חששות בנוגע להצעה להעלות את מחירי הקרקעות החקלאיות

התאמת מחירי הקרקעות החקלאיות היא הכרחית, אך יש להעלות אותם לרמה מתאימה כך שאנשים יוכלו לשלם מיסים, המדינה תוכל לגבות הכנסות תקציביות ועדיין לעודד פיתוח.

התאמת מחירי הקרקעות החקלאיות היא הכרחית, אך יש לעלות אותן ברמה מתאימה כדי שאנשים יוכלו לשלם מיסים, המדינה תוכל לגבות הכנסות תקציביות ועדיין לעודד פיתוח.

המכון למשאבי טבע וכלכלה סביבתית (IEER) של העיר HCM שלח זה עתה מסמך ובו בקשה לוועדת העם של העיר HCM להתאים את מחיר הקרקעות החקלאיות ברשימת מחירי הקרקעות לרמה המקבילה של 65%-70% ממחיר הקרקעות למגורים.

מחירי הקרקעות החקלאיות נמוכים מדי

לדברי ד"ר פאם וייט תואן, מנהל IEER, מחירי הקרקעות החקלאיות בהו צ'י מין סיטי נמוכים מדי כיום, חסרי בסיס מדעי ואינם מבטיחים עקרונות שוק. מצב זה גורם להכנסות נמוכות ממס העברת זכויות שימוש בקרקע, שוק הנדל"ן איטי, וגם שוק חומרי הבניין יורד עקב ירידה בביקוש לבנייה.

IEER סבור כי על מנת להיות עקביים עם מחירי הקרקעות החדשים - שצפויים להיכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2026, העלאת מחירי הקרקעות החקלאיות ל-65-70% ממחירי הקרקעות למגורים תהיה סבירה. עם זאת, מר תואן ציין גם כי הדבר חל רק על קרקעות חקלאיות שתוכנן לשנות את ייעודן.

גב' נגוין הואן - תושבת הייפ בין, הו צ'י מין סיטי - הסכימה עם הצעת IEER, ומסרה כי היא מתכננת להמיר יותר מ-1,000 מטרים רבועים של אדמה חקלאית לאדמות למגורים. עם זאת, לאחר שקיבלה את ההודעה על המס לתשלום, היא הפסיקה זמנית משום שלא היה לה מספיק כסף לשלם. על פי החישוב הנוכחי, מחיר הקרקע באזור הייפ בין הוא כ-28 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, בעוד שמחיר הקרקע החקלאית הוא רק 600,000 דונג וייטנאמי למ"ר. הפרש זה הופך את סכום המס שגב' הואן צריכה לשלם ליותר מ-27 מיליארד דונג וייטנאמי - כמעט 500% גבוה יותר מבעבר.

לדברי גב' היין, אם מחיר הקרקע החקלאית יעלה לכ-20 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר כפי שהומלץ על ידי IEER, הפרש המס שלה יהיה רק ​​כ-8 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של כ-150% בהשוואה לרמה הישנה, ​​שהיא סבירה יותר. עם זאת, גב' היין ציינה כי עלייה של 70% ממחיר הקרקע למגורים גבוהה מדי, היא צריכה להיות רק סביב 50%-55% כדי שאנשים יוכלו לאזן בקלות. בנוסף, היא מודאגת גם שכאשר משנים את ייעוד הקרקע, אנשים יצטרכו לשלם עבור תשתיות, כבישים ופינוי כבישים, וזה לא סכום כסף קטן.

מר דו לין דן, מנהל חברת הייעוץ לנדל"ן לין דן, ציין גם כי מחיר הקרקעות החקלאיות בהו צ'י מין סיטי נמוך מדי כיום בהשוואה למחיר השוק בפועל. דבר זה מוביל לכך שכאשר ממירים את הקרקע לקרקע למגורים, המס ששולם גבוה מדי - כמעט שווה למחיר מכירת הקרקע, או אפילו עולה עליה, מה שגורם לאנשים לא לרצות עוד לשנות את ייעוד הקרקע כדי לבנות בתים.

