שוק הנדל"ן ממשיך להוביל בתשואות השקעות.

[מודעה_1]

כיצד תשתנה הפסיכולוגיה של רוכשי דירות בשנתיים הקרובות?

בהתבסס על ביג דאטה ומחקר שוק לאורך מחזורי פיתוח, מר נגוין קווק אן - סגן מנכ"ל Batdongsan.com.vn - צופה כי בתוך השנתיים הקרובות, שוק הנדל"ן הוייטנאמי עשוי לעבור את השלבים הבאים: היפוך, חיפוש, קונסולידציה, התאוששות וייצוב. בכל שלב, קונים יתעדפו גורמים שונים בעת בחירת נדל"ן.

באופן ספציפי, מעכשיו ועד סוף 2024, השוק עדיין נמצא בשלב ניסויים. קונים נותנים עדיפות לגורמים מסוימים כגון עמידה בצורכי המחיה בפועל, מעמד משפטי ברור, מדיניות תמיכה פיננסית טובה ותשואות שכירות יציבות תוך אופטימיזציה של עלויות שונות. בשלב זה, דירות מושכות עניין משמעותי ורואות את הנזילות הטובה ביותר מבין כל סוגי הנכסים.

עם כניסה לשלב קונסולידציה שצפוי להתחיל ברבעון הראשון של 2025, קונים ומשקיעים ירגישו בטוחים יותר לגבי גורמים פיננסיים ומשפטיים, אך עדיין יתעדפו מוצרים המשרתים צרכים אמיתיים ומייצרים תזרים מזומנים טוב. בשלב זה, אם התנאים המוניטריים יהיו נוחים יותר, נכסים יקרים כמו בתים צמודי קרקע ובתים דו-משפחתיים יראו בהדרגה שיפור בנפח העסקאות.

הרבעון השני עד הרבעון הרביעי של 2025 צפוי להיות תקופה של התעוררות מחודשת, כאשר אנשים מקדישים תשומת לב רבה יותר לצורכי השקעה ולעליית מחירים, ולא שמים דגש רב על מחיר המכירה וההיבטים המשפטיים כמו במהלך הירידה בשוק. זהו הזמן שבו מגרשים ווילות ישובו בהדרגה ליתרונותיהם ויהיו בעלי נזילות טובה יותר. צפוי כי מתחילת 2026, שוק הנדל"ן הווייטנאמי ייכנס למחזור יציב, כאשר קונים יתעדפו הזדמנויות השקעה בסוגי נכסים עם שיעורי עליית מחירים גבוהים, היצע מוגבל אך ביקוש גבוה.

בנוסף לחיזוי מגמות בקרב קונים ומשקיעים בשנתיים הקרובות, Batdongsan.com.vn מנתח גם את העדפותיהם לטווח קצר באמצעות סקר סנטימנט צרכני הנדל"ן שלו למחצית השנייה של 2024. על פי הסקר, סנטימנט השוק נותר יציב. קונים ממתינים לאותות חיוביים מהשוק, עם ריביות נמוכות יותר בהשוואה ל-2023 ומדיניות משפטית חדשה שעומדת להיכנס לתוקף, אשר יוצרות סנטימנט חיובי יותר בקרב הציבור.

על פי מומחים באתר Batdongsan.com.vn, הצעת הממשלה לאפשר לחוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן להיכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, היא איתות חיובי, המבהיר את המסגרת המשפטית ומאיץ את התאוששות השוק. יישום יעיל של חוקים אלה יקדם הערכת שווי קרקע עקבית וריאליסטית יותר, יחמיר את הדרישות ליזמים בפיתוח פרויקטים כדי להבטיח את זכויות הקונה, יקל על בעלות על נדל"ן עבור וייטנאמים מעבר לים, ימשוך יותר השקעות זרות ויגביר את המקצועיות והשקיפות בקהילת תיווך הנדל"ן.

יתר על כן, הביקוש לנדל"ן נותר חזק, כאשר קבוצת היעד העיקרית בתקופה הקרובה היא משפחות צעירות, ובמיוחד זוגות נשואים טריים. סקר של יחידה זו מצביע על כך ש-73% מהנשואים ללא ילדים מתכננים לקנות בית בשנה הקרובה. בעוד שאנשים רווקים נותנים עדיפות למרחבי עבודה בבחירת נדל"ן, זוגות נשואים מתעניינים בעיקר בשירותים כמו בתי ספר ומרכזי קניות. המגמה של חיפוש נכסים בשוק המשני הולכת וגוברת עקב היצע ראשוני מוגבל ומחירים ראשוניים גבוהים עבור פרויקטים ראשוניים.

סקר על סנטימנט הצרכנים במחצית השנייה של 2024 הראה גם כי קונים נותנים עדיפות לחיפוש מידע באתרי מודעות גדולים ואתרים רשמיים של יזמים. כאשר הם בוחנים יזם, הם מקדישים את מירב תשומת הלב לאיתנות פיננסית, בעוד שבבחירת פרויקט, עמידה בדרישות החוק היא הגורם העיקרי. כאשר מבקשים סיוע מסוכני נדל"ן, קונים מעריכים מומחיות, ניסיון וגישה מעל לכל, ולאחר מכן עמלות תיווך.

נדל"ן נותר בעל התשואה הגבוהה ביותר מבין אפיקי ההשקעה.

