חששות בנוגע לעלייה המוצעת במחירי הקרקעות החקלאיות.

התאמת מחירי הקרקעות החקלאיות היא הכרחית, אך העלייה צריכה להיות מתאימה כך שאנשים יוכלו להרשות לעצמם לשלם מיסים, המדינה תוכל לגבות הכנסות, ועדיין יעודד פיתוח.

התאמת מחירי הקרקעות החקלאיות היא הכרחית, אך העלייה צריכה להיות ברמה סבירה כך שאנשים יוכלו להרשות לעצמם לשלם מיסים, המדינה תוכל לגבות הכנסות, ועדיין יעודד פיתוח.

המכון לכלכלת משאבים וסביבה (IEER) של הו צ'י מין סיטי הגיש לאחרונה מסמך לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי, ובו המלצה על התאמה להעלאת מחיר הקרקעות החקלאיות ברשימת מחירי הקרקעות לרמה השווה ל-65%-70% ממחיר הקרקעות למגורים.

מחירי הקרקעות החקלאיות נמוכים מדי.

לדברי ד"ר פאם וייט תואן, מנהל IEER, מחירי הקרקעות החקלאיות בהו צ'י מין סיטי נמוכים מדי כיום, חסרי בסיס מדעי ואינם עומדים בעקרונות השוק. מצב זה גורם להכנסות נמוכות ממיסי העברת קרקעות, שוק נדל"ן איטי, וכתוצאה מכך, ירידה בשוק חומרי הבניין עקב ביקוש מופחת לבנייה.

IEER סבור כי על מנת להתאים את מחירי הקרקעות החדשים – שצפויים להיכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2026 – העלאת מחירי הקרקעות החקלאיות ל-65-70% ממחירי הקרקעות למגורים תהיה סבירה. עם זאת, מר תואן ציין גם כי הדבר צריך לחול רק על שטחי קרקעות חקלאיות שכבר תוכננו להסבה לשימושים אחרים.

גב' נגוין הואן, תושבת רובע הייפ בין בהו צ'י מין סיטי, מסכימה עם הצעת IEER ומסרה כי היא מתכננת להמיר למעלה מ-1,000 מטרים רבועים של אדמה חקלאית לאדמות למגורים. עם זאת, לאחר שקיבלה את הודעת המס, היא עצרה את התהליך באופן זמני משום שלא היה לה מספיק כסף לשלם. על פי החישובים הנוכחיים, מחיר הקרקע באזור הייפ בין הוא כ-28 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, בעוד שמחיר האדמה החקלאית הוא רק 600,000 דונג וייטנאמי למ"ר. הפרש זה אומר שהמס שגב' הואן צריכה לשלם מסתכם ביותר מ-27 מיליארד דונג וייטנאמי - כמעט 500% גבוה יותר מבעבר.

לדברי גב' היין, אם מחיר הקרקע החקלאית יעלה לכ-20 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר כפי שהוצע על ידי IEER, הפרש המס עבורה יהיה רק ​​כ-8 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של כ-150% בהשוואה לשיעור הקודם, שהוא סביר יותר. עם זאת, גב' היין ציינה כי עלייה של 70% ממחיר הקרקע למגורים היא גבוהה מדי; היא צריכה להיות רק בטווח של 50%-55% כדי להקל על אנשים לאזן את כספם. יתר על כן, היא גם דאגה שכאשר משנים את ייעוד הקרקע, אנשים יצטרכו לשאת בעלויות התשתיות, הכבישים וגבולות הכבישים בעצמם, שיסתכמו בסכום ניכר.

מר דו לין דן, מנהל חברת הייעוץ לנדל"ן לין דן, ציין גם כי מחיר הקרקעות החקלאיות בהו צ'י מין סיטי נמוך מדי כיום בהשוואה למחיר השוק בפועל. דבר זה מוביל למסים גבוהים מדי בעת המרת קרקעות לקרקעות למגורים - כמעט שווים למחיר מכירת הקרקע, ואף עולים עליו - מה שגורם לאנשים לא לרצות עוד להמיר את ייעוד הקרקע לבניית בתים.

עבור עסקים, רכישת קרקע חקלאית ולאחר מכן הסבתה לאדמות למגורים לצורך חלוקת קרקעות היא כמעט בלתי אפשרית עקב עלויות גבוהות, מה שמוביל למחסור בפרויקטים חדשים. למעשה, לאחר פרסום מחירי הקרקעות החדשים, כמעט אף אחד כבר לא קונה קרקע חקלאית לפיתוח פרויקטים בהו צ'י מין סיטי.

