נדל"ן: מחירי הנדל"ן צפויים לעלות אך קשה לרדת. בהתחשב בשני תרחישי שוק בשנת 2025, רשימת מחירי הקרקעות החדשה בהאנוי תיצור תגובת שרשרת.

מחירי הנדל"ן לא צפויים לרדת, מומחים צופים שני תרחישי שוק לשנת 2025, רשימת מחירי הקרקעות החדשה בהאנוי תיצור תגובת שרשרת, שתפעיל את רמות מחירי הדיור... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

בשנתיים-שלוש הקרובות, שוק הנדל"ן יתבהר עם שינויים משמעותיים, כולל תנודות מחירים והתאמות בביקוש הן מצד משקיעים והן מצד קוני בתים. (צילום: Anh Phuong)

ההיצע עולה, מחירי הנדל"ן עדיין קשה לרדת

היצע הדירות החדשות שנפתחו בשנת 2024 יגיע לכ-35,000 יחידות, גבוה מהתחזית הקודמת שעמדה על 22,000-24,000 יחידות. בשנת 2025, מספר זה צפוי לעלות ל-40,000 דירות בשני השווקים העיקריים, האנוי והו צ'י מין סיטי. עם זאת, מומחים סבורים באופן כללי כי למרות שההיצע יגדל משמעותית, עדיין יהיה קשה "לקרר" את מחירי הנדל"ן.

מנכ"ל CBRE וייטנאם, דונג ת'וי דונג, אמר בתחזית שוק הנדל"ן בשנת 2025 כי מחירי הדיור לא יירדו, אך לא יעלו במהירות כמו בתקופה האחרונה. העלייה עשויה להיות בין 5% ל-8% בהשוואה לשנת 2024. כיצד להגיע למחיר שמתאים ליכולת התשלום של אנשים ממשיכה להיות שאלה קשה, אתגר גדול לשוק שאין לו כרגע תשובה.

על פי הניתוח של גב' דונג, מדד מחירי הדירות בהאנוי עלה ב-64% בהשוואה לרבעון השני של 2019, כפול מהעלייה בהו צ'י מין סיטי. מחיר המכירה הראשוני הממוצע מתקרב ל-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

פרופסור חבר, ד"ר דין טרונג תין - מומחה כלכלי , שותף לאותה דעה, ציין כי שנת 2024 היא התקופה בה שוק הדירות בהאנוי יחווה עלייה מהירה במחירים. מחירי הדירות עלו מממוצע של 40 מיליון וונד דונג למ"ר בשנת 2022 ליותר מ-70 מיליון וונד דונג למ"ר עד סוף הרבעון השלישי של 2024. ראוי לציין כי בשוק כבר אין פרויקטים במחירים הנמוכים מ-60 מיליון וונד דונג למ"ר, ופרויקטים רבים בטווח הביניים אף מציעים מחירים מעל 100 מיליון וונד דונג למ"ר.

בתקופות החמות, מחיר המכירה נוטה לעלות מיום ליום, משבוע לשבוע, אך הנזילות נותרת גבוהה. הביקוש העצור לדיור ולהשקעות השתחרר כאשר ישנם תמריצים רבים להשבת אמון הלקוחות והמשקיעים בשוק. הביקוש הגובר, בעוד שההיצע עדיין דל, דחף את המחירים כלפי מעלה.

חדשות קשורות

תמונות מרשימות משנת 2024: כל העולם מזועזע מאירועים היסטוריים וחסרי תקדים

מומחים אומרים שלמרות שעליית מחירי הדירות בהאנוי הואטה, יהיה קשה להפחית את מחירי המכירה בשנת 2025 עקב עלייה בעלויות הקרקע. למעשה, שוק האנוי עוקב אחר תרחיש הצמיחה של הו צ'י מין סיטי. בשנתיים-שלוש הקרובות, שוק הנדל"ן יתבהר עם שינויים משמעותיים, כולל תנודות מחירים והתאמות בביקוש הן מצד משקיעים והן מצד קוני בתים. התחזית היא שכל ההיצע העיקרי בהאנוי בשנת 2025 יהיה בקטגוריית היוקרה והיוקרה; מתוכם יוקרה מהווה 36%.

מנקודת מבט עסקית, מר נגו הואו ​​טרונג - סגן המנכ"ל של תאגיד הונג תין אמר כי יהיה קשה להוריד את מחירי הנדל"ן בתקופה הקרובה. אחת הסיבות לכך היא שתהליך אישור הפרויקטים לוקח לעתים קרובות זמן רב, מה שמגדיל את עלויות ההשקעה.