על פי נתוני שוק הנדל"ן לששת החודשים הראשונים של 2024 מאתר Batdongsan.com.vn, רוב ערוצי ההשקעה רשמו סימנים חיוביים בהשוואה לשנת 2023. נדל"ן נותר הערוץ עם תשואות ההשקעה הגבוהות ביותר. נכון ליוני 2024, מחיר המבוקש הממוצע של נדל"ן עלה ב-24% בהשוואה לתחילת 2023. בינתיים, מדד VNIndex, המשקף את תנודות מחירי המניות, עלה ב-19%, מחיר הזהב של SJC עלה ב-17%, ושער החליפין של הדולר עלה ב-8%.

כאחת היישובים המובילים מבחינת עליית מחירים, רשמה האנוי עלייה של 32% במחירי המבוקש לבתים פרטיים בהשוואה לתחילת 2023, עלייה של 31% לדירות ועלייה של 10-19% לקרקעות, וילות ובתים טוריים. בינתיים, מחירי המבוקש לנדל"ן בהו צ'י מין סיטי נותרו כמעט ללא שינוי בשנה וחצי האחרונות, למעט דירות בהן נרשמה עלייה קלה של 6%, בעוד שסוגי נכסים אחרים שמרו על אותה רמת מחירים.

באשר לסוגי השווקים, מגרשים ובתים צמודי קרקע הראו התאוששות מסוימת בעניין ובעסקאות במחצית הראשונה של 2024. באופן ספציפי, העניין בבתים צמודי קרקע התאושש ב-87%, והעניין במגרשים התאושש ב-60% בהשוואה לרבעון הראשון של 2021. עם זאת, מדובר בשיפור מקומי בלבד באזורים מסוימים, במיוחד במחוזות הצפוניים.

בכמה מחוזות צפוניים, כמו הונג ין , העניין במגרשי אדמה גדל ב-194%, ובבתים פרטיים ב-70%. גם בהאנוי נרשמה עלייה של 75% בעניין במגרשי אדמה ועלייה של 48% בבתים פרטיים. רמת העניין והמחירים עלו בחדות באזורי הפרברים של האנוי עקב פעילויות תכנון ומכירות פומביות. באופן ספציפי, במחצית הראשונה של 2024, הביקוש למגרשי אדמה בדונג אן, ג'יה לאם, הואי דוק, טאצ' טאט וקואוק אואי גדל ב-48% - 104%, מה שהוביל לעלייה של 4% - 24% במחירי המבוקש בהשוואה למחצית השנייה של 2023.

יתר על כן, דירות הן סוג הנכס התוסס ביותר בשוק הנדל"ן, במיוחד בהאנוי. מחקר של יחידה זו מראה כי הביקוש לדירות בהאנוי הגיע לשיאו במרץ 2024, וגדל בכמעט 60% בהשוואה לסוף 2023. נכון לעכשיו, למרות שהעניין בדירות התקרר, המחירים לא ירדו. מחיר המבוקש לדירות בהאנוי במאי 2024 היה דומה לזה של הו צ'י מין סיטי, והגיע ל-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. יחד עם זאת, דירות נותרות סוג הנכס הנזיל ביותר בשוק; 48% מהסוכנים שהשתתפו בסקר Batdongsan.com.vn מאמינים כי הדירות נמצאות כעת בשלב צמיחה חזק.

מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn, סבור כי נכון לעכשיו, שוק הדירות אינו מראה סימנים של "בועה" משום שהגורמים היוצרים מצב זה הם ביקוש מנופח, עם ביקוש להשקעות גבוה יותר מהביקוש בפועל; מחירים שנדחקים כלפי מעלה בהשוואה לכלכלה ולסוגים אחרים של נכסים; ומדיניות מוניטרית רופפת היוצרת תנאים לאילוצי הון בשוק.

נתונים מאתר Batdongsan.com.vn מצביעים על כך שבהשוואה לערים ברחבי העולם, ההבדל בין מחירי הדירות לתמ"ג של וייטנאם עדיין אינו גבוה מדי. ההערכה היא שרכישת דירה בגודל 50 מ"ר בבנגקוק (תאילנד) תדרוש יותר מ-47 שנות הכנסה; במנילה (הפיליפינים) תדרוש יותר מ-56 שנים; ובקואלה לומפור (מלזיה) תדרוש כמעט 17 שנים. בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, אנשים יצטרכו להוציא כ-14-15 שנות הכנסה כדי לקנות דירה בגודל דומה.

"קצב גידול האוכלוסייה בשתי הערים הגדולות מראה כי הביקוש לדירות נותר גבוה מאוד. הביקוש הכולל הצפוי לדיור לתקופה 2021-2030 בהאנוי הוא 89 מיליון מ"ר, ובהו צ'י מין סיטי הוא 107.5 מיליון מ"ר. למרות הביקוש הגבוה הזה, מחירי הדירות הנוכחיים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי אינם גבוהים באופן מוגזם בהשוואה לערים אחרות בעולם. בינתיים, ריביות המשכנתאות לא צפויות לרדת לרמות נמוכות, שכן ריביות הפיקדונות הותאמו זה עתה כלפי מעלה. לכן, אין "בועה" בשוק הדירות; במציאות, היצע מוגבל ומחירי מכירה ראשוניים גבוהים גרמו לצמיחה החזקה האחרונה", הסביר מר דין מין טואן.

טראן טי מיי נהאט

[מודעה_2]
מקור: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html