 |
| במהלך שנתיים-שלוש הקרובות, שוק הנדל"ן יתבהר עם שינויים משמעותיים, כולל תנודות מחירים והתאמות בביקוש הן מצד משקיעים והן מצד רוכשי דירות. (צילום: Anh Phuong) |
למרות ההיצע המוגבר, לא סביר שמחירי הנדל"ן ירדו.
היצע הדירות החדשות בשנת 2024 צפוי להגיע לכ-35,000 יחידות, גבוה מהתחזית הקודמת שעמדה על 22,000-24,000 יחידות. בשנת 2025, מספר זה צפוי לעלות ל-40,000 דירות בשני השווקים העיקריים של האנוי והו צ'י מין סיטי. עם זאת, מומחים מסכימים באופן כללי שגם עם עלייה משמעותית בהיצע, עדיין יהיה קשה לצנן את מחירי הנדל"ן.
מנכ"ל CBRE וייטנאם, דונג ת'וי דונג, צופה את שוק הנדל"ן בשנת 2025 ומאמין שמחירי הבתים לא ירדו, אך לא יעלו עוד במהירות כמו בתקופה האחרונה. העלייה עשויה להיות בין 5% ל-8% בהשוואה לשנת 2024. כיצד להשיג מחירים נוחים לאדם הממוצע נותרה שאלה קשה ואתגר מרכזי עבור השוק, שהתשובה עליו אינה ידועה כרגע.
על פי הניתוח של גב' דונג, מדד מחירי הדירות בהאנוי עלה ב-64% בהשוואה לרבעון השני של 2019, כפול מהעלייה בהו צ'י מין סיטי. מחיר המכירה הראשוני הממוצע מתקרב ל-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.
בהסכמה עם דעה זו, ציין פרופסור חבר ד"ר דין טרונג תין - מומחה כלכלי - כי שנת 2024 הייתה תקופה בה פלח הדירות בהאנוי חווה עלייה מהירה ומרשימה במחירים. מחירי הדירות, שעמדו בממוצע על 40 מיליון וונד דונג למ"ר בשנת 2022, עלו ליותר מ-70 מיליון וונד דונג למ"ר עד סוף הרבעון השלישי של 2024. ראוי לציין כי בשוק כבר אין פרויקטים במחירים הנמוכים מ-60 מיליון וונד דונג למ"ר, ולפרויקטים בינוניים רבים אף יש מחירים מעל 100 מיליון וונד דונג למ"ר.
בתקופות של ביקוש גבוה, מחירי המכירה נוטים לעלות מדי יום או שבוע, אך הנזילות נותרת גבוהה. הביקוש העצור לדיור, הן למגורים והן להשקעה, התפרץ לבסוף, כאשר גורמים שונים מחזירים את האמון בקרב הלקוחות והמשקיעים בשוק. עלייה זו בביקוש, יחד עם מחסור מתמשך בהיצע, גרמה לעלייה במחירים.
| חדשות קשורות |
 תמונות מדהימות של 2024: כל העולם המום מאירועים היסטוריים וחסרי תקדים. |
מומחים סבורים שלמרות שמגמת העלייה במחירי הדירות בהאנוי הואטה, יהיה קשה להוריד את מחירי המכירה בשנת 2025 עקב עליית מחירי הקרקע. למעשה, שוק הנדל"ן בהאנוי עוקב אחר אותו תרחיש צמיחה כמו הו צ'י מין סיטי. בשנתיים-שלוש הקרובות, שוק הנדל"ן יתבהר עם שינויים משמעותיים, כולל תנודות מחירים והתאמות בביקוש הן מצד משקיעים והן מצד רוכשי בתים. ההערכה היא שכל ההיצע העיקרי בהאנוי בשנת 2025 ישתייך לפלחי היוקרה והיוקרה; כאשר היוקרה מהווה 36%.
מנקודת מבט עסקית, מר נגו הואו טרונג, סגן המנכ"ל של קבוצת הונג תין, מאמין שיהיה קשה מאוד להוריד את מחירי הנדל"ן בתקופה הקרובה. אחת הסיבות לכך נובעת מהעובדה שתהליך אישור הפרויקט לוקח לעתים קרובות זמן רב, מה שמגדיל את עלויות ההשקעה.
בנוגע למחירי הנדל"ן, נגוין ואן דין, סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, ציין גם כי מעתה ועד סוף 2025, תקנות החוק החדש לא יושמו במלואן, והתקנות הקיימות עדיין בשימוש. לכן, מחירי הקרקעות צפויים להישאר ברמה סבירה. עם זאת, בתקופה שבין 2026 ל-2027, אם לא יבוצעו התאמות מתאימות בין עכשיו לסוף שנת 2027, יתווסף לחץ נוסף על המחירים.
