נדל"ן בפארקי תעשייה הוא עדיין "נקודת אור" עם יתרונות מחירי שכירות ומדיניות פיתוח ארוכת טווח.

[מודעה_1]

יתרונות של משיכת השקעות

על פי נתוני הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, נכון ל-20 במאי 2023, היו 962 פרויקטים חדשים של השקעות זרות ישירות (FDI) עם הון רשום של 5.26 מיליארד דולר, עלייה של 66.4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד מבחינת מספר הפרויקטים ועלייה של 27.8% מבחינת ההון הרשום. לאור הקשר ההדוק ביותר בין נדל"ן בפארקי תעשייה (IP) להשקעות זרות ישירות, כמות ההון הזורמת לווייטנאם מראה כי הפוטנציאל לפיתוח מסוג זה עדיין גדול מאוד.

בנוסף, פארקי תעשייה רבים בווייטנאם עדיין מושכים את תשומת ליבם של מפעלים זרים רבים עקב המגמה של העברת מפעלי ייצור אל מחוץ לסין כדי לפזר סיכונים. עם יציבות פוליטית ומיקום חשוב, וייטנאם היא יעד אטרקטיבי עבור מפעלים גדולים רבים בעולם.

דו"ח של סוכנות ההשקעות הזרות - משרד התכנון וההשקעות מראה גם כי בחמשת החודשים הראשונים של 2023, סך הון ההשקעות הזרות הרשום בווייטנאם הגיע ליותר מ-5.26 מיליארד דולר, עלייה של 27.8% לעומת התקופה המקבילה ב-2022. ישנן 82 מדינות וטריטוריות שמשקיעות בווייטנאם. סינגפור מובילה עם הון השקעות כולל של יותר מ-2.53 מיליארד דולר, המהווה יותר מ-23.3% מסך הון ההשקעות בווייטנאם, ואחריה יפן, סין וטייוואן, הונג קונג (סין), דרום קוריאה... תוך התמקדות בפרובינציות ובערים עם יתרונות רבים במשיכת השקעות.

חוזקה של וייטנאם נובע גם ממחירי שכירות אטרקטיביים בהשוואה למדינות רבות באזור. על פי דיווחים מסוימים, מחירי השכירות של פארקי תעשייה בווייטנאם נמוכים כיום ב-30-36% מאלה שבאינדונזיה, מלזיה ותאילנד, ובדומה לפיליפינים. מבחינת שערי החליפין, התנודות בדולר האמריקאי/דונג וייטנאם אינן משמעותיות בהשוואה למדינות אחרות, ובכך מסייעים למשקיעים למזער הפסדים בעת קבלת החלטה להשקיע.

סוג זה מתעניין גם על ידי הממשלה והוא מפותח בתשתיות תחבורה, המסייע בפתרון הבעיות הנותרות בלוגיסטיקה, ותומך ישירות בתעשיית הנדל"ן של פארקי התעשייה. עלויות הלוגיסטיקה בווייטנאם מהוות כ-16.8% מערך הסחורות, בעוד שעלות זו בעולם היא רק כ-10.6%.

עם התשתית התחבורתית המפותחת יותר ויותר, מקודמים פרויקטים כמו כביש הטבעת 3 בהו צ'י מין סיטי, כביש הטבעת 4 בהאנוי ובמיוחד הכביש המהיר צפון-דרום, אשר יהוו גורמים שיסייעו לנדל"ן בפארקי התעשייה של וייטנאם להגביר את התחרותיות שלו, במטרה לפיתוח ארוך טווח.

בהתייחסו לסיכויי ההשקעה בווייטנאם, אמר מר מורגן אולגנאתן, מנהל שירותי נכסים ותיירות - ייעוץ מלונות, Colliers Vietnam, חבר דירקטוריון בלשכת המסחר של סינגפור, כי לווייטנאם יש מיקום אסטרטגי להפוך למרכז לוגיסטי הודות לפוטנציאל שלה לסייע לעסקים לחסוך משמעותית בעלויות התחבורה. פריון העבודה של וייטנאם תחרותי יחסית בהשוואה למדינות אחרות באזור. בנוסף, לווייטנאם יש גם מערכת פוליטית יציבה יחסית, צריכה מקומית טובה ופתיחות כלכלית.

לדברי מומחה זה, מחירי השכרת קרקעות בווייטנאם תחרותיים למדי בהשוואה לשווקים מתעוררים אחרים, וזהו יתרון גדול לנדל"ן תעשייתי. למרות שכמה התפתחויות אחרונות כמו מס מינימום עולמי ופיצול גיאו-כלכלי בהחלט ישפיעו על זרימת השקעות זרות ישירות לשווקים מתעוררים, כולל וייטנאם.

עדיין יש אתגרים רבים לפנינו.

עם פוטנציאל ויתרונות גדולים, כמו סוגים אחרים של נדל"ן, נדל"ן בפארקים תעשייתיים מתמודד עם בעיות היצע עקב בעיות הליך משפטי.

