להשקיע בנכסים קיימים ובהשקעות חדשות בנכסים באזור הסובב את התחנה כדי להגדיל את ההכנסות.
קודם לתכנן, אחר כך למכירה פומבית
מר טראן ת'יאן צ'אן, מנהל רשות הרכבות של וייטנאם, אמר כי הניסיון ממדינות אחרות מראה כי פיתוח יעיל של TOD עם רכבות עירוניות הוא חיוני ודורש את השתתפותם של ארגונים לא-מדינתיים.
תאגיד MTR (רכבת התחבורה הציבורית) - הונג קונג מצליחה מאוד בהשקעה ובניצול קרנות קרקע סביב המטרו (צילום: איור, מקור Pixabay).
עם זאת, מדינות אחרות עדיין מיישמות אותו על רכבות לאומיות ומסילות ברזל מהירות. לכן, בניסוח חוק הרכבות המתוקן, וייטנאם רוצה להחיל את מודל TOD על רכבות ותחנות לאומיות.
"מודל ה-TOD במגזר הרכבות הוא נושא מורכב ודורש מחקר נוסף. הוא כולל קביעת הנושאים המשקיעים בבניית תשתיות רכבת לאומיות ועירוניות; תחומי האחריות של נושאים קשורים; והקצאת התועלת מ-TOD...", מנהל רשות הרכבות של וייטנאם, טראן ת'יאן צ'אן.
מבחינת ארגון, אי אפשר להשתמש בהון ליישום פרויקט TOD כדי להשקיע ברכבות מההתחלה. משמעות הדבר היא שאי אפשר להשתמש בקרקע, למכור קרקע ולהשתמש בכסף הזה כדי להשקיע ברכבות.
יש לבצע תחילה תכנון TOD. רק לאחר שהרכבת תושקע ותופעל, ייווצר ערך מוסף. באותו זמן, הנושאים (יישובים, משקיעים, עסקי רכבת) ישתתפו וישקיעו בפיתוח קרקעות ונדל"ן.
"התחנה צפויה להיות ממוקמת במיקום ספציפי. הרשות המקומית תתאים את תוכנית התכנון באזור זה, תוך הגדרת ברורה של המטרה והשימוש. לאחר מכן הרשות המקומית תוציא למכירה פומבית את קרן הקרקע. עסקי רכבת חייבים גם הם להשתתף במכירה הפומבית אם הם רוצים להשקיע בעסקים. קרקע לבניית מסילות רכבת ותפעול רכבות היא קרקע פרטית ואינה כפופה למכירה פומבית", אמר מר קאנה.
לא "תרופת פלא"
בשיחה עם עיתון ג'יאו טונג, אמר מר נגוין נגוק דונג, סגן שר התחבורה לשעבר, כי כיום בווייטנאם ישנן הבנות רבות ושונות, ואין הבנה משותפת של מודל TOD.
עם זאת, יש להבין ש-TOD אינו "תרופת פלא". למעשה, עבור אזור עירוני קיים כמו הו צ'י מין סיטי או האנוי , בניית מסילת רכבת באזור עירוני צפוף לא תוכל לפתח TOD במובן האמיתי.
כדי לגייס משאבי השקעה עבור רכבות, ובמיוחד רכבות עירוניות, מודל ה-TOD הוא אחת האפשרויות היעילות (תמונה: איור).
"כמו בהאנוי, עם קו 1 ין ויין - נגוק הוי, קו 2 קאט לין - הא דונג, האם ניתן לפנות את הקרקע סביב התחנה כדי לבנות אזור עירוני חדש לפי TOD? במציאות, אנחנו יכולים רק לשפץ את האזור העירוני סביב התחנה."
"כדי לבנות אזור עירוני חדש, יש צורך בקרקע פנויה. לדוגמה, במסלול טאנג לונג - נוי באי, עדיין יש קרקע פנויה בכמה תחנות באזור שמסביב. אם התכנון נעשה היטב, ניתן לבנות אזורים עירוניים, וליצור TOD במובן האמיתי", נתן מר דונג דוגמה.
בנוגע לשיטה, לדברי מר דונג, רכישת הקרקעות עבור תחנות רכבת מתבצעת על ידי המדינה לצורך בניית עבודות ציבוריות. רכישת הקרקעות עבור TOD היא פיתוח עירוני. לכן, בדרך כלל, המדינה מוציאה כסף לפינוי הקרקע ולאחר מכן מגישה הצעות למשקיעים נבחרים.
"יש צורך לקבוע כיצד מודל ה-TOD מובן במגזר הרכבות, באילו מקרים יש לשלב תשתית רכבות עם פיתוח עירוני, ומה תפקידם של הנושאים?... בנוגע למנגנונים ולמדיניות, יש צורך להמשיך ללמוד בקפידה משום שזה קשור לחוקים רבים ותכנים רבים...", הדגיש מר דונג.
[מודעה_2]
מקור: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm
תגובה (0)