עבור עסקים, רכישת קרקע חקלאית והפיכתה לאדמות למגורים לצורך חלוקת קרקעות היא כמעט בלתי אפשרית עקב עלויות גבוהות, מה שמוביל לאי-יצירת פרויקטים חדשים. למעשה, לאחר פרסום מחירי הקרקעות החדשים, כמעט איש לא קנה קרקע חקלאית לפיתוח פרויקטים בהו צ'י מין סיטי.

מר דן אמר כי הו צ'י מין סיטי צריכה להתאים את מחירי הקרקעות החקלאיות למציאות, לעודד אנשים ועסקים לשנות את ייעוד הקרקע ולקדם בנייה. נכון לעכשיו, מחיר הקרקעות החקלאיות בשוק הוא 10-20 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, בעוד שמחיר המחירון הוא רק כמה מאות אלפי דונג וייטנאמי, דבר שאינו משקף את הערך האמיתי.

אם הו צ'י מין סיטי לא העלתה את מחירי הקרקעות החקלאיות, מר דן הציע שיהיה מנגנון חישוב מס סביר יותר כדי לצמצם את הפער הגדול עם מחירי הקרקעות למגורים, ובכך למנוע "הקפאה" של השוק.

IEER ציין כי ההצעה להעלות את מחירי הקרקעות החקלאיות חלה רק על אזורים שתכננו לשנות את ייעוד הקרקע. צילום: TRANG NGUYEN

יכול להוביל להרבה השלכות

בינתיים, מר טראן חאן קוואנג, המנהל הכללי של חברת השקעות הנדל"ן וייט אן הואה, העיר כי הצעתה של IEER אינה סבירה באמת ודורשת סקרים מפורטים יותר.

לדברי מר קואנג, מחירי קרקעות חקלאיות צריכים להתקרב למחירי השוק. למעשה, מחירי קרקעות חקלאיות במרכז העיר ובפרברים של הו צ'י מין סיטי הם בעלי הבדל עצום. אם מחירי קרקעות חקלאיות בכל האזורים יעלו ב"שיעור קבוע" כפי שמציע IEER, זה לא סביר.

מר קוואנג אמר שכדי לעודד אנשים לשנות את ייעוד השימוש שלהם מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, יש צורך להחיל מקדם התאמה, במקום לגבות 100% מהפרש המחירים לפי מחירון הקרקע. שיעור זה צריך להיות סביב 0.4% - 0.5% כדי למנוע מצב שבו המס גבוה מעלות בניית הבית, מה שיגרום לאנשים לאבד מוטיבציה לבנות.

בינתיים, מומחה נדל"ן מודאג מכך שהעלאת מחירי הקרקעות החקלאיות ל-70% ממחירי הקרקעות למגורים עלולה להוביל לתוצאות רבות. קרקעות חקלאיות, המתוכננות לייצור חקלאי, אינן יכולות להיחשב כסוג של "קרקע משנית למגורים". שיטת התמחור בתעריף קבוע אינה רק שגויה מבחינה כלכלית, אלא גם יוצרת מנטליות ספקולטיבית, "החזקת קרקעות והמתנה לעליית המחירים", ומעוותת את מטרת פיתוח הקרקעות בהתאם לתכנון.

לדברי מומחה זה, בעבר היה להו צ'י מין סיטי שטח חקלאי של כ-88,000 דונם, בעוד ששטח הקרקע למגורים היה כ-18,000 דונם בלבד. אם מחיר הקרקע החקלאית שווה ל-70% משטח הקרקע למגורים, שהם שווה ערך ל-62,000 דונם של קרקע למגורים, זה לא ישקף את המציאות כלל.

מומחה זה הדגיש כי שינוי ייעוד הקרקע אינו אומר שקרקע חקלאית תהיה בעלת אותו ערך כמו קרקע למגורים. מכיוון שלאחר שהקרקע החקלאית הופכת לקרקע למגורים, אנשים או עסקים חייבים להקדיש את רוב השטח לתשתיות ולעבודות ציבוריות. למעשה, נדרשים כ-10 מטרים רבועים של קרקע חקלאית כדי להמיר 4 מטרים רבועים של קרקע למגורים. אם היחס הוא 70%, כלומר, 10 מטרים רבועים של קרקע חקלאית צריכים ליצור 7 מטרים רבועים של קרקע למגורים כדי "להגיע לנקודת איזון", זה בלתי אפשרי לחלוטין.

מקור: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm