מחירון קרקע בהאנוי 695 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר: מהו מחיר המכירה?

(דן טרי) - על פי סקר, במציאות, מחירי המכירה של בתים דו-משפחתיים ברחובות מסוימים כמו בה טריאו, דין טיין הואנג, האנג דאו... גבוהים בהרבה מהתקנות ברשימת מחירי הקרקעות החדשה של העיר האנוי .

המחיר המפורסם של בתים דו-משפחתיים במרכז האנוי הוא מיליארד דונג וייטנאמי למ"ר.

הוועדה העממית של האנוי פרסמה זה עתה מחירי קרקעות חדשים בתוקף החל מה-20 בדצמבר ועד סוף 2025. בהשוואה למחירי הקרקעות הישנים, מחירי הקרקעות למגורים המתוקנים גבוהים פי 2-6.

יש לציין כי מחירי הקרקע ברחובות רבים במחוז הואן קיאם כולל Ba Trieu (מהאנג קאי לטראן הונג דאו), דין טיין הואנג, האי בא טרונג (מלה תאן טונג לקוואן סו), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Tran Than Duan המחיר הגבוה ביותר ל-Tran Hung Dao 695.3 מיליון VND/m2.

על פי מחירי הקרקע המתוקנים מראש, מחיר הקרקע העירוני הגבוה ביותר במרכז העיר האנוי הוא 188 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בשלושה רחובות: האנג נגאנג, האנג דאו ולה תאי טו. לפיכך, מחיר הקרקע המתוקן הגבוה ביותר גבוה כמעט פי 3.7 מאשר לפני ההתאמה.

על פי סקר של כתבי דן טרי , במציאות, מחירי הנדל"ן המפורסמים באזורים אלה גבוהים בהרבה מהתקנות ברשימת מחירי הקרקעות החדשה של העיר האנוי.

באופן ספציפי, ברחוב בה טריאו, מחירי הנדל"ן למכירה נעים בין 800 מיליון דונג וייטנאמי למיליארד דונג וייטנאמי למ"ר. בית בשטח של 256 מ"ר עם 3 קומות ברחוב בה טריאו נמכר תמורת 256 מיליארד דונג וייטנאמי, השווה ערך למיליארד דונג וייטנאמי למ"ר. המוכר אמר שהבית מושכר לחברת אופנה תמורת 300 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, כשנותרו 2.5 שנים לחוזה השכירות.

בתים דו-משפחתיים רבים נמכרים במחירים גבוהים בהרבה מאלה שצוינו ברשימת מחירי הקרקעות החדשה (צילום מסך).

ברחוב דין טיין הואנג, האי בה טרונג, המחירים המפורסמים לבתים דו-משפחתיים נעים בין 800 מיליון דונג וייטנאמי ל-1.2 מיליארד דונג וייטנאמי למ"ר. ראוי לציין שברחובות אלה ישנם גם בתים דו-משפחתיים למכירה במחירים של 1.5-1.8 מיליארד דונג וייטנאמי למ"ר.

לדוגמה, בית דו-משפחתי בהאי בה טרונג בשטח של 650 מ"ר מוצע למכירה תמורת 1,200 מיליארד דונג וייטנאמי, השווה ערך ל-1.85 מיליארד דונג וייטנאמי למטר רבוע. בית דו-משפחתי נוסף ברחוב דין טיין הואנג בשטח של 210 מ"ר מוצע למכירה תמורת 325 מיליארד דונג וייטנאמי, השווה ערך ל-1.55 מיליארד דונג וייטנאמי למטר רבוע.

ברחובות האנג דאו, האנג קאי והאנג נגאנג, מחירי הבתים המוצעים למכירה נעים בין 800 מיליון וייטנאם ל-1.3 מיליארד וייטנאם למטר רבוע. ראוי לציין כי כיום מוצע למכירה בית דו-משפחתי ברחוב האנג קאי תמורת 2 מיליארד וייטנאם למטר רבוע. שטח הבית הוא 85 מ"ר, ומחיר המכירה הכולל שלו הוא 170 מיליארד וייטנאם. לדברי המוכר, הבית נמצא "במרחק צעדים ספורים" ממדרחוב אגם הואן קיאם, ליד מרכז המסחרי טראנג טיין.

ברחובות לה תאי טו ונהה טו, בתי דו-משפחתיים למכירה נעים בדרך כלל בין 900 מיליון וינדיש ל-1.5 מיליארד וינדיש למטר רבוע. ראוי לציין כי ברחוב לה תאי טו, ליד אגם הואן קיאם, חלק מהבתים הדו-משפחתיים מתומחרים ביותר מ-2 מיליארד וינדיש למטר רבוע. לדוגמה, בית בן 3 קומות בשטח של 58 מ"ר ברחוב זה מוצע למכירה תמורת 139 מיליארד וינדיש, שהם 2.4 מיליארד וינדיש למטר רבוע.