בנוגע למחירי הנדל"ן, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, נוין ואן דין, ציין גם כי מעתה ועד סוף 2025, הוראות החוק החדש לא יושמו במלואן, אך עדיין מנוצלות מהבעיה הישנה. לכן, מחירי הקרקעות צפויים להישאר ברמה סבירה. עם זאת, בתקופה שבין 2026 ל-2027, אם עדיין לא תהיה התאמה מתאימה מעתה ועד אז, "יפעל" לחץ נוסף על המחירים.

לדברי מר דין, יהיו שני תרחישים לשוק הנדל"ן. אם תהיה רגולציה טובה, השוק ימשיך להיות יציב בשנים 2026-2027. אך אם לא תהיה התאמה טכנית טובה, מחירי הנדל"ן עלולים לעלות לרמות גבוהות יותר, בלתי סבירות יותר. ואז, השוק יהיה שוב קשה.

השוק עבר את התקופה הקשה ביותר שלו.

משרד הבינוי הכריז זה עתה על 10 נקודות עיקריות בתעשיית הבנייה בשנת 2024. בפרט, שנת 2024 מסמנת אבן דרך מבחינת צמיחה, והגיעה לכ-7.8-8.2%, השיא מאז 2020, ועולה על היעד שקבעה הממשלה בהחלטה מס' 01 (6.4-7.3%).

זהו גם קצב הצמיחה הגבוה ביותר שהושג על ידי ענף הבנייה מאז 2020, שהוא הכוח המניע לצמיחת התמ"ג הכוללת של הכלכלה. שיעור העיור הגיע ל-44.3%, ועבר את היעד שקבעה האסיפה הלאומית, שעמד על 43.7%. ענף הבנייה השיג גם שני יעדים נוספים שקבעה הממשלה, ביניהם: שיעור איסוף וטיפול בשפכים של 18% ושטח דיור ממוצע ארצי של 26.5 מ"ר לנפש.

בהערכת שוק הנדל"ן בשנה שעברה, משרד הבינוי אמר כי יושמו פתרונות סינכרוניים רבים כדי להסיר קשיים עבור השוק. קבוצת העבודה של ראש הממשלה להסרת קשיים ומכשולים ביישום פרויקטים של נדל"ן עבדה עם יישובים וחברות נדל"ן כדי לאסוף מידע, מצבים ולבחון כל פרויקט ספציפי כדי לדון, להדריך ולענות על הסרת קשיים ומכשולים ביישום.

"שוק הנדל"ן עבר שינויים חיוביים, התגבר על התקופה הקשה ביותר כדי לצבור תאוצה להתאוששות ופיתוח", הדגישו במשרד הבינוי.

נקודת שיא נוספת של השנה האחרונה הייתה תשומת הלב המיוחדת שהוקדשה לפיתוח הדיור הציבורי. ב-24 במאי פרסמה המזכירות את הנחיה מספר 34 בנושא חיזוק מנהיגות המפלגה בפיתוח הדיור הציבורי במצב החדש.

משרד הבינוי מגיש לממשלה טיוטת החלטה בנושא מקורות הון מועדפים לפיתוח דיור ציבורי. בהתאם לכך, הוא מציע ליישם חבילת הלוואות מועדפת של 100,000 מיליארד דונג וייט להלוואות לדיור ציבורי מהון אג"ח, שתחול על 5 שנים. המאמצים הנ"ל יהוו את הבסיס להאצת פיתוח הדיור הציבורי הארצי בתקופה הקרובה.

השפעת מחירי הקרקעות החדשים של האנוי

על פי מחירי הקרקעות שפורסמו לאחרונה והיו בתוקף בהאנוי מ-20 בדצמבר 2024, מחירי הקרקעות באזורים מסוימים בהאנוי גבוהים פי 2-6 מרשימת מחירי הקרקעות שפורסמה משנת 2019. בפרט, מחיר הקרקע הגבוה ביותר שייך לכמה כבישים במחוז הואן קיאם, כאשר הוא מגיע לכמעט 700 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

יש דעות הטוענות כי יישום מחירי הקרקעות החדשים בהאנוי עלול לגרום להמשך העלייה במחירי הדיור.

דו"ח של משרד הבינוי מראה כי אם טבלת מחירי הקרקע לשנת 2024 תיושם, עלויות השימוש בקרקע של פרויקטים של נדל"ן יעלו משמעותית בהשוואה לעבר. הסיבה לכך היא שהעלויות העיקריות המשפיעות על מחירי הדיור והנדל"ן כוללות: עלויות פיצויים בגין פינוי אתרים, אגרות שימוש בקרקע, עלויות בניית פרויקטים כגון דיור, נדל"ן, מיסים, אגרות נלוות...