לדברי מר דין, ישנם שני תרחישים לשוק הנדל"ן. אם יבוצע רגולציה נכונה, השוק יישאר יציב בשנים 2026-2027. עם זאת, אם לא יבוצעו התאמות טכניות מתאימות, מחירי הנדל"ן עלולים לעלות לרמות גבוהות יותר, בלתי סבירות יותר. במקרה כזה, השוק ייתקל שוב בקשיים.
השוק עבר את השלב הקשה ביותר שלו.
משרד הבינוי הכריז זה עתה על 10 נקודות עיקריות בענף הבנייה בשנת 2024. ביניהם, שנת 2024 מסמנת קצב צמיחה משמעותי של כ-7.8-8.2%, הגבוה ביותר מאז 2020, ועולה על היעד שקבעה הממשלה בהחלטה מס' 01 (6.4-7.3%).
זהו גם קצב הצמיחה הגבוה ביותר שהושג על ידי ענף הבנייה מאז 2020, והוא המניע את צמיחת התמ"ג הכוללת של הכלכלה. שיעור העיור הגיע ל-44.3%, ועבר את היעד של 43.7% שקבעה האסיפה הלאומית. ענף הבנייה השיג גם שני יעדים נוספים שהוקצו על ידי הממשלה, ביניהם: שיעור איסוף וטיפול בשפכים של 18% ושטח מגורים ממוצע של 26.5 מ"ר לנפש ברחבי המדינה.
בהערכת שוק הנדל"ן בשנה האחרונה, קבע משרד הבינוי כי יושמו פתרונות מקיפים רבים כדי להתמודד עם קשיי השוק. צוות המשימה של ראש הממשלה לפתרון קשיים ומכשולים ביישום פרויקטים בנדל"ן עבד עם יישובים ועסקי נדל"ן כדי לאסוף מידע ולהעריך את המצב, תוך בחינת כל פרויקט ספציפי כדי לספק הנחיות, פתרונות ולטפל בקשיים ומכשולים ביישום.
"שוק הנדל"ן חווה שינויים חיוביים, התגבר על התקופה הקשה ביותר כדי לצבור תאוצה להתאוששות ופיתוח", הדגישו במשרד הבינוי.
נקודת שיא נוספת של השנה האחרונה הייתה תשומת הלב המיוחדת שהוקדשה לפיתוח הדיור הציבורי. ב-24 במאי פרסם הוועד המרכזי של המפלגה את הנחיה מספר 34 לחיזוק מנהיגות המפלגה בפיתוח הדיור הציבורי במצב החדש.
משרד הבינוי מגיש לממשלה טיוטת החלטה בנושא מקורות הון מועדפים לפיתוח דיור ציבורי. בהתאם לכך, הוא מציע ליישם חבילת הלוואות מועדפת בסך 100,000 מיליארד דונג וייטנאמי לפיתוח דיור ציבורי מהון אג"ח, שתחול עליה למשך 5 שנים. מאמצים אלה יהוו את הבסיס להאצת פיתוח הדיור הציבורי ברחבי הארץ בתקופה הקרובה.
השפעת מחירי הקרקעות החדשים של האנוי.
על פי מחירי הקרקעות שפורסמו לאחרונה ונכנסו לתוקף עבור האנוי, החל מ-20 בדצמבר 2024, מחירי הקרקעות באזורים מסוימים בהאנוי גבוהים פי 2-6 מרשימת מחירי הקרקעות שפורסמה בשנת 2019. מחירי הקרקעות הגבוהים ביותר נמצאים בכמה רחובות ברובע הואן קיאם, ומגיעים לכמעט 700 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.
יש הסבורים כי יישום מחירי הקרקעות החדשים בהאנוי עלול להוביל לעלייה נוספת במחירי הדיור.
דו"ח של משרד הבינוי מצביע על כך שאם מחירי הקרקעות לשנת 2024 יוחלו, עלויות השימוש בקרקע עבור פרויקטים של נדל"ן יעלו משמעותית בהשוואה לעבר. הסיבה לכך היא שהמרכיבים העיקריים המשפיעים על מחירי הדיור והנדל"ן כוללים: פיצוי על קרקע ועלויות פינוי, דמי שימוש בקרקע, עלויות בניית פרויקטים (כגון דיור ונדל"ן), מיסים ועמלות נלוות.
בפרט, דמי שימוש בקרקע מהווים בדרך כלל חלק גדול מהעלות הכוללת של פרויקט דיור, ונע בין 7% ל-20% עבור פרויקטים של דירות רבי קומות ו-25-50% עבור פרויקטים של וילות ובתים טוריים.
