רווחי נדל"ן 100% משכירות קרקע: הצעה להטיל מס מיוחד

(CLO) לדברי יו"ר חברת GP.Invest, הגיע הזמן לשקול באומץ מנגנון מס עבור "רווחי-על" משכירות קרקע.

הון אשראי שזורם לנדל"ן מגיע לשיא של כל הזמנים.

בפורום הנדל"ן לשנת 2025 שאורגן על ידי רדיו וטלוויזיה של האנוי בבוקר ה-4 בדצמבר, אמר מר נגוין קווק הייפ, יו"ר חברת GP.Invest: "שוק הנדל"ן הוייטנאמי חווה בשנים האחרונות חריגות רבות, כאשר מחירי הבתים עלו במהירות, במיוחד משנת 2024 ואילך."

אם נשווה את קצב הצמיחה של ההכנסה לנפש ואת קצב הצמיחה של מחירי הדיור באופן מכני, נוכל לראות הבדל עצום. בתקופה 2024-2025, ההכנסה לנפש גדלה מ-4.11 מיליון דונג וייט לחודש ל-8.3 מיליון דונג וייט לחודש, כלומר הכפלה, המקבילה לעלייה ממוצעת של כ-6.4% לשנה.

מר נגוין קוק היפ, יו"ר חברת GP.Invest. צילום: ST.

בינתיים, מחיר הדירה הממוצע בין השנים 2014 ל-2025 עלה מכ-25 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ל-75.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, או פי 3, עם קצב צמיחה ממוצע של יותר מ-12% לשנה. ראוי לציין שעד כה, מחיר הבית הממוצע בהאנוי אף עלה על 80 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

על פי הסטטיסטיקה, עד אמצע 2025, מדד ה-P/I (יחס מחירי בתים להכנסה) בווייטנאם יגיע ל-27.3, כלומר מחיר דירה ממוצע גבוה פי 27.3 מההכנסה הממוצעת של משפחה.

"זה אומר שאם לא תוציאו כלום, ייקח 27 שנים לחסוך את כל ההכנסה שלכם כדי לקנות בית, ואם תוציאו רק שליש מההכנסה שלכם כדי לשלם את המשכנתא, ייקח 80 שנה לקנות דירה ממוצעת", אמר מר היפ.

הוא הדגיש כי העלייה המתמשכת במחירי הבתים יצרה תנאים נוחים להתפתחות חזקה יותר של ספקולציות. בהקשר של פיחות מהיר של המטבע, אנשים רבים בעלי פוטנציאל כלכלי רואים בנדל"ן את הערוץ הבטוח ביותר "לשמור כסף". קניית בית נחשבת לשימור ערך הנכס, זוהי החשיבה הרווחת בקרב חלק גדול מהאנשים העשירים כיום.

עם זאת, מחירי הדיור המאמירים לא רק יוצרים חסמים מעבר ליכולתם של הקונים, אלא גם מהווים סיכונים לכלכלה כולה. רוב המשקיעים עדיין מסתמכים כיום בעיקר על הון אשראי בנקאי כדי ליישם פרויקטים.

עד סוף ספטמבר 2025, זרימת האשראי לנדל"ן גדלה ב-19% בהשוואה למגבלה, עם חוב שטרם נותר בשיעור של יותר מ-4 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי, המהווה 24% מסך החוב שטרם נותר של המערכת כולה, מספר שיא.

אם השוק יתפתח בצורה בריאה, המחירים יציבים והנזילות טובה, נדל"ן יהיה כוח מניע התומך בצמיחה חברתית-כלכלית. להיפך, כאשר מחירי הדיור יעלו גבוה מדי והשוק מאבד את יכולתו לספוג, הסיכונים יתפשטו למערכת הבנקאית ולכלכלה כולה.

"מה שמדאיג הוא שברבעון השלישי של 2025, שיעור עסקאות הנדל"ן ירד ב-13%, כאשר פלח הדירות לבדו ירד ב-15%, דבר המשקף עלייה במלאי, איתות המחייב ערנות רבה", אמר מר היפ.

הצעה למסות את דמי השכירות של קרקעות "רווחי-על" ב-100% כדי לצנן את מחירי הדיור

בתשובה לשאלה כיצד לפתח את שוק הנדל"ן בצורה בטוחה ובר-קיימא, אמר מר הייפ כי הדבר דורש השתתפות סינכרונית של סוכנויות המדינה ושל הקהילה העסקית המפתחת פרויקטים.

מצד סוכנויות המדינה, הממשלה פרסמה לאחרונה באופן יזום סדרה של מנגנונים ומדיניות ספציפיים לקידום פיתוח דיור ציבורי, במטרה לבנות מיליון בתים ציבוריים עד שנת 2030.

סקירה כללית של הפורום. צילום: וייט וו.

לצד זאת, האסיפה הלאומית והממשלה הציגו גם מדיניות "פתוחה" רבה להגדלת ההיצע, כגון החלטה 171 לטיפול והסרת מכשולים עבור פרויקטים רבים ביישובים, או צו 98 לתמיכה בשיפוץ דירות ישנות בערים גדולות. כל אלה הן מדיניות חשובה, התורמת לשיפור ההיצע עבור השוק.

עם זאת, מר הייפ הדגיש כי היישום בפועל ביישובים עדיין איטי. הליכים מנהליים ממשיכים להיגרר, מה שגורם לקיפאון בפרויקטים רבים. למרות שצו 57 והחלטה 68 פורסמו, היישום נמצא בשלב המעבר למודל של ממשל דו-שלבי, עוד יותר קפוא.

לכן, לדבריו, יש צורך בפיקוח ובקרה חזקים מצד כל רמות הממשל, ובמקביל, לקצר באופן משמעותי את ההליכים המנהליים. במקביל, המדינה צריכה להמשיך ולהשלים מנגנונים משפטיים "פתוחים" כדי שלשוק הנדל"ן יהיה יותר מומנטום להתפתח.

בצד העסקי, אמר מר היפ כי יש צורך להבין לעומק את הרוח לפיה עסקים הם חלק בלתי נפרד משוק הנדל"ן, ולכן עליהם להיות אחראים לתרום להתפתחות בריאה של השוק.

"כל עסק רוצה להרוויח ואף אחד לא 'מסרב' לרווחים גבוהים, אבל המציאות מראה שכאשר השוק מקבל את זה, עסקים רבים מוכנים לדחוף את המחירים כל הזמן", גילה מר היפ.

לדעתו, הגיע הזמן לשקול באומץ מנגנון מס עבור "רווחי-על" משכירות קרקע. זה בוודאי יהיה נושא לוויכוח רב, אך בהנחה שהרווח עולה על סף מסוים, למשל, עד 100% ממחיר העלות, יש לשלם מס "מיוחד".

"מנגנון כזה, אם יתוכנן כראוי, יוכל לסייע בבלימת עליות המחירים ולסייע לשוק לפעול בצורה יציבה יותר", אמר.

מקור: https://congluan.vn/bat-dong-san-lai-100-gia-thanh-tu-dia-to-de-xuat-ap-thue-dac-biet-10320333.html