נדל"ן ממשיך להוביל בתשואת השקעות

[מודעה_1]

כיצד תשתנה הפסיכולוגיה של רוכשי דירות בשנתיים הקרובות?

בהתבסס על ביג דאטה ומחקר שוק לאורך מחזורי פיתוח, מר נגוין קווק אן - סגן מנכ"ל Batdongsan.com.vn צופה כי בשנתיים הקרובות, שוק הנדל"ן הוייטנאמי עשוי לעבור את השלבים הבאים: היפוך, חקירה, קונסולידציה, צמיחה ויציבות. בכל שלב, קונים יתעדפו גורמים שונים בעת בחירת נדל"ן.

באופן ספציפי, מעכשיו ועד סוף 2024, השוק עדיין בתהליכי בוחן, קונים נותנים עדיפות לגורמים מסוימים כגון סיפוק צורכי דיור אמיתיים, מעמד משפטי ברור, מדיניות תמיכה פיננסית טובה, יחד עם תשואות שכירות יציבות ואופטימיזציה של עלויות. בשלב זה, דירות מושכות תשומת לב רבה ורושמות את הנזילות הטובה ביותר מבין כל הסוגים.

בכניסה לתקופת הקונסולידציה הצפויה להתחיל ברבעון הראשון של 2025, קונים ומשקיעים יהיו בטוחים יותר בגורמים פיננסיים ומשפטיים, אך עדיין יתעדפו מוצרים המשרתים צרכים אמיתיים ומביאים תזרים מזומנים טוב. בשלב זה, אם הגורמים המוניטריים יהיו נוחים יותר, סוגי בתים יקרים כמו בתים פרטיים ובתים דו-משפחתיים ישתפרו בהדרגה בנפח העסקאות.

מהרבעון השני של 2025 ועד לרבעון הרביעי של 2025, צפויה תקופה של התאוששות, אנשים ישימו לב יותר לצורכי ההשקעה, לקצב צמיחת המחירים ולא ישימו דגש רב מדי על מחיר המכירה וגורמים משפטיים כמו בתקופה של שוק קודר. זהו הזמן שבו קרקעות ווילות ישובו בהדרגה ליתרון שלהם ויהיו בעלות נזילות טובה יותר. צפוי כי מתחילת 2026, שוק הנדל"ן הווייטנאמי ייכנס למחזור יציב, כאשר קונים יתעדפו לחפש הזדמנויות השקעה בסוגים עם שיעורי צמיחת מחירים גבוהים, כמויות קטנות אך מושכות תשומת לב רבה.

בנוסף לחיזוי מגמות בקרב קונים ומשקיעים בשנתיים הקרובות, Batdongsan.com.vn גם ניתח את טעמם לטווח קצר באמצעות סקר הפסיכולוגיה של צרכני נדל"ן במחצית השנייה של 2024. בהתאם לכך, מדד סנטימנט השוק נותר שטוח. קונים ממתינים לאיתותים חיוביים מהשוק, ריביות נמוכות יותר בהשוואה ל-2023 ומדיניות משפטית חדשה שעומדת להיכנס לתוקף כדי ליצור פסיכולוגיה טובה יותר עבור אנשים.

לדברי מומחים מאתר Batdongsan.com.vn, הצעת הממשלה לאפשר לחוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן להיכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024 היא איתות חיובי, המסייע להבהיר את המערכת המשפטית ולהאיץ את תהליך ההתאוששות של השוק. החוקים האפקטיביים יקדמו הערכת שווי קרקע עקבית וריאליסטית יותר, יחמירו את הדרישות למשקיעים בפיתוח פרויקטים כדי להבטיח את זכויות הקונים, ייצרו תנאים נוחים לבעלות על נדל"ן עבור וייטנאמים מעבר לים, ימשכו השקעות זרות רבות יותר ויגבירו את המקצועיות והשקיפות בקהילת התיווך.

בנוסף, הביקוש לנדל"ן קיים תמיד, כאשר קוני היעד העיקריים בעתיד הקרוב הם משפחות צעירות, ובמיוחד זוגות נשואים טריים. סקר יחידה זו מראה כי 73% מהנשואים ללא ילדים מתכננים לקנות בית בשנה הקרובה. בעוד שאנשים רווקים נותנים עדיפות למרחבי עבודה בבחירת נדל"ן, אנשים נשואים מתעניינים בעיקר בבתי ספר, מרכזי קניות וחנויות. המגמה של קניית מוצרים משניים הולכת וגוברת עקב היצע ראשוני נמוך בעוד שמחיר הפתיחה של פרויקטים ראשוניים גבוה.

סקר על פסיכולוגיה צרכנית שנערך במחצית השנייה של 2024 הראה גם כי קונים נותנים עדיפות לחיפוש מידע באתרי חדשות גדולים ובאתר הרשמי של המשקיע. כאשר הם שוקלים משקיע, הם שמים לב בעיקר לפוטנציאל הפיננסי, ובבחירת פרויקט, חוקיות היא הגורם המרכזי. כאשר מחפשים מתווך נדל"ן שילווה את העסקה, קונים מעריכים יותר מכל מומחיות, ניסיון וגישה, ולאחר מכן עמלות תיווך.