בשוק הדרומי, לא היה היצע חדש של נדל"ן לפארקי תעשייה מאז ששת החודשים האחרונים של 2022, מאז העלייה החדה בהיצע בתחילת השנה. שוק זה יתמודד עם קשיים ביישום פרויקטים חדשים בשנת 2023. בצפון, עקב פיתוח מאוחר יותר, מאגר הקרקעות לפארקי תעשייה של השוק הצפוני עדיין שופע ובמחירים סבירים.

הסיבה לחוסר ההיצע, כפי שצוין בדו"ח שפורסם לאחרונה על ידי VNDirect, היא פיזור תכנון פיתוח פארקי תעשייה והחלטות לפי יישובים. בפרט, חילופי המנהיגים הבכירים ביישובים רבים בתקופה האחרונה גם הם האטו את תהליך אישור הפרויקטים. הדבר הוביל להשפעות על פינוי אתרים איטי ותכנון חופף. למרות שפרויקטים נוספים אושרו לאחרונה כדי לשפר מצב זה, חוסר ההיצע יימשך לפחות עד סוף 2023.

בנוסף, צץ אתגר חדש עבור תעשיית הנדל"ן של פארקי התעשייה, והוא "מס המינימום העולמי". זהו אחד משני עמודי התווך העיקריים של תוכנית שחיקת הבסיס והסטת רווחים (BEPS) שיזם הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (OECD) ועליה הוסכם על ידי יותר מ-140 מדינות.

בהתאם לכך, שיעור המס המינימלי העולמי הוא 15%, המוחל על חברות רב-לאומיות עם הכנסות כוללות של 750 מיליון אירו (או 800 מיליון דולר) או יותר ב-2 מתוך 4 השנים האחרונות ברציפות. ה-OECD מעריך כי עם יישום עמוד 2, סך הכנסות המס העולמיות מחברות רב-לאומיות יגדלו ל-220 מיליארד דולר.

מדיניות המס המינימלי העולמית נדרשת להיות מיושמת החל מ-1 בינואר 2024. לדברי מומחים, שיעור מס החברות המינימלי העולמי של 15% יגרום לחששות רבים בנוגע למגמת השיבוש האסטרטגי באתרי השקעה, לאופן פעולתם של חברות רב-לאומיות וכן לאסטרטגיות משיכת השקעות זרות ישירות אם התגובה תהיה איטית.

נכון לעכשיו, וייטנאם משתמשת בתמריצי מכסים ככלי מנוף פיננסי למשיכת משקיעים זרים על ידי יישום שיעורי מס של 10%, 15% ו-17%, בהתאם למגזר, לתעשייה, להיקף ולמיקום ההשקעה. במקרים מיוחדים, שיעורי מס מועדפים יכולים להיות 5%, 7% ו-9%. עם זאת, תמריצים אלה לא יהיו יעילים עוד כאשר מדיניות המס המינימלית העולמית תיושם, ובכך עלולים להשפיע על סיכוייה של וייטנאם למשוך השקעות זרות ישירות בשנים הקרובות.

בנוסף, יתרונה של וייטנאם בעלויות עבודה נמוכות פחת משמעותית. בשנים 2013-2014, משכורתו הממוצעת של העובד בווייטנאם הייתה 162 דולר לחודש, שווה ערך ל-75% מהודו; 69% מאינדונזיה ו-44% מתאילנד. בינתיים, בשנת 2022, משכורתו הממוצעת של העובד בווייטנאם עלתה ל-277 דולר לחודש, שווה ערך ל-84% מהודו; 74% מאינדונזיה ו-72% מתאילנד. שיעור עליית השכר הצפוי של וייטנאם בשנת 2023 עומד על 5.9%, מובילה באזור דרום מזרח אסיה, ורק אחרי הודו (8.7%), בעוד שפריון העבודה של העובדים הווייטנאמים לא גדל כצפוי על ידי עסקים.

במדינה יש כיום כ-563 פארקי תעשייה בתכנון ב-61/63 מחוזות וערים; הוקמו 397 פארקי תעשייה; 292 פארקי תעשייה הופעלו בשטח כולל של קרקע טבעית של יותר מ-87.1 אלף דונם, ושטח קרקע תעשייתית של יותר מ-58.7 אלף דונם. בנוסף, ישנם 106 פארקי תעשייה בבנייה בשטח של כ-23.8 אלף דונם.
עד סוף הרבעון הראשון של 2023, שיעור התפוסה של פארקי תעשייה ברמה 1 ברחבי הארץ ימשיך לעלות, ויגיע ליותר מ-80%, מתוכם אזור הדרום יעמוד על 85% בממוצע (המוביל במדינה).
בשווקים מרכזיים בצפון ובדרום, שיעורי התפוסה של פארקי תעשייה יישארו מעל 90% בשנת 2022. חלק מפארקי התעשייה בהאנוי, הו צ'י מין סיטי, דונג נאי, בק נין, בק גיאנג ובין דואונג כמעט מלאים לחלוטין. לבין דואונג יש את שיעור התפוסה הגבוה ביותר, המגיע ליותר מ-95%.

[מודעה_2]
מָקוֹר