על פי משרד הבינוי, יישום מחירי הקרקעות החדש ישפיע רבות, ותגרום לעלייה של 15-20% במחירי הנדל"ן והדיור בהשוואה לעבר.
מר וו קואנג קוויט, המנכ"ל של דאט קסאן צפון וייטנאם, אמר כי עבור עסקים, רשימת מחירי קרקעות תתמוך בתהליך הערכת הקרקעות כך שתשקף מקרוב את מחירי השוק. רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת היא בסיס חשוב עבור עסקים לקביעת מס קרקע.
עם זאת, אם מס הקרקע ייקבע על סמך שווי השוק, מס המרת השימוש בקרקע לעסקים יהיה גבוה יותר, וכתוצאה מכך מחיר מכירה גבוה יותר של נדל"ן לקונים.
האם מותר למכור דירה שעדיין משולמת בתשלומים לפי התקנות החדשות?
קניית דירה בתשלומים היא טרנד פופולרי בקרב אנשים רבים שרוצים לרכוש בית מבלי לשלם סכום גדול מראש. אז, אילו תקנות יש לעמוד בהן בעת רכישת דירה בתשלומים?
רכישה ומכירה של דירות באמצעות תשלומים דחוי או בתשלומים מוסדרות בסעיף 167 לחוק הדיור משנת 2023 כדלקמן:
- כפי שסוכם בין הצדדים וכפי שצוין בבירור בחוזה רכישת הדיור.
- כל עוד הדירה משולמת בתשלומים, לקונה יש את הזכות להשתמש בה והוא אחראי לתחזוקה, אלא אם כן סוכם אחרת או במסגרת תקופת האחריות של הדירה.
באופן ספציפי, סעיף 2 לסעיף 167 לחוק הדיור משנת 2023 מאשר כי: קוני דיור המשלמים בתשלומים או בתשלומים נדחים רשאים לבצע עסקאות כגון קנייה, מכירה, הענקת מתנה, החלפה, משכנתא או תרומת הון לדיור זה עם אחרים רק לאחר ששילמו את מלוא מחיר הרכישה, אלא אם כן הצדדים הסכימו אחרת.
על פי תקנה זו, אם קונה דירה המשלם בתשלומים רוצה למכור אותה למישהו אחר, עליו לשלם למוכר את מלוא מחיר הרכישה, אלא אם כן הצדדים הסכימו אחרת.
לכן, אם אתם רוכשים דירה באמצעות תוכנית תשלומים עם היזם או תוכנית תשלומים עם המוכר, אתם רשאים למכור אותה למישהו אחר רק לאחר תשלום מלוא מחיר הרכישה, אלא אם כן הצדדים הסכימו אחרת.
באופן דומה, בעת משכנת דירה עבור הלוואה בתשלומים בנקאית, אם המשכנת מעוניינת למכור אותה למישהו אחר, בהתאם לסעיף 5, סעיף 321 לחוק האזרחי משנת 2015, המשכנת רשאי למכור את הדירה המשוכנת לבנק לאדם אחר אם הבנק מסכים או כפי שנקבע בחוק.
בהתאם לכך, אם הצדדים מסכימים או שהבנק מסכים למכור את הדירה המשולמת בתשלומים, ניתן להשתמש בשיטות הבאות:
- היזם חתם על הסכם העברת הדירה לחוזה רכישת הדירה לפני שהגיש את הבקשה לתעודת בעלות לרשויות המדינה.
- הצדדים יבטלו את חוזה הרכישה הישן בתשלומים של הדירה, והמוכר יחתום ישירות על חוזה רכישת דירה חדש עם הקונה החדש (אם הקונה הישן טרם העביר את תעודת הבעלות) או ייצור הסכם בכתב על מכירת הדירה בתשלומים בין שלושת הצדדים: הקונה הישן, המוכר והקונה החדש.
- יצירת הסכם תלת-צדדי בין הבנק, הקונה והמוכר, לפיו הבנק מסכים למכור את הדירה בתשלומים לצד אחר. במקביל, יש לשחרר את המשכנתא, לחתום על חוזה מכר חדש ולהעביר את הבעלות (הספר האדום) לקונה החדש.
במקרה זה, הצדדים רשאים להעביר את התחייבויות ההלוואה של הבנק לצד אחר בהתאם לסעיף 370 לחוק האזרחי משנת 2015.
לכן, הקונה יכול למכור את הדירה בזמן שעדיין משולמת עבורה בתשלומים אם המוכר מסכים, כפי שנותח לעיל, או כאשר כל תשלומי התשלומים שולמו, או כפי שהוסכם על ידי שני הצדדים.
תגובה (0)