נדל"ן עדיין מוביל בתשואה בקרב ערוצי השקעה

נתוני שוק הנדל"ן לששת החודשים הראשונים של 2024, שאותרו על ידי Batdongsan.com.vn, מראים שרוב ערוצי ההשקעה רשמו סימנים חיוביים בהשוואה לשנת 2023. מתוכם, נדל"ן הוא עדיין הערוץ עם תשואת ההשקעה הגבוהה ביותר. נכון ליוני 2024, מחיר המכירה הממוצע של נדל"ן עלה ב-24% בהשוואה לתחילת 2023. בינתיים, מדד VNIndex, המשקף את תנודות מחירי המניות, עלה ב-19%, מחיר הזהב של SJC עלה ב-17% ושער החליפין של הדולר עלה ב-8%.

כאחת היישובים המובילים בעליית המחירים, רשמה האנוי עלייה של 32% במחירי הבתים הפרטיים בהשוואה לתחילת 2023, עלייה של 31% בדירות ועלייה של 10-19% בקרקעות, וילות ובתים עירוניים. בינתיים, מחירי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי נותרו כמעט ללא שינוי בשנה וחצי האחרונות, למעט דירות, שעלו מעט ב-6%, בעוד ששאר סוגי הדירות שמרו על אותה רמת מחירים.

באשר לסוגי הנכסים בשוק, קרקעות ובתים פרטיים חוו התאוששות מסוימת מבחינת ריבית ועסקאות במחצית הראשונה של 2024. באופן ספציפי, הריבית בבתים פרטיים התאוששה ב-87%, וקרקעות התאוששו ב-60% בהשוואה לרבעון הראשון של 2021. עם זאת, מדובר בשיפור מקומי בלבד באזורים מסוימים, במיוחד במחוזות הצפוניים.

בכמה מחוזות צפוניים בלבד, כמו הונג ין , העניין בקרקעות גדל ב-194%, ובתים פרטיים גדל ב-70%. גם בהאנוי נרשמה עלייה בעניין בקרקעות של 75%, ובבתים פרטיים ב-48%. בפרט, העניין והמחירים עלו בחדות באזורי הפרברים של האנוי הודות לגורמי תכנון ופעילויות מכירות פומביות. באופן ספציפי, במחצית הראשונה של 2024, קרקעות בדונג אן, ג'יה לאם, הואי דוק, טאצ' טאט וקואוק אואי רשמו עלייה בביקוש מ-48% ל-104%, מה שהוביל לעלייה במחיר הקרקעות באזורים פרבריים אלה מ-4% ל-24% בהשוואה למחצית השנייה של 2023.

בנוסף, דירות הן סוג שוק הנדל"ן התוסס ביותר, במיוחד בשוק האנוי. מחקר של יחידה זו מראה כי הביקוש לרכישת דירות בהאנוי הגיע לשיאו במרץ 2024, עלייה של כמעט 60% בהשוואה לסוף 2023. נכון לעכשיו, למרות שהעניין בדירות "התקרר", המחירים לא ירדו. מחיר המכירה של דירות בהאנוי במאי 2024 היה שווה לזה של הו צ'י מין סיטי, והגיע ל-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. יחד עם זאת, דירות הן עדיין סוג הדירות בעל הנזילות הטובה ביותר בשוק, 48% מהסוכנים שהשתתפו בסקר של Batdongsan.com.vn אמרו כי הדירות נמצאות בתקופה של צמיחה חזקה.

מר דין מין טואן - מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn ציין כי נכון לעכשיו אין סימן ל"בועה" בדירות משום שהגורמים שיוצרים מצב זה הם ביקוש מנופח יתר על המידה, ביקוש להשקעות גדול מהביקוש האמיתי; מחירים נדחקים כלפי מעלה בהשוואה לכלכלה ולסוגים אחרים; ומדיניות מוניטרית רופפת יוצרת תנאים לשליטה בהון בשוק.

נתונים מאתר Batdongsan.com.vn מראים כי בהשוואה לערים אחרות בעולם, ההבדל במחירי הדירות לעומת התמ"ג של וייטנאם עדיין אינו גבוה מדי. ההערכה היא שכדי לקנות דירה בגודל 50 מ"ר בבנגקוק (תאילנד) אנשים מוציאים יותר מ-47 שנות הכנסה, במנילה (הפיליפינים) יותר מ-56 שנים, ובקואלה לומפור (מלזיה) כמעט 17 שנים. בינתיים, בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, אנשים צריכים להוציא כ-14-15 שנות הכנסה כדי לקנות דירה בגודל דומה.

"קצב גידול האוכלוסייה בשתי הערים הגדולות מראה שהביקוש האמיתי לדירות עדיין גבוה מאוד. התחזית לביקוש הכולל לדיור בתקופה שבין 2021 ל-2030 בהאנוי היא 89 מיליון מטרים רבועים של שטח רצפה, ובהו צ'י מין סיטי היא 107.5 מיליון מטרים רבועים של שטח רצפה. הביקוש גבוה מאוד, אך מחירי הדירות הנוכחיים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי אינם גבוהים מדי בהשוואה לערים אחרות בעולם. בינתיים, הריבית על רכישת בתים לא צפויה להיות נמוכה כאשר ריבית הגיוס הותאמה לעלייה. לכן, אין תופעת "בועה" בדירות. למעשה, ההיצע המוגבל ומחירי הפתיחה הגבוהים גרמו לצמיחה החזקה האחרונה", הסביר מר דין מין טואן.

טראן טי מיי נהאט

[מודעה_2]
מקור: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html