בפרט, עלויות הקשורות לדמי שימוש בקרקע מהוות לעתים קרובות חלק גדול מהעלות הכוללת של פרויקט דיור, ונע בין 7-20% עבור פרויקטים של דירות רבי קומות ו-25-50% עבור פרויקטים של וילות ובתים טוריים.

על פי משרד הבינוי, יישום מחירון הקרקעות החדש יגרום לתגובת שרשרת, שתגרום לעלייה של 15-20% במחירי הנדל"ן והדיור בהשוואה לעבר.

מר וו קואנג קוויט, המנכ"ל של דאט קסאן מיין בק, אמר כי עבור עסקים, רשימת מחירי קרקעות תתמוך בצעדים להערכת מחירי הקרקעות בהתאם למחירי השוק. רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת היא בסיס חשוב עבור עסקים לקביעת מיסי קרקע.

עם זאת, אם מס הקרקע ייקבע לפי מחיר השוק, מס המרת השימוש בקרקע של מפעלים יהיה גבוה יותר, וכך מחיר מכירת הנדל"ן בתפוקה עבור קונים יהיה גבוה יותר.

האם ניתן למכור דירה המשולמת בתשלומים לפי התקנות החדשות?

קניית דירה בתשלומים היא טרנד שבו אנשים רבים מעדיפים לרכוש בית מבלי להוציא סכום כסף גדול באופן מיידי. אז אילו תקנות יש לעמוד בהן בעת ​​רכישת דירה בתשלומים?

רכישה ומכירה של דירות בתשלומים מוסדרות בסעיף 167 לחוק הדיור משנת 2023 כדלקמן:

- מוסכם על ידי הצדדים וצוין בבירור בחוזה רכישת הבית.

- במהלך תקופת התשלום בתשלומים, קונה הדירה רשאי להשתמש בדירה והוא אחראי לתחזוקה, אלא אם כן סוכם אחרת או במהלך תקופת האחריות של הדירה.

בפרט, סעיף 2, סעיף 167 לחוק הדיור משנת 2023 קובע: קונה דירה המשלם בתשלומים או בתשלומים רשאי לבצע עסקאות של קנייה, מכירה, תרומה, החלפה, משכון או תרומה של הון לדירה זו עם אדם אחר רק לאחר ששילם במלואה עבור הבית, אלא אם כן בין הצדדים יש הסכם אחר.

על פי תקנה זו, אם קונה דירה המשלם כעת בתשלומים מעוניין למכור אותה למישהו אחר, עליו לשלם את מלוא מחיר הרכישה למוכר, אלא אם כן בין הצדדים יש הסכם אחר.

לפיכך, אם קונים דירה בתשלום בתשלומים עם המשקיע או בתשלום בתשלומים למוכר, רק כאשר משלמים את מלוא סכום רכישת הדירה, רשאי הקונה למכור אותה לאדם אחר אלא אם כן יש לצדדים הסכם אחר.

באופן דומה, בעת משכנתא של הלוואה בתשלומים מבנק, אם ברצונך למכור אותה למישהו אחר, על פי סעיף 5, סעיף 321 לחוק האזרחי משנת 2015, המשכנת יכולה למכור את הדירה המשוכנת לבנק למישהו אחר אם הבנק מסכים או בהתאם להוראות החוק.

בהתאם לכך, אם הצדדים מסכימים או שהבנק מסכים למכור את הדירה בתשלומים, ניתן להשתמש בשיטות הבאות:

- המשקיע חתם על מסמך העברת חוזה מכירת ורכישת הדירה מבלי להגיש את הבקשה לסוכנות הממשלתית להנפקת האישור.

- הצדדים חותמים על ביטול חוזה רכישת הדירה בתשלומים הישן והמוכר יחתום ישירות על חוזה רכישת הדירה עם הקונה החדש (במידה והקונה הישן לא העביר את הספר האדום) או יקבע הסכם בכתב על מכירת הדירה בתשלומים בין שלושה צדדים: הקונה הישן, המוכר והקונה החדש.

- ערכו הסכם תלת-צדדי בין הבנק, הקונה והמוכר לפיו הבנק מסכים למכור את הדירה בתשלומים לאדם אחר. במקביל, יש לשחרר את המשכנתא על הנכס, לחתום מחדש על חוזה המכר ולהעביר את הספר האדום לקונה החדש.

במקרה זה, הצדדים רשאים להעביר את התחייבות ההלוואה של הבנק לאדם אחר בהתאם להוראות סעיף 370 לחוק האזרחי משנת 2015.

לפיכך, הקונה יכול למכור את הדירה בתשלומים אם ישנה הסכמת המוכר בהתאם לניתוח לעיל או כאשר התשלום שולם במלואו או בהתאם להסכמת הצדדים.