ברחובות לי ת'ונג קיט וטראן הונג דאו, מחירי המכירה של בתים דו-משפחתיים נעים בין 800 מיליון וונד ל-1.4 מיליארד וונד למטר רבוע.

מה אומרים המומחים?

חוק הקרקעות משנת 2024, שנכנס לתוקף ב-1 באוגוסט, מבטל את מסגרת מחירי הקרקע הישנה (שנבנית כל 5 שנים) ובמקום זאת מיישם מחירון קרקע שנתי. מחירון הקרקע החדש לא ינוהל על ידי מסגרת מחירי הקרקע וייבנה בסמוך למחירי השוק. מומחים אומרים כי מחירון הקרקע החדש ישפיע על מחירי הנדל"ן.

בדוח שנשלח למשרד הממשלה בספטמבר, חישב משרד הבינוי כי אם יוחל מחיר הקרקע לשנת 2024, עלויות השימוש בקרקע של פרויקטים של נדל"ן יעלו משמעותית בהשוואה לעבר. מכיוון שהעלויות העיקריות המשפיעות על מחירי הדיור והנדל"ן כוללות 7 הוצאות, ביניהן: אגרות שימוש בקרקע, עלויות פיצויים לפינוי אתרים; עלויות בניית פרויקטים כגון דיור ונדל"ן; מיסים ואגרות נלוות...

לכן, מחירי הקרקע החדשים הקרובים למחיר השוק יגדילו את העלויות הקשורות לקרקע כגון פינוי אתרים, פיצויים בגין השבת קרקע, מיסים ואגרות הקשורות לקרקע וכו', בעוד שעלויות הקשורות לדמי שימוש בקרקע מהוות לעתים קרובות חלק גדול מהעלות הכוללת של פרויקט דיור, ונע בין 7-20% עבור פרויקטים של דירות רבי קומות ו-25-50% עבור פרויקטים של וילות ובתים דו-משפחתיים.

רחוב האנג דאו, מחוז הואן קיאם, האנוי (צילום: דוונג טאם).

בנוסף, המחיר בין פרויקטים שונה עקב מיקום ותנאים נוחים של תשתית טכנית. עלות הפיצוי עבור נכסים על הקרקע מהווה בדרך כלל חלק לא משמעותי, כ-2%, מעלות ההשקעה בבנייה.

באמצעות סקירה ראשונית של מספר פרויקטים, משרד הבינוי סבור כי יישום מחירון הקרקעות החדש יגרום לתגובת שרשרת, שתגרום לעלייה של 15-20% במחירי הנדל"ן והדיור בהשוואה לבעבר.

מר דין מין טואן - מומחה נדל"ן - ציין כי המסגרת המשפטית החדשה מחוק הקרקעות משנת 2024 תגדיל את עלויות יישום הפרויקטים. אחת הנקודות החשובות ביותר בחוק הקרקעות משנת 2024 היא הסרת מסגרת מחירי הקרקע הישנה, ​​ובמקום זאת, קביעת המחיר תתבסס על המטרה, תקופת השימוש בקרקע, מידע קלט, גורמים משפיעים אחרים...

לדבריו, מחירי הקרקעות החדשים קרובים למחיר השוק, מה שגורם לעלייה בתקציב הקשור לקרקעות, כגון עלויות פינוי קרקעות, פיצויים על קרקעות ומסים הקשורים לקרקע. בעיקרון, בעלי הקרקעות ירוויחו יותר, ומפעלים חזקים כלכלית ימצאו שקל יותר לפנות קרקעות בהתאם למנגנוני השוק. עם זאת, גם עלויות פיתוח הפרויקטים גבוהות יותר מבעבר, ולכן משקיעים חייבים להעלות את מחירי המוצרים.

המומחה נגוין טי הונג ואן אמר כי מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות עקב העלייה הצפויה בפיצויים ובעלויות פינוי אתרים.

היא טענה כי חוק הקרקעות משנת 2024 ביטל את הרגולציה על מסגרת מחירי הקרקעות, ומאפשר ליישובים לקבוע את מחירי הקרקע בהתאם לשוק מדי שנה במקום כל 5 שנים כפי שהיה בחוק הישן. תקנה זו מסייעת לייעל את תהליך הפיצויים ופינוי האתרים, ומסייעת ליישום מהיר של פרויקטים.

"מחירי הפיצויים המתקרבים למחירי השוק יחד עם תמיכה הדוקה בפיצויים יגדילו את עלויות ההשקעה בפרויקט, מה שיוביל לעליית מחירי הנדל"ן", קבעה גב' ואן את דעתה.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tai-ha-noi-695-trieu-dongm2-gia-rao-ban-dang-bao-nhieu-20241223012414611.htm