מר דן טען כי על העיר הו צ'י מין להתאים את מחירי הקרקעות החקלאיות כדי לשקף את המציאות, לעודד אנשים ועסקים לשנות את ייעודי השימוש בקרקע ולקדם בנייה. נכון לעכשיו, מחיר השוק של קרקעות חקלאיות הוא 10-20 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, בעוד שהמחיר הרשמי הוא רק כמה מאות אלפי דונג וייטנאמי, דבר שאינו משקף במדויק את הערך בפועל.

אם הו צ'י מין סיטי לא תעלה את מחירי הקרקעות החקלאיות, מר דן הציע כי יש צורך במנגנון חישוב מס סביר יותר כדי לצמצם את הפער הגדול בין מחירי הקרקעות החקלאיות למחירי הקרקעות למגורים, ובכך להימנע משוק "קפוא".

IEER מציין כי העלייה המוצעת במחירי הקרקעות החקלאיות חלה רק על אזורים שבהם כבר הוקמו תוכניות להמרת ייעודי קרקע. צילום: TRANG NGUYEN

זה עלול להוביל לתוצאות רבות.

בינתיים, מר טראן חאן קוואנג, המנהל הכללי של חברת השקעות הנדל"ן וייט אן הואה, העיר כי הצעתה של IEER אינה סבירה לחלוטין ודורשת סקרים מפורטים נוספים.

לדברי מר קואנג, מחירי קרקעות חקלאיות צריכים להתקרב למחירי השוק. במציאות, קיים הבדל עצום במחירי קרקעות חקלאיות בין האזורים הפנימיים והחיצוניים של הו צ'י מין סיטי. אם מחירי קרקעות חקלאיות בכל האזורים יעלו ב"שיעור קבוע" כפי שמציע IEER, זה יהיה בלתי סביר.

מר קואנג הציע שכדי לעודד אנשים להמיר קרקע חקלאית לקרקע למגורים, יש להחיל מקדם התאמה, במקום לגבות 100% מהפרש המחירים לפי מחירון הקרקע. שיעור זה צריך להיות סביב 0.4%-0.5% כדי למנוע מצב שבו המס עולה על עלות בניית בית, מה שירתיע אנשים מלהתחמק מבנייה.

בינתיים, מומחה נדל"ן מודאג מכך שהעלאת מחירי הקרקעות החקלאיות ל-70% ממחירי הקרקעות למגורים עלולה להוביל לתוצאות שליליות רבות. קרקעות חקלאיות, שתוכננו במקור לייצור חקלאי, אינן יכולות להיחשב כסוג של "קרקע משנית למגורים". תמחור המבוסס על יחס קבוע אינו נכון מבחינה כלכלית וגם יוצר מנטליות ספקולטיבית של "אגירת קרקעות בציפייה לעליות מחירים", מה שמעוות את מטרת פיתוח הקרקעות בהתאם לתכנון.

לדברי מומחה זה, בהו צ'י מין סיטי היו בעבר כ-88,000 דונם של אדמה חקלאית, בעוד ששטח הקרקע למגורים היה כ-18,000 דונם בלבד. אם קרקע חקלאית הייתה מוערכת ב-70% משטח הקרקע למגורים, שווה ערך ל-62,000 דונם של אדמה למגורים, הדבר לא היה משקף במדויק את המציאות.

מומחה זה הדגיש כי שינוי ייעוד הקרקע אינו אומר שקרקע חקלאית תהיה בעלת אותו ערך כמו קרקע למגורים. הסיבה לכך היא שלאחר שהקרקע החקלאית הופכת לקרקע למגורים, אנשים או עסקים חייבים להקדיש חלק גדול מהשטח לתשתיות ולעבודות ציבוריות. במציאות, נדרשים כ-10 מטרים רבועים של קרקע חקלאית כדי להמיר 4 מטרים רבועים לקרקע למגורים. אם היחס הוא 70%, כלומר 10 מטרים רבועים של קרקע חקלאית צריכים לייצר 7 מטרים רבועים של קרקע למגורים כדי "להגיע לנקודת איזון", זה בלתי אפשרי לחלוטין.

מקור: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm